上海房屋預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)本市房屋預(yù)售管理，規(guī)范房屋預(yù)售行為，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建房屋的預(yù)售活動及其管理。（三）基本原則房屋預(yù)售管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、高效的原則，保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。二、預(yù)售許可條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地閑置等違法違規(guī)情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃條件1.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。（三）施工進(jìn)度條件1.按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.建設(shè)工程施工進(jìn)度符合相關(guān)規(guī)定，不存在因施工原因?qū)е碌馁|(zhì)量安全隱患。（四）其他條件1.已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。2.預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定抵押、查封等權(quán)利限制。三、預(yù)售許可申請與受理（一）申請主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為預(yù)售許可申請主體，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)和良好的信用記錄。（二）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明，包括銀行出具的資金到位證明、財(cái)務(wù)報(bào)表等。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案，包括預(yù)售房屋的位置、面積、戶型、價(jià)格、交付時(shí)間等內(nèi)容。7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（三）受理程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提交預(yù)售許可申請材料。2.區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對申請材料進(jìn)行初步審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5個(gè)工作日內(nèi)一次性告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。3.受理后，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)出具受理通知書，并將申請材料轉(zhuǎn)交給審核人員。四、預(yù)售許可審核（一）審核內(nèi)容1.對申請材料的真實(shí)性、合法性、完整性進(jìn)行審核。2.實(shí)地查看項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、施工質(zhì)量等情況，核實(shí)是否符合預(yù)售許可條件。3.對預(yù)售方案進(jìn)行審查，確保預(yù)售房屋的相關(guān)信息準(zhǔn)確、合理。（二）審核期限區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10個(gè)工作日內(nèi)，對符合預(yù)售條件的，作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可決定，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，作出不予許可的決定，并書面說明理由。（三）特殊情況處理1.對于情況復(fù)雜、需要進(jìn)一步核實(shí)的申請，經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長審核期限，但最長不得超過10個(gè)工作日，并應(yīng)當(dāng)將延長期限的理由告知申請人。2.審核過程中發(fā)現(xiàn)申請人隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料的，不予許可，并給予警告，申請人在1年內(nèi)不得再次申請預(yù)售許可。五、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)，將預(yù)售商品房的有關(guān)信息在房地產(chǎn)交易場所和政府指定的網(wǎng)站上公示。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房預(yù)售合同，并使用統(tǒng)一的示范文本。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。（二）合同備案1.商品房預(yù)售合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。2.區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對備案的合同進(jìn)行審查，符合規(guī)定的，予以備案，并出具備案證明；不符合規(guī)定的，不予備案，并書面告知理由。3.已備案的商品房預(yù)售合同，當(dāng)事人雙方協(xié)商一致需要變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并到原備案部門辦理變更或者解除備案手續(xù)。六、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于存放預(yù)售資金。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目一一對應(yīng)，不得支取現(xiàn)金，只能通過專用賬戶以轉(zhuǎn)賬方式撥付。（二）資金繳存1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中確定的比例，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售資金繳存比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分階段按比例撥付使用，具體比例由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門會同市人民銀行上海分行等相關(guān)部門制定。（三）資金使用1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計(jì)劃，并提供相關(guān)證明材料，包括工程建設(shè)進(jìn)度、工程款支付憑證、材料采購發(fā)票等。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對用款計(jì)劃進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，按照用款計(jì)劃撥付資金；不符合規(guī)定的，不予撥付，并及時(shí)告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門。3.區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對預(yù)售資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保資金用于項(xiàng)目建設(shè)。七、預(yù)售房屋交付管理（一）交付條件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付時(shí)間和條件交付房屋。2.房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件，并具備合同約定的其他交付條件。（二）交付程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付房屋前，將交付時(shí)間、地點(diǎn)等信息書面通知預(yù)購人。2.預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在通知的時(shí)間內(nèi)辦理房屋交付手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙等相關(guān)物品。3.交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照合同約定承擔(dān)保修責(zé)任。（三）面積差異處理1.房屋交付時(shí)，實(shí)測面積與合同約定面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未約定的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；面積誤差比絕對值超出3%的，預(yù)購人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出退房之日起30日內(nèi)將預(yù)購人已付房價(jià)款退還給預(yù)購人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。預(yù)購人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由預(yù)購人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還預(yù)購人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還預(yù)購人。2.面積誤差比=（實(shí)測面積合同約定面積）÷合同約定面積×100%八、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由原發(fā)證機(jī)關(guān)撤銷預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停網(wǎng)簽資格。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照合同約定交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定向預(yù)購人支付違約金；造成預(yù)購人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）預(yù)購人責(zé)任預(yù)購人未按照合同約定支付房價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付違約金；逾期付款達(dá)到一定期限的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)解除合同，并要求預(yù)購人承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）其他責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，涉及其他法律法規(guī)的，按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。2.房地