德州小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強德州小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居民的生活質量，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，依據國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于德州小區(qū)內的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務企業(yè)等相關單位和人員。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和地方相關政策，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.以人為本原則：以滿足業(yè)主需求為出發(fā)點，充分尊重業(yè)主意愿，提供優(yōu)質、高效、便捷的服務。3.公平公正原則：對小區(qū)內所有業(yè)主和相關單位一視同仁，公平對待各項管理事務，確保管理活動公正透明。4.共同治理原則：鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，形成業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)及其他相關方共同治理的良好局面。二、小區(qū)規(guī)劃與建設管理（一）規(guī)劃審批1.小區(qū)的規(guī)劃設計方案應符合城市總體規(guī)劃和相關專項規(guī)劃要求，經城市規(guī)劃行政主管部門審批后方可實施。2.建設單位應嚴格按照批準的規(guī)劃設計方案進行建設，不得擅自變更。如需變更，必須按規(guī)定程序重新報批。（二）工程質量1.建設單位應依法通過招標等方式選擇具有相應資質等級的施工單位進行小區(qū)建設。2.施工單位應嚴格按照工程建設強制性標準和合同約定進行施工，確保工程質量。建設單位、監(jiān)理單位應加強對施工過程的質量監(jiān)督管理。3.小區(qū)建設工程竣工后，建設單位應依法組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。驗收合格后方可交付使用。未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。（三）配套設施建設1.小區(qū)應按照規(guī)劃要求配套建設各類基礎設施和公共服務設施，如道路、綠化、停車位、物業(yè)服務用房、社區(qū)活動中心等。2.配套設施應與小區(qū)主體工程同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用。建設單位應確保配套設施的建設質量和功能滿足使用要求。3.任何單位和個人不得擅自改變配套設施的用途。確需改變的，應按規(guī)定程序辦理相關手續(xù)，并經業(yè)主大會同意。三、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會的成立1.一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應在收到建設單位或業(yè)主書面報告后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半。3.籌備組應自成立之日起90日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，并選舉產生業(yè)主委員會。（二）業(yè)主大會的職責1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。3.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。4.籌集和使用專項維修資金。5.改建、重建建筑物及其附屬設施。6.決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（三）業(yè)主委員會的選舉與職責1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合相關條件。2.業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會委員資格在任期內喪失的，業(yè)主大會應及時補選。3.業(yè)主委員會應履行以下職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。業(yè)主大會賦予的其他職責。（四）業(yè)主大會與業(yè)主委員會的運作1.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上業(yè)主提議的。發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。3.業(yè)主委員會應定期向業(yè)主公布工作情況和財務收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權查閱業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主委員會工作記錄、財務收支賬目等。四、物業(yè)服務企業(yè)管理（一）物業(yè)服務企業(yè)的選聘與解聘1.業(yè)主大會有權通過招標、協(xié)議等方式選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。2.物業(yè)服務企業(yè)應具備相應的資質等級，并按照物業(yè)服務合同約定提供服務。物業(yè)服務合同應明確服務內容、服務標準、收費標準、雙方權利義務等事項。3.物業(yè)服務企業(yè)不得擅自停止服務或降低服務標準。確需終止服務的，應提前3個月書面通知業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。（二）物業(yè)服務企業(yè)的職責1.按照物業(yè)服務合同約定，提供物業(yè)管理服務，包括房屋及共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理，環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理，安全防范和秩序維護等。2.制定物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理方案，建立健全各項管理制度。3.定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。4.協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作，及時處理業(yè)主的投訴和建議。5.配合相關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的社區(qū)建設、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等工作。（三）物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理1.物業(yè)所在地的房地產行政主管部門應加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行考核評價。2.業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督。對服務質量不符合合同約定的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改；整改仍不符合要求的，業(yè)主大會有權依法解聘該物業(yè)服務企業(yè)。3.物業(yè)服務企業(yè)應積極配合相關部門的監(jiān)督檢查，如實提供有關資料。對違反法律法規(guī)和物業(yè)服務合同約定的，應依法承擔相應責任。五、房屋及設施設備管理（一）房屋使用管理1.業(yè)主、物業(yè)使用人應按照房屋設計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結構、外貌和用途。