承德雙灤、平泉工程可研報告|地塊分析Feasibilityreports

目錄一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃2、地產(chǎn)開展3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀4、人口開展及預(yù)測二、區(qū)域或板塊市場土地市場開展情況三、住宅市場開展情況1、整體開展特點2、需求總量及預(yù)測3、價格及預(yù)測4、產(chǎn)品分析是否可進(jìn)入結(jié)論|整體市場分析|

一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究區(qū)位概況區(qū)位情況：承德市位于河北省的東北部位置，占地3.95萬平方公里，市轄區(qū)內(nèi)面積708平方公里，總?cè)丝?72.96萬人，是經(jīng)濟(jì)、政治、金融、文化、交通和旅游中心；城市核心區(qū)包括雙橋區(qū)、高新區(qū)、雙灤區(qū)、營子區(qū)及承德縣

雙灤總面積約為250平方公里，人口14萬人；平泉總面積約為3297平方公里，人口47萬人主要產(chǎn)業(yè)：重點開展以釩鈦為主的金屬合金制品業(yè)、電力產(chǎn)業(yè)、綠色食品產(chǎn)業(yè)、中藥材生產(chǎn)基地、旅游業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。4雙灤平泉承德承德距離石家莊540公里距離北京180公里數(shù)據(jù)來源承德市政府網(wǎng)一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究2、交通現(xiàn)狀及規(guī)劃氣候及建筑業(yè)施工時間：承德氣候四季清楚,由于承德四面環(huán)山，冬季比同緯度地區(qū)溫度較高，夏季涼爽，雨量集中，根本上無炎熱期。全年平均氣溫10℃以上。建筑業(yè)冬歇期一般在每年12月15至來年的3月初，如日常溫度保持5℃以上并持續(xù)七天以上，可以正常施工作業(yè)。5交通：目前已建成境內(nèi)有京承、錦承、京通、承隆四條鐵路線，正線延展里程632公里，共有國家干線公路5條，公路通車?yán)锍?358公里，承德距離北京180公里，距離石家莊540公里。雙灤區(qū)工程距離承德市15.8公里，平泉工程距離承德市91公里。數(shù)據(jù)來源百度百科一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究雙灤區(qū)規(guī)劃6通過今后5年經(jīng)濟(jì)社會開展，突出抓好“兩帶三園〞戰(zhàn)略重點，兩帶：即精心打造御道景觀帶、灤河景觀帶；三園：即加快建設(shè)“21世紀(jì)避暑山莊〞文化旅游產(chǎn)業(yè)園〔92平方公里〕、省級釩鈦冶金產(chǎn)業(yè)園〔40平方公里〕、省級綜合物流產(chǎn)業(yè)園〔6平方公里〕。平泉規(guī)劃數(shù)據(jù)來源：?承德市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃?平泉縣以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，突出農(nóng)業(yè)特色優(yōu)勢，挖掘文化產(chǎn)業(yè)，開展現(xiàn)代效勞業(yè)，其中主要產(chǎn)業(yè)類型為：工業(yè)包括：礦山冶金、食品加工、精細(xì)化工、家俱制造及產(chǎn)業(yè)園建設(shè)；農(nóng)業(yè)包括：園藝、林業(yè)產(chǎn)業(yè)、畜牧業(yè)；文化產(chǎn)業(yè)包括重點開展和保護(hù)文化遺產(chǎn)、文化資源，建設(shè)遼河源契丹文化產(chǎn)業(yè)園、山莊老酒文化產(chǎn)業(yè)園、中國活性炭科技創(chuàng)意城、清文化主體公園等；現(xiàn)代效勞業(yè)包括現(xiàn)代物流、新興業(yè)態(tài)、商貿(mào)流通、休閑旅游等。

