晉湖灣營(yíng)銷方案〔初步〕銷售部2021.9.21第2頁(yè)地塊位于太原河西片區(qū)，“南移西進(jìn)〞戰(zhàn)略中新城視商務(wù)、生活的核心區(qū)域地塊東側(cè)為市政主干道的新晉祠路，東部地區(qū)為濱河西路，汾河公園地塊南側(cè)風(fēng)峪河北道，具羅城高速口2公里第3頁(yè)地塊現(xiàn)狀：道路情況——一期地塊南側(cè)為鄉(xiāng)村土路，西接太化棚戶區(qū)鬧市街，晉陽(yáng)湖方面未貫穿，目前需要我們自己施工。北側(cè)及其他規(guī)劃內(nèi)道路尚未實(shí)施改造。城市干道不能直接到達(dá)本工程，從舊晉祠路乘公交車在太化二中站下車，經(jīng)過(guò)一條小路才能到達(dá)該工程地塊內(nèi)部——存在一定高差，南側(cè)、西側(cè)現(xiàn)有一條污水溝，需要進(jìn)行整治。配套——教育：工程周邊小學(xué)包括太化小學(xué)，中學(xué)是太化中學(xué)。普遍存在硬件條件較差，教學(xué)質(zhì)量一般的情況。配套——商業(yè)、文體、醫(yī)療：工程周邊以太化沿街地?cái)傯[市為主〔菜市〕，缺乏大型商業(yè)醫(yī)療配套；配套——交通：新晉祠路856、804兩條公交線路，舊晉祠路貫穿南北重要節(jié)點(diǎn)；——快速聯(lián)通城市，彌補(bǔ)區(qū)域現(xiàn)狀配套缺乏的缺陷！PART壹提出問(wèn)題關(guān)鍵問(wèn)題:3.劇烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下本工程銷售如何啟動(dòng)？2.如何定位本案各期規(guī)劃產(chǎn)品的特質(zhì)？以區(qū)別于周邊工程樓盤1.如何在工程周邊地塊的現(xiàn)狀較差的情況下以較高形象面市？讓我們先來(lái)分享一個(gè)故事基于晉湖灣工程的現(xiàn)狀，如何搞好工程前期籌劃與銷售？可樂(lè)的故事……超市里散裝可樂(lè)1.25L4.9元2.5L6.9元商店瓶裝可樂(lè)500ML3元酒吧一杯可樂(lè)加冰、背景音樂(lè)25元細(xì)分表達(dá)價(jià)值高度提升價(jià)值概念增厚價(jià)值散裝可樂(lè)聽(tīng)裝可樂(lè)瓶裝可樂(lè)酒吧“可樂(lè)〞，小眾環(huán)境，中高價(jià)格；超市“可樂(lè)〞，群眾化環(huán)境，低價(jià)格；會(huì)所“可樂(lè)〞，一站式環(huán)境，高價(jià)格；背景音樂(lè)加冰可樂(lè)可樂(lè)的故事給予項(xiàng)目的啟示：A、細(xì)分本案各期的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可提升項(xiàng)目的總體價(jià)值；B、有高度的區(qū)域市場(chǎng)定位可提升本案整體價(jià)值；C、圍繞萬(wàn)科即將進(jìn)入晉陽(yáng)湖地域進(jìn)行開(kāi)發(fā)治理值入創(chuàng)新的概念可提升產(chǎn)品附加值。找到晉湖灣工程的“背景音樂(lè)〞和“冰塊〞，是我們籌劃和銷售的核心工作！通過(guò)故事啟發(fā)得出：定位到達(dá)怎樣的高度才能解決我們的問(wèn)題？PART貳分析問(wèn)題晉陽(yáng)湖周邊工程具體調(diào)研分析1、建筑體量2、戶型配比3、園林特色4、銷售價(jià)格晉陽(yáng)湖北片區(qū)：10年，區(qū)域內(nèi)總供給約為400萬(wàn)㎡截止到目前，此片區(qū)均價(jià)保持在4000元/㎡左右；主力戶型為80、90㎡的兩居和120㎡、140㎡左右的三居戶型。