1盛和雨花亭工程產(chǎn)品開發(fā)定位建議報告報告背景通過前期頭腦風(fēng)暴會和對商務(wù)辦公市場的調(diào)研，三方已經(jīng)就工程開展的根底認知達成了共識，以高品質(zhì)、集約配套型商務(wù)辦公為主，商業(yè)和住宅作為商務(wù)辦公配套的重要組成局部，涵蓋酒店、寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)多種物業(yè)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和精神傳承，實現(xiàn)工程價值最大化。3報告結(jié)構(gòu)從金融風(fēng)暴說起工程體量研判商務(wù)市場調(diào)研商務(wù)客戶界定商務(wù)需求調(diào)研及建議公寓開發(fā)建議住宅開發(fā)建議產(chǎn)品布局建議商業(yè)開展建議形象定位工程價值體系產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)新主力店建議首期推售產(chǎn)品建議引子商務(wù)客戶研究產(chǎn)品定位形象定位專題探討客戶定位客戶定位與描述客戶梳理42021.9.7“兩房〞被政府托管2021.9.14美林被美國銀行收購2021.9.15雷曼兄弟破產(chǎn)2021.9.16美國政府宣布注資850億并接管AIG2021.9.25摩根大通接管華盛頓互惠銀行……這場發(fā)端于美國的次貸危機不僅將美國經(jīng)濟拖入泥潭,還在全世界引發(fā)了一系列連鎖反響,全球多家金融機構(gòu)深陷財務(wù)危機,美國、歐洲各國、日本等國經(jīng)濟受到強烈沖擊。從金融風(fēng)暴說起5金融“危〞“機〞——一組報紙新聞6金融及外資影響：資金回流與游資的避風(fēng)港進出口影響：出口需求大幅萎縮信心的影響：經(jīng)濟活潑程度大大降低789長沙經(jīng)濟快速開展，大型城市格局正在形成。長沙市GDP連續(xù)6年以超過14.5%的速度快速增長，比全國高出4個百分點，長沙經(jīng)濟在全省的首位度持續(xù)提升；自2001年開始，湖南省政府、長沙市政府、各區(qū)政府陸續(xù)向外搬遷，在規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)的同步推動下，長沙市正從傳統(tǒng)的單中心升級為多中心開展的大型城市格局。200220032004200520062007GDP(億元)92310771297152017912190增幅14.5%15.3%16.0%14.9%14.8%16%人均GDP(元)147631716420625239682785333711長沙的經(jīng)濟開展態(tài)勢10長株潭GDP(億元)建成區(qū)面積(km2)核心區(qū)人口(萬人)經(jīng)濟占全省比重20062807298.241038%2010預(yù)計3754450—500550—60042%在中部崛起的背景下，2007年12月，長株潭與武漢城市圈共同獲批“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)〞。長沙已不在只是湖南的長沙，而是中部的長沙、泛珠三角的長沙。長株潭一體化、城市3+5城市群戰(zhàn)略、兩型社會，成為湖南經(jīng)濟開展的引擎，也帶動了長沙經(jīng)濟的開展。長沙經(jīng)濟長期樂觀，相對沿海城市所受危機影響較小，但宏觀經(jīng)濟、外部環(huán)境的惡化會影響長沙的經(jīng)濟開展速度和開展思路。11長沙的經(jīng)濟開展思路12目前長沙中小企業(yè)每年以14%的增速開展，在“解放思想，創(chuàng)業(yè)富民〞的創(chuàng)業(yè)機制下，未來長沙商務(wù)辦公市場廣闊，工程的商務(wù)定位前景看好；長沙經(jīng)濟開展對工程定位的影響13需求傳導(dǎo)型行業(yè)〔結(jié)論來源于安邦風(fēng)險研究團隊〕14價格傳導(dǎo)型行業(yè)〔結(jié)論來源于安邦風(fēng)險研究團隊〕15資金傳導(dǎo)型企業(yè)

〔結(jié)論來源于安邦風(fēng)險研究團隊〕16影響相對較小的行業(yè)17影響相對較小的行業(yè)18連續(xù)三年GDP增速超過10%地方政府推波助瀾外圍市場的下跌與泡沫未來房地產(chǎn)市場綜合宏觀分析境外熱線國內(nèi)資金實業(yè)資金自住需求恐慌性購置2000200520071657億8200億1.53萬億經(jīng)濟開始下滑三季度GDP9%明年“保增長〞8%財政收入增幅7月16.5%8月10.1%9月3.1%外資凈流出總量減少，風(fēng)險躲避外貿(mào)依存度高65%房價收入比遠超國際公認界限租金漲幅跟不上房價漲幅房企資金緊缺07年全國土地款過10000億金融環(huán)境相對穩(wěn)定內(nèi)需市場廣闊地方政府救市政府調(diào)控房價均衡開展、擴大內(nèi)需、防范風(fēng)險孤掌難鳴、滯后性、傳遞負面信息短期房地產(chǎn)很難脫離經(jīng)濟走勢走出單邊市場震蕩前行長期看好優(yōu)勢劣勢機遇風(fēng)險19金融風(fēng)暴對于我們意味著什么20報告結(jié)構(gòu)從金融風(fēng)暴說起工程體量研判商務(wù)市場調(diào)研商務(wù)客戶界定商務(wù)需求調(diào)研及建議公寓開發(fā)建議住宅開發(fā)建議產(chǎn)品布局建議商業(yè)開展建議形象定位工程價值體系產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)新主力店建議首期推售產(chǎn)品建議引子商務(wù)客戶研究產(chǎn)品定位形象定位專題探討客戶定位客戶定位與描述客戶梳理21商務(wù)客戶界定根據(jù)對辦公環(huán)境要求的不同，我們可以將商務(wù)客戶分為三類：一線商務(wù)客戶這局部客戶選擇核心地段的高檔寫字樓、高端酒店辦公，主要集中在五一路、芙蓉路核心地段二線商務(wù)客戶以普通寫字樓、酒店辦公為主，主要以芙蓉路、韶山路沿線為主，其次在五一路東、解放路、勞動路等有少量分布；三線商務(wù)客戶以商住樓、住宅或無辦公環(huán)境的小型公司為主，分布廣泛，難以統(tǒng)計。盛和工程處于東塘南雨花亭，屬于非核心地段，主要以二線和三線商務(wù)客戶為主。22提出問題工程所處的周邊區(qū)域和外延區(qū)域有多少二、三線商務(wù)客戶？工程需要規(guī)劃多大的商務(wù)體量才能滿足未來的市場需求呢？商務(wù)客戶調(diào)研23商務(wù)客戶調(diào)研調(diào)研范圍雨花亭及工程周邊芙蓉中路勞動路以南至二環(huán)區(qū)域維一星城及順天財富區(qū)域調(diào)研對象寫字樓、酒店、商住樓及住宅辦公企業(yè)調(diào)研內(nèi)容中小企業(yè)數(shù)量及類型辦公企業(yè)租住/購置比例中小企業(yè)辦公需求訪談韶山路芙蓉路勞動路五一路南二環(huán)新建路本案24辦公企業(yè)數(shù)量及類型統(tǒng)計路段寫字樓名稱辦公企業(yè)數(shù)量東塘北唯一星城103東塘大廈28鑫天大廈33通程國際大酒店38宏景名廈85君臨天廈38湖南文化大廈75天心電子大廈30華僑大廈76湘農(nóng)大廈商務(wù)樓15上城星座95湖南雜技團辦公樓5興威名邸90冶金規(guī)劃設(shè)計院大樓30天龍大酒店B棟9中商大廈33鴻銘中心36福樂明園16東塘南及雨花亭周邊杏林大廈5三重大廈30陽光小鎮(zhèn)24赤崗路口商務(wù)樓7星星大廈3合計

904韶山北路：維一星城至雨花亭路段25芙蓉中路：順天財富至藍調(diào)國際路段路段寫字樓名稱辦公單位數(shù)量勞動路以北順天財富87順天城62東城大廈52華聯(lián)大廈38雨花大廈25君逸康年大酒店21都市陽光67巴黎香榭27城市之心48芙蓉公館33同發(fā)大酒店17新世紀大廈87佳天國際新城64天璽大酒店24才信大酒店36勞動路以南神農(nóng)大酒店19新時空康年大酒店72金源大酒店27中遠公館14藍調(diào)國際28五華大酒店18合計86626辦公單位分布樓宇公司人數(shù)辦公面積辦公租金辦公配套訪談需求置換需求泰康信息公司福樂明園203907500元/月商住樓無配套地段要好，專業(yè)寫字樓，有中央空調(diào)有興趣石泉茶樓鴻銘中心2530013500元/月商業(yè)街休閑配套良好的商業(yè)配套無鐵龍裝飾中商大廈322003500元/月/大堂環(huán)境好，快速電梯無華電煤業(yè)公司天龍大酒店B座9452400元/月/大開間大堂，先進職能電梯無阿糠婚慶策劃冶金規(guī)劃設(shè)計院大樓7601440元/月/無特別要求無潛天裝飾冶金規(guī)劃設(shè)計院大樓232104410元/月/關(guān)注電梯數(shù)量及物業(yè)管理無X網(wǎng)絡(luò)公司興威名邸701002500元/月/空中花園無東塘新東方電腦學(xué)校湖南雜技團辦公樓701500約30萬/年電信/銀行良好的物管，保潔服務(wù)無舒暢美容上城星座8802300元/月酒店，銀行，餐飲中央空調(diào)，熱水供應(yīng)，快速電梯無湖南金和再生資源公司湘農(nóng)大廈商務(wù)樓6602340元/月銀行、SPA大堂寬敞，6臺左右電梯，通風(fēng)采光好可以考慮金融服務(wù)行業(yè)華僑大廈354002萬/月銀行、酒店、超市空調(diào)、電梯及物業(yè)要求較高暫無裝飾公司天心電子大廈10080012萬/月兩臺電梯、中央空調(diào)綜合環(huán)境好,附近購物方便,寫子樓大堂明亮,電梯速度快，要根據(jù)大樓內(nèi)人流量確定電梯數(shù)量暫無同致行置業(yè)湖南文化大廈501327000元/月4臺電梯，借助大劇院配套需要快速電梯，物業(yè)安全系數(shù)較高，物業(yè)服務(wù)及時暫無利寶達證券咨詢公司君臨天廈南北棟16701600元/月/應(yīng)設(shè)計較多數(shù)量的電梯，做的上檔次，租金不要太高暫無商務(wù)客戶調(diào)研27辦公單位分布樓宇公司人數(shù)辦公面積辦公租金辦公配套訪談需求置換需求志輝投資有限公司宏景名廈B棟13702100元/月商住，咖啡有中央空調(diào)可以考慮安諾杰生物科技宏景名廈B棟38752300元/月/有辦公氛圍，周遍配套要比較全可以考慮遠東租賃1305通程國際大酒店231701.93萬/月/目前辦公物業(yè)隨檔次較高，但主體建筑以有較長時間，喜歡有心意并有較高檔次的辦公物業(yè)暫無湖南誠文化鑫天大廈約20人1102400元/月7天酒店電梯過少，只有2臺，