物業(yè)管理合同范本及法律風險解讀物業(yè)管理合同作為規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會/業(yè)主委員會）權利義務關系的核心法律文件，其條款的嚴謹性與完備性直接關系到物業(yè)管理活動的順利開展及雙方合法權益的保障。本文將提供一份物業(yè)管理合同的核心條款范本，并對其中潛藏的法律風險進行深度解讀，以期為各方當事人提供實務參考。物業(yè)管理合同（范本核心條款）注意：本范本僅為核心條款示例，旨在闡釋合同構成要素及風險點，不構成法律意見，具體合同簽訂應結合項目實際情況，并咨詢專業(yè)法律人士。第一章總則第一條當事人甲方（業(yè)主大會/業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主）：法定代表人/負責人：地址：聯(lián)系方式：乙方（物業(yè)服務企業(yè)）：法定代表人：統(tǒng)一社會信用代碼：資質(zhì)等級（如適用）：地址：聯(lián)系方式：第二條物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：物業(yè)類型：坐落位置：建筑面積：（以不動產(chǎn)登記或測繪報告為準）物業(yè)構成明細：（如住宅、商業(yè)、辦公、公共區(qū)域等）第三條服務內(nèi)容與質(zhì)量標準1.乙方提供的物業(yè)服務包括但不限于以下內(nèi)容：（1）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；（2）物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；（3）物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；（4）公共綠化的養(yǎng)護和管理；（5）車輛停放管理（依據(jù)《停車管理規(guī)約》或另行約定）；（6）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；（7）裝飾裝修管理服務；（8）物業(yè)檔案資料管理。2.各項服務的質(zhì)量標準，參照國家、地方相關標準及本合同附件《物業(yè)服務質(zhì)量標準》執(zhí)行?！段飿I(yè)服務質(zhì)量標準》作為本合同不可分割的組成部分。第四條服務期限本合同服務期限為年，自年月日起至年月日止。（提示：期限應明確，避免使用“長期”、“永久”等模糊表述）第五條服務費用1.本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費采用[包干制/酬金制]方式。2.物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：（1）住宅：元/平方米/月；（2）商業(yè)：元/平方米/月；（3）辦公：元/平方米/月；（4）其他：。3.物業(yè)服務費用[按月/按季/按年]交納，業(yè)主應于[每月/每季/每年第個工作日之前]向乙方交納當期費用。4.物業(yè)服務費用的調(diào)整，應根據(jù)[政府指導價調(diào)整/成本變動情況并經(jīng)業(yè)主大會同意/雙方協(xié)商一致]等方式進行，并提前日書面通知業(yè)主。第二章雙方權利與義務第六條甲方權利與義務（一）權利：1.監(jiān)督乙方按照本合同約定履行物業(yè)服務義務；2.審議乙方提出的物業(yè)服務年度計劃、財務預算及決算報告（酬金制下尤為重要）；3.組織成立業(yè)主監(jiān)督小組，對乙方工作進行日常監(jiān)督；4.按照本合同約定，決定或參與決定物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營、收益分配等事項。（二）義務：1.代表業(yè)主大會與乙方簽訂本合同，并向乙方提供業(yè)主及物業(yè)的相關資料；2.督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費用；3.協(xié)調(diào)乙方與業(yè)主之間的關系；4.按照合同約定向乙方提供必要的工作條件和協(xié)助。第七條乙方權利與義務（一）權利：1.按照本合同約定提供物業(yè)服務，并收取物業(yè)服務費用；2.制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)管理規(guī)約和本合同的行為，并及時向甲方或有關行政管理部門報告；3.按照合同約定或經(jīng)業(yè)主大會同意，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，并獲得相應收益（收益分配方式另行約定）。（二）義務：1.嚴格按照本合同約定的服務內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務；2.建立健全物業(yè)管理檔案，并負責保管；3.定期向甲方和業(yè)主公布物業(yè)服務費用收支情況（酬金制下應詳細公示成本支出和酬金）、物業(yè)維修資金使用情況等；4.接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督，對提出的合理化建議予以采納和改進；5.制定應急預案，及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件。第三章違約責任第八條甲方違約責任1.甲方違反本合同約定，致使乙方無法正常提供服務的，乙方有權要求甲方限期改正，并賠償因此給乙方造成的損失。2.因甲方原因?qū)е乱曳教崆敖獬贤模追綉袚鄳馁r償責任。第九條乙方違約責任1.乙方未按本合同約定的服務內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務，經(jīng)甲方書面催告后日內(nèi)仍未改正的，甲方有權要求乙方限期整改，并可酌情扣減相應的服務費用；造成業(yè)主損失的，乙方應承擔賠償責任。2.乙方擅自提高物業(yè)服務收費標準的，業(yè)主有權拒絕交納超出部分，并可要求乙方退還已收取的超額費用。3.乙方違反本合同約定，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，或侵占、挪用物業(yè)經(jīng)營收益、維修資金的，應返還所得收益，并賠償損失。4.乙方嚴重違反合同約定，導致合同目的無法實現(xiàn)的，甲方有權解除合同，并要求乙方承擔違約責任。第四章合同的變更、解除與終止第十條合同變更本合同的任何變更，須經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第十一條合同解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。2.發(fā)生不可抗力，致使合同無法繼續(xù)履行的，本合同自動解除。3.一方嚴重違約，另一方依據(jù)本合同第九條或第八條約定享有解除權的。第十二條合同終止1.本合同服務期限屆滿，雙方未續(xù)簽的，本合同自動終止。2.合同終止后，乙方應按照規(guī)定向甲方或新的物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)檔案、財務資料、資產(chǎn)等的移交手續(xù)。第五章爭議解決第十三條爭議解決方式本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均可依法向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。（或約定提交某仲裁委員會仲裁）第六章附則（略，如合同生效條件、附件效力、通知與送達等）---物業(yè)管理合同核心條款法律風險解讀物業(yè)管理合同的風險往往潛藏于條款的模糊、缺失或不公允之中。以下結合上述范本條款，對主要法律風險點進行解讀：一、服務內(nèi)容與質(zhì)量標準：約定不明是最大隱患風險表現(xiàn)：合同中對物業(yè)服務內(nèi)容描述過于籠統(tǒng)，如“負責小區(qū)安全”、“保持環(huán)境整潔”，缺乏可量化、可考核的具體標準。這極易導致：1.業(yè)主感知與物業(yè)履約差距大：業(yè)主認為服務不到位，物業(yè)認為已盡義務。2.維權舉證困難：發(fā)生糾紛時，業(yè)主難以證明物業(yè)未達到約定標準。3.物業(yè)推卸責任：以“已盡力”、“行業(yè)慣例如此”等為由逃避責任。風險防范與解讀：*明確化、具體化：服務內(nèi)容應盡可能細化，例如安保服務應明確巡邏頻次、監(jiān)控覆蓋范圍、應急響應時間；清潔服務應明確清潔區(qū)域、頻次、標準。*引用或制定清晰標準：可直接引用國家《物業(yè)管理服務等級標準》或地方制定的標準，并明確具體等級。如無統(tǒng)一標準，應雙方協(xié)商制定《物業(yè)服務質(zhì)量標準》作為合同附件，該附件具有同等法律效力。*建立考核與評估機制：合同中可約定定期（如每季度、每半年）由甲方組織對乙方服務質(zhì)量進行考核，考核結果與服務費支付、續(xù)聘等掛鉤。二、服務費用：透明與調(diào)整機制是關鍵風險表現(xiàn)：1.計費方式不明確：包干制與酬金制未清晰界定，導致財務透明度和業(yè)主監(jiān)督權行使方式不同。