確需改變的，應按規(guī)定程序辦理相關手續(xù)，并經利害關系人書面同意。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋前，應事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應告知業(yè)主、物業(yè)使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項，并對裝飾裝修活動進行監(jiān)督檢查。3.禁止在房屋建筑內的共用樓梯間、電梯間、疏散通道、安全出口等公共區(qū)域堆放雜物，影響消防安全和通行安全。（二）共用設施設備管理1.物業(yè)服務企業(yè)應建立共用設施設備管理制度，定期對共用設施設備進行巡查、維護、保養(yǎng)和更新改造，確保設施設備正常運行。2.共用設施設備的維修、更新、改造費用，按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。屬于專項維修資金列支范圍的，從專項維修資金中列支；不屬于專項維修資金列支范圍的，由相關業(yè)主按照約定分攤。3.業(yè)主應配合物業(yè)服務企業(yè)做好共用設施設備的維護管理工作，不得損壞共用設施設備。因業(yè)主原因造成共用設施設備損壞的，業(yè)主應承擔修復或賠償責任。（三）專項維修資金管理1.專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.專項維修資金的交存、使用、管理等應按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)應定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.業(yè)主轉讓房屋所有權時，其名下的專項維修資金余額隨房屋所有權同時過戶。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務企業(yè)應按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標準和規(guī)范，定期對物業(yè)管理區(qū)域內的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點等進行清掃、保潔，及時清運垃圾，保持環(huán)境整潔。2.禁止在物業(yè)管理區(qū)域內隨地吐痰、便溺，亂扔果皮、紙屑、煙蒂等廢棄物。禁止在建筑物、構筑物的外墻、樓道、電梯內張貼、涂寫、刻畫。3.業(yè)主應自覺維護環(huán)境衛(wèi)生，將垃圾按照規(guī)定分類投放至指定的垃圾收集點。物業(yè)服務企業(yè)應加強對垃圾分類投放的宣傳和指導。（二）綠化管理1.物業(yè)服務企業(yè)應按照綠化養(yǎng)護標準和規(guī)范，定期對物業(yè)管理區(qū)域內的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護管理，確保綠化植物生長良好。2.業(yè)主應愛護綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。因建設或其他特殊原因需要砍伐、移植綠化植物的，應按規(guī)定辦理相關手續(xù)。3.禁止在綠化區(qū)域內堆放雜物、停放車輛、晾曬衣物等，影響綠化景觀和植物生長。七、安全防范與秩序維護管理（一）安全防范制度1.物業(yè)服務企業(yè)應制定安全防范制度，建立健全安全防范體系，配備必要的安全防范設施設備和人員，加強對物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。2.物業(yè)服務企業(yè)應加強對出入口的管理，實行24小時值班制度，對進出人員、車輛進行登記和檢查，嚴禁無關人員和車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。3.物業(yè)服務企業(yè)應加強對公共區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。對重點部位應增加巡查頻次，確保安全。（二）消防管理1.物業(yè)服務企業(yè)應按照消防法律法規(guī)和相關標準要求，制定消防管理制度，加強對物業(yè)管理區(qū)域內消防設施設備的維護管理，確保消防設施設備完好有效。2.物業(yè)服務企業(yè)應定期組織開展消防安全宣傳教育活動，提高業(yè)主的消防安全意識。在物業(yè)管理區(qū)域內設置明顯的消防安全標志，保持疏散通道、安全出口暢通。3.禁止在物業(yè)管理區(qū)域內違規(guī)停放車輛、堆放雜物，占用消防通道。業(yè)主應積極配合物業(yè)服務企業(yè)做好消防管理工作，不得損壞消防設施設備。（三）治安管理1.物業(yè)服務企業(yè)應協(xié)助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內的治安防范工作，維護小區(qū)秩序。對發(fā)現(xiàn)的治安問題應及時報告公安機關，并配合公安機關進行處理。2.物業(yè)服務企業(yè)應加強對小區(qū)內流動人口和出租房屋的管理，按照規(guī)定辦理相關登記手續(xù)。3.業(yè)主應增強自我防范意識，妥善保管個人財物。發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常情況應及時向物業(yè)服務企業(yè)或公安機關報告。八、車輛管理（一）車輛停放規(guī)定1.物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內合理規(guī)劃停車位，明確車輛停放位置和方式，并設置明顯的停車標志。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應按照規(guī)定的位置和方式停放車輛，不得占用消防通道、疏散通道、人行橫道等公共區(qū)域。3.物業(yè)服務企業(yè)應加強對車輛停放的管理，對違規(guī)停放的車輛進行勸阻、制止。經勸阻無效的，可按照物業(yè)服務合同約定采取相應措施。（二）停車收費管理1.物業(yè)服務企業(yè)應按照物價部門核定的收費標準收取停車費用，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示收費項目、收費標準等內容。2.停車費用應專項用于停車設施的維護管理、設備更新等支出，不得挪作他用。物業(yè)服務企業(yè)應定期公布停車費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。九、社區(qū)文化建設（一）社區(qū)文化活動組織1.物業(yè)服務企業(yè)應積極組織開展社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余文化生活。社區(qū)文化活動應結合小區(qū)實際情況和業(yè)主需求，形式多樣，內容健康。2.業(yè)主委員會應協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)開展社區(qū)文化活動，鼓勵業(yè)主積極參與。社區(qū)文化活動可以包括文藝演出、體育比賽、書法繪畫展覽、親子活動等。（二）文化設施建設與管理1.小區(qū)應配套建設必要的文化設施，如圖書閱覽室、健身房、棋牌室等，為業(yè)主開展文化活動提供便利條件。2.物業(yè)服務企業(yè)應加強對文化設施的管理，定期進行維護和更新，確保設施設備正常使用。業(yè)主應愛護文化設施，不得損壞或擅自占用。十、投訴處理與糾紛調解（一）投訴處理機制1.物業(yè)服務企業(yè)應建立投訴處理機制，設立專門的投訴受理渠道，及時受理業(yè)主的投訴和建議。對業(yè)主的投訴應在規(guī)定時間內予以回復，并采取有效措施進行處理。2.業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量、收費標準等方面有異議的，可以通過書面、電話、電子郵件等方式向物業(yè)服務企業(yè)投訴。物業(yè)服務企業(yè)應認真對待業(yè)主的投訴，及時調查核實，并將處理結果反饋給業(yè)主。（二）糾紛調解1