亳州東臺(tái)路

項(xiàng)目定位報(bào)告

二00八.十二.亳州東臺(tái)路

項(xiàng)目定位報(bào)告

二00八.十二.

◆亳州市區(qū)位圖◆亳州市概況

◆亳州市城市規(guī)劃

◆亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

◆亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況◆項(xiàng)目基本情況◆項(xiàng)目SWOT分析◆項(xiàng)目定位◆營(yíng)銷建議◆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃◆討論議題目錄

◆亳州市區(qū)位圖目錄2

亳州市區(qū)位圖

亳州市區(qū)位圖

亳州市概況地理位置：亳州市位于安徽省西北部，蘇、魯、豫、皖四省結(jié)合部，黃淮平原腹地。地形呈斜長(zhǎng)形，南北長(zhǎng)

約150公里，東西寬約90公里。

行政區(qū)劃：亳州市是2000年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄市，轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)，其

中譙城區(qū)為市委、市政府機(jī)關(guān)所在地。

城市性質(zhì)：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，全國(guó)著名藥都，皖西北區(qū)域中心城市之一。

面積及人口：亳州市國(guó)土面積8374平方公里,人口576萬(wàn)；中心城市建成區(qū)面積35平方公里，市區(qū)人口38萬(wàn)。

交通：亳州北倚歐亞大陸橋，距商丘機(jī)場(chǎng)60公里，距阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里；京九鐵路、徐阜鐵路，311

、105國(guó)道，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速在境內(nèi)縱橫穿叉；渦河、茨淮新河

航運(yùn)可直接通江入海。

自然資源：亳州地下蘊(yùn)藏著豐富的煤炭、石油、金剛石等礦產(chǎn)資源。

歷史文化資源：亳州歷史悠久，一代圣君商成湯王、道教鼻祖老子、圣哲莊子、魏武帝曹操、神醫(yī)華佗、道

教至尊陳摶、巾幗英雄花木蘭等皆生于此。

亳州市文物古跡眾多，1986年12月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)歷史文化名城，目前，亳州市國(guó)家

級(jí)和省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位22處，市級(jí)文物保護(hù)單位36處，一般文物古跡150余處；其中花戲樓、

尉遲寺遺址、曹操地下運(yùn)兵道、華祖庵、天靜宮、莊子祠、道德中宮等享譽(yù)海內(nèi)外。

亳州市概況地理位置：亳州市位于安徽省西北部，蘇、魯、豫、皖四4亳州市概況

經(jīng)濟(jì)特色（亳州經(jīng)濟(jì)尚處于工業(yè)化的初始階段）：

◆全國(guó)最大的中藥材集散地：亳州自古就有“藥都”之稱，是中醫(yī)藥文化的搖籃，盛產(chǎn)中藥材。

從事種植、加工、購(gòu)銷中藥材的人員達(dá)100萬(wàn)人之眾，形成近千個(gè)中藥材種植專業(yè)村。市

區(qū)內(nèi)建有全國(guó)規(guī)模最大、設(shè)施最好、檔次最高的“中國(guó)(亳州)中藥材交易中心”。該專

業(yè)市場(chǎng)年交易額達(dá)100億元以上，亳州已是名符其實(shí)的全國(guó)最大的中藥材集散地，藥業(yè)經(jīng)

濟(jì)已成為當(dāng)?shù)馗幻駨?qiáng)市的重要支柱。

◆中國(guó)白酒大基地：亳州釀酒年代久遠(yuǎn)，自古就是名酒之鄉(xiāng)，全市共有大小白酒企業(yè)250余家，

其中古井貢酒居中國(guó)八大名酒之列；知名白酒企業(yè)有古井貢集團(tuán)、渦陽(yáng)雙輪集團(tuán)、井中集

團(tuán)、板橋酒業(yè)等。

◆全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地：亳州是全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地，盛產(chǎn)小麥、大豆、玉米

、棉花、煙葉等糧油經(jīng)濟(jì)作物；建有國(guó)家級(jí)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，蔬菜水果日最高交易量400萬(wàn)

公斤以上，年交易額3億多元，輻射全國(guó)十多個(gè)省市。

◆全國(guó)最大的黃牛產(chǎn)區(qū)：亳州是全國(guó)最大的黃牛產(chǎn)區(qū)，年肉類產(chǎn)量近40萬(wàn)噸，蒙城、渦陽(yáng)、利辛

三縣是全國(guó)黃牛生產(chǎn)縣的前三名，被譽(yù)為中國(guó)黃?！敖鹑恰保渲忻沙潜蛔u(yù)為“全國(guó)

第一養(yǎng)牛大縣”。

◆皖北地區(qū)的老工業(yè)基地：亳州亦是皖北地區(qū)的老工業(yè)基地。現(xiàn)擁有機(jī)械制造、釀酒、卷煙、醫(yī)