名稱開(kāi)發(fā)商位置總建面占地主力戶型銷售價(jià)格產(chǎn)品蘭亭御湖城山西合眾瑞通投資有限公司晉祠路萬(wàn)水物貿(mào)城對(duì)面350畝70-1605300-5500精裝修德恒世府苑太原市德恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司舊晉祠路與西峪東街交匯處東南角20萬(wàn)平米70-1304000均價(jià)水岸新居山西國(guó)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司龍山旁，晉陽(yáng)湖西畔共3期、1期4棟6層百合苑山西吳家堡萊特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新晉祠路萬(wàn)國(guó)汽貿(mào)園正對(duì)面20000平米90-1203800均價(jià)1棟16層，200戶匯豪瀾灣(水榭花都)山西匯豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司舊晉祠路金勝村南74531.67平方米102-1702677起價(jià)圣湖觀瀾國(guó)際山西華德成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南中環(huán)與新晉祠路交匯處，晉陽(yáng)湖北岸136萬(wàn)平方米1000畝90-1703980起價(jià)水域金岸山西古鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司濱河西路蒙山大街1號(hào)15萬(wàn)平方米314畝500-800240萬(wàn)-1500萬(wàn)一套別墅金龍湖畔山西城信誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司晉陽(yáng)湖西岸，一電廠水工車間南54259.87平方米1600均價(jià)印象晉陽(yáng)湖太原華瑞重安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司晉陽(yáng)湖西岸22000平方米10200平方米71-1602700均價(jià)太原綠地世紀(jì)城上海綠地集團(tuán)新晉祠路與南中環(huán)交叉口，萬(wàn)國(guó)汽貿(mào)城往南1200000平方米514666.67平方米93-1646500均價(jià)晉陽(yáng)湖北片區(qū)產(chǎn)品情況分析：規(guī)模：片區(qū)工程規(guī)模以中、大為主，多在20萬(wàn)㎡以上工程定位：區(qū)域內(nèi)工程多為中檔社區(qū)產(chǎn)品類型：區(qū)域內(nèi)主要以高層為主主力面積：區(qū)域內(nèi)戶型主要以90㎡-140㎡為主配套情況：各工程配套規(guī)劃相對(duì)缺失，商業(yè)指數(shù)人氣有待提升舊晉祠路晉祠路晉陽(yáng)湖南片區(qū)：依托晉祠旅游和西山龍山旅游為核心地段，市政對(duì)該地區(qū)未來(lái)規(guī)劃為最宜居的生活區(qū)。10年片區(qū)截止到目前，此片區(qū)均價(jià)保持在2600元/㎡左右；主力戶型為90㎡左右的舒適兩居和130㎡左右的舒適三居。晉陽(yáng)湖南片區(qū)產(chǎn)品情況分析：規(guī)模：南部片區(qū)多數(shù)工程為城中村改造工程工程定位：區(qū)域內(nèi)工程多為低檔社區(qū)產(chǎn)品類型：區(qū)域內(nèi)主要以多層為主主力面積：區(qū)域內(nèi)戶型〔非別墅〕主要以90㎡-130㎡為主配套情況：區(qū)域配套相對(duì)較低，商業(yè)人氣指數(shù)缺乏區(qū)域市場(chǎng)情況分析小結(jié)：

工程所在區(qū)域主要供消集中在90-130㎡兩居和小三居，與前期規(guī)劃戶型配比吻合；

工程所在區(qū)域價(jià)格偏低，與長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)保持著較明顯的單價(jià)、總價(jià)優(yōu)勢(shì)；

長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)是隨著其周邊道路和市政重點(diǎn)工程等在近年興起的，可作為工程所在區(qū)域的參考。工程所處的晉源區(qū)域?qū)儆诘投水a(chǎn)品供給區(qū)域；工程所在區(qū)域產(chǎn)品供給集中在90-130㎡兩居和小三居；工程所在區(qū)域均價(jià)為2600元/㎡；相鄰的長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)域，產(chǎn)品檔次相對(duì)提升，供給戶型面積略大于晉源片區(qū)。