瑞昌新城風(fēng)尚小區(qū)項(xiàng)現(xiàn)在期物業(yè)管理

投

標(biāo)

書

瑞昌市鳳竹物業(yè)服務(wù)

二00八年九月十號(hào)

目錄

序言3

瑞昌鳳竹物業(yè)服務(wù)介紹4

投標(biāo)人函5

第一章投標(biāo)人介紹6-7

第二章對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)識(shí)、管理服務(wù)定位及整體設(shè)想8To

第三章組織架構(gòu)、人員配置11-21

第四章擬采取管理方法、工作計(jì)劃及物資配置計(jì)劃22-27

第五章前期管理服務(wù)、接管驗(yàn)收管理及入住管理方案28-33

第六章物業(yè)檔案資料管理34-37帶格式的：字體:再加粗)

第七章，構(gòu)筑友好小區(qū)和便民服務(wù)38-42帶格式的：字體：宋體，四號(hào)

帶格式的：正文，龍,行斯：2倍行距，編號(hào)+級(jí)

別：1+編號(hào)樣式：，十,百…?起始編號(hào)：1+

對(duì)齊方式：左側(cè)?對(duì)齊位置：0年米，制表符后

第八章,投標(biāo)人和項(xiàng)目責(zé)任人資格證實(shí)材料43_____________于：1.48匣米+縮進(jìn)位置：L48厘米.不對(duì)齊到

網(wǎng)格

帶格式的：字體：宋體.四號(hào)

帶格式的：行距：2倍行即,染號(hào)+級(jí)別：1+編號(hào)

樣式：十.6…，起始編號(hào)：1，對(duì)齊方武：

左物+對(duì)齊位置：0屜米+制表符后匕1.4811

米+縮進(jìn)位置：.48匣米，不對(duì)齊到網(wǎng)格

帶格式的：字體:四號(hào)，非加粗

帶格式的：字體：四號(hào),非加粗

前言

首先，卜分榮幸能參與“新城M尚住宅小區(qū)物業(yè)管理”項(xiàng)目標(biāo)前期物業(yè)管理服務(wù)

投標(biāo)工作。我企業(yè)將依靠本身專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合“新城風(fēng)尚住宅小區(qū)物業(yè)管理”現(xiàn)實(shí)

狀況，對(duì)“新城風(fēng)尚住宅小區(qū)物業(yè)管理”物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服

務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。

我們將以嶄新物業(yè)管理服務(wù)理念.在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方實(shí)際需要前提下，

憑借在長(zhǎng)久物業(yè)管理服務(wù)過程中積累豐富經(jīng)驗(yàn)和充足人才，為“新城風(fēng)尚住宅小區(qū)物業(yè)

管理”業(yè)主發(fā)明一個(gè)友好而優(yōu)美居住、辦公及購(gòu)物環(huán)境，提升“新城風(fēng)尚住宅小區(qū)物業(yè)

管理“物業(yè)價(jià)值，并使“新城風(fēng)尚住宅小區(qū)物業(yè)管埋”成為瑞呂巾乃至江西省又一個(gè)著

名高級(jí)綜合物業(yè)管理品牌。

本投標(biāo)書是依據(jù)貴方提供“新城人尚住宅小區(qū)物業(yè)管理“前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)

文件要求，結(jié)合我企業(yè)企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我企業(yè)考察研究以后，編制前期物業(yè)管

理服務(wù)投標(biāo)書。

我方同意一旦中標(biāo)，投標(biāo)書中全部承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托協(xié)議,

不燃，招標(biāo)方能夠在中標(biāo)候選單位中亙新確定中標(biāo)單位.

再次感謝風(fēng)竹房地產(chǎn)開發(fā)給我們這次合作機(jī)會(huì)。

企業(yè)名稱：瑞昌市風(fēng)竹物業(yè)服務(wù)

注冊(cè)（通訊）地址：

聯(lián)絡(luò)電話：

傳真電話：

郵政編碼；3x0

物業(yè)管理準(zhǔn)備工作。小區(qū)完工前兩個(gè)月，確保相關(guān)物業(yè)管理人員進(jìn)場(chǎng)接收、驗(yàn)交、

管理。

4、我們同意嚴(yán)格遵守本投標(biāo)文件各項(xiàng)承諾，并隨時(shí)接收詢標(biāo)。

5、在協(xié)議協(xié)議書正式簽署生效之前，本投標(biāo)文件連同貴企業(yè)中標(biāo)通知書將組成我們雙

方之間共同遵守文件，對(duì)雙方含有約束力。

6、我們了解，貴企業(yè)不一定接收最低標(biāo)價(jià)投標(biāo)或貴企業(yè)接到其它任何投標(biāo)。同時(shí)也了

解，貴企業(yè)不負(fù)擔(dān)我們?nèi)魏瓮稑?biāo)費(fèi)用。

7、我單位承諾本招標(biāo)文件限定投標(biāo)時(shí)間不影響我們正常投標(biāo)。

瑞昌市鳳竹物業(yè)服務(wù)

