貴州小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)貴州小區(qū)的規(guī)范化管理，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合貴州小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于貴州行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足業(yè)主和使用人的需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。3.公平公正原則：對(duì)待全體業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問(wèn)題。4.服務(wù)與管理相結(jié)合原則：在管理中體現(xiàn)服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)管理，實(shí)現(xiàn)管理與服務(wù)的良性互動(dòng)。二、小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.組成與選舉：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。（四）社區(qū)居民委員會(huì)1.指導(dǎo)與監(jiān)督：社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)小區(qū)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的矛盾和問(wèn)題。2.協(xié)助工作：協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)、治安防范、環(huán)境衛(wèi)生整治等工作，促進(jìn)小區(qū)和諧穩(wěn)定。三、小區(qū)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋管理：對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常巡查，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知業(yè)主并協(xié)助維修。按照房屋裝飾裝修管理規(guī)定，對(duì)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，制止違規(guī)裝修行為。2.共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)賬），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡查和維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理和使用。3.環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)：制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期進(jìn)行清掃、消毒，保持小區(qū)環(huán)境整潔。及時(shí)清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗、消毒。對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)，保持綠化美觀。4.公共秩序維護(hù)：制定公共秩序維護(hù)制度，配備必要的安全防范設(shè)施和人員。對(duì)小區(qū)進(jìn)行24小時(shí)巡邏，做好巡邏記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)的車輛停放管理，維護(hù)停車秩序。5.社區(qū)文化建設(shè)：組織開(kāi)展形式多樣的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與交流，營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.房屋管理標(biāo)準(zhǔn)：房屋外觀完好、整潔，無(wú)明顯損壞和脫落現(xiàn)象。房屋共用部位的維修及時(shí)率不低于95%，維修質(zhì)量合格率達(dá)到100%。對(duì)違規(guī)裝修行為的制止率達(dá)到100%。2.共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)故障隱患。設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修及時(shí)，保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行率不低于95%，維修及時(shí)率不低于90%。設(shè)施設(shè)備的完好率不低于90%。3.環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔，無(wú)雜物、無(wú)異味，垃圾日產(chǎn)日清。公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)良好，草坪、花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常，無(wú)病蟲(chóng)害。環(huán)境衛(wèi)生檢查達(dá)標(biāo)率不低于95%。4.公共秩序維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)內(nèi)無(wú)重大安全事故發(fā)生，治安案件發(fā)生率不高于1‰。巡邏人員按時(shí)巡邏，巡邏記錄完整，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題處理及時(shí)。車輛停放有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。5.社區(qū)文化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：每年組織社區(qū)文化活動(dòng)不少于6次，參與人數(shù)不少于小區(qū)業(yè)主總數(shù)的30%。業(yè)主對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)的滿意度不低于80%。四、小區(qū)費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)以及小區(qū)的實(shí)際情況，按照合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.計(jì)費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，并在調(diào)整前征求業(yè)主意見(jiàn)。（二）專項(xiàng)維修資金1.繳存：專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。2.使用：專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意后實(shí)施。3.管理：專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶管理銀行，建立專項(xiàng)維修資金管理制度，定期公布收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）其他費(fèi)用1.停車費(fèi)用：小區(qū)內(nèi)的停車費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定收取，并用于停車設(shè)施的維護(hù)和管理。2.特約服務(wù)費(fèi)用：業(yè)主需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付費(fèi)用。五、小區(qū)安全管理（一）安全防范制度1.人員出入管理：建立人員出入登記制度，對(duì)進(jìn)入小區(qū)人員進(jìn)行身份核實(shí)和登記，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)。2.車輛出入管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記和檢查，發(fā)放臨時(shí)停車證或者實(shí)行門禁管理，確保車輛有序停放。3.巡邏制度：制定巡邏計(jì)劃，安排專人進(jìn)行24小時(shí)巡邏，重點(diǎn)部位重點(diǎn)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。4.安全檢查制度：定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的安全設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。5.應(yīng)急預(yù)案制度：制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工，定期組織演練，提高應(yīng)急處置能力。（二）消防安全管理1.消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)：按照消防法律法規(guī)的要求，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行維護(hù)和檢查，確保設(shè)施設(shè)備完好有效。2.消防通道暢通：保持小區(qū)內(nèi)消防通道暢通，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。3.消防安全宣傳教育：加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的消防安全宣傳教育，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)和自防自救能力。4.消防演練：定期組織消防演練，檢驗(yàn)和提高小區(qū)的消防安全應(yīng)急處置能力。（三）治安管理1.治安巡邏：加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問(wèn)題，維護(hù)小區(qū)的治安秩序。2.治安防范設(shè)施建設(shè)：完善小區(qū)內(nèi)的治安防范設(shè)施，如安裝監(jiān)控?cái)z像頭、設(shè)置門禁系統(tǒng)等，提高小區(qū)的安全防范能力。3.與公安機(jī)關(guān)協(xié)作：積極與公安機(jī)關(guān)協(xié)作配合，及時(shí)報(bào)告和處理各類治安案件，維護(hù)小區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定。六、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理制度1.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)：明確小區(qū)內(nèi)各區(qū)域的清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)，如道路、樓道、綠地、停車場(chǎng)等，確保清掃保潔質(zhì)量。2.垃圾收集與處理：規(guī)范垃圾收集容器的設(shè)置和管理，定期清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，并按照環(huán)保要求進(jìn)行處理。3.公共區(qū)域消毒：定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行消毒，預(yù)防疾病傳播。（二）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.綠化規(guī)劃與建設(shè)：合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的綠化布局，確保綠化覆蓋率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。2.綠化養(yǎng)護(hù)措施：制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)草坪、花卉、樹(shù)木進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化美觀。3.綠化設(shè)施維護(hù)：對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，如圍欄、花壇、花架等進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保設(shè)施完好。七、小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備檔案管理建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息，便于管理和查詢。（二）設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、周期、責(zé)任人等，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。（三）設(shè)施設(shè)備維修管理1.維修流程：建立設(shè)施設(shè)備維修流程，規(guī)范維修申請(qǐng)、審批、實(shí)施、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，確保維修工作及時(shí)、高效、質(zhì)量可靠。2.維修費(fèi)用管理：對(duì)設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用進(jìn)行合理控制和管理，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核算和報(bào)銷。八、小區(qū)投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理機(jī)制1.投訴渠道：設(shè)立多種投訴渠道，如電話、郵箱、意見(jiàn)箱等，方便業(yè)主反映問(wèn)題。2.投訴受理：對(duì)業(yè)主的投訴進(jìn)行及時(shí)受理，記錄投訴內(nèi)容和相關(guān)信息，并告知業(yè)主處理流程和時(shí)限。3.投訴處理：對(duì)投訴問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，根