上下班高峰過于擁擠，沒有中央空調(diào)有候客大堂暫無新景祥唯一星城451276000元/月中西餐廳、美容、汽車維護覺得電梯不能太擠，不需要中央空調(diào)，希望有較好的物管暫無北大青鳥長沙實力校區(qū)星星大廈60100030萬/年/寫子樓、空中花園、直飲水、咖啡廳、休息大堂暫無美容機構(gòu)陽光小鎮(zhèn)6160多平米2000元/月/天然氣、中央空調(diào)、大堂有可能培訓(xùn)機構(gòu)杏林大廈5600左右/經(jīng)濟型酒店、醫(yī)院、學(xué)校需要有中央空調(diào)等配套設(shè)施，期望有較高檔次廣州三基網(wǎng)絡(luò)都市陽光601000/配套較好專業(yè)會議室、網(wǎng)絡(luò)維護、咖啡茶座、食堂、書吧等暫不需要漢勝網(wǎng)絡(luò)科技都市陽光151002500配套較好健身設(shè)施、會議室有意向滇外貿(mào)鞋業(yè)都市陽光6601800配套較好商務(wù)中心、健身休閑、書吧暫不考慮創(chuàng)奇揚智都市陽光201806000配套較好食堂、保潔服務(wù)、公共活動空間、商務(wù)中心、茶座等暫不考慮長沙智豐藍調(diào)國際5902000商務(wù)中心、銀行商務(wù)中心、咖啡茶座等有意向綠安居環(huán)?？萍贾羞h公館850700缺乏配套商務(wù)談判空間、食堂、大堂氣派，形象高檔有意向華縱通訊藍調(diào)國際590/商務(wù)中心、銀行大堂漂亮、保安保潔、分戶式空調(diào)、商務(wù)中心等暫不考慮商務(wù)客戶調(diào)研28在調(diào)研過程中我們發(fā)現(xiàn)，中小企業(yè)的辦公面積需求與其經(jīng)營狀況息息相關(guān)初創(chuàng)或業(yè)務(wù)尚不穩(wěn)定的企業(yè)60-100平米業(yè)務(wù)穩(wěn)定、相對有實力的企業(yè)150-200平米及以上商務(wù)客戶調(diào)研29通過對周邊區(qū)域?qū)懽謽恰⒕频?、商住樓的掃樓調(diào)研，區(qū)域內(nèi)的辦公企業(yè)超過1800家，這還不包括不臨街的辦公物業(yè)、周邊單位、住宅內(nèi)的辦公企業(yè)，保守估計調(diào)研數(shù)量約占周邊市場總量的2/3，初步預(yù)測工程周邊有辦公企業(yè)約2700家，保守預(yù)估市場10%的增速，2021年工程周邊辦公企業(yè)預(yù)計為3000家?？紤]到本工程在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、配套等方面的競爭力，設(shè)定工程在周邊中小企業(yè)中的市場占有率為10%，即為300家中小企業(yè)，該類企業(yè)應(yīng)為中小企業(yè)群體中相對有實力的商務(wù)客戶，按每戶150-200平米辦公面積需求計算，工程的可見商務(wù)體量預(yù)計為5萬平米?？梢娚虅?wù)體量預(yù)估30一組來自政府部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)芙蓉、雨花、天心區(qū)三區(qū)商戶、企業(yè)統(tǒng)計雨花區(qū)企業(yè)增量（注冊資金100萬以內(nèi)）企業(yè)分類2007年2008年1-8月個人獨資企業(yè)5725有限責任公司（私營）976891有限責任公司（自然人獨資）130109有限責任公司分公司44

合計12071025長沙市企業(yè)增量（注冊資金100-500萬）有限責任公司129有限責任公司（法人獨資）2322有限責任公司（私營）260246有限責任公司（自然人獨資）1422有限責任公司分公司140137合計449436區(qū)域個體工商戶企業(yè)合計芙蓉區(qū)171581209129249雨花區(qū)26802996236764天心區(qū)8734659215326三區(qū)合計526942864581339雨花區(qū)與長沙市新增企業(yè)比照數(shù)據(jù)來源：長沙工商、稅務(wù)查詢從三區(qū)統(tǒng)計來看，雨花區(qū)以近1萬的中小企業(yè)和2.6萬的個體工商戶位于全市首位，其次為芙蓉區(qū)和天心區(qū)；整個長沙有中小企業(yè)4.23萬家，每年新增5000多家，增速超過11%，其中雨花區(qū)年新增量超過1200家，增速12%，亦為長沙中小企業(yè)的增長重心；長沙及雨花區(qū)中小企業(yè)的蓬勃增長，為區(qū)域商務(wù)市場帶來良好機遇，也預(yù)示了城市未來的開展方向。31目前雨花、天心兩區(qū)有企業(yè)合計約1.65萬家，按全市平均企業(yè)增速11%計算，3年內(nèi)兩區(qū)企業(yè)將到達2.2萬家，5年可到達2.6萬家〔這還不包括個體工商戶〕，設(shè)定工程在該兩區(qū)的市場占有率為5%，這其中大中小企業(yè)均有，保守估計每家辦公面積100平米，那么工程3年內(nèi)可實現(xiàn)商務(wù)體量11萬平米，5年內(nèi)可實現(xiàn)13萬平米。目前雨花、芙蓉、天心三區(qū)有企業(yè)合計約2.8萬家，按全市平均企業(yè)增速11%計算，3年內(nèi)兩區(qū)企業(yè)將到達3.8萬家，5年可到達4.5萬家〔這還不包括個體工商戶〕，設(shè)定工程在三區(qū)的市場占有率為5%，即為1900家，這其中大中小企業(yè)均有，保守估計每家辦公面積100平米，那么工程3年內(nèi)可實現(xiàn)商務(wù)體量19萬平米，5年可實現(xiàn)22.5萬平米。