年月日

第一章：投標(biāo)人介紹「帶格式的：1級(jí)，段落間距段前：6底

瑞昌市風(fēng)竹物業(yè)服務(wù)是一家專業(yè)從事物業(yè)管理及其相關(guān)配套業(yè)務(wù)物業(yè)管理企業(yè)，企

業(yè)口從事多年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理業(yè)界精英共同創(chuàng)建，麾下?lián)碛幸恢Я⒅居趶氖?/p>

物業(yè)管理事業(yè)精干團(tuán)體，企業(yè)于1月7日正式成立，注冊(cè)資金為50萬(wàn)人民幣，企業(yè)法人

代表是李劍青先生。

作為一家年輕企業(yè)，瑞昌市鳳竹物業(yè)服務(wù)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，立志經(jīng)過規(guī)范

化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、步驟化管理，經(jīng)過利用現(xiàn)代管理科學(xué)和優(yōu)異技術(shù)，達(dá)成一流管理、

一流形象、一流效益。

我們提倡“1、2、3服務(wù)模式”，即：

“1”個(gè)結(jié)果：服務(wù)圓滿，業(yè)主滿意。

“2”個(gè)必需：必需帶走業(yè)主煩惱一一煩惱到零點(diǎn)；必需留下瑞昌市鳳竹物業(yè)服務(wù)

真誠(chéng)一一真誠(chéng)到永遠(yuǎn);

“3”個(gè)不漏：一個(gè)不漏地統(tǒng)計(jì)業(yè)主反應(yīng)問題；一個(gè)不漏地處理業(yè)主反應(yīng)問題：一

個(gè)不漏地復(fù)審問題處理結(jié)果。

我們重視將物業(yè)整體管理溶入服務(wù)之中，重視理性管理和感性服務(wù)二者相結(jié)合，在

具體項(xiàng)目管理上將引進(jìn)一站式管理模式,即從業(yè)主需求一提供服務(wù)一業(yè)主滿意全新步驟

式服務(wù)理念,同時(shí)愈加關(guān)注業(yè)主滿意度一一就是本企業(yè)追求最根本所在。

瑞昌市.風(fēng)竹物業(yè)服務(wù)堅(jiān)持“以用戶為中心”服務(wù)宗旨，強(qiáng)調(diào)從細(xì)節(jié)和服務(wù)著手，本

著“以人為本，貼近業(yè)主，關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實(shí)和潛在需求”人性化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，追求四個(gè)“最”

—最舒適、最便利、最親情和最順暢溝通，努力爭(zhēng)取將管理服務(wù)工作每一個(gè)細(xì)節(jié)做

到盡善盡美，使業(yè)主生活無(wú)憂無(wú)慮，快樂每一天。

我們質(zhì)量方針是用戶為尊、誠(chéng)信為本、連續(xù)改善、精益求精。

我們管理理念是堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新，經(jīng)過主動(dòng)、專注、高效、精細(xì)專業(yè)化服務(wù),用心發(fā)

明價(jià)值。

我們服務(wù)目標(biāo)是使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象、為社會(huì)發(fā)明效益。

我們服務(wù)理念是一切為了您滿意。

展望未來(lái)，瑞昌市鳳竹物業(yè)服務(wù)籽?直堅(jiān)持”?切為了您滿意”服務(wù)理念，不停

超越自我、精益求精、追求卓越，堅(jiān)持走服務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展之路，為提升物業(yè)管理服

務(wù)水平而不懈追求！

第二章對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)識(shí)、管理服務(wù)定位及整體設(shè)想［帶格式的：1級(jí)，段落間距段前：6-)

一、對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)識(shí)和管理服務(wù)定位

新城風(fēng)尚小區(qū)在南京市白下區(qū)楊莊看楊路，計(jì)劃建設(shè)22棟小高層，1所幼稚園，1

所會(huì)所及局部商業(yè)裙房。總建筑面積：153423.6萬(wàn)戶，地上部分建筑面積：117335肝，

地下部分建筑面積：36088.6商業(yè)面積為1031m\小區(qū)分二期建設(shè)，首期建設(shè)8

幢小高層，面積為43150.73Of,一層商業(yè)裙房，面積為697.3nf,地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位

85個(gè)，面積為5170.88m',完工時(shí)間估計(jì)為10月31口，交付時(shí)間為11月31口。二

期建設(shè)面積為小高層70600.27地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位510個(gè)，面積30917.72完工

時(shí)間估計(jì)為9月31日，交付時(shí)間約為10月31日。整個(gè)建筑計(jì)劃為院落圍合式布局，

新合流暢，建筑立面前絳、典雅。

為使以后管理服務(wù)工作愈加貼近新城風(fēng)尚項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，

了解基礎(chǔ)情況以下：

小區(qū)為小高層建筑，主推戶型為面積適中中小戶型，業(yè)主數(shù)量相對(duì)較多，由此引發(fā)

裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生問題多而復(fù)雜。

二、管理服務(wù)目標(biāo)——構(gòu)建“文化小區(qū)”

依據(jù)我們調(diào)研結(jié)果顯示：新城風(fēng)看項(xiàng)目應(yīng)是“義化入”居所，“義化人”重情、講

理、遵法。開展物業(yè)管理工作，就必需高度重視她們文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與小

區(qū)建設(shè)愿望。

我們提出構(gòu)建“文化小區(qū)”人居理想模式，強(qiáng)調(diào)山物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)

傳統(tǒng)家居理念和現(xiàn)代生活方法高度共融“文化小區(qū)”管理目標(biāo)。文化管理包含兩個(gè)層面，

一老經(jīng)過多個(gè)交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人和小區(qū)組員和小區(qū)組員之間正常溝通，并激發(fā)小

區(qū)組員共同參與建設(shè)小區(qū)人文環(huán)境主動(dòng)性。二是經(jīng)過多個(gè)宣傳形式培養(yǎng)小區(qū)組員集體主

義觀念，進(jìn)而深入到她們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，

以降低管理難度，提升管理效果。我們整體設(shè)想是：

1、提倡“全員參與”管理文化

在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)職員在合理分工基礎(chǔ)上充足合作，以多層面共同參與和協(xié)作

來(lái)填補(bǔ)管理上缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在小區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)省每一分，讓業(yè)主滿意多一

分，，管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心小區(qū)公益事業(yè)小區(qū)組員組織起來(lái)，

參與小區(qū)安全管理和小區(qū)文化建設(shè)。發(fā)明全員參與管理文化。

2、推廣“平等互動(dòng)”服務(wù)文化

服務(wù)文化涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作自然方法和最關(guān)健規(guī)范”。服務(wù)連著

業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)二者關(guān)系定位是：建立在權(quán)利和義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上正當(dāng)契約

關(guān)系。

建立這種認(rèn)識(shí)能使職員真正尊重衣身工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋求滿足業(yè)

主期望合適方法，提供發(fā)自內(nèi)心“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)同時(shí)提出改善意見，服

務(wù)產(chǎn)品供方和需方均保持愉悅心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)基礎(chǔ)1二得以提升。

3、營(yíng)建“和瞌親善”小區(qū)文化

小區(qū)文化是物業(yè)管理人和小區(qū)組員共同發(fā)明、含有小區(qū)特色精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)完

美結(jié)合，小區(qū)文化建設(shè)最終目標(biāo)是在居住區(qū)內(nèi)建立一個(gè)“和睦親善”文化氣氛，以替換

小區(qū)中正在蔓延“人情沙漠”。我們將以開展健康書富小區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新

小區(qū)公共秩序。

4、塑造“親和人文”環(huán)境文化

現(xiàn)代信息時(shí)代到來(lái)，業(yè)主愈加關(guān)注小區(qū)內(nèi)人文環(huán)境。物業(yè)管理人和業(yè)主一起參與環(huán)

境叉化建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然居住需要。在環(huán)境文化氣氛營(yíng)造上，

我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代和傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次：提供高

品質(zhì)園藝維護(hù)，保持綠化良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念：以多個(gè)形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)

及美化家園活動(dòng)，并不停完善居住區(qū)內(nèi)園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重人文氣息，建立

人和環(huán)境友好共融“文化小區(qū)”。

，第三章：組織架構(gòu)、人員配置I號(hào)格式的「為體：小三，？體顏色：自動(dòng)設(shè)苗

|帝格式的：1級(jí)，段落間距段前：6磅

一、組織架構(gòu)

瑞昌市鳳竹物業(yè)服務(wù)

新城風(fēng)設(shè)管理處

用

小

^環(huán)

綜

工

^戶

一

區(qū)

境

合

程

服

全

文

管

維

事

務(wù)

保

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務(wù)

衛(wèi)

中

部

部

部

部

部

心

二、組織架構(gòu)和人員配置說(shuō)明：

1、企業(yè)將遵照以下標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬

關(guān)系及信息溝通渠道。

＞遵守國(guó)家相關(guān)要求：

＞符合經(jīng)營(yíng)范圍；

＞結(jié)合不一樣階段工作關(guān)鍵：

＞把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)步驟關(guān)鍵：

＞遵照精簡(jiǎn)高效、職責(zé)分明、線條清楚、一專多能標(biāo)準(zhǔn)。運(yùn)行上以經(jīng)理為關(guān)鍵，管

理?xiàng)l線上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目整體經(jīng)理負(fù)責(zé)制基礎(chǔ)上各部門主管負(fù)責(zé)制，二級(jí)指揮：對(duì)用戶

服務(wù)方面，則突出用戶服務(wù)熱線為中心服務(wù)調(diào)度制度。

A考慮在人員合理搭配和一專多能基礎(chǔ)上經(jīng)過人員兼崗兼職控制人力費(fèi)本，有效擴(kuò)

大工作范圍。

＞保安員在完成治安、消防及車輛代理同時(shí)，還擔(dān)負(fù)著對(duì)房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生和

