萬方地產(chǎn)興隆堡溫泉項目營銷策劃方案興隆堡項目組201101國際溫泉發(fā)展階段及溫泉衍生價值研究萬方地產(chǎn)[關(guān)鍵字]：溫泉萬方地產(chǎn)[案例簡介]：國際溫泉利用發(fā)展階段分析，并總結(jié)了日本湯布院、捷克卡羅維瓦里、英國巴斯、德國巴登巴登四個城市的溫泉的特色，以及有溫泉衍生的相關(guān)價值萬方地產(chǎn)國際上溫泉的發(fā)展一般經(jīng)歷四個階段溫泉應(yīng)用發(fā)展階段：發(fā)展階段室內(nèi)溫泉環(huán)境溫泉主題溫泉單純洗浴溫泉主要強調(diào)溫泉的保健功能，以私密的溫泉設(shè)施為主要的形式保健功能外，突出了休閑功能，以露天環(huán)境溫泉為主要特色圍繞某一主題開發(fā)建設(shè)，集觀光、度假、休閑、娛樂、保健等多種功能于一體強調(diào)溫泉單純的洗浴功能，人們簡單的在溫泉水里洗澡就結(jié)束了特征描述萬方地產(chǎn)通過案例研究溫泉的資源價值體現(xiàn)在什么方面？選擇案例：日本湯布院捷克卡羅維瓦里英國巴斯德國巴登巴登由于溫泉的價值衍生和其發(fā)展歷程息息相關(guān)，以目前國際上的溫泉發(fā)展來看，衍生價值最高的、最受歡迎的是主題形式溫泉，因此我們研究重點為國際知名主題溫泉案例借鑒原則：知名度高特色突出感知價值高萬方地產(chǎn)日本湯布院位于日本九州大分縣，800多處溫泉形成了一座風(fēng)情無限的溫泉鄉(xiāng)，是九州首屈一指的溫泉勝地和著名避暑勝地日本湯布院區(qū)位：日本大分縣大分郡湯布院町川上構(gòu)成：湯布院溫泉包括由布院溫泉、湯平溫泉、冢原溫泉3個溫泉。泉質(zhì)：堿性單純?nèi)疁兀喝跍囟葦z氏42-98度療效：有助于風(fēng)濕性疾病，運動器官障礙，關(guān)節(jié)痛，神經(jīng)痛，疲勞恢復(fù)住宿：擁有飯店旅館63家，民宿13家，其他住宿設(shè)施19家核心吸引力湯布院車站美術(shù)館湯布院民藝村古典馬車日本民俗溫泉洗浴金鱗湖露天溫泉萬方地產(chǎn)專題美術(shù)展覽館，使游客對溫泉文化有直觀感知；可參與的民藝村手工制作，讓游客對日本文化有了親身體會專題美術(shù)館最多：展出日本放浪詩人佐藤溪作品的由布院展覽館，湯布院金鱗湖美術(shù)館，由布院彩繪玻璃美術(shù)館，以音為主題的空想之森Artegio，甚至連火車站都有展出當(dāng)?shù)匚幕拿佬g(shù)展覽館，可見當(dāng)?shù)厝藢γ袼孜幕闹匾暋Ｃ袼嚧鍌鹘y(tǒng)手作：湯布院民藝村，由九州各處遷移過來的江戶老房子，日本特色木玩具、吹玻璃、造紙、用溫泉水染布，處處體現(xiàn)了日本的傳統(tǒng)文化；美術(shù)館美術(shù)館里的特色茶館日本湯布院萬方地產(chǎn)日本風(fēng)格的古典馬車，日式服務(wù)的溫泉洗浴和飲食方式，正好用文化和浪漫來說明——溫泉鄉(xiāng)可不只是溫泉而已坐古典馬車周游觀光：傳統(tǒng)的日本瓦頂房屋，疏落地立在小路及河川兩旁，河畔有人釣魚、跑步，轉(zhuǎn)一個彎又到當(dāng)?shù)孛麆俜鹕剿潞陀钅吾张裆?，整個過程都有由布岳的山野景色做背景。日式服務(wù)溫泉洗?。喝帐絺鹘y(tǒng)的鳳呂洗浴，服務(wù)周到的女服務(wù)員，給到客人全面、周到的服務(wù)；日式風(fēng)格飲食：最正宗的日式飲食，精致的餐具，獨特的食品。日本湯布院萬方地產(chǎn)小結(jié)：日本湯布院借助溫泉資源，將體現(xiàn)溫泉相關(guān)的“文化+服務(wù)”價值做到極致化，被選為日本「最向往的溫泉之鄉(xiāng)」之于溫泉：溫泉散布在田園風(fēng)光之中，800多處溫泉形成了一座風(fēng)情無限的溫泉鄉(xiāng)。被稱作日本溫泉城中的“小家碧玉”之于文化：在傳統(tǒng)民藝村，親自參與制作多種日本傳統(tǒng)工藝品；數(shù)量眾多的文化藝術(shù)展覽館，是日本文化的展現(xiàn)之于服務(wù)：從溫泉洗浴場所，到餐飲娛樂，處處體現(xiàn)了日式獨特的服務(wù)方式，服務(wù)的價值得到充分體現(xiàn)日本湯布院萬方地產(chǎn)捷克卡羅羅維瓦里里首都布布拉格以以西約120公公里處人人口5.5萬人人又名查查理溫泉泉是捷克克著名溫溫泉城區(qū)位：坐落在泰泰普勒河河和熱源源的交匯匯地城市狀況況：卡羅維發(fā)發(fā)利，像像冰島首首都雷克克雅未克克，中國國五大連連池和俄俄羅斯礦礦水城一一樣，屬屬于典型型的熱礦礦水類礦礦業(yè)城市市。水溫：城市有幾幾十個泉泉眼，每每個泉眼眼噴出的的泉水溫溫度都不不一樣，，最高者者達72℃。核心吸引引力具有療養(yǎng)養(yǎng)、保健健功能的的不同的的溫泉具有治療療作用的的“十三三泉酒””BECHEROVKA磨塞爾（（MOSER））水晶玻玻璃當(dāng)?shù)靥厣男〈糯艍啬妨炙箍ㄖ葕W赫熱熱河河捷克卡羅羅維瓦里里萬方地產(chǎn)產(chǎn)溫泉的治治療作用用明顯，，歷史上上多位世世界名人人選擇到到此療養(yǎng)養(yǎng)，已經(jīng)經(jīng)成為全全球最著著名的療療養(yǎng)勝地地溫泉水療療養(yǎng)作用用明顯：：城內(nèi)被開開發(fā)利用用的十二二眼泉水水，水溫溫41.2度至至72度度，含有有40種種以上的的各種療療效的礦礦物質(zhì)，，可供飲飲用、沐沐浴和醫(yī)醫(yī)療。此此外，還還有一種種獨有的的礦產(chǎn)資資源———熱礦水水；歷史上多位世世界名人選擇擇到此療養(yǎng)：：600多年以以來一直是世世界著名的溫溫泉療養(yǎng)中心心，包括彼得得大帝、英王王愛德華七世世、馬克思、、都曾光顧療療養(yǎng)院，貝多多芬、普希金金、果戈里、、屠格涅夫、、歌德、蕭邦邦、莫扎克、、果戈里、等等都曾是這里里的?？汀?；；馬克思在其女女兒的陪伴下下曾三次專程程來此泡溫泉泉治療肝病。。據(jù)說，聞名名于世的偉大大著作《資本本論》的初稿稿就是在這里里完成的。在在給恩格斯的的信中，馬克克思曾感慨地地寫道：“這這里實在是太太美了，在森森林覆蓋的花花崗巖山上散散步，誰都不不會感到厭煩煩?！备璧略?785年到1823年期間間曾13次來來到這里，并并盛贊此地為為“人間天堂堂”。捷克著名作曲曲家德沃夏克克的名作《自自新大陸》交交響曲，也是是在這里首演演并大獲成功功的。令人心曠神怡怡的溫泉佳釀釀使小城得到到了馬克思、、歌德、席勒勒、貝多芬、、勃拉姆斯、、普希金和德德沃夏克等一一大批名人的的青睞;捷克卡羅維瓦瓦里萬方地產(chǎn)通過借助溫泉泉，衍生了許許多療養(yǎng)產(chǎn)品品，甚至衍生生了有很高收收藏價值的產(chǎn)產(chǎn)品捷克的國粹———“十三泉泉酒”BECHEROVKA：由優(yōu)質(zhì)果酒加加糖和多種草草藥，并配合合卡羅維伐利利的特有泉水水釀造而成，，對治療慢性性胃炎、消化化不良等消化化系統(tǒng)疾病有有很好的療效效；卡羅維發(fā)利瓷瓷壺：當(dāng)?shù)厝魏紊痰甑甓寄苜I到，，瓷壺可以接接到溫泉的泉泉水，一邊泡泡溫泉，一邊邊享受溫泉水水，享受至極極；同時瓷壺壺還有很高的的紀(jì)念意義；；鑲金的磨塞爾（MOSER）水水晶杯：卡羅維發(fā)利附附近就有水晶晶工廠，生產(chǎn)產(chǎn)的水晶有很很高的收藏價價值。捷克卡羅維瓦瓦里萬方地產(chǎn)捷克卡羅維瓦瓦里在溫泉的的先天優(yōu)勢下下，將溫泉的的衍生價值““治療+產(chǎn)品品”做到極極致，被捷克克人稱為“最最大的溫泉療療養(yǎng)勝地”之于溫泉：溫泉有百處處之多，水溫溫從41度到到72度不等等。歌德從1785年到1823年曾曾13次來到到這里，并盛盛贊此地為““人間天堂””。之于治療：600多多年來，卡羅羅維發(fā)利一直直是世界著名名的溫泉療養(yǎng)養(yǎng)中心，世界界眾多名人曾曾來此療養(yǎng)度度假。馬克思思在女兒的陪陪伴下曾三次次來此泡溫泉泉治療肝?。