同時(shí)價(jià)格在4500元/㎡；兩個(gè)區(qū)域去化量相對(duì)穩(wěn)定，本案SWOT分析本案SWOT分析3、O〔時(shí)機(jī)〕A、萬(wàn)科即將進(jìn)入晉陽(yáng)湖區(qū)域開(kāi)發(fā)，晉陽(yáng)湖整體改造即將進(jìn)行B、周邊的太化等污染企業(yè)即將搬遷，周邊的環(huán)境即將得到改善。C、城市建設(shè)步伐的不斷推進(jìn)〔長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的建成〕

4、T〔威脅〕A、晉陽(yáng)湖周邊大小十幾個(gè)工程已經(jīng)捷足先登，搶占了一定市場(chǎng)份額B、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度不斷加大，手續(xù)不健全、期房的銷售難度不斷加大本案SWOT分析本工程處于晉源新城和長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)輻射范圍之內(nèi)的上風(fēng)上水地段太原城市功能布局龍?zhí)逗鍓K：以萬(wàn)達(dá)為代表的高檔居住群府西街板塊：以國(guó)貿(mào)為代表的金融、商務(wù)中心東山板塊：以富力為代表的居住群和以新東方為代表的服裝城商圈河西板塊：以原上園為代表的居住群親賢街板塊：以餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)為代表的綜合商圈南內(nèi)環(huán)板塊：以青龍等為代表的電子商圈南客站板塊：新興交通樞紐綜合商圈長(zhǎng)風(fēng)街板塊：新興行政、商務(wù)中心以萬(wàn)國(guó)城MoMa為代表的居住區(qū)晉陽(yáng)湖板塊：以圣湖觀瀾國(guó)際為代表的居住群晉源新城板塊：以低密度多層住宅為主，現(xiàn)未有高端工程綜合太原城市功能分區(qū)特點(diǎn)得出：晉陽(yáng)湖周邊大型污染企業(yè)的搬遷及晉陽(yáng)湖自身綜合整治的即將開(kāi)始工程周邊路網(wǎng)的不斷完善太原乃至整個(gè)山西首個(gè)生態(tài)型住宅即將登場(chǎng)++中國(guó)、太原、晉湖灣PART叁解決問(wèn)題本案操盤的核心命題如何構(gòu)建晉湖灣工程的新形象、新價(jià)值“先攻心、后攻城〞想建立區(qū)域板塊的新價(jià)值，必須對(duì)全省人民進(jìn)行對(duì)該板塊再認(rèn)識(shí)的攻心戰(zhàn)。這是一個(gè)區(qū)域共榮的市場(chǎng)板塊熱、大家熱；板塊冷、大家冷；誰(shuí)先說(shuō)，屬于誰(shuí)。本案銷售三步曲先造勢(shì)后借勢(shì)終成勢(shì)南移西進(jìn)核心區(qū)域；晉陽(yáng)湖的環(huán)境綜合治理提上政府日程；周邊污染企業(yè)的搬遷；實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)萬(wàn)科的即將進(jìn)入。打造晉陽(yáng)湖概念推廣策略：1、制作晉陽(yáng)湖工程的視頻短片〔重點(diǎn)突出晉陽(yáng)湖的過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)，及周邊路網(wǎng)關(guān)系，凸顯本案在晉陽(yáng)湖的核心位置〕在銷售現(xiàn)場(chǎng)不斷播放。讓客戶更直觀的了解工程的未來(lái)開(kāi)展。2、在網(wǎng)絡(luò)上開(kāi)展論壇，討論晉陽(yáng)湖地段的未來(lái)開(kāi)展?jié)摿Γ岔槃?shì)帶出來(lái)本工程產(chǎn)品展示。3、從節(jié)約本錢考慮，前期可通過(guò)短信方式發(fā)布廣告，每周約10萬(wàn)條。4、刊登報(bào)紙分類廣告，突出工程名稱、位置、價(jià)格。銷售策略前期售樓部的設(shè)立所有的行銷和DS銷售必須通過(guò)銷售現(xiàn)場(chǎng)的談判實(shí)現(xiàn)簽約。所以前期售樓部的選定非常關(guān)鍵。售樓部是一個(gè)相對(duì)封閉的環(huán)境，而