房屋維修管理辦法住建部一、總則（一）目的為加強房屋維修管理，保障房屋的正常使用功能，延長房屋使用壽命，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本行業(yè)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于住建部管轄范圍內(nèi)各類房屋的維修管理活動，包括住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房及其他建筑物。（三）基本原則1.安全第一原則房屋維修工作必須把安全放在首位，確保維修過程中不發(fā)生安全事故，保障維修人員及相關(guān)人員的生命財產(chǎn)安全。維修工作應(yīng)嚴(yán)格遵守國家安全生產(chǎn)法律法規(guī)和操作規(guī)程，采取必要的安全防護(hù)措施。2.質(zhì)量保證原則維修工程應(yīng)達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，滿足房屋使用功能和結(jié)構(gòu)安全要求。選用的維修材料、構(gòu)配件和設(shè)備應(yīng)符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求，維修施工應(yīng)嚴(yán)格按照施工規(guī)范和工藝要求進(jìn)行操作，確保維修質(zhì)量。3.經(jīng)濟(jì)合理原則在保證房屋維修質(zhì)量的前提下，應(yīng)合理確定維修方案和費用，充分考慮維修成本效益，避免不必要的浪費。通過科學(xué)管理和技術(shù)創(chuàng)新，提高維修資金的使用效率，降低維修成本。4.服務(wù)至上原則樹立服務(wù)意識，為房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的維修服務(wù)。及時響應(yīng)維修需求，積極解決維修問題，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，增強用戶滿意度。二、房屋維修責(zé)任界定（一）產(chǎn)權(quán)人責(zé)任房屋產(chǎn)權(quán)人是房屋維修的第一責(zé)任人，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和本辦法的要求，履行房屋維修義務(wù)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)定期對房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時發(fā)現(xiàn)并解決房屋存在的問題。對于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的費用。（二）使用人責(zé)任房屋使用人應(yīng)合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，不得損壞房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備。因使用不當(dāng)造成房屋損壞的，使用人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任和賠償責(zé)任。在房屋使用過程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在問題時，使用人應(yīng)及時通知產(chǎn)權(quán)人或相關(guān)管理單位。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)受產(chǎn)權(quán)人或使用人的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全房屋維修管理制度，配備專業(yè)的維修人員和必要的維修設(shè)備，定期對房屋進(jìn)行巡查，及時處理維修問題。對于超出物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修能力范圍的重大維修項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時報告產(chǎn)權(quán)人，并協(xié)助做好維修工作。（四）其他相關(guān)方責(zé)任1.建設(shè)單位責(zé)任新建房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)組織施工單位對房屋質(zhì)量問題進(jìn)行維修，并承擔(dān)維修費用。2.施工單位責(zé)任施工單位對其施工的房屋質(zhì)量負(fù)責(zé)。在保修期內(nèi)，施工單位應(yīng)按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定，對房屋質(zhì)量問題進(jìn)行免費維修。對于因施工質(zhì)量問題造成的房屋損壞，施工單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任和賠償責(zé)任。3.相關(guān)部門責(zé)任住建部及各地住建部門負(fù)責(zé)對房屋維修管理工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，制定相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范維修市場秩序。其他相關(guān)部門如質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)管等部門，應(yīng)按照各自職責(zé)，對房屋維修工程的質(zhì)量和安全進(jìn)行監(jiān)督管理。三、房屋維修計劃與預(yù)算（一）維修計劃制定1.定期檢查產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)定期對房屋進(jìn)行全面檢查，包括房屋結(jié)構(gòu)、屋面、墻面、地面、門窗、給排水、電氣、消防等設(shè)施設(shè)備。檢查周期可根據(jù)房屋類型、使用年限、使用情況等因素確定，一般每年不少于一次。2.問題記錄與分析對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括問題部位、問題描述、嚴(yán)重程度等。同時，對問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，判斷是屬于正常損耗、使用不當(dāng)還是其他原因造成的。3.維修計劃編制根據(jù)檢查結(jié)果和問題分析情況，編制房屋維修計劃。維修計劃應(yīng)明確維修項目、維修內(nèi)容、維修時間、維修責(zé)任人等。對于影響房屋安全和正常使用的緊急維修項目，應(yīng)優(yōu)先安排維修。維修計劃應(yīng)根據(jù)房屋實際情況和維修資金狀況，合理安排維修順序和進(jìn)度，確保維修工作有序進(jìn)行。（二）維修預(yù)算編制1.工程量計算根據(jù)維修計劃確定的維修項目，按照相關(guān)工程定額和規(guī)范要求，計算維修工程量。工程量計算應(yīng)準(zhǔn)確、詳細(xì)，包括材料用量、人工工時等。2.材料價格與人工費用確定根據(jù)市場行情和實際采購價格，確定維修所需材料的價格。