恢诋a(chǎn)品：溫泉衍生了了多種與保健健相關(guān)的產(chǎn)品品，如“十三泉酒””BECHEROVKA和飲用溫泉水的的特色瓷壺，以及收藏將將溫泉的保健健價值完美發(fā)發(fā)揮；捷克卡羅維瓦瓦里萬方地產(chǎn)英國巴斯———位于英格蘭蘭西南部，距距倫敦約100英里處，，以典雅的喬喬治亞建筑風(fēng)風(fēng)格和風(fēng)光綺綺麗的鄉(xiāng)村風(fēng)風(fēng)光著稱區(qū)位：倫敦西南100英里處，，屬于英克蘭蘭的埃文郡東東部的科茲沃沃；水溫：溫度常年保持持在46.5度；歷史：巴斯的悠久歷歷史可以追溯溯到公元前860年；核心吸引力歷史悠久的羅羅馬風(fēng)格浴場場典雅建筑風(fēng)格格優(yōu)美的鄉(xiāng)村風(fēng)風(fēng)光眾多節(jié)假日英國巴斯萬方地產(chǎn)悠久的溫泉洗洗浴歷史，古古典典雅的建建筑風(fēng)格，儼儼然一座溫泉泉與建筑結(jié)合合的“博物館館”歷史悠久的羅羅馬風(fēng)格浴場場：羅馬浴場仍保保有羅馬時期期的原貌，不不斷有溫泉涌涌出，而且每每天出量超過過200萬萬公升。其中中最大的GreatBath是是古羅馬時時代最大的浴浴池?，F(xiàn)在因因為溫泉的鐵鐵含量太高，，不宜入浴，，但其優(yōu)美的的建筑及回廊廊仍非常值得得欣賞；典雅建建筑風(fēng)風(fēng)格：：巴斯的的建筑筑既繼繼承了了古羅羅馬風(fēng)風(fēng)格，，與此此并存存而且且更多多的是是另一一種后后哥德德式風(fēng)風(fēng)格，，建筑筑學(xué)上上稱之之為新新經(jīng)典典主義義，巴巴斯有有4900座建建筑被被列為為保護護對象象；羅馬時時期建建造的的浴場場是聯(lián)聯(lián)合國國文化化遺產(chǎn)產(chǎn)保護護單位位，地地下有有溫泉泉，羅羅馬時時代在在此建建浴場場。浴浴場由由一系系列建建筑組組成，，有更更衣間間、休休息間間和浴浴場。。英國巴巴斯萬方地地產(chǎn)享受著著迷人人的田田園風(fēng)風(fēng)光，，沐浴浴和煦煦的陽陽光，，感受受名目目眾多多節(jié)日日帶來來的樂樂趣，，這里里成為為英國國國內(nèi)內(nèi)屈指指可數(shù)數(shù)的旅旅游觀觀光勝勝地優(yōu)美美的的鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村風(fēng)風(fēng)光光：：這里里全全然然純純樸樸、、田田園園風(fēng)風(fēng)景景如如畫畫的的區(qū)區(qū)域域，，這這里里有有英英國國人人最最鐘鐘情情的的鄉(xiāng)鄉(xiāng)間間風(fēng)風(fēng)光光；；眾多多節(jié)節(jié)假假日日：：每年年的的巴巴斯斯國國際際音音樂樂節(jié)節(jié)吸吸引引了了大大批批觀觀光光游游客客，，除除此此之之外外還還有有巴巴斯斯國國際際文文學(xué)學(xué)節(jié)節(jié)、、風(fēng)風(fēng)箏箏節(jié)節(jié)、、熱熱氣氣球球節(jié)節(jié)、、啤啤酒酒節(jié)節(jié)等等，，節(jié)節(jié)日日也也成成了了巴巴斯斯的的一一大大特特色色；；啤酒酒節(jié)節(jié)音樂樂會會熱氣氣球球節(jié)節(jié)英國國巴巴斯斯萬方方地地產(chǎn)產(chǎn)巴斯斯借借助助溫溫泉泉資資源源，，將將溫溫泉泉和和建建筑筑完完美美的的結(jié)結(jié)合合，，主主打打““建建筑筑+觀觀光光””，，被被稱稱為為““溫溫泉泉和和建建筑筑博博物物館館””，，成成為為全全球球著著名名的的觀觀光光旅旅游游勝勝地地之于于溫泉泉：歷歷史史悠悠久久的的羅馬馬風(fēng)風(fēng)格格溫溫泉泉，使使巴巴斯斯成成為為全全球球著著名名的的溫溫泉泉度度假假勝勝地地之于于節(jié)日日：名目目眾眾多多的的特特色色節(jié)節(jié)日日，每每年年都都吸吸引引來來自自世世界界各各地地的的旅旅游游觀觀光光游游客客之于于風(fēng)景景：全全然然純純樸樸、、田田園園風(fēng)風(fēng)景景如如畫畫鄉(xiāng)鄉(xiāng)間間田園園風(fēng)風(fēng)光光，被被稱稱為為“英英國國人人最最鐘鐘情情的的小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)””之于于建筑筑：匯集集了了羅羅馬馬建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格、、喬喬治治亞亞建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格和和后后哥哥德德建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格的的“城城市市建建筑筑博博物物館館””英國國巴巴斯斯萬方方地地產(chǎn)產(chǎn)德國國巴巴登登巴巴登登——德德國國的的春春天天從從這這里里開開始始，，““滿滿城城泉泉水水滿滿城城花花””是是對對這這個個城城市市最最生生動動的的描描述述區(qū)位位：：位于于德德國國黑黑森森林林西西北北部部的的邊邊緣緣上上的的奧奧斯斯河河谷谷中中水溫溫：：湯池水溫徘徊徊于攝氏十十八度至三三十八度。。核心吸引力力世界頂級SPA，““SPA中中的SPA”景觀資源優(yōu)優(yōu)勢歐洲的拉斯斯維加斯。。舒曼、勃拉拉姆斯、李李斯特等音音樂大師的的音樂會德國巴登-巴登萬方地產(chǎn)春夏秋冬，，景色宜人人的巴登-巴登都是是歐洲人休休閑度假的的目的地；；世界頂級級的SPA為城市帶帶來了高端端消費人群群景觀資源優(yōu)優(yōu)勢：城市沿著山山谷蜿蜒伸伸展，背靠靠青山，面面臨秀水，，景色嫵媚媚多姿，一一年四季都都是歐洲人人休閑度假假的目的地地；世界頂級SPA：：巴登巴登被被譽為歐洲洲最著名的的溫泉鄉(xiāng)，，這里的SPA有著著巴登的神神奇熱泉和和頂級專業(yè)業(yè)設(shè)備，被被SPA專專業(yè)刊物評評為世界上上最好的3家SPA之一，媒媒體稱其為為“SPA中的SPA”；春秋季節(jié)，，游客呼吸吸清新的山山野氣息，，嗅著醉人人的花香，，欣賞藍天天白云，讓讓身體徹底底放松。炎炎夏日，，人們也愿愿意在戶外外呆上大半半天，沐浴浴陽光，就就像在海邊邊度假。冬季，與黑黑森林的冬冬日“無障障礙接觸””。漫天飛飛雪，朔風(fēng)風(fēng)凜冽，泡泡在暖暖的的溫泉中，，透過蒸騰騰的霧氣，，眺望皚皚皚寒山，別別有一番味味道。世界頂級的的SPA設(shè)設(shè)施，色彩、燈光光、香薰治治療、Spa、水療、面面部美容、、按摩和敏敏感治療等等，全面照照顧你的需需要德國巴登-巴登萬方地產(chǎn)產(chǎn)被稱做““休閑宮宮”的賭賭場，為為城市贏贏得了““歐洲拉拉斯維加加斯”的的稱譽；；與生俱俱來的浪浪漫與情情調(diào)吸引引了眾多多歐洲藝藝術(shù)和音音樂大師師歐洲的拉拉斯維加加斯：建于1824年年，是德德國最大大最古老老的賭場場，也是是世界上上最漂亮亮的賭場場之一。。一百多多年以來來，這個個賭場從從未中斷斷過營業(yè)業(yè)，即使使在兩次次世界大大戰(zhàn)中也也照常開開放；音樂大師師的音樂樂會：巴登巴登登還是歐歐洲沙龍龍音樂的的中心，，圣誕新新年將至至，在泡泡溫泉之之余，還還可欣賞賞到市內(nèi)內(nèi)舉辦的的多場舒舒曼、勃勃拉姆斯斯、李斯斯特等音音樂大師師的音樂樂會；巴登-巴登登的賭場甚甚至也不叫叫賭場(Casino)，它它有個文雅雅的名字———“休閑閑宮”(Kurhaus)，，這個宮宮里也并非非只可賭博博，這里還還有音樂廳廳，舞廳等等。俄國作家陀陀斯妥耶夫夫斯基曾在在這里通宵宵達旦的狂狂賭，結(jié)果果輸?shù)靡粩⊥康?。后后來他把這這種上了賭賭癮的感受受寫進了他他的小說《《賭徒》中中，使之成成為傳世名名作。德國巴登-巴登萬方地產(chǎn)男女共浴室室和天體休休閑場在巴巴登巴登司司空見慣，，卡拉卡拉拉和菲列特特兩個溫泉泉浴場也因因此聞名世世界天體溫泉泉浴場：：文藝復(fù)興興式風(fēng)格格的卡拉拉卡拉（（Caracalla）浴場場是歐洲洲最美最最大的溫溫泉浴場場之一；；建于兩兩千年前前浴池遺遺跡上古古羅馬風(fēng)風(fēng)格的菲菲列特（（Friedrichsbad）浴浴池，全全部為男男女共浴浴。德國巴登登-巴登登萬方地產(chǎn)產(chǎn)德國巴登登-巴登登利用溫溫泉資源源，將““情調(diào)+休閑””的價值值取向極極致化打打造，取取得成功功，被稱稱譽為““歐洲的的夏都””之于溫泉：馬克··吐溫說說：“5分鐘鐘后你會會忘掉自自己，20分鐘鐘后你會會忘掉世世界?！