一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀7雙灤“十二五〞期間經(jīng)濟(jì)社會開展主要指標(biāo)〔數(shù)據(jù)來源：承德市十二五規(guī)劃匯編〕一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀8平泉“十二五〞期間經(jīng)濟(jì)社會開展主要指標(biāo)〔數(shù)據(jù)來源：承德市十二五規(guī)劃匯編〕4、整體房地產(chǎn)市場開展特點9一、區(qū)域或板塊市場開展及潛力研究數(shù)據(jù)來源：承德市2021年國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計公報二、區(qū)域或板塊市場土地市場開展情況1、土地供給及成交情況通過以上數(shù)據(jù)可以看出，承德雙灤區(qū)土地供給略大于土地成交量，成交量占供給量的86%；平泉土地成交量大于土地供給量，說明隨著二三線城市成交量下降，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步深入挖掘縣級等區(qū)域的客群。10區(qū)域雙灤區(qū)2011年1月-12月土地成交供應(yīng)情況表平泉2011年1月-12月土地成交供應(yīng)情況表上市量（占地萬㎡）8452成交量（占地萬㎡）73137數(shù)據(jù)來源：中國土地交易市場三、住宅市場開展情況2、需求總量及預(yù)測11注：關(guān)于承德房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)暫未取得。|地塊可行性分析|

12一、工程位置：雙灤工程位于承德市西側(cè)，距離承德市區(qū)18.5公里，周邊靠近雙灤區(qū)各政府機(jī)關(guān)辦公樓；平泉工程位于承德市的東側(cè)，距離承德市91公里，靠近平泉新區(qū)政府新址。第一局部工程宗地屬性解讀13雙灤工程地塊承德平泉工程地塊二、區(qū)域規(guī)劃及工程四至：區(qū)域規(guī)劃：雙灤工程周邊規(guī)劃為居民、商業(yè)聚集區(qū)，周邊配套規(guī)劃主要有中學(xué)、休閑購物場所、沿街商業(yè)等。工程四至：位于雙灤區(qū)東臨灤河，西臨山體，北靠濱河大街，南靠規(guī)劃路14平泉縣規(guī)劃及工程四至：區(qū)域規(guī)劃：本案周邊規(guī)劃為居民、商業(yè)聚集區(qū)，周邊配套規(guī)劃主要有平泉一中、休閑購物廣場、沿街商業(yè)等。工程四至：位于平泉縣東面、西面、南面臨規(guī)劃路，北靠101國道京承高速公路中心大街匯通南路濱河大街山體500畝以上商住用地本案占地120畝灤河本案占地156畝縣政府新址平泉北城新區(qū)二、區(qū)域配套〔交通、商業(yè)、教育等〕情況15京承高速公路中心大街匯通南路濱河大街本案占地120畝山體500畝以上商住用地規(guī)劃中的三甲醫(yī)院萬和城寶鼎花園福溪帝苑平泉商業(yè)核心區(qū)域本案占地156畝