藥、紡織、食品、化工、建筑建材、印刷等十幾大門類。亳州市概況

經(jīng)濟(jì)特色（亳州經(jīng)濟(jì)尚處于工業(yè)化的初始階段）：

5亳州市城市規(guī)劃城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向主要向南，適當(dāng)向西、向北發(fā)展，控制向東跨鐵路發(fā)展。

城市空間結(jié)構(gòu)：一條渦河城市景觀帶，一條（魏武大道）歷史文化及現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)大道，兩條城市軸線，兩

條城市環(huán)路，數(shù)條濱河綠化帶。

用地功能結(jié)構(gòu)：一個(gè)城市主中心，三個(gè)城市副中心，一個(gè)科研文化區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，三個(gè)工業(yè)區(qū)，六個(gè)居住區(qū)。

城市結(jié)構(gòu)形態(tài)：總體規(guī)劃可概括為“一帶七區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。

1、渦河文化旅游帶：沿渦河兩岸規(guī)劃沿河綠化帶，結(jié)合渦河區(qū)域旅游，形成渦河文化旅游帶。

2、渦北區(qū)：京九鐵路以西及渦河以北地區(qū)，以豐水源小區(qū)建設(shè)為契機(jī)，以譙城區(qū)政府北遷為動(dòng)力推動(dòng)渦

北區(qū)的發(fā)展。

3、老城區(qū)：京九鐵路以西、渦河以南及文帝路以北地區(qū)，該區(qū)應(yīng)疏散老城人口，整治環(huán)境，保護(hù)老城格

局及歷史街區(qū)風(fēng)貌。

4、中心區(qū)：京九鐵路以西、文帝路以南和鳳尾溝以北地區(qū)，依托市級(jí)行政中心及火車站商貿(mào)區(qū)形成全市

的公建中心區(qū)；

5、南部新區(qū)：京九鐵路以西、鳳尾溝以南，靠近城市中心區(qū)地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施投資節(jié)省，布置輕工業(yè)和居

住地，成為南部發(fā)展新區(qū)。

6、東部開(kāi)發(fā)區(qū)：京九鐵路以東，渦河南北兩側(cè)地區(qū)，利用311國(guó)道及京九鐵路的交通優(yōu)勢(shì)形成開(kāi)發(fā)區(qū)。

7、東南文教科研區(qū)：京九鐵路以東沿鳳尾溝和307國(guó)道向東南布置大專院校和科研機(jī)構(gòu)，形成文教科研區(qū)。

8、西部工業(yè)園區(qū)：在中心區(qū)和南部新區(qū)以西，利用省際邊界及對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)形成工業(yè)園區(qū)。

亳州市城市規(guī)劃城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向主要向南，適當(dāng)向西、6

指標(biāo)1:GDP自2004年以來(lái)，亳州市GDP平均保持11%以上的加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

指標(biāo)2:固定資產(chǎn)投資自2003年以來(lái)，亳州市固定資產(chǎn)投資以年均25%以上的速度平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，表明亳州市經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段。

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

指標(biāo)3:人均GDP自2004年以來(lái)，亳州市人均GDP以年均18%以上的速度快速增長(zhǎng)，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

指標(biāo)4:人均可支配收入自2003年以來(lái)，亳州市城市居民人均可支配收入加速增長(zhǎng)，城市居民消費(fèi)能力穩(wěn)步增強(qiáng)。

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資亳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基數(shù)較小，自2003年以來(lái)，房地產(chǎn)投資年增幅起伏較大。

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2006年—2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

序號(hào)項(xiàng)目2006年2007年2008年1—9月1商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）2236232土地供應(yīng)總量、成交價(jià)格出讓面積（畝）21852599其中：商業(yè)用地（畝）5641781居住用地（畝）16210918總成交價(jià)（萬(wàn)元）6428284346675平均成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）3054683新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）281525建筑面積（萬(wàn)平方米）352753亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況序號(hào)項(xiàng)目2006

2008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設(shè)和住房保障年度目標(biāo)

規(guī)劃期內(nèi)規(guī)劃區(qū)新增人口6.5萬(wàn)人，市區(qū)新建住房225萬(wàn)平方米，24725套。

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年2012年合計(jì)新建住房面積（萬(wàn)平方米）38.344.546.045.950.3225.0其中商品住房（萬(wàn)平方米）34.040.040.040.045.0199.0舊房改造（萬(wàn)平方米）3.03.54.84.03.418.7廉租房（萬(wàn)平方米）0.80.50.50.50.52.8經(jīng)濟(jì)適用房（萬(wàn)平方米）0.50.50.71.41.44.5新建住房套數(shù)（套）4390460050505050563524725其中商品住房（套）3700390041404140484520725舊房改造（套）4505207106104902780廉租房（套）160100100100100560經(jīng)濟(jì)適用房（套）8080100200200660亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況項(xiàng)目2008年2