理論商務(wù)體量預(yù)估32報告結(jié)構(gòu)從金融風(fēng)暴說起工程體量研判商務(wù)市場調(diào)研商務(wù)客戶界定商務(wù)需求調(diào)研及建議公寓開發(fā)建議住宅開發(fā)建議產(chǎn)品布局建議商業(yè)開展建議形象定位工程價值體系產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)新主力店建議首期推售產(chǎn)品建議引子商務(wù)客戶研究產(chǎn)品定位形象定位專題探討客戶定位客戶定位與描述客戶梳理33注：此體量分配建議供總體規(guī)劃及單體設(shè)計參考，含商業(yè)面積，總體規(guī)劃及單體設(shè)計不同，商業(yè)面積亦將有所變化。商務(wù)物業(yè)地標樓體酒店3萬5萬泛商務(wù)體量18-20萬寫字樓2萬純商務(wù)體量5萬擴展商務(wù)體量10萬寫字樓3萬辦公公寓5萬租住公寓8萬其他部分南區(qū)住宅9萬北區(qū)住宅11萬工程體量分配建議〔含商業(yè)面積〕根據(jù)工程周邊區(qū)域掃樓調(diào)研，預(yù)估工程在1-2年內(nèi)可實現(xiàn)的可見商務(wù)體量為5萬平米；根據(jù)官方的企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計，如針對雨花、天心兩區(qū)的企業(yè)，預(yù)計工程在3-5年內(nèi)可實現(xiàn)商務(wù)體量為11-13萬平米；如針對雨花、天心、芙蓉三區(qū)，預(yù)計工程在3-5年內(nèi)可實現(xiàn)商務(wù)體量為19-22.5萬平米。為提高產(chǎn)品的客戶接受度，擴大客群，降低工程風(fēng)險，考慮工程體量分配如下：宜商宜住34通過片區(qū)商務(wù)客戶的調(diào)研，我們可以大致將他們分為兩大類：1、在商務(wù)工程中辦公的企業(yè)2、在居住工程中辦公的企業(yè)兩類客戶在物業(yè)昭示性、便利性、租售價格、商務(wù)配套等方面均表現(xiàn)出明顯的差異。以下，我們將對該兩類客戶進行深化調(diào)研：1、商務(wù)工程辦公企業(yè)的自購比例2、居住工程辦公企業(yè)的公司狀況、面積需求、自購比例、置換需求、配套需求3、地州市駐長沙辦事處的辦公狀況、租售狀況、置換需求以便我們對工程商務(wù)客戶有更深入的認知，并指導(dǎo)工程的商務(wù)物業(yè)開發(fā)。商務(wù)客戶劃分及調(diào)研規(guī)劃35商務(wù)工程客戶自購調(diào)研韶山路芙蓉路勞動路五一路南二環(huán)新建路本案五一新干線宏景名廈佳天國際藍調(diào)國際湘域中央標志大廈我們選取了在二、三線商務(wù)工程中相對具有代表性的6個辦公物業(yè)進行逐一訪談，了解其購置及租住構(gòu)成；這6個工程是標志房產(chǎn)大廈、五一新干線、湘域中央、宏景名廈、佳天國際新城和藍調(diào)國際；同時我們也對行業(yè)租住及購置比例進行了研究。36標志房產(chǎn)大廈商務(wù)工程客戶自購調(diào)研37五一新干線商務(wù)工程客戶自購調(diào)研38宏景名廈商務(wù)工程客戶自購調(diào)研39佳天國際新城商務(wù)工程客戶自購調(diào)研40藍調(diào)國際商務(wù)工程客戶自購調(diào)研41湘域中央商務(wù)工程客戶自購調(diào)研42商務(wù)工程自購/租賃狀況總結(jié)本次共調(diào)研485家企業(yè)，其中自購辦公企業(yè)為146家，占總調(diào)研企業(yè)比重的30%，租賃辦公的企業(yè)為339家，占調(diào)研企業(yè)的70%；自購/租賃客戶比43行業(yè)構(gòu)成自購數(shù)行業(yè)自購比例租賃數(shù)行業(yè)租賃比例實業(yè)/制造138.90%277.96%貿(mào)易/流通1812.33%339.73%投資/咨詢106.85%4814.16%房地產(chǎn)/建筑1913.01%319.14%金融/證券74.79%30.88%廣告/設(shè)計74.79%3610.62%教育/培訓(xùn)96.16%144.13%電子/信息64.11%329.44%裝飾/裝修74.79%113.24%酒店/餐飲32.05%00.00%保健/美容00.00%82.36%能源/農(nóng)業(yè)42.74%133.83%百貨零售106.85%102.95%中介/服務(wù)74.79%175.01%科研/出版/媒體74.79%216.19%休閑娛樂10.68%41.18%其他行業(yè)1812.33%319.14%合計146100.00%339100.00%各行業(yè)自購/租賃比商務(wù)工程自購/租賃狀況總結(jié)44居住工程辦公客戶調(diào)研物業(yè)企業(yè)單位規(guī)模（人）面積㎡成立時間租OR買租金（元/月）是否有置換需求理想置換面積㎡物業(yè)置換需求宏景名廈湘電保險代理有限公司309020080901租1500可能未定售后服務(wù)生蘭馨苑720020