交通情況：本案隸屬于雙灤區(qū)，本案周邊有中心大街、濱河大街、礦機(jī)路、匯通南路等主要干道；周邊公交線路主要5、25、51、55路等。周邊配套：附近擁有小學(xué)、中學(xué)、沿街商業(yè)店鋪，沿河還有區(qū)政府各機(jī)關(guān)單位。府佑新城祥悅城府佑家園交通情況：本案隸屬于平泉縣，本案周邊有府佑路、府前街等主要干道；周邊公交線路主要1、3路等。周邊配套：附近擁有中學(xué)、幼兒園、回民聚集區(qū)，在建有商業(yè)廣場等。四、工程周邊交通配套現(xiàn)狀平泉工程周邊圖片本案現(xiàn)狀120畝工程地塊500畝工程地塊雙灤工程周邊圖片工程用地范圍及四至：位于雙灤區(qū)東臨灤河，西臨山體，北靠濱河大街，南靠規(guī)劃路土地面積：120畝土地性質(zhì)：商住容積率、綠地率、商業(yè)比例〔可以協(xié)商〕地價：預(yù)計為85萬/畝現(xiàn)狀：目標(biāo)地塊現(xiàn)在屬于承德市啤酒廠，為承鋼后勤改制后的資產(chǎn)。洽談情況：工程可合作開發(fā)，對方以地價入股，以我公司名義開發(fā)，其對方預(yù)計總收益為1.02億。工程周邊規(guī)劃商住用地近500畝，可與雙灤區(qū)政府協(xié)議一級開發(fā)，與政府協(xié)商確定開發(fā)地價不超每畝85萬，簽訂協(xié)議后由我公司支付1億元征地資金，限期分批交地，招拍掛超出的地價返還我司。工程用地范圍及四至：位于平泉縣東面、西面、南面臨規(guī)劃路，北靠101國道土地面積：156畝土地性質(zhì)：商住容積率:不低于2.5綠地率、商業(yè)比例〔可以協(xié)商〕地價：預(yù)計為75萬/畝現(xiàn)狀：凈地〔屬于三角地〕洽談情況：此地塊為政府賣給平泉縣富源公司食用菌生產(chǎn)加工基地，因政府整體規(guī)劃，此地塊由工業(yè)用地規(guī)劃為商住用地，富源公司沒資金和開發(fā)資質(zhì)，轉(zhuǎn)讓地塊每畝談到75萬元，先簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議后向平泉縣國土局繳納5000萬元保證金，國土局給我公司辦理土地證，規(guī)劃容積率不低于2.5，我司辦理完土地證后45天內(nèi)支付余下的6700萬元。六、雙灤區(qū)主要在售工程及潛在供給分析1、競爭樓盤情況18萬和城

位置雙灤區(qū)雙塔鎮(zhèn)（原錦繡城）銷售情況一期已銷售完畢，二期銷售10%占地200萬㎡（合1315畝）工程進(jìn)度—總建面200萬㎡園林情況—開售時間2008.7后續(xù)體量90萬㎡容積率1.50客群分布市區(qū)及周邊縣市物業(yè)類型高層和多層、商業(yè)開發(fā)商隆基泰和地產(chǎn)建筑風(fēng)格—代理商無推售節(jié)奏分二期開發(fā)特殊賣點大型商業(yè)廣場及休閑廣場產(chǎn)權(quán)住宅70年、商業(yè)40年周邊配套情況銀行、學(xué)校主力戶型90-120㎡（兩室、三室）商業(yè)面積：100-300㎡外立面涂料和墻面磚

均價（元/㎡）住宅3500二手商業(yè)：7000物業(yè)未定宣傳情況主要為本項目網(wǎng)站、DM內(nèi)部配套情況沿街商業(yè)福溪帝苑位置雙灤區(qū)中心大街誠信寶鼎旁銷售情況一期銷售15%占地26萬㎡（合390畝）工程進(jìn)度—總建面59萬㎡園林情況—開售時間2011.10后續(xù)體量50萬㎡容積率2.27客群分布市區(qū)及周邊縣市物業(yè)類型高層和多層、商業(yè)開發(fā)商承德翠興房地產(chǎn)建筑風(fēng)格—代理商無推售節(jié)奏分二期開發(fā)特殊賣點區(qū)域位置優(yōu)越位于中心大街主干道產(chǎn)權(quán)住宅70年、商業(yè)40年周邊配套情況銀行、學(xué)校主力戶型87-135㎡（兩室、三室）商業(yè)面積：100-350㎡外立面涂料和墻面磚

均價（元/㎡）住宅4400商業(yè)：14000物業(yè)0.7元/㎡宣傳情況主要為本項目網(wǎng)站、DM內(nèi)部配套情況沿街商業(yè)、幼兒園