2008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設(shè)空間分布

根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和用地布局，結(jié)合新區(qū)建設(shè)和舊城改造，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)5個(gè)住房片區(qū)。1、建成區(qū)舊城改造計(jì)劃新建住房18.7萬(wàn)平方米。2、渦北新區(qū)計(jì)劃新建住房80萬(wàn)平方米。其中，渦河以北、北一環(huán)以南、魏武大道以東、鐵路以西，新建住房60萬(wàn)平方米；渦河以北、北一環(huán)以南、魏武大道以西、國(guó)道105以東，新建住房20萬(wàn)平方米。3、南部新區(qū)計(jì)劃新建住房75萬(wàn)平方米。其中，藥都大道以南、興業(yè)路以北、希夷大道以東、鐵路以西，新建住房40萬(wàn)平方米；希夷大道以西、國(guó)道105以東，新建住房30萬(wàn)平方米。4、城區(qū)東部及亳州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)計(jì)劃新建住房25萬(wàn)平方米。5、城區(qū)西部及亳州工業(yè)園區(qū)計(jì)劃新建住房26.3萬(wàn)平方米。

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況14

宗地地理位置、四至范圍

項(xiàng)目地處亳州市老城區(qū)，位于亳州市最繁華商業(yè)街周后街延長(zhǎng)線——東臺(tái)路南側(cè)，向西距亳州市城市主干道魏武大道約200米。東至民房，西至亳州汽車客運(yùn)北站，南至民房及部分廠房，北至東臺(tái)路。

項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目基本情況

宗地面積、現(xiàn)狀

宗地面積11805平方米（17.71畝），總體形狀較為方正，地上建筑、構(gòu)筑物已拆除，宗地四周已砌筑了簡(jiǎn)易圍墻。

項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積(M2)12853.47總建筑面積(M2)23610其中:建設(shè)用地面積(M2)11805其中:居住面積(M2)23610代征地面積(M2)1048.47

容積率2.00建筑密度30%紅線后退距離(米)北南東西5.03.03.03.0項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積(M2)12853.4

周邊配套1、生活配套金色華聯(lián)超市、蓋盛祥超市、州后街商業(yè)街、工行、建行、中行亳州分行、聯(lián)通、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、亳州客運(yùn)北站、古井大酒店、南洋商務(wù)酒店。2、教育配套亳州市州東小學(xué)、亳州市老年大學(xué)、夏侯小學(xué)、市委黨校。3、醫(yī)療衛(wèi)生配套市人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、城關(guān)醫(yī)院、華佗中醫(yī)院、東鍵診所、程氏泌尿科。4、休閑配套東觀嫁臺(tái)、南洋碧海銀沙大浴場(chǎng)、華佗紀(jì)念館、湯王陵公園、烈士陵園、魏武廣場(chǎng)等均在3公里范圍內(nèi)。5、交通狀況項(xiàng)目側(cè)面為亳州客運(yùn)站所在地，1路、2路等多路公交車直達(dá)通過(guò)，同時(shí)亳州市較小，電動(dòng)車摩托車等自用型便捷車較多，基本不依賴于公交系統(tǒng)。

項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目基本情況17

優(yōu)勢(shì)1、配套設(shè)施齊全該項(xiàng)目位于老城區(qū)，生活、教育、醫(yī)療衛(wèi)生以及娛樂(lè)休閑配套設(shè)施齊全。2、交通便利

地塊位于老城區(qū)，緊臨城市主干道魏武大道，交通便利。劣勢(shì)1、地塊面積較小

項(xiàng)目地塊面積較小，規(guī)模不大，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)，且不容易做好小區(qū)內(nèi)環(huán)境；2、自然及人文環(huán)境較差

地塊周邊均為民房及舊廠房，空間環(huán)境雜亂；地塊西鄰亳州客運(yùn)北站，流動(dòng)人口較多，治安情況復(fù)雜。

項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目SWOT分析18

機(jī)遇1、舊城改造提供機(jī)會(huì)項(xiàng)目位于老城區(qū)，隨著老城區(qū)的改造，為項(xiàng)目的建設(shè)和銷售提供難得的機(jī)會(huì)；2、周邊項(xiàng)目較少提供機(jī)會(huì)目前，項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較少，如能快速開(kāi)發(fā)和銷售，能夠搶先占領(lǐng)該區(qū)域市場(chǎng)。威脅1、古井印刷廠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成直接威脅在地塊西南角相鄰的古井印刷廠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地40多畝，規(guī)劃多棟小高層，位置更為優(yōu)越，對(duì)本項(xiàng)目后期銷售有直接威脅。2、經(jīng)濟(jì)危機(jī)及房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷帶來(lái)的威脅經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)居民減少消費(fèi)支出、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷居民購(gòu)房持幣觀望均給項(xiàng)目銷售帶來(lái)壓力。