人工費用應(yīng)按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程人工單價標(biāo)準(zhǔn)和維修工作實際需要進(jìn)行計算。同時，還應(yīng)考慮運輸費、管理費、利潤等其他費用。3.維修預(yù)算編制綜合工程量計算結(jié)果、材料價格和人工費用等因素，編制房屋維修預(yù)算。維修預(yù)算應(yīng)明確各項維修費用的明細(xì)，包括直接費用（如材料費用、人工費用）和間接費用（如管理費、利潤等）。維修預(yù)算應(yīng)嚴(yán)格控制在合理范圍內(nèi)，確保維修資金的合理使用。（三）維修計劃與預(yù)算審核1.內(nèi)部審核產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)人員對維修計劃和預(yù)算進(jìn)行內(nèi)部審核。審核內(nèi)容包括維修項目的必要性、合理性、可行性，維修工程量計算是否準(zhǔn)確，材料價格和人工費用是否合理等。內(nèi)部審核通過后，報上級主管部門或相關(guān)決策機構(gòu)審批。2.外部審核對于重大維修項目或涉及金額較大的維修項目，可委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)進(jìn)行外部審核。工程造價咨詢機構(gòu)應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對維修計劃和預(yù)算進(jìn)行審核，并出具審核報告。審核報告作為維修項目實施和資金支付的重要依據(jù)。四、房屋維修工程管理（一）維修工程招投標(biāo)1.招標(biāo)范圍對于達(dá)到一定規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的房屋維修工程，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)范圍包括維修工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等。2.招標(biāo)方式房屋維修工程招標(biāo)可采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式。公開招標(biāo)應(yīng)通過國家指定的招標(biāo)公告發(fā)布媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請不特定的法人或其他組織參加投標(biāo)。邀請招標(biāo)應(yīng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力、資信良好的特定法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。3.投標(biāo)單位資格審查招標(biāo)人應(yīng)對投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績、信譽等進(jìn)行資格審查。投標(biāo)單位應(yīng)具備相應(yīng)的房屋維修工程資質(zhì)等級，具有良好的業(yè)績和信譽，無不良記錄。通過資格審查的投標(biāo)單位方可參加投標(biāo)。4.評標(biāo)與定標(biāo)評標(biāo)應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行。評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括投標(biāo)報價、維修方案、工期、質(zhì)量保證措施、售后服務(wù)等因素。評標(biāo)委員會應(yīng)根據(jù)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，推薦中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)評標(biāo)委員會的推薦意見確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。（二）維修工程合同管理1.合同簽訂中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)與中標(biāo)人簽訂房屋維修工程合同。合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括維修工程內(nèi)容、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、維修工期、維修費用及支付方式、質(zhì)量保修責(zé)任等條款。合同簽訂后，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自的義務(wù)。2.合同變更在維修工程實施過程中，如因不可抗力或其他特殊原因需要變更合同內(nèi)容的，雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面合同變更協(xié)議。合同變更協(xié)議應(yīng)明確變更的內(nèi)容、變更的原因、變更后的合同條款等。合同變更后，雙方應(yīng)按照變更后的合同約定履行各自的義務(wù)。3.合同履行監(jiān)督招標(biāo)人應(yīng)加強對維修工程合同履行情況的監(jiān)督檢查，確保中標(biāo)人按照合同約定組織施工，保證維修工程質(zhì)量和進(jìn)度。中標(biāo)人應(yīng)定期向招標(biāo)人報告維修工程進(jìn)展情況，接受招標(biāo)人的監(jiān)督檢查。對于違反合同約定的行為，招標(biāo)人有權(quán)要求中標(biāo)人限期整改，直至解除合同，并要求中標(biāo)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（三）維修工程施工管理1.施工組織設(shè)計中標(biāo)人應(yīng)根據(jù)維修工程合同要求和現(xiàn)場實際情況，編制施工組織設(shè)計。施工組織設(shè)計應(yīng)包括工程概況、施工部署、施工進(jìn)度計劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施、環(huán)境保護(hù)措施等內(nèi)容。施工組織設(shè)計應(yīng)經(jīng)招標(biāo)人審核批準(zhǔn)后實施。2.施工質(zhì)量控制施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格按照施工規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。施工過程中應(yīng)加強質(zhì)量檢驗，對原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗合格后方可使用。隱蔽工程在隱蔽前應(yīng)通知建設(shè)單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員進(jìn)行驗收，驗收合格后方可進(jìn)行下一道工序施工。維修工程竣工后，施工單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定提交竣工報告，并向建設(shè)單位提供質(zhì)量保修書。