2023年房地產估價師理論與方法考試真題及答案2023年房地產估價師理論與方法考試真題及答案一、單項選擇題1、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是。ABC以大多數(shù)房地產市場參與者的思維為分析推斷的根底D答案：D2、政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，以下工程中，不應作為補償工程的是AB征用造成的家具、物資等動產搬遷費用C征用期間市場上類似房地產的增值差價答案：D3、以下房地產估價機構的行為中，錯誤的選項是A依據(jù)某銀行的相關招標要求依據(jù)正常評估費用標準收取評估費BCD投資者供給最高出價評估效勞答案：D4、關于估價目的的說法錯誤的選項是A估價目的取決于托付人對估價的實際需要BCD估量目的限制了估價報告的用途答案：C5、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權益中屬于ABCD答案：C6、以下對某宗房地產狀況的描述中，屬于房地產實務狀況描述的是ABCD答案：B7ABC因人工本錢上升導致住宅重置本錢提高8A****益價值B****益價值CD房地產司法拍賣估價應評估無租約限制價值答案：D9145132積為237500/㎡，則該套住宅按建筑面積計算的價格為元/㎡。A5893B6387C6473D7016答案：C10、以下影響房地產價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因的是ABCD答案：D11、房地產權利人不應在其房地產內任憑棄置固定廢物等有害物質，這主要來源于的限制。ABCD答案：D12值為120萬元，將劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為4860%，實現(xiàn)抵押權的15A12B25C27D40答案：B13房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為ABCD答案：A14算該兩種續(xù)建方案的結果均為8800元/10000/9550/㎡。依據(jù)最高最正確利用原則，估價方案綜合測算結果(多種估價方法的，承受簡潔算數(shù)平均數(shù))應確定為元/㎡.A9175B9400C9450D9775答案：B15整的是ABCD對可比實例進展了裝修改造答案：D1620234120231013500/㎡,買賣63%。2023812023410.3%。對該可比實例成交價格進展修正、調整后的價格為元/㎡.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17成時間一樣，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，假設不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產狀況調整系數(shù)為A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A2250030修理費、保險費、治理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產稅等6570萬元，租賃合同商定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為萬元。A、245B、275C、315D、345參考答案：D2340100格為401010711萬元。該廠房的殘值率為。A、1.43%B、2.00%C、7.86%D、11.00%參考答案：B242540年，土地出讓合同商定不行續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為0，承受直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為。A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%參考答案：C25、關于收益性房地產的建筑物經(jīng)濟壽命的說法，正確的選項是。A、自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間B、為建筑物有效年齡與其將來凈收益大于零的持續(xù)時間之和C、由建筑構造、工程質量、用途與維護狀況等打算的時間D、為建筑物剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和參考答案：B26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500730/㎡.年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803/10%?，F(xiàn)單獨增加電380200字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，酬勞率為7.5萬元。A、78B、102C、180D、302參考答案：B27、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售狀況下，開發(fā)完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是時的房地產市場狀況。A、價值時點B、開發(fā)完成C、將來延遲銷售D、銷售完成參考答案：C34、關于估價方法選用的說法，正確的選項是A、舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇本錢法B、估價范圍內房屋已空置，征收估價時不能選用收益法CD、已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設開發(fā)法參考答案：A35、房地產估價報告中估價師聲明的內容不包括A、估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B、估價師對其專業(yè)勝任力氣的承諾和保證C、估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D、估價師對估價結果成立條件的提示和說明參考答案：D二、多項選擇題1、關于專業(yè)房地產估價的說法，正確的有A、應由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成B、應經(jīng)過審慎推斷并供給專業(yè)意見C、出具的結果具有證明效力D、應收取確定的效勞費用E、詢問性估價無需擔當法律責任參考答案：ABCD2、以下房地產中，通常適用收益法估價的有A、農地B、寫字樓C、加油站D、二手商品住宅E、行政辦公樓參考答案：ABCD3、以下房地產狀況的描述中，屬于房地產權益狀況描述的有A、住宅已設定抵押權B、地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C、高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高層住宅可賞識接近公園的景觀參考答案：ABD4、以下房地產價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有A、周邊土地出讓消滅“地王”B、家庭規(guī)模小型化C、下周貸款利率DGDPE、城鎮(zhèn)化速度減慢答案：ABC5、以下建筑物的實物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有A、建