項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目SWOT分析19

市場(chǎng)形象定位

老城區(qū)中心絕版洋房公館

定義詮釋：老城區(qū)中心：該項(xiàng)目位于老城區(qū)中心地帶，凸顯地段優(yōu)勢(shì)；洋房公館：多層洋房及9層電梯板樓，體現(xiàn)產(chǎn)品差異化；絕版：老城區(qū)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目再無(wú)多層洋房。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位20

客戶定位主要客戶來(lái)源

周邊居民周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、效益較好的企事業(yè)單位或?qū)W校教職工州后街商戶其他依靠藥材或是小生意發(fā)家較為成功的商戶市內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)置結(jié)婚用房年輕人年齡區(qū)間：主力客戶年齡區(qū)間集中在25-45歲之間；部分年輕客戶多屬于一次性置業(yè)，本區(qū)域良好的商業(yè)環(huán)境、便捷的交通和繁華的都市生活是他們?cè)诖酥脴I(yè)的主要目的；年齡相對(duì)偏大的主要是提升自己的居住環(huán)境，其次是考慮子女的婚姻、教育等問(wèn)題?？蛻粝M(fèi)特征通過(guò)調(diào)研了解到到亳州市置業(yè)的客戶群體特性——沿襲了傳統(tǒng)北方人的特質(zhì)：講究實(shí)惠、追求性價(jià)比和實(shí)用性，對(duì)于戶型的私密性與個(gè)性特征追求不高，偏好小三房，對(duì)物業(yè)費(fèi)多少比較敏感。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位21

產(chǎn)品定位

建設(shè)檔次及產(chǎn)品類型綜合考慮項(xiàng)目地塊條件，本項(xiàng)目建筑產(chǎn)品定位為中檔多層洋房。

項(xiàng)目定位產(chǎn)品類型定位分析序號(hào)項(xiàng)目多層、小高層對(duì)比分析1從營(yíng)銷戰(zhàn)略角度考慮本項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略是快速開(kāi)發(fā)快速銷售，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)，多層工期遠(yuǎn)短于小高層。2從消費(fèi)心理角度考慮亳州消費(fèi)群體對(duì)物業(yè)費(fèi)比較敏感，多層物業(yè)費(fèi)低于小高層，且居住習(xí)慣偏好多層，對(duì)小高層有一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。3從成本控制角度考慮本項(xiàng)目利潤(rùn)空間較小，獲取利潤(rùn)主要在于成本的控制，多層單方成本比小高層低200元/平方米左右。4從項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)角度考慮相鄰古井項(xiàng)目用地40畝，全部為小高層，其規(guī)模、區(qū)位及開(kāi)發(fā)商品牌均優(yōu)于本項(xiàng)目，本項(xiàng)目如為小高層與其競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)。項(xiàng)目定位產(chǎn)品類型定位分22項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

亳州市東臺(tái)路項(xiàng)目規(guī)劃方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析（一）

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

亳州市東臺(tái)路項(xiàng)目規(guī)劃方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析（二）

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

產(chǎn)品定位戶型配比亳州目前比較暢銷的為80-110㎡左右三房戶型，戶型數(shù)量配比如下表。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

戶型項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

戶型項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

戶型項(xiàng)目定位

產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格及外立面

考慮當(dāng)?shù)刭?gòu)房心理,喜歡坡屋頂,建議選歐式風(fēng)格；項(xiàng)目外立面用混合材料，1層用仿石材面磚，保持品質(zhì)感，二層以上用面磚或涂料；

環(huán)境設(shè)計(jì)1、街邊景觀：因項(xiàng)目可借鑒的景觀基本上沒(méi)有，因此，需較大投入在項(xiàng)目景觀打造上，在項(xiàng)目前期注意打造街邊景觀,增加客戶對(duì)外地開(kāi)發(fā)商的信任和對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)可。2、戶內(nèi)景觀：在戶內(nèi)景觀上，建議東西端頭戶型,設(shè)東南、西南客廳和轉(zhuǎn)角窗.4、特色景觀：特色景觀及差異化景觀，目前亳州市內(nèi)小區(qū)景觀除了在精致度上有所差異外，無(wú)真正意義上的差異。因此，建議增加本項(xiàng)目的特色景觀，如環(huán)境特色景觀，栽種30-50棵成熟的槐樹(shù)或其他樹(shù)種，增加項(xiàng)目的主題性；小區(qū)門口環(huán)境較差，要盡量打造一個(gè)較為顯眼的小區(qū)大門。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位30

產(chǎn)品定位戶型設(shè)計(jì)

1、功能最大化戶型設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)在總面積控制且單位功能面積滿足基本舒適度的前提下，盡可能使居住的各項(xiàng)功能得到充分滿足，同時(shí)提高產(chǎn)品的性價(jià)比，盡可能增加花園陽(yáng)臺(tái)（景觀陽(yáng)臺(tái)）面積，夾層或閣樓的面積贈(zèng)送等。