3.施工安全管理施工單位應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，加強施工安全管理。施工過程中應(yīng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，采取必要的安全防護(hù)措施，確保施工人員的生命財產(chǎn)安全。對于危險性較大的分部分項工程，施工單位應(yīng)編制專項施工方案，并按照規(guī)定進(jìn)行專家論證。施工單位應(yīng)定期對施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識和操作技能。4.施工進(jìn)度管理施工單位應(yīng)按照施工進(jìn)度計劃組織施工，確保維修工程按時竣工。如因不可抗力或其他特殊原因?qū)е率┕みM(jìn)度延誤的，施工單位應(yīng)及時向建設(shè)單位報告，并采取有效措施加快施工進(jìn)度。建設(shè)單位應(yīng)加強對施工進(jìn)度的監(jiān)督檢查，協(xié)調(diào)解決施工過程中出現(xiàn)的問題，確保維修工程順利進(jìn)行。（四）維修工程竣工驗收1.驗收準(zhǔn)備維修工程竣工后，施工單位應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行自驗。自驗合格后，施工單位應(yīng)向建設(shè)單位提交竣工驗收報告，并提供相關(guān)竣工資料。建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位對維修工程進(jìn)行竣工驗收。2.驗收程序竣工驗收應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。驗收程序包括施工單位匯報工程概況和施工情況、建設(shè)單位組織各參建單位對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查驗收、查閱竣工資料、形成竣工驗收意見等環(huán)節(jié)。驗收合格的，建設(shè)單位應(yīng)出具竣工驗收報告；驗收不合格的，施工單位應(yīng)按照驗收意見進(jìn)行整改，整改合格后重新組織驗收。3.質(zhì)量保修維修工程竣工驗收合格后，施工單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。質(zhì)量保修期限應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定，一般為自竣工驗收合格之日起不少于一定期限。在質(zhì)量保修期限內(nèi)，施工單位應(yīng)及時響應(yīng)建設(shè)單位的維修通知，對出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行免費維修。五、房屋維修資金管理（一）維修資金歸集1.歸集范圍房屋維修資金的歸集范圍包括住宅、非住宅房屋的業(yè)主按照規(guī)定繳存的維修資金。商品住宅的維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的一定比例。2.繳存方式業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入指定的專戶管理銀行。業(yè)主也可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交維修資金。3.歸集監(jiān)管住建部門應(yīng)加強對房屋維修資金歸集工作的監(jiān)管，確保維修資金足額繳存。專戶管理銀行應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，對維修資金進(jìn)行專戶存儲，確保維修資金的安全。（二）維修資金使用1.使用范圍房屋維修資金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。房屋共用部位包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；房屋共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.使用程序房屋維修需要使用維修資金的，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)包括維修項目、維修內(nèi)容、維修預(yù)算、維修資金列支范圍等內(nèi)容。使用方案經(jīng)業(yè)主大會依法通過后，報住建部門備案。住建部門審核通過后，從維修資金專戶中列支維修費用。維修費用支付給施工單位后，施工單位應(yīng)按照合同約定組織施工，確保維修工程質(zhì)量。3.使用監(jiān)督住建部門應(yīng)加強對房屋維修資金使用情況的監(jiān)督檢查，確保維修資金?？顚Ｓ谩艄芾磴y行應(yīng)定期向住建部門和業(yè)主大會公布維修資金的收支情況，接受社會監(jiān)督。對于違規(guī)使用維修資金的行為，住建部門應(yīng)責(zé)令改正，并依法追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。（三）維修資金續(xù)籌1.續(xù)籌條件當(dāng)房屋維修資金余額不足時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)籌。續(xù)籌的具體條件和標(biāo)準(zhǔn)由各地住建部門根據(jù)實際情況制定。2.續(xù)籌方式房屋維修資金的續(xù)籌方式可由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會可以通過以下方式續(xù)籌維修資金：一是按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積再次繳存維修資金；二是將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益，按照一定比例補充到維修資金中。3.續(xù)籌監(jiān)管住建部門應(yīng)加強對房屋維修資金續(xù)籌工作的監(jiān)管，確保續(xù)籌資金足額繳存到維修資金專戶。專戶管理銀行應(yīng)按照規(guī)定對續(xù)籌資金進(jìn)行管理，確保資金安全。六、房屋維修檔案管理（一）檔案內(nèi)容房屋維修檔案應(yīng)包括房屋基本信息、維修計劃與預(yù)算、維修工程招投標(biāo)文件、維修工程合同、施工組織設(shè)計、施工圖紙、施工技術(shù)資料、質(zhì)量檢驗報告、安全檢查記錄、竣工驗收報告、質(zhì)量保修書、維修資金使用記錄等相關(guān)資料。（二）檔案建立與保管1.檔案建立產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)建立健全房屋維修檔案管理制度，指定專人負(fù)責(zé)檔案的收集、整理、歸檔工作。檔案資料應(yīng)真實、完整、準(zhǔn)確，按照檔案管理的要求進(jìn)行分類、編號、裝訂。2.檔案保管房屋維修檔案應(yīng)妥善保管，保管期限應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定。一般情況下，檔案保管期限不少于一定年限。檔案保管應(yīng)采用紙質(zhì)檔案與電子檔案相結(jié)合的方式，確保檔案的安全和可查