2、競爭樓盤情況20寶鼎花園位置雙灤區(qū)中心大街110指揮中心旁銷售情況一期銷售50%，二期未銷售占地7.4萬㎡（合110畝）工程進(jìn)度—總建面15萬㎡園林情況—開售時間2011.10后續(xù)體量7萬㎡容積率2.0客群分布市區(qū)及周邊縣市物業(yè)類型高層和多層、商業(yè)開發(fā)商承德市榮信房地產(chǎn)建筑風(fēng)格—代理商無推售節(jié)奏分二期開發(fā)特殊賣點區(qū)域位置優(yōu)越位于中心大街主干道產(chǎn)權(quán)住宅70年、商業(yè)40年周邊配套情況銀行、學(xué)校主力戶型83-131㎡（兩室、三室）商業(yè)面積：100-350㎡外立面涂料和墻面磚

均價（元/㎡）住宅4200商業(yè)：未定物業(yè)未定宣傳情況主要為本項目網(wǎng)站、DM內(nèi)部配套情況沿街商業(yè)、幼兒園府佑新城位置平泉行政中心北側(cè)200米銷售情況在售一期16、12號樓占地7.2萬平米工程進(jìn)度—總建面18萬㎡園林情況—開售時間2012.1后續(xù)體量17萬㎡容積率—客群分布本縣及周邊村鎮(zhèn)物業(yè)類型多層、高層、沿街底商開發(fā)商承德雙興房地產(chǎn)建筑風(fēng)格普通現(xiàn)代代理商無推售節(jié)奏—特殊賣點大型商業(yè)綜合體產(chǎn)權(quán)住宅70年、商業(yè)40年周邊配套情況中學(xué)、平泉高鐵北站主力戶型66-124㎡沿街商業(yè)100-300㎡外立面涂料

均價（元/㎡）住宅：3300商業(yè)：未定物業(yè)未定宣傳情況外景圍擋，單頁內(nèi)部配套情況社區(qū)商業(yè)、會所幼兒園六、平泉主要在售工程及潛在供給分析2、競爭樓盤情況府佑家園位置平泉行政中心北側(cè)200米銷售情況暫未正是對外銷售占地工程進(jìn)度—總建面10萬㎡園林情況—開售時間2011.7后續(xù)體量—容積率—客群分布本縣及周邊村鎮(zhèn)物業(yè)類型多層、高層、沿街底商開發(fā)商承德新嘉源房地產(chǎn)建筑風(fēng)格普通現(xiàn)代代理商無推售節(jié)奏—特殊賣點沿街商業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅70年、商業(yè)40年周邊配套情況中學(xué)、平泉高鐵北站主力戶型90-120㎡沿街商業(yè)100-300㎡外立面涂料