薄敝谝魳罚阂魳反髱煵匪乖?jīng)經(jīng)說過，他對“巴登巴登登永遠有著一一種難以言傳傳的向往?！薄敝谛蓍e：俄國作家陀陀斯妥耶夫斯斯基曾在巴登登-巴登狂賭賭，結(jié)果輸?shù)玫靡粩⊥康?。。但后來寫出了小說《《賭徒》，成成為傳世名作作。德國巴登-巴巴登萬方地產(chǎn)通過不同的衍衍生方式，溫溫泉可體現(xiàn)多多種衍生價值值國際上溫泉的的發(fā)展遵循““洗浴、療養(yǎng)養(yǎng)-保養(yǎng)、休休閑-綜合溫溫泉度假觀光光”的發(fā)展歷歷程；溫泉的特征現(xiàn)現(xiàn)在趨向多元元化，利用天天然的自然資資源，結(jié)合各各種風(fēng)情和文文化理念已經(jīng)經(jīng)成為時尚前前衛(wèi)的溫泉開開發(fā)模式；文化服務(wù)治療產(chǎn)品建筑觀光休閑情調(diào)溫泉日本湯布院：從火車站內(nèi)的的溫泉美術(shù)館館，到可參與與其中的湯布院民藝村村，到古典人力車，再到融合日本民俗的溫溫泉洗浴場所所，處處體現(xiàn)了了湯布院的獨獨特溫泉文化化。德國巴登巴登登：被稱為“SPA中的的SPA”的的巴登，有著著世界上最好好神奇熱泉和和頂級專業(yè)得SPA設(shè)施。到有別致名名字的Rebland(葡萄園區(qū)),在眾多德德國人的眼中中，德國的春春天就從這里里開始。英國巴斯：從巴斯的英文文名Bath，羅馬時期的古古浴場，到4900座被列為保保護對象喬治王朝風(fēng)格格的建筑，到耐人尋味的的建筑回廊，，觀光旅游已成為溫泉小小鎮(zhèn)又一主題題。捷克卡羅維瓦瓦里：從各有特色的的12眼療養(yǎng)溫泉，到卡羅維瓦瓦里薄餅，到到“十三泉酒”（BECHEROVKA），處處處體現(xiàn)了溫溫泉的療養(yǎng)主主題。溫泉資源價值值總結(jié)萬方地產(chǎn)目錄ContentsPart1市場篇AnalysisPart2定位篇OrientationPart3營銷篇MarketingPart4策略篇StrategyPart5執(zhí)行篇Execution萬方地產(chǎn)Part1市場篇項目競爭個案案基本信息項目SWOT分析項目核心競爭爭力塑造萬方地產(chǎn)類板塊房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析類板塊房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析萬方地產(chǎn)萬方地產(chǎn)沈陽經(jīng)濟區(qū)城城際連接帶規(guī)規(guī)劃將新建城城市鎮(zhèn)33個個2010.5.13沈陽陽市審核通過過了沈陽經(jīng)濟濟區(qū)10個新新城、新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)及大渾南核核心區(qū)總體發(fā)發(fā)展規(guī)劃。至至此，沈陽計計劃興建的沈沈陽經(jīng)濟區(qū)19個新城、、新市鎮(zhèn)，已已有17個規(guī)規(guī)劃獲得通過過。這些新市市鎮(zhèn)建成后，，將在沈鐵、、沈撫、沈本本、沈阜及沈沈遼鞍營五條條城際連接帶帶上形成六條條城鎮(zhèn)發(fā)展軸軸，成為沈陽陽“擴城”的的關(guān)鍵節(jié)點和和經(jīng)濟發(fā)展的的重要載體。。沈陽經(jīng)濟區(qū)區(qū)內(nèi)各市組織織編制本行政政區(qū)范圍內(nèi)的的新城和新市市鎮(zhèn)《總體規(guī)規(guī)劃》。將統(tǒng)統(tǒng)籌安排居住住、商業(yè)、工工業(yè)、公共服服務(wù)設(shè)施和道道路交通、園園林綠化系統(tǒng)統(tǒng)以及市政基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，形成一體體化新型城市市群。按規(guī)劃劃，在3至5年內(nèi)，33個“新城市市”最少將住住290萬人人。興隆堡新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)地處遼河?xùn)|東岸平原，其其中心區(qū)———興隆堡鎮(zhèn)位位于304國國道316公公里處，東與與沈陽市于洪洪區(qū)接壤。該該新市鎮(zhèn)總體體規(guī)劃達86平方公里，，包括興隆堡堡鎮(zhèn)，興隆鎮(zhèn)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府所所在地及所屬屬的昂幫牛、、金太牛、馬馬戶屯、陶柴柴屯等11個個主要行政村村，其中規(guī)劃劃城鎮(zhèn)建成面面積57.7平方公里。?！罢谂d建建的興隆堡新新市鎮(zhèn)是以觀觀光旅游服務(wù)務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，以興隆隆堡鎮(zhèn)為中心心，建設(shè)集七七大功能于一一體的沈陽興興隆溫泉城。。即：休閑娛娛樂，商務(wù)會會議，餐飲康康樂功能；治治病保健，SPA理療療療養(yǎng)功能，益益壽延年的養(yǎng)養(yǎng)老院功能；；強身健體娛娛樂的水上運運動功能；原原生態(tài)環(huán)保的的宜居功能；；以及高科技技農(nóng)業(yè)體驗的的基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)省發(fā)展和改革革委員會相關(guān)關(guān)負(fù)責(zé)人：建建設(shè)新城、新新市鎮(zhèn)是要有有序推進教育育、衛(wèi)生、文文化事業(yè)的一一體化發(fā)展。。今后，“新新城市”居民民將不再擔(dān)心心居住地、戶戶口等不同，，而被一些學(xué)學(xué)校、醫(yī)院拒拒之門外。省服務(wù)業(yè)委員員會副主任喬喬軍:沈陽經(jīng)經(jīng)濟區(qū)連接帶帶上新城、新新市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展重點都都是主打服務(wù)務(wù)業(yè)。但又不不能都搞金融融集聚區(qū)，或或者裝備制造造業(yè)集聚區(qū)等等等，必須錯錯位經(jīng)營，防防止趨同化，，要根據(jù)市場場需要和不同同城市的特色色，開發(fā)完善善梯次產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃涉涉及的114個鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民其身份和生生活在社保、、醫(yī)療等多方方面都將發(fā)生生巨大變化萬方地產(chǎn)項目名稱項目地址占地面積建筑面積東方儷城大東區(qū)東北大馬路146號305000平方米550000平方米林韻春天大東區(qū)沈鐵路與觀泉路交匯處127400平方米220000平方米中遠頤和麗園于洪區(qū)長客總站南行200米73000平方米200000平方米海德公園皇姑區(qū)陵東街原體育學(xué)院舊址110000平方米230000平方米富麗陽光于洪區(qū)鴨綠江街70號150000平方米250000平方米富禹龍欣園于洪區(qū)鴨綠江北街銀山路北32000平方米55000平方米林語家話于洪區(qū)鴨綠江街70號25000平方米50000平方米碧水名門于洪區(qū)北塔街10號35000平方米95000平方米從各項目的占占地情況分析析，5萬平方方米以下項目目較多,占37%,15萬-20萬萬以上項目較較少,區(qū)域市市場內(nèi)小盤占占據(jù)比例較高高。區(qū)域內(nèi)建筑面面積比重最大大的為20——30萬平方方米項目為37%，其次次為5-10萬平方米的的項目占總體體的24%，，從兩個圖片片來看,各項項目容積率相相對以往略顯顯偏高。占地面積分析建筑面積分析占地面積和建建筑面積分析析圖表項目名稱建筑及規(guī)模開盤時間入住時間東方儷城70余棟，一二期共1630戶2004.9.122006.12林韻春天40余棟1790戶2005.5.212005.12.1中遠頤和麗園14棟小高層與高層，1500戶2004.52006.6海德公園12棟多層,12棟高層,796戶2006.112007.12富麗陽光33棟多層,11棟高層2005.112006.12富禹龍欣園16棟多層2005.92006.8碧水名門6棟多層、4棟高層2006.10登記預(yù)計2007.12林語家話7棟多層、2棟小高、5棟高層2006.10登記預(yù)計2007.12建筑形態(tài)：各各項目的建筑筑形態(tài)以多層層搭配高層為為主占總量的的74%，小小高層搭配高高層僅中遠頤頤和麗園一家家,純高層項項目在本區(qū)域域未出現(xiàn)。