房地產(chǎn)公司成本管理辦法一、總則（一）目的為加強本房地產(chǎn)公司成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，提高公司經(jīng)濟效益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司開發(fā)建設(shè)的各類房地產(chǎn)項目，包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、營銷推廣、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)的成本管理。（三）基本原則1.成本效益原則：在成本管理過程中，充分權(quán)衡成本與效益的關(guān)系，確保成本投入能夠帶來相應(yīng)的經(jīng)濟效益和社會效益。2.全面性原則：成本管理涵蓋項目開發(fā)的全過程，包括所有部門和環(huán)節(jié)，實現(xiàn)全員、全過程的成本管理。3.動態(tài)控制原則：對成本進行實時監(jiān)控和動態(tài)調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)并解決成本偏差問題，確保成本目標(biāo)的實現(xiàn)。4.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則：明確各部門和崗位在成本管理中的職責(zé)、權(quán)力和利益，做到責(zé)任清晰、獎懲分明，充分調(diào)動各方面的積極性。二、成本管理組織架構(gòu)與職責(zé)（一）成本管理委員會1.組成：由公司高層管理人員、各部門負責(zé)人組成。2.職責(zé)：負責(zé)制定公司成本管理戰(zhàn)略和目標(biāo)，審批成本管理制度和重大成本決策。協(xié)調(diào)各部門之間的成本管理工作，解決成本管理中的重大問題。對公司成本管理工作進行監(jiān)督和考核。（二）成本管理部門1.組成：設(shè)立成本管理部，配備專業(yè)的成本管理人員。2.職責(zé)：負責(zé)制定和完善公司成本管理制度和流程，并組織實施。參與項目前期規(guī)劃、設(shè)計、招標(biāo)等工作，提供成本控制建議和意見。負責(zé)項目成本預(yù)算的編制、審核和調(diào)整，監(jiān)控成本執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)并解決成本偏差問題。定期進行成本分析和總結(jié)，為公司決策提供成本數(shù)據(jù)支持和決策建議。負責(zé)與供應(yīng)商、承包商等進行成本談判和合同管理，控制采購成本和工程成本。（三）其他部門1.職責(zé)：各部門負責(zé)本部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的成本控制和管理工作，制定本部門的成本控制目標(biāo)和措施，并組織實施。配合成本管理部門做好項目成本核算和分析工作，提供相關(guān)成本數(shù)據(jù)和資料。在項目實施過程中，嚴(yán)格按照成本預(yù)算和成本控制要求執(zhí)行，確保各項成本支出合理合規(guī)。三、成本核算（一）成本核算對象1.以房地產(chǎn)開發(fā)項目為成本核算對象，同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型相似的項目可合并為一個成本核算對象。2.對于規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可按開發(fā)階段、產(chǎn)品類型等進行細分，確定成本核算對象。（二）成本項目及核算內(nèi)容1.土地成本：包括土地出讓金、土地契稅、拆遷補償費、土地開發(fā)費等。2.前期工程費：包括項目規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、地質(zhì)勘察費、三通一平費等。3.建筑安裝工程費：包括建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。4.基礎(chǔ)設(shè)施費：包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。5.公共配套設(shè)施費：包括教育、醫(yī)療、文化、體育、社區(qū)服務(wù)等公共配套設(shè)施建設(shè)費用。6.開發(fā)間接費：包括項目管理人員工資、辦公費、差旅費、折舊費、修理費等。7.營銷費用：包括廣告宣傳費、銷售代理費、促銷活動費等。8.財務(wù)費用：包括利息支出、手續(xù)費等。（三）成本核算方法1.采用制造成本法進行成本核算，將開發(fā)項目的成本分為直接成本和間接成本，直接成本直接計入成本核算對象，間接成本按照一定的方法分配計入成本核算對象。2.成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，確保成本核算的準(zhǔn)確性和及時性。（四）成本核算流程1.成本管理部門根據(jù)項目開發(fā)進度和成本核算要求，及時收集、整理成本核算資料，包括合同、發(fā)票、付款憑證等。2.成本管理人員對成本核算資料進行審核和分類，確定成本核算對象和成本項目。3.按照成本核算方法，將各項成本費用計入相應(yīng)的成本核算對象，編制成本核算報表。4.