消防情況巡視，同時(shí)注意周圍情況

＞保潔員在對(duì)區(qū)域內(nèi)公共部分、公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作同時(shí).，還擔(dān)

負(fù)著房屋及公共設(shè)施情況巡視：

＞維修人員除日常維修工作外，還擔(dān)負(fù)著管理員責(zé)任:

＞依據(jù)實(shí)際情況營(yíng)造文化氣氛，配置專（兼）職人員：

＞上級(jí)管理人員關(guān)心，了解下屬，均對(duì)下屬負(fù)有指導(dǎo)、示范、幫助.培養(yǎng)職責(zé)。

三、關(guān)犍崗位工作職責(zé)

序號(hào)部門崗位工作職責(zé)

1管理處管理處經(jīng)理1、處理開發(fā)商、業(yè)主查詢及用戶重大投訴

問題。

2、審定全部管理制度及檢驗(yàn)制度實(shí)施。

3、督促屬下職員認(rèn)真實(shí)施物業(yè)管理工作。

4,定時(shí)召開管理處例會(huì)，傳送企業(yè)政策及

確定方針；研究處理各項(xiàng)管理問題。

5,負(fù)責(zé)建立建全檔案制度。

6,建立招標(biāo)制度，監(jiān)督各承判商是否切'實(shí)

實(shí)施合約內(nèi)工作細(xì)則及表現(xiàn)，合約屆滿

后，考慮續(xù)簽協(xié)議或另行招標(biāo)，同意認(rèn)

可承判商名單（每十二個(gè)月增刪一次）。

7、審批、簽發(fā)來(lái)往函件。

8.決定管理人員和職員聘用及解聘，考評(píng)

全部管理職員表現(xiàn)，決定相關(guān)職員獎(jiǎng)懲。

9.向開發(fā)商及業(yè)主匯報(bào)工作情況。部門主管

考評(píng)工作。出席相關(guān)開發(fā)商和業(yè)主之間聯(lián)

誼會(huì)議。決定職員聘用及解聘，考評(píng)全部

管理職員表現(xiàn)，決定相關(guān)職員獎(jiǎng)懲。審查

及簽發(fā)物業(yè)每個(gè)月應(yīng)收未收管理費(fèi)細(xì)表及

管理費(fèi)月報(bào)表，報(bào)稅表，決定追收欠繳款

項(xiàng)。抽查物業(yè)之管理費(fèi)及其它收支情況及

作出改善。

2綜合事務(wù)部財(cái)務(wù)1.控制用戶帳期，催收帳款如每個(gè)月管理費(fèi)

月費(fèi)等。

2.每個(gè)月首七個(gè)工作天內(nèi)將用戶欠帳情況做

出明細(xì)分析表。

3.將相關(guān)付帳及其它費(fèi)用原始憑證做出記帳

憑證并正確記帳。

4.定時(shí)列出每個(gè)開支項(xiàng)目之發(fā)生及余額。

5.負(fù)責(zé)收入貨幣送繳銀行，現(xiàn)金管理及日常

報(bào)銷支出。

6.登記現(xiàn)金入銀行日志帳。

7.負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)登記、盤點(diǎn)和統(tǒng)計(jì)工

作

3綜合事務(wù)部綜合事務(wù)主管1.在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)責(zé)管

理處行政人事工作。

2.負(fù)責(zé)制訂并組織實(shí)施企業(yè)人事制度，并制

訂工作計(jì)劃和工作總結(jié)。

3.負(fù)貢職員招聘、面試、錄用、培訓(xùn)、考評(píng)、

晉升、獎(jiǎng)懲等工作。

4.負(fù)責(zé)企業(yè)職員多種福利,如制服訂制、清

洗，工作餐等工作。

5.負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)材料詢價(jià)并實(shí)施采購(gòu)工作。

4用戶服務(wù)部客服主管1.在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)費(fèi)用

戶服務(wù)工作。

2.處理'業(yè)主投訴，宗時(shí)造訪用戶及將集意見、

提議，并反饋至各職能部門，必需時(shí)上報(bào)

物業(yè)管理處經(jīng)理。

3.全方面負(fù)責(zé)審核租戶、業(yè)主二次裝修進(jìn)場(chǎng)、

退場(chǎng)手續(xù)及口常監(jiān)督管理工作。

4.負(fù)責(zé)制訂用戶服務(wù)部?jī)?nèi)部管理制度，監(jiān)督、

檢驗(yàn)、指導(dǎo)本部門職員工作和對(duì)本部門職

員定時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)、考評(píng)工作.