銷售周期：從從時間周期上上分析，由于于多數(shù)項目面面積偏小,所所以面積與開開盤至入住時時間周期是成成正比的。建筑形式銷售周期建筑形態(tài)和銷銷售周期分析析圖表項目名稱銷售起價銷售均價銷售最高價東方儷城3500元/平方米3780元/平方米4800元/平方米林韻春天2910元/平方米3300元/平方米3500元/平方米中遠頤和麗園3680元/平方米4000元/平方米4500元/平方米海德公園3800元/平方米4500元/平方米5000元/平方米富麗陽光2880元/平方米3500元/平方米3900元/平方米富禹龍欣園2980元/平方米3300元/平方米3680元/平方米碧水名門---林語家話---從價格方面看看，3000-3800元/平方米米的價格為該該區(qū)域市場的的主力價格段段，這與目前前各項目的地地理位置比較較吻合，部分分一環(huán)附近的的項目價格最最高點可達到到5000元元/平方米以以上，說明潛潛在購房者具具有一定的價價格承受能力力。總價方面面，目前項目目地塊周邊市市場供應(yīng)總價價約在40萬萬元以下，主主流供應(yīng)在25-35萬萬元之間。銷售價格分析析圖表項目名稱廣告訴求景觀與配套設(shè)施物業(yè)費東方儷城主流自有方向主流即是方向藍溪谷中央景觀帶,1萬平米的超市、網(wǎng)點、會所等1.2元/月/平方米林韻春天罕有城中臻版林居今年春天更有魅力原生林木1.0元/月/平方米中遠頤和麗園北塔公園里的景觀大盤依托北塔公園景觀1.3元/月/平方米海德公園英倫公園情景生活典范22個英倫公園組團富麗陽光25萬平慢生活社區(qū)三大景觀系統(tǒng)”淺草棲云””平湖硫韻””心澗水藍”1.0元/月/平方米富禹龍欣園3200平方米中央噴泉0.5元/月/平方米碧水名門坐享碧湖寶地?fù)]灑尊貴人生林語家話林語風(fēng)情溫馨家話各項目目廣告告訴求求均采采用針針對目目標(biāo)客客群的的生活活定義義入手手，大大部分分項目目以訴訴求生生活品品位與與生活活理念念為契契機點點，以以此來來吸引引消費費者的的關(guān)注注度，，以往往停留留在建建筑體體上的的推廣廣訴求求現(xiàn)今今已運運用較較少，，證明明各項項目的的開發(fā)發(fā)理念念也在在逐步步成熟熟；配配套設(shè)設(shè)施方方面的的特色色概念念也層層出不不窮，，如海海德公公園的的22個英英倫公公園組組團,富麗麗陽光光的三三大景景觀系系統(tǒng)，，為各各項目目增添添競爭爭亮點點。在在物業(yè)業(yè)費收收取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來來看,區(qū)域域內(nèi)接接受價價格較較高,各項項目均均超過過1元元/月月/平平方米米的收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),僅富富禹龍龍欣園園為0.5元/月/平方方米。。廣告訴訴求、、景觀觀環(huán)境境、物物業(yè)費費分析析圖表表項目名稱富麗陽光富禹龍欣園上城儷園中遠頤和麗園總量2808套約1000套624套1500套周期2005.10-2006.102005.9-2006.102005.5-2006.102005.5-2006.10供應(yīng)量約900套含團購250套約1000套624套826套消化量約800套約650套約580套約740套以上項項目銷銷售周周期均均在一一年左左右，，銷售售套數(shù)數(shù)約在在580套套-800套之之間，，如按按面積積計算算以上上四個個項目目年消消化量量約在在20萬平平方米米以上上(按按保守守預(yù)計計每套套75平方方米計計算)。富麗陽陽光：一期期總供供應(yīng)約約900套套，其其中團團購250套，，其余余產(chǎn)品品銷售售率約約在90%，預(yù)預(yù)計明明年春春季推推出二二期。。富禹龍龍欣園園：一期期561套套，剩剩余30余余套，，2006.9.4推出出二期期約400余套套，現(xiàn)現(xiàn)銷售售30%，，預(yù)計計明年年將有有約260套進進入市市場銷銷售，，其滯滯銷戶戶型在在100平平方米米以上上。上城麗園：總量共634套，銷售售17個月消消化量約在90%，剩余余產(chǎn)品較少。。中遠頤和麗園園：2004年年上市，2005年5月月推出二期，，供應(yīng)量826套，現(xiàn)消消化量約在90%，明年年無新產(chǎn)品供供應(yīng)市場。推售量分析圖圖表針對以上項目目分析，預(yù)計計周邊競品項項目主要以海海德公園、富富麗陽光、碧碧水名門、林林語家話、富富禹龍欣園為為主，預(yù)計2007年各各項目推盤量量如下表：項目名稱海德公園富麗陽光富禹龍欣園林語家話碧水名門銷售面積230000平100000平40000平50000平95000平預(yù)計銷售周期06.12-08.1207.4-08.1206.9-07.1007.4-07.1207.4-07.12通過上表分析析，明年預(yù)計計區(qū)域整體推推盤量約有200000平方米商品品房進入銷售售市場，加之之城建北尚項項目約170000平方方米，預(yù)計明明年此六個項項目共推出約約370000平方米，，統(tǒng)計周邊項項目2005.6月-2006.6月該區(qū)域消消化量約在350000-400000平方米米之間，比較較之下,2007年銷售售量較大(不不確定因素較較多)，但由由于現(xiàn)階段一一環(huán)內(nèi)土地供供應(yīng)量的削減減，大量購房房客群轉(zhuǎn)向二二環(huán)附近區(qū)域域購房，會消消化大量二環(huán)環(huán)周邊項目，，但最終決定定購買力的重重要因素仍會會圍繞各項目目地理位置與與銷售價格做做決定。2007年年推售量預(yù)預(yù)測分析圖圖表項目競爭個個案分析萬方地產(chǎn)個案1：美國郡開發(fā)商沈陽蘭德溫泉度假村有限公司具體位置沈陽市興隆堡占地面積7.3萬㎡總套數(shù)1500多套物業(yè)費1.3元/㎡.月建筑面積20萬㎡容積率2.5物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)清水房建筑類別高層、點塔綠化率40％開盤時間一期：2004.5二期：2005.7建筑規(guī)模14棟均價4000元/㎡銷售率90%主力戶型80—140㎡廣告訴求北塔公園里的景觀大盤萬方地產(chǎn)個案2：加拿大郡開發(fā)商沈陽曼普利斯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具體位置沈陽市興隆堡占地面積28萬㎡總套數(shù)6000物業(yè)費1.0—1.5元/㎡.月建筑面積45萬㎡容積率1.41物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑類別別墅洋房板式小高層綠化率23%開盤時間未定建筑規(guī)模17棟均價3500-4500銷售率沒統(tǒng)計主力戶型38-160㎡廣告訴求異域風(fēng)情的溫泉文化異域風(fēng)情溫泉生活萬方地產(chǎn)個案3：御泉名邸開發(fā)商沈陽東正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具體位置沈陽市興隆堡占地面積30萬㎡總套數(shù)400物業(yè)費0.5—0.8元/㎡.月建筑面積45萬㎡容積率1.6物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑類別板樓多層高層綠化率40％開盤時間2010-10-20建筑規(guī)模一期11棟均價3880元/㎡銷售率70%主力戶型44—140㎡廣告訴求溫泉入戶，獨享健康將是您時尚生活的新體驗，尊榮生活的新主張。萬方地地產(chǎn)項目名稱主力戶型容積率銷售率東方儷城90-110平方米1.880%林韻春天66-88