081001買/否//北京萬方數(shù)據(jù)股份有限公司51602007租2500可能未定高速電梯銘記家廚棋牌5100200809租1800是100天然氣管道，交通方遍，公司多浪雄廣告有限公司302002005租2500是300辦公企業(yè)多，招示性強長沙市德順鑫創(chuàng)業(yè)投資公司601802001買/是300交通便利，高檔商住樓長沙市山花地毯有限公司202002002買/否//湖南亞太城建工程有限公司203001998買/否//明強企劃（房產(chǎn)代理）60200200702買/否//長沙遠近園林景觀503002000買/否//漢聯(lián)國際貿(mào)易有限公司（節(jié)能）302002008租2000否//古蘭美容都市田園81402006租2500有250企業(yè)多，繁華商圈，高檔形象物業(yè)醫(yī)療器材11152006租1500否/愛家婚慶禮儀10110200809租1600有130空調(diào)效果；大廳；導(dǎo)示牌；停車位九度景觀設(shè)計工作室6852006租1500可能100交通便利明星村第一時間20-99150200707租2500是150中心地段，物業(yè)形象突出大舞臺演出有限公司301502001租2000是400繁華地段山水行戶外運動有限公司101202002租2000否/交通方便，客流量大寧波聯(lián)升信息技術(shù)有限公司402502007租5000是/河西，需要廠房，便利省勞動廳培訓(xùn)中心10130200803租1500是150中高檔寫字樓，繁華，交通便利路段精威包裝601402002租3800是200對招示性要求較高，高速電梯秀城81202006租2000是150繁華地段，租金低居住物業(yè)辦公企業(yè)訪談信息45物業(yè)企業(yè)單位規(guī)模（人）面積㎡成立時間租OR買租金（元每月）是否有置換需求理想置換面積㎡物業(yè)置換需求福樂名園永州市水利水電建設(shè)公司8130200709租2500是150-200大廳氣派，物業(yè)形象長沙市九牛裝飾設(shè)計公司16-20200200603租/是300高速電梯新動力國際教育25-30200200701租3800是350-400物業(yè)形象，硬軟件服務(wù)可麗可心國際減肥俱樂2800是300交通便利，人流量大童語外貿(mào)服裝7150200804租2600否//長沙華度服飾有限公司10150200804租2500可能200/東方愛嬰7300200708租2000是600小區(qū)多，方便天橋神話模特經(jīng)濟有限公司101502001租2000是400東塘附近，交通便捷茶緣居4137200810租2700否//玫林凱化妝品公司201202007租2300是200交通便利，繁華商圈維爾德企業(yè)管理公司201202000租1500可能260交通便利；中央空調(diào)，消防通道恒森機電41062008租2000否200交通便利長沙康泰信息咨詢有限公1100否//菲爾攝影31202006租2000否250人流量大，交通便利陽光小鎮(zhèn)汎歌國際美容沙龍202002005租2600是300昭示性，租金在3000左右明晨畫室32002006租2500否/昭示性強，租金低點凱倪時尚101502007租1800是150繁華商圈，服裝市場周邊黃家明裝飾7150200704租1700否//纖絲鳥10260200803租3000是250物業(yè)形象查國章會所82602007買2800否//溫莎SPA161402008租1600是200-260人流集中，休閑配套完善盼盼家庭采暖20-302602006買/否/高檔住宅區(qū)南洋客房62502006買/否//居住工程辦公客戶調(diào)研46在調(diào)研的46家居住物業(yè)辦公單位中，2006年以后成長起來的中小企業(yè)占有絕比照重，其中自購的9家，占總量的20%，租賃的37家，占到了總量的80%，市場仍以租賃為主。居住物業(yè)辦公客戶租/買比例居住工程辦公客戶調(diào)研47由于受企業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟能力限制，目前很多中小企業(yè)選擇在居住物業(yè)辦公，辦公面積普遍在100-200平米，承受的月租金在2500-2600元。居住工程辦公企業(yè)普遍規(guī)模偏小，10人以下企業(yè)占到了總量的52%，20人以下的企業(yè)占總量的60%以上。居住物業(yè)辦公客戶租/買比例居住物業(yè)辦公面積居住工程辦公客戶調(diào)研48通過需求調(diào)研訪談，居住物業(yè)辦公企業(yè)有置換需求的23家，占總量的50%，其次仍有11%左右的游離客戶，這些都是是未來的目標客戶。