筑面積B、建筑進深C、室內凈高D、建筑層數(shù)E、建筑質量答案：ABCD6A、在建工程抵押估價B、期房預售價格評估C、預購商品房抵押估價D、用于產權調換的期房價格評估E、建筑物火宅損毀價值評估答案：BCD7、以下房地產中，通常適用比較法估價的有A、高檔公寓B、標準廠房C、房地產開發(fā)用地D、行政辦公樓E、在建工程參考答案：ABC8、比較法股價中，對可比實例成交價格進展權益狀況調整的內容包括A、租賃權限制狀況B、交易稅費負擔轉嫁狀況C、已抵押擔保債權狀況D、地役權設立狀況E、利用方式限制狀況參考答案：ACDE9、評估承租****益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有A、收益期應為租賃合同剩余租賃期B、收益期應為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C、凈收益應為合同租金減去運營費用D、凈收益應為市場租金減去運營費用E、凈收益應為市場租金減去合同租金參考答案：AE10、一般來說，房地產價格等于“開發(fā)本錢加平均利潤”的前提條件包括A、供求關系短期內不太穩(wěn)定B、自由競爭的市場環(huán)境C、較長時期的市場運行D、可大量重復開發(fā)建設E、本錢和效用變動不同步參考答案：BCD11、關于建筑物物質折舊的可修復費用的說法，正確的有A、承受最合理修復方案進展修復發(fā)生的必要費用B、修復到的或相當于的狀況的必要費用C、大于修復后所能帶來房地產增加額的費用D、小于或者等于修復后所能帶來房地產增加額的費用E、包括長壽命工程發(fā)生的修復費用，不包括短壽命工程發(fā)生的修復費用參考答案：ABD12、關于假設開發(fā)法股價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有A、開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設取得估價對象的日期B、開發(fā)經(jīng)營期的終點是將來開發(fā)完成后的房地產經(jīng)營完畢的日期C、建筑期的起點是價值時點，終點是將來開發(fā)完成后的房地產竣工之日D、銷售期是自開頭銷售房地產之日起至將其售出之日止的時間E、經(jīng)營期的起點是將來開發(fā)完成后的房地產竣工之日參考答案：ABD13、關于長期趨勢法的作業(yè)及其適用的估價對象的說法，正確的有A、長期趨勢法可以消退房地產價格的短期波動和意外變動等不規(guī)章變動B、長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的進展?jié)摿、長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有確定變動規(guī)律的房地產D、直線趨勢法適用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地產E、平均增減量法適用的估價對象是房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致一樣的房地產參考答案：ABCD14影響因素包括A、市場狀況B、交易狀況C、區(qū)位狀況D、使用期限E、開發(fā)程度參考答案：ACDE15、關于估價托付書的說法，正確的有A、估價機構承受估價托付時應要求托付人出具估價托付書B、估價托付書應由估價托付人自己撰寫，估價師不得帶其起草C、托付估價事項屬于重估價的，可在估價托付書內注明D、估價托付書可載明估價托付人對估價工作完成時間的要求E、估價托付書應作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內參考答案：ACDE三、推斷題1、估價師不能在開頭估價之前就征求托付人的意見，一般也不能在完成股價之前與他們爭論估價結果參考答案：√2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為其次還款來源，而是以住房自身的價值作為歸還保證參考答案：√3、為估價托付人競買國有建設用地使用權供給其可承受的最高出價的估價，屬于詢問性估價參考答案：√4參考答案：√5、抵押估價中選用收益法估價時，應承受保守的收入和運營費用參考答案：×6、比較法估價中，可比實例的成交價格應當是正常市場價格參考答案：×7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產價值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響參考答案：×8、在運用收益法評估商品住宅價值時，預期期末轉售收益較大。假設選擇直接資本化法估價，則選取的資本化率較小;假設選擇酬勞資本化法估價。則選取的酬勞率較大參考答案：×9、本錢法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，依據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，應選擇房地分估路徑求取重購建價格參考答案：×10、建筑物的折舊可能在工程竣工之前就已經(jīng)存在參考答案：√11中說明理由參考答案：×12**型計算出各宗被估價房地產價值或價格的方法參考答案：×13域參考答案：×14參考答案：√15、估價報告使用期限與估價機構和估價師應擔當估價責任的期限全都參考答案：×四、綜合分析一.某商鋪共二層，總建筑面積200m2,每層建筑面積相等，一層層高6m，二層層高3.5m。5年，年租金為1680元/m2，商定每年租金遞增率為3253.5m1920/m2，0.66m3.5m1.255%25%106%610%)。(10答案假定各年的租金收入均發(fā)生在年末1.租約期內該商鋪一年前整體出租，年租金為1680，則目前年租金為:1680×(1+3%)=1730.4(元/m2)1730.4×200×(125%)/(103%)[1(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(萬元)租約期外3.5m1920/m2，則:一層層高6m的租約期外第一年租金為:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)3.5m:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)(2917.215×100+1400.2632×100)(125%)/(105%)[1(1+5%)6](1+10%)6]/(1+10%)4=107.7310(萬元)轉售/資本化率{(1920×(1+5%)101.25100+1920×(1+5%)100.6100](1一25%)/6%}×(1一6%)/(1+10%)10=262.1060(萬元)V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(萬元)52023m250合同商定不行續(xù)期且到期無償收回地上建筑物3年前在該地塊上建成房屋并投入使5000m250503000/m21500240%60%3%，6%，銷售稅15030085405100106%)。(10分)1.重置本錢(1)土地本錢:3000×2023×[11/(1+6%)45]/[11/(1+6%)50]=588.35(萬元)建設本錢1)第一年:1500×40%=600(萬元)；2)其次年:1500×60%=900(萬元)治理費用1)第一年:600×3%=18(萬元)；2)其次年:900×3%=27(萬元)利息588.35×[(1+6%)2一1]+(600+18)[(1+6%)1.5一1]+(900+27)[(1+6%)0.5一1]=1