5.按時(shí)完成月工作情況總結(jié)，并做好下月工

作計(jì)劃。

6.完成物業(yè)管理處經(jīng)理交辦其它任務(wù)。

5用戶服務(wù)部客服助理1.掌握小區(qū)管理工服務(wù)作進(jìn)展情況，按時(shí)按

質(zhì)做好各類專業(yè)報(bào)表工作。

2.按客服主管要求做好工作計(jì)劃和工作總

結(jié)。起草工作簡(jiǎn)報(bào)、情況反應(yīng)、參與相關(guān)

會(huì)議并做好會(huì)議統(tǒng)計(jì)。

3.做好各類文件、材料、檔案及往來(lái)公函收

發(fā)、管理、整理、歸檔工作。

4.具體負(fù)責(zé)辦理業(yè)主二次裝修進(jìn)退場(chǎng)手續(xù)并

進(jìn)行日常監(jiān)督管理工作。

5.掌握用戶入住情況，做好統(tǒng)計(jì)工作。

6.做好日常來(lái)訪、外調(diào)、報(bào)案、投訴接待工

作。接待中熱情禮貌。

7.負(fù)責(zé)處理公共設(shè)施和業(yè)主室內(nèi)設(shè)備報(bào)修工

作，立即將工程維修內(nèi)容輸入電腦，通知

工程部維修。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作任務(wù)。

5安全保衛(wèi)部安保主管1、幫助物業(yè)管理處經(jīng)理及編制相關(guān)保安消防

計(jì)劃。

2、編訂相關(guān)值班表、日志及匯報(bào)，定時(shí)呈管

理處經(jīng)理審閱。

3,編訂職員值班巡視內(nèi)容、方法。監(jiān)管及實(shí)

施既定任務(wù)。

4,處理及調(diào)查保安消防事故并向上級(jí)匯報(bào).

5、定時(shí)匯報(bào)相關(guān)小區(qū)之保安情況。對(duì)交通、

人流控制提出意見予管理處經(jīng)理參考。

6.和政府、公安、消防局保持良好關(guān)系，定

時(shí)聯(lián)絡(luò)。

7、定時(shí)聯(lián)絡(luò)用戶，對(duì)小區(qū)保安消防方法提意

見。

8.統(tǒng)籌定時(shí)消防演練、操演及職位崗前培訓(xùn)。

9,幫助擬出每十二個(gè)月保安消防預(yù)算。

安全保衛(wèi)部安保領(lǐng)班1.負(fù)責(zé)保安員管理工作，做好本班考勤工作。

2.明確關(guān)鍵警衛(wèi)目標(biāo)，分配當(dāng)日工作，講評(píng)

值班情況，做好值班統(tǒng)計(jì)。

3.常常巡查各崗位執(zhí)勤情況，立即糾正違紀(jì)

違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。

4.處理通常性治安案件和用戶投訴，調(diào)整職

員糾紛。

5.負(fù)責(zé)公共區(qū)域消防器材標(biāo)忐保養(yǎng)維護(hù)工

作。

6.護(hù)保管好本班公用物品，確保保巡能信器

材警械完好、靈敏有效。

7.發(fā)覺違反治安管理行為耍立即處理，確保

區(qū)內(nèi)正常服務(wù)秩序。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。

9.熟悉消防器材使用、維護(hù)及性能，掌握警

衛(wèi)專業(yè)技能。

10.對(duì)本班人員肉位分工明確，責(zé)任清楚，并

掌握所屬人職員作情況。

11、堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、從嚴(yán)管理、勇于糾正多種違法

違紀(jì)行為。

安全保衛(wèi)部中央控制室1.在中控室負(fù)責(zé)當(dāng)班必需集中精神，監(jiān)視及

管理員觀察小區(qū)內(nèi)情況，不得閑談、脫崗，打瞌

睡等一切不妥行為。

2.必需熟悉和掌握多種系統(tǒng)及器材之操作.

確保其運(yùn)轉(zhuǎn)正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應(yīng)立

即匯報(bào)相關(guān)部門。

3.非值班人員或其它無(wú)關(guān)人士不得隨便進(jìn)入

中控室。

4.中控室電話只用于工作，不得作私人用途。

5.保持中控室內(nèi)清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙。做好

工作統(tǒng)計(jì)，交接班要把事情交代清楚.接

班時(shí)要主動(dòng)檢驗(yàn)各系統(tǒng)確定其是否正常，

上一班有否發(fā)生情況。

6.熟悉小區(qū)地形環(huán)境、消防設(shè)施分布、火火

器材擺放點(diǎn)、防盜、報(bào)警裝置位置，閉路

電視鏡頭位置。

7.使用多種滅火器材，熟悉掌握消防中心控

制系統(tǒng)操作程序。

8.珍惜本崗位上多種設(shè)備和器討。

9.靈活、果斷地處理當(dāng)值期間發(fā)生問題。遇

有部分處理不了問題，即匯報(bào)保安領(lǐng)班及

主管。

安全保衛(wèi)部門崗管理員1.負(fù)責(zé)維持各出入口秩序，確保通暢。

2.親密注意進(jìn)出人員，查詢可疑人物，勸離

衣冠不整者或閑雜人員。

3.負(fù)責(zé)查驗(yàn)大件物品進(jìn)出手續(xù)。

4.負(fù)貢非小區(qū)開放時(shí)間出入登記工作。

5.保持崗?fù)?nèi)清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙，做好工

作統(tǒng)計(jì)及交接班統(tǒng)計(jì)。

6、上崗期間，注意儀容儀表端王，精神飽滿。

安全保衛(wèi)部治安巡查員1.負(fù)責(zé)按要求路線巡查“生態(tài)小區(qū)”各部位，

留心治安消防情況。

2.負(fù)貢查詢可疑人員，立即將推銷及閑雜

人員勸離“生態(tài)小區(qū)