2、贈(zèng)送面積針對(duì)2.1m以下空間不計(jì)算面積的政策，在超過(guò)規(guī)定的容積率的范圍外，以2.1m以下贈(zèng)送給購(gòu)房客戶，而真正銷售的面積則是在規(guī)定的容積率范圍內(nèi)。能一定程度上增加項(xiàng)目后期的賣點(diǎn)，并能提高銷售價(jià)格。

3、端頭戶型贈(zèng)送景觀角窗在東或西端頭,利用景觀營(yíng)造景觀賣點(diǎn),贈(zèng)送景觀角窗。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位31

入市時(shí)機(jī)亳州人在春節(jié)后考慮購(gòu)房事宜，最佳的入市時(shí)機(jī)在09年5、6月份左右，建議在此期間正式開(kāi)盤。營(yíng)銷控制

鑒于項(xiàng)目地塊情況和總體量相對(duì)偏小，建議開(kāi)發(fā)營(yíng)銷一年內(nèi)全部完成，以快、準(zhǔn)為原則，盡快的完成銷售；同時(shí)花費(fèi)在營(yíng)銷推廣方面的費(fèi)用也要求盡量考慮最小化，效用最大化。

營(yíng)銷建議營(yíng)銷建議32

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

◆規(guī)劃及建筑形態(tài)（多層、小高層）◆戶型面積及配比◆戶型布局◆多層結(jié)構(gòu)形式（磚混或異形框架柱）

討論議題討論議題36項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

戶型項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

戶型項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

戶型項(xiàng)目定位亳州東臺(tái)路

項(xiàng)目定位報(bào)告

二00八.十二.亳州東臺(tái)路

項(xiàng)目定位報(bào)告

二00八.十二.

◆亳州市區(qū)位圖◆亳州市概況

◆亳州市城市規(guī)劃

◆亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

◆亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況◆項(xiàng)目基本情況◆項(xiàng)目SWOT分析◆項(xiàng)目定位◆營(yíng)銷建議◆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃◆討論議題目錄

◆亳州市區(qū)位圖目錄42

亳州市區(qū)位圖

亳州市區(qū)位圖

亳州市概況地理位置：亳州市位于安徽省西北部，蘇、魯、豫、皖四省結(jié)合部，黃淮平原腹地。地形呈斜長(zhǎng)形，南北長(zhǎng)

約150公里，東西寬約90公里。

行政區(qū)劃：亳州市是2000年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄市，轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)，其

中譙城區(qū)為市委、市政府機(jī)關(guān)所在地。

城市性質(zhì)：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，全國(guó)著名藥都，皖西北區(qū)域中心城市之一。

面積及人口：亳州市國(guó)土面積8374平方公里,人口576萬(wàn)；中心城市建成區(qū)面積35平方公里，市區(qū)人口38萬(wàn)。

交通：亳州北倚歐亞大陸橋，距商丘機(jī)場(chǎng)60公里，距阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里；京九鐵路、徐阜鐵路，311

、105國(guó)道，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速在境內(nèi)縱橫穿叉；渦河、茨淮新河

航運(yùn)可直接通江入海。

自然資源：亳州地下蘊(yùn)藏著豐富的煤炭、石油、金剛石等礦產(chǎn)資源。

歷史文化資源：亳州歷史悠久，一代圣君商成湯王、道教鼻祖老子、圣哲莊子、魏武帝曹操、神醫(yī)華佗、道

教至尊陳摶、巾幗英雄花木蘭等皆生于此。

亳州市文物古跡眾多，1986年12月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)歷史文化名城，目前，亳州市國(guó)家

級(jí)和省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位22處，市級(jí)文物保護(hù)單位36處，一般文物古跡150余處；其中花戲樓、

尉遲寺遺址、曹操地下運(yùn)兵道、華祖庵、天靜宮、莊子祠、道德中宮等享譽(yù)海內(nèi)外。

亳州市概況地理位置：亳州市位于安徽省西北部，蘇、魯、豫、皖四44亳州市概況

經(jīng)濟(jì)特色（亳州經(jīng)濟(jì)尚處于工業(yè)化的初始階段）：

◆全國(guó)最大的中藥材集散地：亳州自古就有“藥都”之稱，是中醫(yī)藥文化的搖籃，盛產(chǎn)中藥材。

從事種植、加工、購(gòu)銷中藥材的人員達(dá)100萬(wàn)人之眾，形成近千個(gè)中藥材種植專業(yè)村。市

區(qū)內(nèi)建有全國(guó)規(guī)模最大、設(shè)施最好、檔次最高的“中國(guó)(亳州)中藥材交易中心”。該專

業(yè)市場(chǎng)年交易額達(dá)100億元以上，亳州已是名符其實(shí)的全國(guó)最大的中藥材集散地，藥業(yè)經(jīng)