居住物業(yè)辦公企業(yè)需求辦公企業(yè)置換需求比例辦公置換企業(yè)需求面積在有置換需求的23家企業(yè)中，中小企業(yè)對辦公面積需求，100-200平米占到了48%，其次為200-300平米；49商務(wù)客戶需求小結(jié)通過二三線商務(wù)客戶調(diào)研訪談，我們對該類客戶的根底需求有以下結(jié)論：商務(wù)客戶類型自購比例置換比例面積需求商務(wù)項目辦公客戶30%1年6.9%，2年13.8%5年17.2%初創(chuàng)、業(yè)務(wù)未穩(wěn)定60-100平米業(yè)務(wù)穩(wěn)定相對有實力150-200平米住宅項目辦公客戶20%50%48%為100-200平米，其次為200-300平米50辦公單位分布樓宇訪談需求泰康信息公司福樂明園地段要好，專業(yè)寫字樓，有中央空調(diào)石泉茶樓鴻銘中心良好的商業(yè)配套鐵龍裝飾中商大廈大堂環(huán)境好，快速電梯華電煤業(yè)公司天龍大酒店B座大開間大堂，先進職能電梯阿糠婚慶策劃冶金規(guī)劃設(shè)計院大樓無特別要求潛天裝飾冶金規(guī)劃設(shè)計院大樓關(guān)注電梯數(shù)量及物業(yè)管理X網(wǎng)絡(luò)公司興威名邸空中花園東塘新東方電腦學(xué)校湖南雜技團辦公樓良好的物管，保潔服務(wù)舒暢美容上城星座中央空調(diào)，熱水供應(yīng)，快速電梯湖南金和再生資源公司湘農(nóng)大廈商務(wù)樓大堂寬敞，6臺左右電梯，通風(fēng)采光好金融服務(wù)行業(yè)華僑大廈空調(diào)、電梯及物業(yè)要求較高裝飾公司天心電子大廈綜合環(huán)境好,附近購物方便,寫子樓大堂明亮,電梯速度快，要根據(jù)大樓內(nèi)人流量確定電梯數(shù)量同致行置業(yè)湖南文化大廈需要快速電梯，物業(yè)安全系數(shù)較高，物業(yè)服務(wù)及時利寶達證券咨詢公司君臨天廈南北棟應(yīng)設(shè)計較多數(shù)量的電梯，做的上檔次，租金不要太高辦公單位分布樓宇訪談需求志輝投資有限公司宏景名廈B棟有中央空調(diào)安諾杰生物科技宏景名廈B棟有辦公氛圍，周遍配套要比較全遠東租賃1305通程國際大酒店目前辦公物業(yè)隨檔次較高，但主體建筑以有較長時間，喜歡有心意并有較高檔次的辦公物業(yè)湖南誠文化鑫天大廈電梯過少，只有2臺，上下班高峰過于擁擠，沒有中央空調(diào)有候客大堂新景祥唯一星城覺得電梯不能太擠，不需要中央空調(diào)，希望有較好的物管北大青鳥長沙實力校區(qū)星星大廈寫子樓、空中花園、直飲水、咖啡廳、休息大堂美容機構(gòu)陽光小鎮(zhèn)天然氣、中央空調(diào)、大堂培訓(xùn)機構(gòu)杏林大廈需要有中央空調(diào)等配套設(shè)施，期望有較高檔次廣州三基網(wǎng)絡(luò)都市陽光專業(yè)會議室、網(wǎng)絡(luò)維護、咖啡茶座、食堂、書吧等漢勝網(wǎng)絡(luò)科技都市陽光健身設(shè)施、會議室滇外貿(mào)鞋業(yè)都市陽光商務(wù)中心、健身休閑、書吧創(chuàng)奇揚智都市陽光食堂、保潔服務(wù)、公共活動空間、商務(wù)中心、茶座等長沙智豐藍調(diào)國際商務(wù)中心、咖啡茶座等綠安居環(huán)?？萍贾羞h公館商務(wù)談判空間、食堂、大堂氣派，形象高檔華縱通訊藍調(diào)國際大堂漂亮、保安保潔、分戶式空調(diào)、商務(wù)中心等商務(wù)客戶辦公需求訪談51電梯適當?shù)牡群驎r間中央空調(diào)配置或統(tǒng)一安裝吸頂空調(diào)停車位足夠的停車位、適中的停車費用公共空間正式體面的大堂〔昭示、通達、大堂效勞〕適當?shù)膽敉饪臻g，可設(shè)置投幣販賣機商務(wù)客戶需求升級小結(jié)硬件配置商務(wù)配套食堂各地口味、價格實惠商務(wù)效勞文印、精裝/平裝、訂票、租車……物業(yè)效勞公司內(nèi)部保潔、家具/辦公設(shè)備維修健身中心健身操/舞、桌球、乒乓、游泳、保齡書吧代購、借書、培訓(xùn)中西餐廳、茶座咖啡適合商務(wù)洽談辦公設(shè)備租售可買可賣可租，以便循環(huán)使用52單位現(xiàn)狀置換需求資興駐長沙辦事處辦公地點：天嘉酒店；面積：1000㎡；辦公人員（3人）均為外聘職工，負責日常辦事處運營。承包制；客房10間、餐廳2間；標間120元/晚；租金為20萬/年有考慮置換辦公場地，主要考慮到租金不劃算。但目前沒有在找適合物業(yè)，置換物業(yè)事宜之前有提過，但是一直未有下文，具體不清楚保靖駐長沙辦事處辦公地點：天嘉酒店；面積：1000㎡；辦公人員3人，其中兩名保靖公務(wù)員，其他為社會招工2人；承包責任制，自負盈虧，每年向政府繳納一定的贏利收入，目前半對外開放狀態(tài)；客房11間、餐廳2間；標間120元/晚；租金為15-20萬/年有考慮置換物業(yè)，以買為主（政府出資），需求面積1000平米左右；地段考慮在火車站附近，市區(qū)中心地帶；承受價格在3000-4000元/平米。考慮到今后加大對外開放、營業(yè)的力度、提高機構(gòu)額外收入，要求物業(yè)良好的昭示性；另需要物業(yè)內(nèi)提供管道煤氣設(shè)施?？紤]物業(yè)類型有：商住樓，公寓，寫字樓。第一選擇為商住樓溆浦駐長沙辦事處辦公地點：天嘉酒店；面積：1000㎡；辦公人員4人，其中一名在溆浦公務(wù)員，其他為社會招工3人；承包責任制，自負盈虧，每年向政府繳納一定的贏利收入，日前半對外開放狀態(tài)；客房12間、餐廳3間；標間128元/晚，附麻將桌；租金為15-20萬/年目前正在找寫字樓及商住樓，領(lǐng)導(dǎo)已批示，有合適的就搬。地段考慮在火車站附近，或者芙蓉路上。面積800平米左右較為理想，價格4000左右。隆回駐長沙辦事處辦公地點：建鴻達現(xiàn)代城；辦公人員5人，承包制；2005年4月8日3000元/平米購入，建筑面積1356平米。共16套房，33個床位。