3.監(jiān)督檢驗(yàn)用戶裝修現(xiàn)場(chǎng)治安消防情況，立

即處理違規(guī)裝修。

4.監(jiān)督檢驗(yàn)用戶門窗鎖閉情況，發(fā)覺問題立

即處理或報(bào)保安領(lǐng)班及主管。

5.做好巡查情況各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。

6工程維修部工程維修主管1.落實(shí)實(shí)施管理處經(jīng)理指示，對(duì)管理處經(jīng)理

負(fù)責(zé)。

2.對(duì)部門全部些人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)

配，挑選和配置下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固

骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障全部機(jī)電設(shè)備安全運(yùn)

行和裝修設(shè)施完好。以最低宵用開支保持

小區(qū)機(jī)電設(shè)備管理高格調(diào)水準(zhǔn)。

3.制訂下屬各崗位規(guī)范及操作步驟，督促檢

驗(yàn)下屬嚴(yán)格實(shí)施崗位責(zé)任制，操作規(guī)程及

設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。

4.制訂工程部預(yù)算。

5.深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備情況，堅(jiān)持天

天做以下檢驗(yàn)：

A、審核運(yùn)行巡檢報(bào)表，發(fā)覺異常，分析原

因，立即采取有效方法。

B、審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)覺偏

差立即修正。

6、現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作情況，了解職

員思想，發(fā)覺不良傾向立即糾正。

工程維修部工程領(lǐng)班1.模范實(shí)施崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項(xiàng)管

理規(guī)章制度，對(duì)本班范圍內(nèi)出現(xiàn)技術(shù)問題

及設(shè)備情況，向部門領(lǐng)導(dǎo)提供正確情況，

發(fā)覺事故征兆立即進(jìn)行處理、并向上級(jí)匯

報(bào)，立即完成經(jīng)理下達(dá)各項(xiàng)工作任務(wù)。

2.管理使用好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備，使設(shè)備

常常處于良好技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、

安全運(yùn)行是領(lǐng)班首要責(zé)任。

3.管理好本班使用工具及儀表，使其常常處

于良好及正確狀態(tài)。

4.領(lǐng)班是一班人在工作上、技術(shù)上帶頭人，

是班組骨干，應(yīng)在工作上以身作則，技術(shù)

上精益求精，做好班組管理【二作，配合主

管處理技術(shù)上疑難問題。

5.做好日常工作安排，做到維修快速立即，

確保質(zhì)量，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效地組織

力量搶修。

6.負(fù)責(zé)起草本班組設(shè)備年月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和

備品備件計(jì)劃報(bào)主管審核，并負(fù)責(zé)檢修保

養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施。同時(shí)做好多種運(yùn)行統(tǒng)計(jì)。

7.幫助主管檢驗(yàn)業(yè)戶、租戶裝修工程。

8.團(tuán)結(jié)互助，搞好和其它班組工作關(guān)系，不

停提出本班組合理化提議。

9.做好本班組設(shè)備技術(shù)檔案。巡查統(tǒng)計(jì)、運(yùn)

行統(tǒng)計(jì)、設(shè)備維修、故障排除、更換零部

件等情況應(yīng)清楚地填入班組檔案后定時(shí)交

主管審閱。

維修技工1.遵守職員守則和物業(yè)管理處各項(xiàng)規(guī)章制

度，操作技術(shù)規(guī)程，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

2.按時(shí)到崗，接收各級(jí)管理人員之督導(dǎo)，在

本班領(lǐng)班率領(lǐng)下按時(shí)按質(zhì)按量完成本系統(tǒng)

之運(yùn)行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗

位、串崗。

3.做好設(shè)備統(tǒng)計(jì)，立即分析掌握設(shè)備運(yùn)行狀

態(tài)。

4.各系統(tǒng)技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行

情況下，有賁任接收工程領(lǐng)班或主管調(diào)遣，

支援其它系統(tǒng)處理應(yīng)急事態(tài)。

5.需輪值工作。

7環(huán)境管理部環(huán)境管理主管1.實(shí)施管理處經(jīng)理指示，接收管理處經(jīng)理督

導(dǎo)，直接向其負(fù)責(zé)。

2.負(fù)責(zé)部門職員監(jiān)管工作，合理安排各清潔

職員之工作內(nèi)容。

3.依據(jù)計(jì)劃定時(shí)檢驗(yàn)各班組實(shí)際完成情況，

指導(dǎo)及監(jiān)察各清潔職員之工作，以確保清

潔質(zhì)量。

4.依據(jù)季節(jié)改變確定綠化品種并做好綠化養(yǎng)