濟(jì)已成為當(dāng)?shù)馗幻駨?qiáng)市的重要支柱。

◆中國(guó)白酒大基地：亳州釀酒年代久遠(yuǎn)，自古就是名酒之鄉(xiāng)，全市共有大小白酒企業(yè)250余家，

其中古井貢酒居中國(guó)八大名酒之列；知名白酒企業(yè)有古井貢集團(tuán)、渦陽(yáng)雙輪集團(tuán)、井中集

團(tuán)、板橋酒業(yè)等。

◆全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地：亳州是全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地，盛產(chǎn)小麥、大豆、玉米

、棉花、煙葉等糧油經(jīng)濟(jì)作物；建有國(guó)家級(jí)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，蔬菜水果日最高交易量400萬(wàn)

公斤以上，年交易額3億多元，輻射全國(guó)十多個(gè)省市。

◆全國(guó)最大的黃牛產(chǎn)區(qū)：亳州是全國(guó)最大的黃牛產(chǎn)區(qū)，年肉類產(chǎn)量近40萬(wàn)噸，蒙城、渦陽(yáng)、利辛

三縣是全國(guó)黃牛生產(chǎn)縣的前三名，被譽(yù)為中國(guó)黃?！敖鹑恰?，其中蒙城被譽(yù)為“全國(guó)

第一養(yǎng)牛大縣”。

◆皖北地區(qū)的老工業(yè)基地：亳州亦是皖北地區(qū)的老工業(yè)基地?，F(xiàn)擁有機(jī)械制造、釀酒、卷煙、醫(yī)

藥、紡織、食品、化工、建筑建材、印刷等十幾大門類。亳州市概況

經(jīng)濟(jì)特色（亳州經(jīng)濟(jì)尚處于工業(yè)化的初始階段）：

45亳州市城市規(guī)劃城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向主要向南，適當(dāng)向西、向北發(fā)展，控制向東跨鐵路發(fā)展。

城市空間結(jié)構(gòu)：一條渦河城市景觀帶，一條（魏武大道）歷史文化及現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)大道，兩條城市軸線，兩

條城市環(huán)路，數(shù)條濱河綠化帶。

用地功能結(jié)構(gòu)：一個(gè)城市主中心，三個(gè)城市副中心，一個(gè)科研文化區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，三個(gè)工業(yè)區(qū)，六個(gè)居住區(qū)。

城市結(jié)構(gòu)形態(tài)：總體規(guī)劃可概括為“一帶七區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。

1、渦河文化旅游帶：沿渦河兩岸規(guī)劃沿河綠化帶，結(jié)合渦河區(qū)域旅游，形成渦河文化旅游帶。

2、渦北區(qū)：京九鐵路以西及渦河以北地區(qū)，以豐水源小區(qū)建設(shè)為契機(jī)，以譙城區(qū)政府北遷為動(dòng)力推動(dòng)渦

北區(qū)的發(fā)展。

3、老城區(qū)：京九鐵路以西、渦河以南及文帝路以北地區(qū)，該區(qū)應(yīng)疏散老城人口，整治環(huán)境，保護(hù)老城格

局及歷史街區(qū)風(fēng)貌。

4、中心區(qū)：京九鐵路以西、文帝路以南和鳳尾溝以北地區(qū)，依托市級(jí)行政中心及火車站商貿(mào)區(qū)形成全市

的公建中心區(qū)；

5、南部新區(qū)：京九鐵路以西、鳳尾溝以南，靠近城市中心區(qū)地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施投資節(jié)省，布置輕工業(yè)和居

住地，成為南部發(fā)展新區(qū)。

6、東部開(kāi)發(fā)區(qū)：京九鐵路以東，渦河南北兩側(cè)地區(qū)，利用311國(guó)道及京九鐵路的交通優(yōu)勢(shì)形成開(kāi)發(fā)區(qū)。

7、東南文教科研區(qū)：京九鐵路以東沿鳳尾溝和307國(guó)道向東南布置大專院校和科研機(jī)構(gòu)，形成文教科研區(qū)。

8、西部工業(yè)園區(qū)：在中心區(qū)和南部新區(qū)以西，利用省際邊界及對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)形成工業(yè)園區(qū)。

亳州市城市規(guī)劃城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向主要向南，適當(dāng)向西、46

指標(biāo)1:GDP自2004年以來(lái)，亳州市GDP平均保持11%以上的加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

指標(biāo)2:固定資產(chǎn)投資自2003年以來(lái)，亳州市固定資產(chǎn)投資以年均25%以上的速度平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，表明亳州市經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段。

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

指標(biāo)3:人均GDP自2004年以來(lái)，亳州市人均GDP以年均18%以上的速度快速增長(zhǎng)，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