2.收費標準構成模糊：僅約定單價，未說明包含哪些服務項目，是否有其他公攤費用。3.調(diào)價機制缺失或不合理：未約定調(diào)價條件、程序，或物業(yè)單方面有權隨意調(diào)價。4.欠費催收與違約責任不對等：對業(yè)主欠費的違約責任約定嚴苛，對物業(yè)未達標準時業(yè)主的費用抗辯權約定不足。風險防范與解讀：*明確計費方式：包干制下，物業(yè)自負盈虧；酬金制下，應明確酬金提取比例或金額，以及成本支出的審計和公示要求。*細化費用構成：明確物業(yè)服務費用包含的具體項目，區(qū)分物業(yè)服務成本、法定稅費和（酬金制下的）酬金。*規(guī)范調(diào)價程序：約定調(diào)價需滿足的條件（如政府指導價調(diào)整、人工成本顯著上漲等），并明確需經(jīng)業(yè)主大會表決通過，且應提前公示。*平衡權利義務：業(yè)主逾期交費應承擔違約責任（如支付違約金），但物業(yè)服務不達標時，業(yè)主應有權依據(jù)合同約定要求扣減費用、賠償損失，甚至解除合同。三、雙方權利義務：權責對等是核心風險表現(xiàn)：1.權利義務失衡：合同片面強調(diào)業(yè)主的交費義務和物業(yè)的管理權，而對物業(yè)的服務義務和業(yè)主的監(jiān)督權、知情權規(guī)定不足。2.業(yè)主委員會授權不明：甲方（業(yè)主委員會）簽約權限來源是否合法，是否真正代表業(yè)主意愿，可能引發(fā)業(yè)主對合同效力的質(zhì)疑。3.物業(yè)安保責任邊界不清：將“安保服務”等同于“絕對安全保障”，忽視物業(yè)服務企業(yè)能力的有限性和突發(fā)事件的不可預見性。風險防范與解讀：*全面約定雙方權責：不僅要列示，更要注意權利義務的對應性和平衡性。例如，物業(yè)有收費權，就有按約提供服務的義務；業(yè)主有付費義務，就有享受合格服務、監(jiān)督物業(yè)的權利。*確保簽約主體適格：業(yè)主委員會簽訂合同前，應確保已獲得業(yè)主大會的合法授權，相關決議程序和表決結果符合《民法典》及《物業(yè)管理條例》規(guī)定，避免因程序瑕疵導致合同無效或被撤銷。*明確安保責任范圍：物業(yè)的安保義務是“一般注意義務”，而非“保鏢義務”。合同中應明確其在門崗值守、巡邏、技防設施維護等方面的具體職責，以及在發(fā)生盜竊、人身傷害等事件時的協(xié)助義務和報告義務，避免承諾“杜絕一切安全事故”。四、違約責任：條款軟化與不對等風險表現(xiàn)：1.違約責任條款“軟化”：如“乙方應盡力避免……”、“如因乙方原因……應承擔相應責任”，“盡力”、“相應”等詞匯缺乏約束力。2.違約金約定不合理：對業(yè)主逾期交費的違約金比例畸高，對物業(yè)違約的違約金則極低或不約定。3.缺乏根本違約的界定：何種情況下一方違約達到可解除合同的程度，約定不清。風險防范與解讀：*明確具體的違約情形及責任：針對不同的違約行為（如服務不達標、擅自漲價、挪用資金等），約定相應的違約責任承擔方式，如限期整改、扣減費用、支付違約金、賠償損失、解除合同等。*違約金數(shù)額或計算方法要明確：違約金應以彌補實際損失為主要原則，約定過高或過低都可能被法院或仲裁機構調(diào)整。*界定根本違約情形：明確何種嚴重違約行為將導致合同目的無法實現(xiàn)，守約方有權解除合同，例如長期、嚴重的服務質(zhì)量不達標，或物業(yè)存在欺詐、挪用資金等行為。五、合同的變更、解除與終止：程序與交接是重點風險表現(xiàn)：1.單方解除權濫用或限制過嚴：賦予一方過大的單方解除權，或?qū)獬龡l件設置過高門檻。2.合同終止后交接義務約定不清：未明確物業(yè)檔案資料、財務賬目、預收/代收費用、物業(yè)共用設施設備等的移交范圍、時限和標準，易引發(fā)交接糾紛，影響新物業(yè)進場。風險防范與解讀：*規(guī)范解除程序：除法定解除權外，約定解除權的行使應符合法定程序和合同約定，通常需提前書面通知，并給予對方合理的異議期或整改期。*細化交接條款：明確交接清單、時限、責任方、監(jiān)督方（如業(yè)主代表、居委會），以及逾期交接的違約責任。特別是物業(yè)檔案和財務資料的完整性、準確性，直接關系到后續(xù)物業(yè)管理的順利進行。六、業(yè)主知情權與監(jiān)督權：保障機制不可或缺風險表現(xiàn)：合同中對業(yè)主如何行使知情權（如查詢財務賬目、了解維修資金使用情況）、監(jiān)督權（如對物業(yè)服務提出異議、要求整改）缺乏具體可行的條款設計。風險防范與解讀：*明確信息公開義務：約定物業(yè)定期（如每月或每季度）公示物業(yè)服務費用收支情況（尤其是酬金制）、公共收益、維修資金使用等信息的方式和時限。*建立溝通反