1.770%中遠頤和麗園100-1402.595%海德公園85-1202.1-富麗陽光45-871.780%富禹龍欣園48-1001.68二期30%林語家話80-1102-碧水名門80-1302.7-戶型面面積中中，一一居的的戶型型區(qū)間間主要要在30——60平方方米之之間，，二居居的范范圍區(qū)區(qū)間在在75—110平方方米之之間，，三居居的面面積范范圍區(qū)區(qū)間在在100——140平平方米米之間間，市市場主主流仍仍以85——100平平方米米之間間的二二居為為主力力戶型型，銷銷售量量較高高，各各項目目的主主力戶戶型也也同樣樣圍繞繞此面面積推推出，，依此此來迎迎合市市場大大量需需求。。隨著外外來人人口以以及年年輕購購房群群體的的增加加，由由于購購買力力有限限，未未來對對100平平方米米以下下的中中小戶戶型的的需求求仍將將保持持旺盛盛趨勢勢，同同時該該類物物業(yè)由由于總總價相相對較較低，，更能能夠切切合想想投資資保值值的客客戶或或者是是多次次置業(yè)業(yè)者的的需求求。主力戶戶型和和銷售售率、、容積積率分分析圖圖表遼寧省省內(nèi)溫溫泉項項目概概況遼寧省省22家溫溫泉企企業(yè)簽簽署溫溫泉旅旅游遼遼寧宣宣言溫泉泉旅旅游游遼遼寧寧宣宣言言：：盛世世出出盛盛泉泉，，盛盛泉泉賀賀盛盛世世。。滿韻韻清清風(fēng)風(fēng)，，多多彩彩遼遼寧寧，，溫溫泉泉產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)大大發(fā)發(fā)展展，，“溫泉第一大大省”機遇已已來臨。萬方地產(chǎn)沈陽第一家溫溫泉——小韓韓村溫泉萬方地產(chǎn)沈陽-------------------興隆堡萬方地產(chǎn)項目SWOT分析萬方地產(chǎn)萬方地產(chǎn)十六六年的品牌優(yōu)優(yōu)勢；本項目00萬萬平米規(guī)模，，在當(dāng)?shù)鼐哂杏袠O強的大盤盤代表性；本項目擁有有高質(zhì)量溫溫泉入戶，，環(huán)境宜人人，宜居度度極高；本項目緊鄰鄰304國國道主路地地區(qū)，交通通優(yōu)越；項目配套齊齊全，包括括保健、遼遼寧中醫(yī)養(yǎng)養(yǎng)生會所、、超市、餐餐飲、健身身、休閑等等設(shè)施；項目設(shè)計計，風(fēng)格格現(xiàn)代、、時尚，，具有良良好的品品質(zhì)感；；項目戶型型設(shè)計多多種多樣樣，多種種戶型選選擇，方方正合理理，采光光、通風(fēng)風(fēng)良好，，實用性性強。Strengths優(yōu)優(yōu)勢分析析萬方地產(chǎn)Weaknesses劣勢分分析本項目所在在地塊區(qū)域域市場認(rèn)可可度相對偏偏低，需要要提升區(qū)域域價值引發(fā)發(fā)市場關(guān)注注；萬方地產(chǎn)Opportunities機會分析析宏觀經(jīng)濟運運行良好，，地產(chǎn)市場場發(fā)展勢態(tài)態(tài)平穩(wěn)；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有有物業(yè)類型型多為中高高檔，但純純專業(yè)宜居居溫泉住宅宅社區(qū)在區(qū)區(qū)域內(nèi)暫時時空白，為為本項目提提供了市場場機會點。。地鐵1號線線西沿線的的完工，雙湖水城至至興隆堡新新市鎮(zhèn)軌道道交通。沈沈陽至新民民城鐵繼續(xù)續(xù)向前延伸伸，將抵達達阜新。對本項目交交通配套將將更趨完善善。萬方地產(chǎn)Threats威脅脅分析界定區(qū)域未未來住宅市市場競爭激激烈；政策調(diào)控的的不確定性性對本項目目的影響。。萬方地產(chǎn)項目核心競爭力力塑造萬方地產(chǎn)高品質(zhì)溫泉泉住宅精致致的產(chǎn)品優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)全新新標(biāo)志性大大盤規(guī)模優(yōu)勢配套齊全打打造全新主主流生活優(yōu)勢開發(fā)商具備備前瞻性實實力品牌優(yōu)勢原生態(tài)景觀觀得天獨厚厚的生態(tài)優(yōu)勢項目主賣點提純純未來可預(yù)期期的項目潛潛力升值優(yōu)勢萬方地產(chǎn)在開發(fā)商品品牌實力絕絕對保證下下的：沈陽市無可可復(fù)制的城城際首席溫溫泉生態(tài)主流住宅產(chǎn)產(chǎn)品項目核心競爭力力塑造主流比體現(xiàn)現(xiàn)在以下五五個方面：：板塊宜居性性、原生態(tài)態(tài)環(huán)境、溫溫泉環(huán)境特特征、新都都市生活、、超級大盤盤萬方地產(chǎn)塑造熱銷型型名盤的解解決之道：：優(yōu)秀的建筑筑設(shè)計（產(chǎn)產(chǎn)品力強））+USP（（一種生活活方式的主主張－－新新都市主義義）+營銷設(shè)計計（整合強強力的武器器）我們的觀點點萬方地產(chǎn)產(chǎn)品定位形象定位客群定位Part2定位篇萬方地產(chǎn)怎么賣形象定位我來賣品牌定位賣什么產(chǎn)品定位賣給誰客群定位→→→準(zhǔn)確的定位位是成功的的基礎(chǔ)。根根據(jù)對市場場及項目的的分析結(jié)論論為項目確確定系列市市場目標(biāo)，，即賣給誰誰，賣什么么，從而確確定本項目目的戰(zhàn)略方方針，即怎怎么賣？在市場中形形成大盤態(tài)態(tài)勢與高性性價比優(yōu)勢勢產(chǎn)品的市市場印象，，獲得銷售售上的一舉舉成功，讓讓企業(yè)品牌牌獲得長遠遠發(fā)展。思考，想在在最前面———萬方地產(chǎn)目標(biāo)客群定定位萬方地產(chǎn)客群構(gòu)成－－－高端客客群高端端客客群群：：政府府高高職職、、私私企企業(yè)業(yè)主主、、海海歸歸、、外外籍籍人人士士高端端客客群群多多數(shù)數(shù)集集中中在在35——55歲歲之之間間；；高端端客客群群多多數(shù)數(shù)具具有有地地緣緣性性，，以以中中央央政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)向向四四周周輻輻射射；；高端端客客群群事事業(yè)業(yè)已已過過成成長長期期，，具具有有相相當(dāng)當(dāng)豐豐厚厚的的經(jīng)經(jīng)濟濟基基礎(chǔ)礎(chǔ)；；高端客群群多數(shù)以以置業(yè)升升級為購購房目的的。