指標(biāo)4:人均可支配收入自2003年以來(lái)，亳州市城市居民人均可支配收入加速增長(zhǎng)，城市居民消費(fèi)能力穩(wěn)步增強(qiáng)。

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

亳州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資亳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基數(shù)較小，自2003年以來(lái)，房地產(chǎn)投資年增幅起伏較大。

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2006年—2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

序號(hào)項(xiàng)目2006年2007年2008年1—9月1商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）2236232土地供應(yīng)總量、成交價(jià)格出讓面積（畝）21852599其中：商業(yè)用地（畝）5641781居住用地（畝）16210918總成交價(jià)（萬(wàn)元）6428284346675平均成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）3054683新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）281525建筑面積（萬(wàn)平方米）352753亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況序號(hào)項(xiàng)目2006

2008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設(shè)和住房保障年度目標(biāo)

規(guī)劃期內(nèi)規(guī)劃區(qū)新增人口6.5萬(wàn)人，市區(qū)新建住房225萬(wàn)平方米，24725套。

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年2012年合計(jì)新建住房面積（萬(wàn)平方米）38.344.546.045.950.3225.0其中商品住房（萬(wàn)平方米）34.040.040.040.045.0199.0舊房改造（萬(wàn)平方米）3.03.54.84.03.418.7廉租房（萬(wàn)平方米）0.80.50.50.50.52.8經(jīng)濟(jì)適用房（萬(wàn)平方米）0.50.50.71.41.44.5新建住房套數(shù)（套）4390460050505050563524725其中商品住房（套）3700390041404140484520725舊房改造（套）4505207106104902780廉租房（套）160100100100100560經(jīng)濟(jì)適用房（套）8080100200200660亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況項(xiàng)目2008年2

2008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設(shè)空間分布

根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和用地布局，結(jié)合新區(qū)建設(shè)和舊城改造，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)5個(gè)住房片區(qū)。1、建成區(qū)舊城改造計(jì)劃新建住房18.7萬(wàn)平方米。2、渦北新區(qū)計(jì)劃新建住房80萬(wàn)平方米。其中，渦河以北、北一環(huán)以南、魏武大道以東、鐵路以西，新建住房60萬(wàn)平方米；渦河以北、北一環(huán)以南、魏武大道以西、國(guó)道105以東，新建住房20萬(wàn)平方米。3、南部新區(qū)計(jì)劃新建住房75萬(wàn)平方米。其中，藥都大道以南、興業(yè)路以北、希夷大道以東、鐵路以西，新建住房40萬(wàn)平方米；希夷大道以西、國(guó)道105以東，新建住房30萬(wàn)平方米。4、城區(qū)東部及亳州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)計(jì)劃新建住房25萬(wàn)平方米。5、城區(qū)西部及亳州工業(yè)園區(qū)計(jì)劃新建住房26.3萬(wàn)平方米。

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

亳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況54

宗地地理位置、四至范圍

項(xiàng)目地處亳州市老城區(qū)，位于亳州市最繁華商業(yè)街周后街延長(zhǎng)線——東臺(tái)路南側(cè)，向西距亳州市城市主干道魏武大道約200米。東至民房，西至亳州汽車客運(yùn)北站，南至民房及部分廠房，北至東臺(tái)路。

項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目基本情況

宗地面積、現(xiàn)狀

宗地面積11805平方米（17.71畝），總體形狀較為方正，地上建筑、構(gòu)筑物已拆除，宗地四周已砌筑了簡(jiǎn)易圍墻。

項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積(M2)12853.47總建筑面積(M2)23610其中:建設(shè)用地面積(M2)11805其中:居住面積(M2)23610代征地面積(M2)1048.47

容積率2.00建筑密度30%紅線后退距離(米)北南東西5.03.03.03.0項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積(M2)12853.4

周邊配套1、生活配套金色華聯(lián)超市、蓋盛祥超市、州后街商業(yè)街、工行、建行、中行亳州分行、聯(lián)通、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、亳州客運(yùn)北站、古井大酒店、南洋商務(wù)酒店。2、教育配套亳州市州東小學(xué)、亳州市老年大學(xué)、夏侯小學(xué)、市委黨校。3、醫(yī)療衛(wèi)生配套市人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、城關(guān)醫(yī)院、華佗中醫(yī)院、東鍵診所、程氏泌尿科。4、休閑配套東觀嫁臺(tái)、南洋碧海銀沙大浴場(chǎng)、華佗紀(jì)念館、湯王陵公園、烈士陵園、魏武廣場(chǎng)等均在3公里范圍內(nèi)。5、交通狀況項(xiàng)目側(cè)面為亳州客運(yùn)站所在地，1路、2路等多路公交車直達(dá)通過(guò)，同時(shí)亳州市較小，電動(dòng)車摩托車等自用型便捷車較多，基本不依賴于公交系統(tǒng)。