目前暫時沒有這方面考慮懷化駐長沙辦事處辦公地點：烈士公園北門向東500米；辦公人員3人，自己的物業(yè)，現(xiàn)做招待所，準備拆遷，自己購買物業(yè)目前暫時沒有這方面考慮駐長沙政府機構(gòu)訪談53駐長沙政府機構(gòu)訪談結(jié)論54報告結(jié)構(gòu)從金融風(fēng)暴說起工程體量研判商務(wù)市場調(diào)研商務(wù)客戶界定商務(wù)需求調(diào)研及建議公寓開發(fā)建議住宅開發(fā)建議產(chǎn)品布局建議商業(yè)開展建議形象定位工程價值體系產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)新主力店建議首期推售產(chǎn)品建議引子商務(wù)客戶研究產(chǎn)品定位形象定位專題探討客戶定位客戶定位與描述客戶梳理55公寓市場供給將上市項目樓盤名稱所屬板塊小戶戶數(shù)小戶建筑面積（萬平米）蘋果派中心3631.23友誼公寓中心5463.5融圣國際中心5623.5雙子座中心1961.5謀房未央大邦中心4645.47加加大街中心4202.52鑫遠杰座南城5064.81金麓國際市府4504永祺西京市府5004.5御院市府5894澤西城市府3582.12郡原廣場市府10563印象天心中心8485.35新芙蓉之都中心88411.39金色家園中心----4左岸右岸東城3993.1金陽大廈中心2601.5鳳凰城星沙3783.2華府1航線中心5404.7合計

931873.39到2021年，據(jù)不完全統(tǒng)計，有近1萬套小戶型產(chǎn)品上市，建筑面積累計73.39萬平米；未來上市小戶型主要集中在中心板塊和市府板塊；工程周邊小戶型產(chǎn)品如新芙蓉之都、加加大街、未央大邦的工程集中在今明兩年面市，會截流一局部客戶，對工程未來銷售產(chǎn)生一定影響。56片區(qū)公寓調(diào)研項目名稱戶型面積均價銷售率總價范圍產(chǎn)品創(chuàng)新白沙晶城單身公寓一房兩房34.43-34.61/47.46-47.4942.35-46.2865.03590080%以上20-27萬24-27萬雙陽臺（或景觀陽臺）建鴻達華都一房61-67590052%35-39萬戶型可以拼合6號國際公館一房/兩房37-70520066%18-37萬社區(qū)環(huán)境長城·非常生活兩房三房86-92100特價3980其他460080%以上32-36.6萬多陽臺/部分暗衛(wèi)和朝北戶型新芙蓉之都一房兩房55-5886-93預(yù)計5000未售27.5-29萬43-46.5萬戶型方正、陽臺及凸窗設(shè)計/一房有陽臺但為暗衛(wèi)城市快線單房一房兩房40.46-42.1255.38-59.1465.56-69.42未售未售未售5.1米層高，LOFT結(jié)構(gòu)適宜辦公和居住，算一層面積，整幅玻璃幕墻，頂層為兩個商務(wù)會議室。山水花都一房兩房41884100暫未開盤16.8萬36萬雙陽臺設(shè)計；可組合戶型（1+2）融橙上品單身公寓兩房33-3782-89未售未售未售方正、通透；陽臺、內(nèi)花園設(shè)計，少量入戶花園謀房未央大邦平層/復(fù)式81-1704600-34-85萬SOFT低成本辦公、戶外空間萬科金色家園單身公寓32-45預(yù)計6000未售19-27萬景觀大道、園林及游泳池作為配套上海城單身公寓46-55438817%20-24萬明廚、明衛(wèi)、大社區(qū)大于50平米的公寓產(chǎn)品明顯銷售緩慢，總價30萬以下的產(chǎn)品更受歡送，未來公寓面積將更為緊湊；周邊已出現(xiàn)針對中小企業(yè)辦公的工程，其中40-70平米的平層和LOFT相對更能得到客戶的認可；從產(chǎn)品創(chuàng)新而言，戶型方正、陽臺設(shè)計成為小戶型產(chǎn)品的主要亮點；在以居住為主的公寓中，可組合戶型和戶內(nèi)花園等產(chǎn)品創(chuàng)新為客戶所接受；LOFT及組合戶型也在辦公公寓出現(xiàn)；57公寓案例研究建鴻達·華都寫字樓：40/90平米，8100元/平米公寓：61/65/67平米，5900元/平米銷售率偏低案例狀況分析6號國際公館其銷售順序為：37-西北向44/47-東南向44/47-52-60城市快線謀房·未央大邦天健·芙蓉盛世40-70平米平層/復(fù)式，相對認可70-170平米平層/復(fù)式，銷售慘淡34-46平米，銷售率低上海城46-55平米，明廚、明衛(wèi)、大社區(qū)，但銷售缺乏20%58公寓開發(fā)建議59區(qū)域項目名稱銷售套數(shù)熱銷戶型及面積（平米）均價（元/平米）總價區(qū)間（元）開盤時間雨花區(qū)岳泰理想城106一房39，兩房86-90，和拼三房4200兩房36-38萬2008.9.26瑞寧花園25一房53，兩房85，三房136一二房5158起，三四房5598起一房27萬兩房43萬2008.9.21中江佳境天成80一房53.23，三房125.9-139.34200三房52-58萬2008.9.28天心區(qū)鑫遠湘府華城118三房124-141，四房157-1643788-4188三房48-54萬2008.9.21層上觀邸31一房45，三房90，四房133-1494300，國慶特價3888緊湊三房38萬2008.8.2和莊45一房58-66，兩房75-954180兩房32-39