萬方地產(chǎn)產(chǎn)4500-5500元80-150㎡實用性均好，沒有特殊偏好集中綠地，健身場所超市、餐廳、醫(yī)院公交、地鐵等公共交通完善面積：價格：戶型：園林：配套：交通：需求素描家庭年收入30萬元以上35—45歲政府高職/私企業(yè)主/海歸/外籍人士網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外、朋友溫泉入戶，休閑養(yǎng)生年齡：收入：職業(yè)：愛好：渠道：動機：運動、讀書、上網(wǎng)高端客群群－－素素描萬方地產(chǎn)產(chǎn)客戶寫真張先生，35歲，沈陽市普辰科貿(mào)有限公司總經(jīng)理，3口之家，家庭年收入40萬左右。居住于鐵西區(qū)，自購商品房，三居室。臨近鐵西，自住，二居室，80平米，價格5000元/平米左右，注重生活品質(zhì)，參予性景觀。熟悉，感覺正在建設(shè)中，配套等有待完善切。網(wǎng)絡(luò)、報紙為主，認(rèn)為廣告信息很重要，但不會依賴于廣告的渲染效果?；厩闆r：居住現(xiàn)狀：置業(yè)需求：信息渠道：區(qū)域認(rèn)識：生活習(xí)慣：業(yè)余時間游泳、健身等，喜歡看電視、娛樂性雜志、上網(wǎng)。對于地產(chǎn)性廣告版面不是很敏感。高端客群群－－個個案寫真真萬方地產(chǎn)產(chǎn)中端客群：企業(yè)高管、醫(yī)護高職、學(xué)院高知、IT銷售人員院校高級教育人士普遍具有養(yǎng)生保健情節(jié)，對省內(nèi)溫泉項目認(rèn)可度較高；多為較高收入、高層次、高素質(zhì)人群；購房行為謹(jǐn)慎，追求品質(zhì)感和生活感。客群構(gòu)成成－－中中端客群群萬方地產(chǎn)產(chǎn)4000-4500元80-120㎡實用率高的戶型景觀綠地，多功能會所超市、餐廳、醫(yī)院公交、地鐵等公共交通完善面積：價格：戶型：園林：配套：交通：需求素描家庭年收入15萬元左右25—40歲企業(yè)高管/醫(yī)護高職/學(xué)院高知/IT銷售人員網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外、朋友滿足家庭膨脹的剛性需求年齡：收入：職業(yè)：愛好：渠道：動機：旅游、運動、上網(wǎng)中端客群群－－素素描萬方地產(chǎn)產(chǎn)客戶寫真王先生，28歲，沈陽天港科技有限公司渠道經(jīng)理，和2位老人同住，家庭年收入15萬左右。居住于皇姑區(qū)，自購商品房，60平米二居室。想要給父母居住，兩居室，60-70平米，價格4000—4500元/平米，注重開發(fā)商品牌，了解萬方品牌，對我開發(fā)項目持有關(guān)注度。熟悉，看好興隆周邊區(qū)域發(fā)展前景，會考慮購買本案，作為投資用。戶外、報紙為主，對房地產(chǎn)投資信息較為感興趣?；厩闆r：居住現(xiàn)狀：置業(yè)需求：信息渠道：區(qū)域認(rèn)識：生活習(xí)慣：業(yè)余時間旅游、美食等，喜歡看電視、娛樂性雜志、上網(wǎng)。對于地產(chǎn)投資廣告版面比較感興趣。中端客群群－－個個案寫真真萬方地產(chǎn)產(chǎn)中高端客客群將成成為本案案的目標(biāo)標(biāo)客群政府高職職公務(wù)員員、國內(nèi)內(nèi)私營企企業(yè)主外地來沈沈發(fā)展的的高級管管理人士士追求奢侈侈時髦生生活的先先鋒類人人群擁有海外外生活情情結(jié)的新新貴中資、外外資企業(yè)業(yè)金領(lǐng)、、高級白白領(lǐng)私營企業(yè)業(yè)主或企企業(yè)高級級管理層層隨著本市市經(jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展，本本土的企企業(yè)家表表現(xiàn)出超超強的購購買力，，他們將將是本項項目的主主力購買買群體，，占絕對對份額———地緣型客客戶為主主，區(qū)域域來源集集中在北北陵板塊塊以及本本案所在在于洪區(qū)區(qū)域；事業(yè)已過過成長期期，有相相當(dāng)豐厚厚的基礎(chǔ)礎(chǔ)和對未未來的良良好預(yù)期期與把控控能力；；對于工作作在于洪洪區(qū)域的的客忽而而言，工工作與居居住地距距離較遠遠，有典典型的““鐘擺擺型”人人口特征征，“取取中取近近”是他他們選擇擇本項目目的一大大特征；；對項目目戶型以以及產(chǎn)品品類型的的選擇將將是比較較多樣的的；該類人群群對項目目戶型以以及產(chǎn)品品類型的的選擇將將是比較較多樣的的，事業(yè)業(yè)的忙碌碌使他們們對居住住環(huán)境的的要求更更高，優(yōu)優(yōu)秀的自自然環(huán)境境和舒緩緩的生活活情調(diào)讓讓他們倍倍感撫慰慰。政府高職職公務(wù)員員政府高職職公務(wù)員員，中高高檔樓盤盤獨特的的強勢消消費群。。從政多年年，不僅僅有較高高收入，，同時有有較好的的福利和和多種資資金來源源渠道，，購買力力極強，，中高檔檔樓盤的的主流消消費人群群；表現(xiàn)沉穩(wěn)穩(wěn)含蓄，，處世低低調(diào)、不不嗜張揚揚，對人人文、景景觀等生生活環(huán)境境與條件件十分挑挑剔；對對于第二二居所的的要求，，往往是是靜謐與與單純兩兩者兼?zhèn)鋫錇榧?；；崇拜?quán)力力、有潛潛在物質(zhì)質(zhì)享受欲欲望，同同時有較較高的審審美眼界界，本項項目宜居居舒適的的特點將將會對其其造成較較大影響響；典型的的地緣緣客戶戶群體體，多多以本本市老老城區(qū)區(qū)客戶戶為主主。地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)人人士地產(chǎn)界界人士士歷來來是優(yōu)優(yōu)秀項項目真真正的的擁躉躉者———地產(chǎn)界界買家家的消消化能能力毋毋庸質(zhì)質(zhì)疑，，同時時他們們的眼眼光也也更加加準(zhǔn)確確獨到到；本項目目所處處區(qū)域域的未未來發(fā)發(fā)展?jié)摑摿σ砸约叭f萬科的的品牌牌將是是吸引引該類類人群群的核核心要要素；；該類人人群的的購買買目的的不乏乏長線線投資資用途途，故故消費費群的的區(qū)域域來源源有較較強的的輻射射性，，呈現(xiàn)現(xiàn)出以以天津津為主主、北北京為為附的的局面面。但但在構(gòu)構(gòu)成比比例上上，該該類人人群卻卻將相相對較較少；；項目的的整體體環(huán)境境以及及良好好的生生活氛氛圍同同樣是是為項項目加加碼的的重要要指標(biāo)標(biāo)。地產(chǎn)人士自由職業(yè)區(qū)域構(gòu)成項目周邊區(qū)域中心老城區(qū)大沈陽半徑內(nèi)周邊市縣項目周邊區(qū)域客群占絕對份額、中心老城區(qū)擁有相對份額，外地市區(qū)亦有部分?jǐn)?shù)量客源，另有個別外地、外籍客戶職業(yè)構(gòu)成政府高層人士私營企業(yè)主、企業(yè)高級管理層企業(yè)