均價（元/㎡）住宅：3200商業(yè)：未定物業(yè)未定宣傳情況外景圍擋，單頁內(nèi)部配套情況社區(qū)商業(yè)祥悅城位置平泉行政中心北側(cè)200米銷售情況銷售一期兩棟樓占地260畝工程進(jìn)度—總建面50萬㎡園林情況—開售時間2011.7后續(xù)體量48萬㎡容積率2.88客群分布本縣及周邊村鎮(zhèn)物業(yè)類型多層、高層開發(fā)商平泉席奧房地產(chǎn)建筑風(fēng)格普通現(xiàn)代代理商無推售節(jié)奏—特殊賣點沿街商業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅70年、商業(yè)40年周邊配套情況中學(xué)、平泉高鐵北站主力戶型93-134㎡外立面涂料均價（元/㎡）住宅：3080物業(yè)未定宣傳情況外景圍擋，單頁內(nèi)部配套情況社區(qū)商業(yè)24周邊靠近雙灤區(qū)政府及各機(jī)關(guān)單位，適合居住、商業(yè)一體化。有中心大街和濱江大街與市中心相連雙灤區(qū)的開發(fā)將帶動本區(qū)域房地產(chǎn)市場的迅速開展七、工程地塊SWOT分析本案位于101國道沿線，交通便利。本案位于平泉北城新區(qū)內(nèi)，是平泉重點開展的區(qū)域；工程為凈地，地價相對較低優(yōu)勢雙灤區(qū)目前周邊有萬和城、寶鼎花園、福溪帝苑等工程，后期銷售將產(chǎn)生一定的壓力。劣勢優(yōu)勢劣勢平泉縣工程形狀為三角地，將對未來規(guī)劃產(chǎn)生一定的影響；周邊公交車較少。第二局部工程初步定位、利潤測算和開發(fā)建議雙灤區(qū)客群定位：主要購置對象以承德市區(qū)、周邊各區(qū)及村鎮(zhèn)為主，客群特點：區(qū)政府各機(jī)關(guān)單位人員、中小企業(yè)國企或私營中高層管理人員、個體經(jīng)營者等產(chǎn)品定位：以普通住宅高層產(chǎn)品為主，小局部洋房價格定位：根據(jù)銷售情況、需求情況等考慮，都存在更換住宅質(zhì)量，高品位需求的客戶大有潛力，針對其戶型單一，品質(zhì)不高的情況，我公司可研發(fā)洋房和精品小高層的產(chǎn)品，預(yù)故洋房售價按5000元，高層售價在4500元，將對銷售產(chǎn)生很好的影響。在受政府調(diào)控影響下，銷售肯定有一定的影響，我們可在工程啟動初期已政府單位或集體企業(yè)為客戶，聯(lián)系定向開發(fā)，降低局部利潤收取集資購房款促進(jìn)銷售及回籠資金。工程開發(fā)周期為：二年產(chǎn)品定位及銷售價格平泉縣：客群定位：主要購置對象以平泉縣及周邊村鎮(zhèn)為主，客群特點：縣政府公務(wù)人員、中小企業(yè)國企或私營中高層管理人員、個體經(jīng)營者等產(chǎn)品定位：以普通高層產(chǎn)品為主，局部洋房價格定位：市場均價在3500元，根據(jù)銷售情況、需求情況等考慮，現(xiàn)在更換住宅質(zhì)量，高品位需求的客戶大有潛力，針對其高層戶型單一，品質(zhì)不高的情況，我公司可研發(fā)洋房和精品小高層的產(chǎn)品，故本案洋房售價按4800元，高層售價在4000元，將對銷售產(chǎn)生很好的影響。工程開發(fā)周期為：二年第二局部工程初步定位、利潤測算和開發(fā)建議產(chǎn)品定位及銷售價格初步本錢利潤測算：雙灤區(qū)120畝地塊，預(yù)估一年后市場銷售價格4500元/㎡，土地價格80萬/畝第二局部工程工程初步定位、利潤測算和開發(fā)建議27一、項目基本概況1、征地面畝120.00

2、凈用地面積m280000

3、容積率m22.5

4、總建筑面積m2200000

其中地上建筑面積m2200000

地下建筑面積m213333

二、預(yù)期銷售價格序號費(fèi)用名稱單位計費(fèi)基數(shù)單價合價（萬元）備注1、地上銷售面積m2200000450090000.00

2、地下銷售面積m21333312001600.00

預(yù)期銷售額合計

91600.00

三、項目成本構(gòu)成序號費(fèi)用名稱單位計費(fèi)基數(shù)單價(元)合價（萬元）備注（1）土地成本畝120.008000009600

（2）建安成本

1、住宅（總建筑面積）m2213333.34190040533.34

小計

40533.34

（3）室外配套費(fèi)用

1、園區(qū)內(nèi)道路及綠化m2213333901920.002、室外綜合管網(wǎng)及設(shè)備配套用房m22133331002133.333、正式電接入m2213333901920.004、天然氣主管網(wǎng)接入m221333330640.00

