江陰物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)江陰市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于江陰市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式（一）政府指導(dǎo)價1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。2.政府指導(dǎo)價的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定并向社會公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主通過物業(yè)服務(wù)合同約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價1.非普通住宅以及業(yè)主委員會成立之后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，通過物業(yè)服務(wù)合同自主約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級分為一級、二級、三級、四級，各等級服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《江陰市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。3.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。（三）車位、車庫物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照本辦法執(zhí)行。2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照以下規(guī)定執(zhí)行：建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記的，可以通過出售、附贈或者出租等方式約定使用。車位、車庫未出售、附贈或者出租的，業(yè)主享有優(yōu)先使用的權(quán)利。車位、車庫的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。3.利用業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收?。ㄒ唬┯嬞M(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等計費(fèi)方式。1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。2.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。（二）收費(fèi)起始時間1.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。2.業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)六個月以上）未入住的空置物業(yè)及入駐后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒?，按?guī)定或約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（三）繳費(fèi)方式業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主可以采取現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、氣、通訊、有線電視等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。（四）欠費(fèi)處理業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價的調(diào)整1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動情況、業(yè)主承受能力等因素，適時提出調(diào)整方案，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。2.調(diào)整普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)召開聽證會，廣泛聽取業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的意見。（二）市場調(diào)節(jié)價的調(diào)整1.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，將調(diào)整理由、調(diào)整幅度等情況告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。2.業(yè)主對調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決；協(xié)調(diào)不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價格主管部門職責(zé)1.市價格主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.市價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。（二）物業(yè)管理行政主管部門職責(zé)1.市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行記錄，并向社會公布。（三）其他部門職責(zé)1.市市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)市場經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處不正當(dāng)競爭、壟斷等違法行為。2.市財政部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中涉及的財政資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。（四）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、亂收費(fèi)等問題的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出意見和建議；也可以向業(yè)主委員會、價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門等相關(guān)部門投訴、舉報。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況進(jìn)行檢查和評估，并將檢查和評估結(jié)果向業(yè)主公布。業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、亂收費(fèi)等問題的，應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時整改；物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不整改的，業(yè)主委員會可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并按照有關(guān)規(guī)定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。八、法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；不按照規(guī)定明碼標(biāo)價的；采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；其他價格違法行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，并可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同。3.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。4.價格主管部門、物業(yè)管理