白領(lǐng)私營業(yè)主份額最大，占有絕對比重產(chǎn)品定定位萬方地地產(chǎn)產(chǎn)品定定位城市、、鄉(xiāng)村村與人人居相相交匯匯，讓讓人類類找到到與自自然共共生的的居住住空間間00萬萬平方方米首首席溫溫泉生生態(tài)城城——自自然的的、和和諧的的、人人文的的、國國際的的高尚尚生活活場形象定定位萬方地地產(chǎn)營銷形形象定定位新都市市主義義代表表作（（NewUrbanism）|新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)（NewTown）|新新理念（（NewIdea）|新新生活（NewLife））|本項目作為為沈陽北陵陵區(qū)域首席席高檔大盤盤項目，兼兼有商品住住宅及商業(yè)業(yè)配套等多多類型業(yè)態(tài)態(tài)開發(fā)要求求，在目前前的沈陽房房地產(chǎn)市場場中，缺乏乏直接的參參考項目和和開發(fā)案例例。而本項項目80萬萬平方米的的體量決定定了項目的的開發(fā)前提提，必須是是站在城市運營的角度，通通過大盤策策略來塑造造一個城市市新區(qū)的區(qū)區(qū)域形象。。本項目的市市場參考因因素決定了了：本項目的開開發(fā)應(yīng)該也也必須上升升到一個區(qū)區(qū)域城市運運營的高度度來進行論論證和定位位。00萬平方方米首席溫溫泉生態(tài)城城SLOGAN定位萬方地產(chǎn)價格走勢營銷節(jié)奏營銷目標(biāo)六大核心營營銷戰(zhàn)術(shù)十大主題營營銷活動Part3營銷篇產(chǎn)品建議萬方地產(chǎn)營銷目標(biāo)萬方地產(chǎn)四大營銷目目標(biāo)二年之內(nèi)完完成首推期期銷售工作作，確保資資金流的舒舒暢以企業(yè)品牌牌帶動產(chǎn)品品品牌，樹樹立企業(yè)城城市地位2011年年年底成功功實現(xiàn)銷售售回款2.2億產(chǎn)品成功獲獲得市場認(rèn)認(rèn)可，迅速速在市場上上占領(lǐng)一席席之地萬方地產(chǎn)分項明細(xì)一期工程后期工程總計（單位㎡）用地面積或土地證面積146530.00169130.00315660.00容