小計

6613.33（4）設(shè)計費(fèi)用

1、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)公頃8.001700013.602、規(guī)劃方案設(shè)計費(fèi)m28000025200.003、施工圖設(shè)計費(fèi)m220000020400.004、室外景觀綠化設(shè)計費(fèi)m2800001080.00

小計

693.60（5）政府基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用m220000040800.00（6）前期費(fèi)用

1、勘察費(fèi)用m2213333242.672、審圖費(fèi)用m2213333121.333、監(jiān)理費(fèi)用萬元40533.341%405.334、墻改費(fèi)用m221333310213.335、渣土費(fèi)用m293333546.676、主體檢測費(fèi)m221333310213.337、防雷檢測費(fèi)m221333310213.338、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬元40533.340.07%28.37

9、施工技術(shù)服務(wù)費(fèi)萬元40533.340.12%48.64

10、招標(biāo)代理費(fèi)萬元40533.340.35%141.87

11、人防異地建設(shè)費(fèi)萬元0.000.00%0.00

12、散裝水泥專項基金m22133330.7516.00

13、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)m22133331.838.40

14、檔案管理服務(wù)費(fèi)m22133330.36.40

15、環(huán)評費(fèi)m22133331.327.73

小計

1463.41

（7）不可預(yù)見費(fèi)(2)+(3)萬元916003.00%2748.00

（8）管理費(fèi)用(預(yù)計銷售額)萬元916003.00%2748.00

（9）廣告宣傳費(fèi)用(預(yù)計銷售額)萬元916001.50%1374.00

（10）資金成本萬元96006.50%624.00

成本及費(fèi)用總計

67197.68

（11）稅金

1、營業(yè)稅萬元91600.005.05%4625.80

2、土地使用稅m280000.008.0064.00土地面積4元/年/m2,按2年考慮3、預(yù)計銷售收入-預(yù)計成本及費(fèi)用萬元91600.0045871887.4819712.52

4、土地增值稅萬元91600.005%4580.00

5、所得稅萬元91600.003.75%3435.00

小計

12704.80

預(yù)計稅后利潤萬元91600.0079902.4811697.52

利潤率

12.77%

初步本錢利潤測算：平泉156畝地塊，預(yù)估一年后市場銷售價格4000元/㎡，土地價格75萬/畝一、項目基本概況1、征地面積畝156.00

2、凈用地面積m2104000

3、容積率m22.5

4、總建筑面積m2260000

其中地上建筑面積m2260000

地下建筑面積m217333

二、預(yù)期銷售價格序號費(fèi)用名稱單位計費(fèi)基數(shù)單價合價（萬元）備注1、地上銷售面積m22600004000104000.01

2、地下銷售面積m21733312002080.00

預(yù)期銷售額合計

106080.01

三、項目成本構(gòu)成序號費(fèi)用名稱單位計費(fèi)基數(shù)單價(元)合價（萬元）備注（1）土地成本畝156.0075000011700

（2）建安成本

1、住宅（總建筑面積）m2277333.35190052693.34

小計

52693.34

（3）室外配套費(fèi)用

1、園區(qū)內(nèi)道路及綠化m2277333902496.00

2、室外綜合管網(wǎng)及設(shè)備配套用房m22773331002773.33

3、正式電接入m2277333902496.00

4、天然氣主管網(wǎng)接入m227733330832.00

小計

8597.33

（4）設(shè)計費(fèi)用

1、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)公頃10.401700017.68

2、規(guī)劃方案設(shè)計費(fèi)m210400025260.00

3、施工圖設(shè)計費(fèi)m226000020520.00

4、室外景觀綠化設(shè)計費(fèi)m210400010104.00

小計

901.68

（5）政府基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用m2260000401040.00

（6）前期費(fèi)用

1、勘察費(fèi)用m2277333255.47

2、審圖費(fèi)用m2277333127.73

3、監(jiān)理費(fèi)用萬元52693.341%526.93

4、墻改費(fèi)用m227733310277.33

5、渣土費(fèi)用m2121333