定期對成本核算結(jié)果進行核對和分析，確保成本核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。四、成本預(yù)算（一）預(yù)算編制原則1.以項目開發(fā)計劃和成本目標(biāo)為依據(jù)，結(jié)合市場行情和歷史數(shù)據(jù)，科學(xué)合理地編制成本預(yù)算。2.遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的編制方法，充分征求各部門意見，確保預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性。3.成本預(yù)算應(yīng)具有一定的彈性，能夠適應(yīng)項目開發(fā)過程中的變化和調(diào)整。（二）預(yù)算編制流程1.成本管理部門在項目立項后，根據(jù)項目開發(fā)計劃和成本目標(biāo)，制定成本預(yù)算編制方案，明確預(yù)算編制的范圍、方法、時間要求等。2.各部門根據(jù)成本預(yù)算編制方案，結(jié)合本部門業(yè)務(wù)范圍和工作實際，編制本部門的成本預(yù)算草案，并報送成本管理部門。3.成本管理部門對各部門報送的成本預(yù)算草案進行匯總、審核和平衡，形成項目成本預(yù)算初稿。4.將項目成本預(yù)算初稿提交成本管理委員會審批，經(jīng)審批通過后，下達正式的成本預(yù)算指標(biāo)。（三）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.各部門應(yīng)嚴(yán)格按照成本預(yù)算指標(biāo)執(zhí)行，確保各項成本支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。2.成本管理部門定期對成本預(yù)算執(zhí)行情況進行監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)并解決成本偏差問題。3.如遇特殊情況需要調(diào)整成本預(yù)算，應(yīng)按照規(guī)定的程序進行審批，經(jīng)批準(zhǔn)后及時調(diào)整成本預(yù)算指標(biāo)。五、成本控制（一）土地成本控制1.在土地獲取過程中，進行充分的市場調(diào)研和分析，合理確定土地價格和出讓條件，確保土地成本合理可控。2.加強與政府部門的溝通協(xié)調(diào)，爭取有利的土地政策和優(yōu)惠條件，降低土地成本。（二）前期工程費控制1.優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計方案，在滿足項目功能和品質(zhì)要求的前提下，降低設(shè)計成本。2.通過招標(biāo)、比選等方式，選擇資質(zhì)良好、信譽度高、報價合理的設(shè)計單位、勘察單位和咨詢單位，控制前期工程費用。（三）建筑安裝工程費控制1.加強工程招標(biāo)管理，嚴(yán)格按照招標(biāo)程序進行招標(biāo)，選擇實力強、信譽好、報價合理的施工單位和材料供應(yīng)商，確保工程質(zhì)量和進度的同時，控制建筑安裝工程費用。2.加強工程合同管理，明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)，嚴(yán)格控制工程變更和簽證，確保工程結(jié)算金額不超過合同約定。3.加強施工現(xiàn)場管理，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進度，避免因質(zhì)量問題和工期延誤導(dǎo)致成本增加。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費控制1.按照項目規(guī)劃設(shè)計要求，合理確定基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模，避免過度建設(shè)和浪費。2.通過招標(biāo)、比選等方式，選擇合適的施工單位和材料供應(yīng)商，控制基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費用。（五）開發(fā)間接費控制1.合理配置項目管理人員，控制人員數(shù)量和工資水平，降低開發(fā)間接費用。2.加強辦公費用、差旅費、折舊費等費用的管理，嚴(yán)格控制各項費用支出。（六）營銷費用控制1.制定合理的營銷費用預(yù)算，明確營銷費用的支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制營銷費用支出。2.通過優(yōu)化營銷渠道、提高營銷效率等方式，降低營銷成本。（七）財務(wù)費用控制1.合理安排項目資金，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低資金成本。2.加強資金管理，提高資金使用效率，減少資金閑置和浪費。六、成本分析與考核（一）成本分析1.定期進行成本分析，分析成本構(gòu)成、成本變動趨勢、成本控制效果等，找出成本管理中存在的問題和不足。2.成本分析應(yīng)采用多種方法，如比較分析法、比率分析法、因素分析法等，確保分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。3.根據(jù)成本分析結(jié)果，提出改進措施和建議，為公司成本管理決策提供依據(jù)。（二）成本考核1.建立成本考核制度，明確成本考核的對象、內(nèi)容、指標(biāo)