護(hù)計(jì)劃。

5.做好工作統(tǒng)計(jì)，檢驗(yàn)各清潔職員之清潔報(bào)

表，每個(gè)月提交定時(shí)作業(yè)安排匯報(bào)于物業(yè)

經(jīng)理，每次定時(shí)作業(yè)工作完成后需檢驗(yàn)清

潔水準(zhǔn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。

6.充足了解多種建材設(shè)備性質(zhì)之特征，安排

使用最合適之清潔材料及工具，解答清潔

員碰到技術(shù)難題。

7.管理好班組使用各類工具，使其常常處于

良好準(zhǔn)備狀態(tài)。

8.負(fù)貢起草季度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)

經(jīng)理審核。

保潔領(lǐng)班1.按清潔主管指示實(shí)施工作。

2.合理安排各清潔職員之工作內(nèi)容。

3.充足了解多種建材設(shè)備性質(zhì)之特征，安排

使用最合適只清潔材料及工具，解答清潔

員碰到技術(shù)難題。

4.作業(yè)時(shí)需和物管其它部門親密配合。

5.做好工作統(tǒng)計(jì)，檢驗(yàn)各清潔職員之清潔報(bào)

表。

6.負(fù)責(zé)起草季度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)

經(jīng)理審核。

8,管理好班組使用各類工具，使其常常處

于良好準(zhǔn)備狀態(tài)。

保潔工1.保持公共地方環(huán)境清潔衛(wèi)生.

2.清洗公用洗手間及添補(bǔ)清潔用具。

3.向倉(cāng)管員提取適量之用含有用，小心掌握

工具使用及保養(yǎng)。

4.定時(shí)搜集垃圾，將垃圾送至搜集站幫助市

政清潔工人運(yùn)走（全部垃圾不得存放過

夜）。

5.清潔公共設(shè)施如電梯、電話間、煙灰缸、

手扶梯、空調(diào)新回風(fēng)口、指示牌、廢紙箱、

人工花木、地面、墻身、搜集垃圾等。

6.需要時(shí)幫助園藝職員搞綠化工作。

第四章擬采取管理方法、工作計(jì)劃及物質(zhì)配置計(jì)劃〔帶格式的：字體：宋體，小三一

帶格式的：正文.1級(jí).段落間距成前：6磅.行曲:

1.5倍行距,不對(duì)齊到網(wǎng)格

一、擬采取管理方法

1、管理模式和基礎(chǔ)思緒：

新城風(fēng)尚需要新型、優(yōu)異、科學(xué)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理方法，以滿足住戶所追求高品質(zhì)、

高標(biāo)準(zhǔn)生活觀念和生活方法?；谏钊胝{(diào)研基礎(chǔ)，擬對(duì)新城風(fēng)尚項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理采取全

方位物業(yè)管理服務(wù)模式。

在確定管理模式基礎(chǔ)上，針對(duì)新城風(fēng)尚特色及實(shí)際情況，我們深入提出全方位物業(yè)

管理基礎(chǔ)思緒。

我們管理思緒是：

?強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序

?強(qiáng)調(diào)步驟團(tuán)體有效運(yùn)作和服務(wù)步驟連續(xù)改善

?強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)規(guī)范化和特約服務(wù)個(gè)性化

?致力于共用設(shè)施、設(shè)備連續(xù)改善和功效提升

?致力于培養(yǎng)職員專業(yè)素質(zhì)和小區(qū)全員參與意識(shí)

?致力于文化功效提升，溺造符合現(xiàn)代文明人居理想環(huán)境

2、擬采取管理服務(wù)手段：

結(jié)合新城風(fēng)尚物業(yè)整體管理思緒，擬采取以下管理服務(wù)手段確保酒店化服務(wù)質(zhì)量：

a、導(dǎo)入IS09002質(zhì)量管理體系

殖量確保體系已成為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)基布。我

們?cè)谛鲁秋L(fēng)尚物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們將導(dǎo)入IS09002質(zhì)量管理體系，以期在為業(yè)主

提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)過程中不偏離既定軌道。

b、實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作機(jī)制

結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特征，木企業(yè)將在新城風(fēng)尚項(xiàng)目推行“質(zhì)量、成本雙否決”

機(jī)制。把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考評(píng)管理處1：作業(yè)績(jī)兩頂最關(guān)鍵指標(biāo)，努力爭(zhēng)取在“服

務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更正確結(jié)合點(diǎn)，以餛供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”服務(wù)產(chǎn)品。

c、提倡開放式管理服務(wù)

在新城風(fēng)尚項(xiàng)目管理上，我們提倡和強(qiáng)調(diào)開放式管理服務(wù)，明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)

主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間分工及配合。即：物業(yè)管理企業(yè)提供專業(yè)物業(yè)管理服

務(wù)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)自治自律管理、居委會(huì)負(fù)擔(dān)政府小區(qū)行政管理和小區(qū)公