項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目基本情況57

優(yōu)勢(shì)1、配套設(shè)施齊全該項(xiàng)目位于老城區(qū)，生活、教育、醫(yī)療衛(wèi)生以及娛樂(lè)休閑配套設(shè)施齊全。2、交通便利

地塊位于老城區(qū)，緊臨城市主干道魏武大道，交通便利。劣勢(shì)1、地塊面積較小

項(xiàng)目地塊面積較小，規(guī)模不大，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)，且不容易做好小區(qū)內(nèi)環(huán)境；2、自然及人文環(huán)境較差

地塊周邊均為民房及舊廠房，空間環(huán)境雜亂；地塊西鄰亳州客運(yùn)北站，流動(dòng)人口較多，治安情況復(fù)雜。

項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目SWOT分析58

機(jī)遇1、舊城改造提供機(jī)會(huì)項(xiàng)目位于老城區(qū)，隨著老城區(qū)的改造，為項(xiàng)目的建設(shè)和銷售提供難得的機(jī)會(huì)；2、周邊項(xiàng)目較少提供機(jī)會(huì)目前，項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較少，如能快速開(kāi)發(fā)和銷售，能夠搶先占領(lǐng)該區(qū)域市場(chǎng)。威脅1、古井印刷廠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成直接威脅在地塊西南角相鄰的古井印刷廠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地40多畝，規(guī)劃多棟小高層，位置更為優(yōu)越，對(duì)本項(xiàng)目后期銷售有直接威脅。2、經(jīng)濟(jì)危機(jī)及房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷帶來(lái)的威脅經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)居民減少消費(fèi)支出、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷居民購(gòu)房持幣觀望均給項(xiàng)目銷售帶來(lái)壓力。

項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目SWOT分析59

市場(chǎng)形象定位

老城區(qū)中心絕版洋房公館

定義詮釋：老城區(qū)中心：該項(xiàng)目位于老城區(qū)中心地帶，凸顯地段優(yōu)勢(shì)；洋房公館：多層洋房及9層電梯板樓，體現(xiàn)產(chǎn)品差異化；絕版：老城區(qū)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目再無(wú)多層洋房。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位60

客戶定位主要客戶來(lái)源

周邊居民周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、效益較好的企事業(yè)單位或?qū)W校教職工州后街商戶其他依靠藥材或是小生意發(fā)家較為成功的商戶市內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)置結(jié)婚用房年輕人年齡區(qū)間：主力客戶年齡區(qū)間集中在25-45歲之間；部分年輕客戶多屬于一次性置業(yè)，本區(qū)域良好的商業(yè)環(huán)境、便捷的交通和繁華的都市生活是他們?cè)诖酥脴I(yè)的主要目的；年齡相對(duì)偏大的主要是提升自己的居住環(huán)境，其次是考慮子女的婚姻、教育等問(wèn)題?？蛻粝M(fèi)特征通過(guò)調(diào)研了解到到亳州市置業(yè)的客戶群體特性——沿襲了傳統(tǒng)北方人的特質(zhì)：講究實(shí)惠、追求性價(jià)比和實(shí)用性，對(duì)于戶型的私密性與個(gè)性特征追求不高，偏好小三房，對(duì)物業(yè)費(fèi)多少比較敏感。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位61

產(chǎn)品定位

建設(shè)檔次及產(chǎn)品類型綜合考慮項(xiàng)目地塊條件，本項(xiàng)目建筑產(chǎn)品定位為中檔多層洋房。

項(xiàng)目定位產(chǎn)品類型定位分析序號(hào)項(xiàng)目多層、小高層對(duì)比分析1從營(yíng)銷戰(zhàn)略角度考慮本項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略是快速開(kāi)發(fā)快速銷售，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)，多層工期遠(yuǎn)短于小高層。2從消費(fèi)心理角度考慮亳州消費(fèi)群體對(duì)物業(yè)費(fèi)比較敏感，多層物業(yè)費(fèi)低于小高層，且居住習(xí)慣偏好多層，對(duì)小高層有一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。3從成本控制角度考慮本項(xiàng)目利潤(rùn)空間較小，獲取利潤(rùn)主要在于成本的控制，多層單方成本比小高層低200元/平方米左右。4從項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)角度考慮相鄰古井項(xiàng)目用地40畝，全部為小高層，其規(guī)模、區(qū)位及開(kāi)發(fā)商品牌均優(yōu)于本項(xiàng)目，本項(xiàng)目如為小高層與其競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)。項(xiàng)目定位產(chǎn)品類型定位分62項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

亳州市東臺(tái)路項(xiàng)目規(guī)劃方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析（一）

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

亳州市東臺(tái)路項(xiàng)目規(guī)劃方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析（二）

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位

產(chǎn)品定位戶型配比亳州目前比較暢銷的為80-110㎡左右三房戶型，戶型數(shù)量配比如下表。

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定