積

率2.632.362.50商

業(yè)

比17.00%2.30%10.00%住

宅

面

積317389.20390810.80708200.00配套用房面積（社區(qū)、物業(yè)、文化、活動室、公廁等）

2000.002000.00商業(yè)面積（辦公）68836.609163.4078000.00車庫存面積（地下、半地下、建筑底層、屋頂）自行車4455.505044.509500.00機動車73424.0036576.00110000.00集

中

綠

地13400.0091500.00104900.00綠

地

率35.00%35.00%35.00%學(xué)校（中小學(xué)）

9737.109737.10托

幼

3233.603233.60合

計464105.30456565.40920670.70項目主要經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)指指標(biāo)萬方地產(chǎn)學(xué)校幼兒園超市商業(yè)網(wǎng)點活動中心A住宅區(qū)B住宅區(qū)C住宅區(qū)15萬平方米原生態(tài)槐樹林C地塊位于二環(huán)主路，交通便利；地塊價值沿金山路一側(cè)自南向北方向逐級遞減；地塊沿街側(cè)具備較大的展示面，商業(yè)價值較高；地塊內(nèi)14.54萬平米的防護林帶在本市樓盤中絕無僅有。項目功能區(qū)區(qū)劃分項目首推期：建筑面積28萬m2，共23幢樓，可售面積222212.20m2。首推期示意意圖萬方地產(chǎn)組團推售狀態(tài)編號2007年推售量2007年消化量戶數(shù)（套）建筑面積（㎡）面積銷售率A組團首推A1、4、8、9、11、1444256243.903140055.83%二推A2、3、6、10、1235646504.202050044.08%預(yù)留A5、7、13、1527035586.9000.00%A組團小計1068138335.005190037.52%C組團暗推C-11、19、22、23、2649850348.201090021.65%預(yù)留C-12、20、2528833529.0000.00%C組團小計78683877.201090013%合計1854222212.206280028.26%項目2011年度推推售及消化化明細(xì)表月份6月7月8月9月10月11月12月合計A組團540010001000570022001500127018070C組團7704304308006204404403930合計617014301430660027201940171022000項目2011年度銷銷售指標(biāo)明明細(xì)表城建.北尚尚2007年度銷售售額走勢圖圖單位：萬元元萬方地產(chǎn)營銷節(jié)奏萬方地產(chǎn)營銷周期節(jié)節(jié)奏計劃11.211.4旺銷蓄勢/充分蓄客銷售不斷燃起高峰市場導(dǎo)入期（影響期）（11.2－11.4）開盤強銷期（11.8－11.10）蓄客期（11.5－11.8）開盤后銷售保溫期（11.10－11.12）11.511.811.1011.12集銷期集銷期市場預(yù)熱期（11.4－11.5）營銷節(jié)點安安排展示點啟動4月春季房交會6月首批房源盛大公開年底大型聯(lián)誼活動C組團銷售為暗線推售，以補充A組團的銷售量，同時擴大產(chǎn)品線，盡快形成“量”，確定區(qū)域地位。A組團銷售為主線推售。售樓處開放9月二批房源盛大公開9月秋季房交會樣板間開放萬方地產(chǎn)城建北尚首首開期營銷銷策略明線:2007年年度營銷階階段由6月月-12月月,共計7個月推廣周期:第一階段段為2007年6月月-8月；；第二階段段為2007年9月月-12月月。項目產(chǎn)品推推廣上,建建議采用分分組團推廣廣手段進行行推盤,從從而體現(xiàn)項項目的整體體性,利于于銷售工作作的良好進進行。由于于項目A區(qū)區(qū)產(chǎn)品以高高層為主,結(jié)合本市市購房者的的消費習(xí)性性，以及對對高層產(chǎn)品品的抗性等等因素，建建議A區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品低價入入市,快速速消化高層層產(chǎn)品,形形成低開高高走的價格格攻勢,促促進銷售工工作,有利利于項目的的形象展示示,為后期期的銷售奠奠定堅實基基礎(chǔ)。暗線：推廣周期：2007年6月-12月月在明線銷售A組團的同時時，根據(jù)推廣廣階段，結(jié)合合銷售統(tǒng)一說說辭，將C區(qū)區(qū)產(chǎn)品分期推推出，充分配配合A組團銷銷售，以達到到完成年度銷銷售任務(wù)的目目的。預(yù)留房源：在在項目A區(qū)的的推廣中，預(yù)預(yù)留部分房源源以供推廣階階段后期價格格有效提升，，接續(xù)項目后后期銷售工作作，奠定項目目后期銷售基基礎(chǔ)。萬方地產(chǎn)銷售保障體系系名稱時間節(jié)點具體要求重要級別前期媒體宣傳2006.12戶外廣告、車體、項目展示點、宣傳資料、銷售道具等***臨時接待中心2007.1具備接訪使用條件***景觀園林規(guī)劃2007.1確定最終規(guī)劃方案***項目供暖方式2007.1確定項目的供暖方式及采暖形式*項目工程節(jié)點2007.1提供項目各階段詳細(xì)工程節(jié)點**交屋標(biāo)準(zhǔn)2007.1提供準(zhǔn)確全面的交屋標(biāo)準(zhǔn)及公共部分的交屋標(biāo)準(zhǔn)*交房時間2007.1確定交房日期*售樓中心2007.3可進場使用***樣板間2007.3具備接訪條件***項目預(yù)售許可證2007.5保障項目正常銷售***注：*號代表表重要程度，，其中***為銷售任務(wù)務(wù)必備條件，，如以上工作作未能按時完完成，項目銷銷售期將推遲遲進行。萬方地產(chǎn)推盤及分階段段銷售策略圖圖示07.607.9第一階段：A1、A4、A8、A9、A11、A14第二階段：A2、A3、A6、A9、A1007.12暗線營銷：C11、C19、C22、C23、C26預(yù)留房源：A5、A7、A13、A15（已團購，余下戶型可銷售）明線暗線預(yù)留預(yù)留房源：C12、C20、C25（已團購，余下戶型可銷售）明線推售———第一階段樓號建筑面積（㎡）年銷售面積（㎡）年銷售比例年銷售均價（元）年度銷售額（萬元）A-111155.20600053.79%33472008A-411155.20600053.79%33972038A-89900.10610061.62%33162023A-98759.10420047.95%35991512A-116092.00370060.74%34121263A-149182.30540058.81%35981943首推小計56243.903140055.83%343510786萬方地產(chǎn)明線推售———第二階段樓號建筑面積（㎡）年銷售面積（㎡）年銷售比例年銷售均價（元）年度銷售額（萬元）A-211155.20420037.65%35111475A-311155.20450040.34%35171583A-611155.20470042.13%35541670A-106170.00410066.45%37091520A-126868.60300043.68%35001050二推小計46504.202050044.08%35607298萬方地產(chǎn)暗線推售樓號建筑面積（㎡）年銷售面積（㎡）年銷售比例年銷售均價（元）年度銷售額（萬元）C-119843.80190019.30%3608686C-1913500.00330024.44%37581240C-228634.00190022.01%3558676C-239185.20190020.69%3458657C-269185.20190020.69%3508667暗推小計50348.201090021.65%36013926萬方地產(chǎn)價格走勢萬方地產(chǎn)低開開高高走走/迅迅速速提提價價/引引導(dǎo)導(dǎo)區(qū)區(qū)域域價格格策策略略：：萬方方地地產(chǎn)產(chǎn)A、、C組組團團銷銷售售價價格格定定價價原原則則預(yù)期期目目標(biāo)標(biāo)：：1.快快速速實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目資資金金回回流流，，為為項項目目后后期期開開發(fā)發(fā)提提供供堅堅實實可可靠靠保保障障；；2.快快速速建建立立大大盤盤知知名名度度，，為為全全盤盤熱熱銷銷提提供供通通盤盤戰(zhàn)戰(zhàn)略略性性因因素素；；3.快快速速為為項項目目積積累累人人氣氣，，以以市市場場占占有有率率為為定定價價目目標(biāo)標(biāo)是是志志存存高高遠遠的的選選擇擇方方式式。。解決決方方向向：：1.以以自自身身樓樓盤盤為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，樹樹立立區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格體體系系新新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；2.以以價價格格為為項項目目最最重重要要的的，，最最敏敏感感的的，，最最有有效效的的杠杠桿桿；；3.初步步制訂通過過市場經(jīng)驗驗的原則。。萬方地產(chǎn)對比因素地理位置規(guī)模工程進度配套設(shè)施交通生活空氣戶型面積景觀品牌差異得分項目城建北尚7.009.006.007.006.507.009.507.509.509.0078.00富麗陽光7.508.009.507.507.007.508.007.007.508.0077.50富禹龍欣園7.507.509.508.007.507.508.007.007.008.0077.50海德公園9.008.007.508.508.508.508.008.508.508.0083.00中遠頤和麗園9.007.509.509.009.009.008.508.508.509.0087.50東方儷城9.008.009.509.008.508.508.008.008.508.5085.50林韻春天8.507.509.008.508.508.508.508.008.508.5084.00陽光1007.009.509.007.507.008.008.008.009.009.5082.50萬科城7.009.509.007.507.007.508.009.009.0010.0083.50陽光尚城7.009.008.507.507.007.508.508.508.508.5080.50格林生活坊7.008.508.507.507.007.508.008.509.009.0080.50主要競爭對對手及周邊邊樓盤綜合合素質(zhì)評估估對比項目均價評估得分比較系數(shù)可調(diào)均價評估均價富麗陽光350077.501.0063522.58

富禹龍欣園330077.501.0063321.29

海德公園450083.000.9404228.92

中遠頤和麗園400087.500.8913565.71

東方儷城378085.500.9123448.42

林韻春天330084.000.9293064.29

陽光100350082.500.9453309.09

萬科城390083.500.9343643.11

陽光尚城325080.500.9693149.07

格林生活坊395080.500.9693827.33

城建北尚

35079.813507.98城建北尚均均價評估（1）比較較系數(shù)＝城城建北尚評評估得分/比較項目目評估得分分；（2））可調(diào)均價價＝每個比比較項目的的比較系數(shù)數(shù)×比較項項目的均