益服務(wù)。

對(duì)于管理處，我們將按時(shí)公布財(cái)免帳目、定時(shí)提交“管理匯報(bào)”、組織“管理處開

放日”活動(dòng)、公布管理處主管人員聯(lián)絡(luò)電話等方法，自覺接收業(yè)主監(jiān)督：對(duì)于業(yè)主大會(huì)、

業(yè)三委員會(huì)，我們將在小區(qū)入住達(dá)成要求條件后依法成立。并從保護(hù)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益及提

升本身管理水平出發(fā)，不停增強(qiáng)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)自治自律管理意識(shí)和能力，使之

能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核杈力。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力幫助其搞好業(yè)主、

住尸宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等工作，司時(shí)在管理信息資源上給予有效支持。我們深信:

只要從服務(wù)業(yè)主、住戶根本目標(biāo)出發(fā)，三方合作一定能成為推進(jìn)新城風(fēng)尚項(xiàng)目管理水平

提升助力。

d、構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)一一用戶服務(wù)中心

強(qiáng)大服務(wù)平臺(tái)和優(yōu)異服務(wù)組織是提供規(guī)范用戶服務(wù)前提。在新城風(fēng)尚項(xiàng)目標(biāo)服務(wù)形

式上，我們擬建立用戶服務(wù)中心運(yùn)作體系。立即管理處內(nèi)部管理處對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和

前臺(tái)操作，從而確保管理處對(duì)外形象統(tǒng)一化。用戶服務(wù)中心是管理處指揮調(diào)度中心及信

息樞紐,業(yè)主全部服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴提議全部將匯總到用戶服務(wù)中心，由中心負(fù)賁分

類處理。而管理處全部需要公布管理服務(wù)信息亦經(jīng)過該中心反饋到業(yè)主、住戶。經(jīng)過用

戶服務(wù)中心有效運(yùn)作，第一，可確保管理處對(duì)外信息傳輸口徑統(tǒng)一化；第二，建立首問

貢任制，全都業(yè)主、住戶投訴和需求全部有專員負(fù)貢跟蹤和落實(shí)直至業(yè)工滿意為主；第

三，中心二十四小時(shí)工作時(shí)間（晚間21:00后電話值班）將可確保業(yè)主、住戶需求全天候

地得到受理及滿足。

e、管理體系全方面整合和提升

瑞昌市鳳竹物業(yè)服務(wù)將重視連續(xù)地不停地進(jìn)行步驟再造，對(duì)日常部分已經(jīng)相對(duì)固定

化思維方法、服務(wù)理念和具體作業(yè)步驟進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠愈加符合業(yè)主真

實(shí)福求，從而為業(yè)主提供真正實(shí)用服務(wù)產(chǎn)品。我們致力于用新型“以用戶為中心、以步

驟為導(dǎo)向”運(yùn)作替換傳統(tǒng)“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平連

續(xù)提升。

f、致力于共用設(shè)施、設(shè)備循環(huán)改善

樓宇管理一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀

態(tài)良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶E常起居和安全保障等問題。我們將新城風(fēng)尚項(xiàng)目

共月設(shè)施、設(shè)備管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以確保共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維

持正常運(yùn)行為目標(biāo)日常管理及維修：以消除多種運(yùn)行隱患，確保設(shè)施、設(shè)備性能得以充

足發(fā)揮為目標(biāo)定時(shí)維修養(yǎng)護(hù)（包含大、中修）：以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保功效

從而滿足用戶不停增加服務(wù)需求為R標(biāo)改良性維護(hù)（改造）。

在新城風(fēng)尚項(xiàng)目共用設(shè)施、設(shè)備管理和維護(hù)上，我們致力于憑借本身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)分

包方，對(duì)其進(jìn)行連續(xù)循環(huán)改善和功效獷展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備集中監(jiān)控和一體

化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值和增值。

二、工作計(jì)劃

依據(jù)管理方法和管理運(yùn)作步驟，將工作計(jì)劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管

理三部分，根據(jù)輕重有序、科學(xué)有效標(biāo)準(zhǔn)，確定以下管理工作計(jì)劃。

（一）、前期管理工作計(jì)劃

序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間

1、人員選拔：

一組建物業(yè)管理隊(duì)伍2、人員培訓(xùn)：接管前3個(gè)月

3、人員上崗。

1,刈同類項(xiàng)目展開深入調(diào)研：

二擬訂物業(yè)管理方案2、針對(duì)新城風(fēng)尚，從物業(yè)管理角度，提出接管前3個(gè)月

合理億提議，擬訂管理方案。

1、安排管理用房：

三完善管理及辦公條件2、安排職員宿舍:接管前1個(gè)月

3、調(diào)配物質(zhì)裝備。

1、制訂切合實(shí)際各項(xiàng)制度：

四制訂管理規(guī)章制度服務(wù)管理中

2、逐步引入IS09000質(zhì)量確保體系。

1、對(duì)售樓部、樣板區(qū)派出保安、保潔服務(wù)：

五交付前現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)一期交