萬2008.8.26芙蓉區(qū)融圣國際127兩房82-92，三房124-1454580兩房37-42萬2008.9.21先鋒東外灘44兩房77-89，三房1244100三房50萬2008.7.18萬象新天40兩房83-99，三房119-1235500兩房45-54萬2007.12開福區(qū)湘江世紀城383兩房90，三房130-150一線江景6000，二線4400三房57-66萬2008.9.20天健芙蓉盛世62兩房89，公寓33-45住宅5100，公寓5500一房16-30萬2008.10.24才子佳苑47兩房86-100，三房120-1604300兩房37-43萬2008.9.20岳麓區(qū)永祺西京113兩房84-89，三房1273800兩房32-34萬2008.9.27宜居萊茵城76兩房90，三房1273350三房42萬2008.5.31湘麓國際130兩房78-88，三房113-1253800兩房30-33萬三房43-47萬2008.10.18其他區(qū)域星城國際77三房90-105，兩房86-912688兩房23-24萬三房24-28萬2008.5.31香檳小鎮(zhèn)50兩房80-92，三房110-1223100三房34-38萬2008.9.21華潤鳳凰城201兩房79-90，三房115-1273280兩房26-29三房27-41萬2008.9.209-10月相對熱銷住宅調(diào)研08年房地產(chǎn)淡市格局形成，剛性自住比例明顯提升，市場暢銷戶型以符合剛性需求的兩房和三房為主；目前兩房的主力面積段為83-95，三房主力面積段為120-135，小面積、低總價的產(chǎn)品更受歡送；60住宅開發(fā)建議61報告結(jié)構(gòu)從金融風(fēng)暴說起工程體量研判商務(wù)市場調(diào)研商務(wù)客戶界定商務(wù)需求調(diào)研及建議公寓開發(fā)建議住宅開發(fā)建議產(chǎn)品布局建議商業(yè)開展建議形象定位工程價值體系產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)新主力店建議首期推售產(chǎn)品建議引子商務(wù)客戶研究產(chǎn)品定位形象定位專題探討客戶定位客戶定位與描述客戶梳理62在高品質(zhì)、集約配套型商務(wù)辦公集群中，各種產(chǎn)品應(yīng)基于客戶需求及不同地塊資源進行合理布局。沿街酒店3萬平米；寫字樓針對相對有實力的商務(wù)客戶，戶型面積150-200平米，空間可拼合，總量5萬平米。近深為辦公型公寓，北棟平層，面積60-90平米，空間可拼合；南棟LOFT40-70平米；總量5萬平米?？亢贶幓ㄔ房紤]布局租住型公寓，30-45平米一房為主，少量60平米兩房?？偭?萬平米。南區(qū)住宅兩房70-80平米，三房90-100平米，總量9萬平米北區(qū)住宅兩房75-85平米，三房110-120平米，少量四房135-145平米，總量11萬平米。產(chǎn)品布局建議63商業(yè)時機研究工程商業(yè)時機的調(diào)研：1、工程周邊商業(yè)與非核心地段成熟商務(wù)區(qū)商業(yè)的比照分析；〔工程周邊與順天財富/維一星城、韶山路的勞動路以北與以南、芙蓉路的勞動路以北與以南〕2、工程客戶的商業(yè)需求調(diào)研分析〔片區(qū)商務(wù)客戶、周邊商戶、周邊住戶〕64商業(yè)比照分析工程所在區(qū)域與順天財富、維一星城辦公區(qū)比較順天財富和維一星城商業(yè)數(shù)量少于工程周邊，但檔次卻明顯高于工程周邊；順天財富和維一星城周邊，酒店、中餐廳、精品服飾、KTV、煙酒專營、高檔酒樓等工程對集中，而工程周邊受沃爾瑪及地產(chǎn)開發(fā)，廣告印刷、生活便利店，中低檔餐飲等相對較多；65韶山路以勞動路為界南北比照韶山路以勞動路為界，勞動路以北業(yè)態(tài)豐富，且檔次普遍偏高，高檔酒樓、煙酒專營、酒店、銀行、休閑足浴等是韶山路北的主要特色；勞動路以南那么業(yè)態(tài)相對零碎，小面積、低檔次、生活消費占據(jù)主導(dǎo)。商業(yè)比照分析66芙蓉路以黃土嶺為界南北比照黃土嶺以北商業(yè)檔次較高，中餐廳、咖啡茶座、銀行、足浴休閑等商業(yè)市場成熟；黃土嶺以南商業(yè)相對分散，檔次有所下降。商業(yè)比照分析67商業(yè)比照分析總結(jié)從市場來看，勞動路以北的辦公商務(wù)配套相對成熟，檔次相對較高，而韶山路以南及工程所在區(qū)域那么辦公市場還未成型，配套有待完善，檔次有待提升；從業(yè)態(tài)來看，酒店、中高檔餐飲、精品服裝、煙酒專營、咖啡茶座、足浴休閑等成為勞動路以北商務(wù)辦公區(qū)域主要商業(yè)配套，且經(jīng)營較好；而工程周邊商業(yè)那么相對檔次偏低，中高檔餐飲、酒店、西餐廳、休閑健身等高檔商務(wù)配套缺乏，市場需求前景廣闊；對于本工程而言，盡量以周邊居民及工程的商務(wù)人群需求為出發(fā)點，借鑒成熟辦公商務(wù)區(qū)商業(yè)形態(tài)，做中高檔精品商務(wù)配套。那么工程的商務(wù)客戶和片區(qū)居民/商戶的商業(yè)需求又是如何呢？有怎樣的開展趨勢？68路段芙蓉路訪談樣本量58商業(yè)形態(tài)百貨超市

沿街商鋪4步行街區(qū)3住宅底商

家居建材電器超市3特色精品服裝精品6五金裝飾0裝飾精品3家居裝飾2禮品/珠寶1餐飲類中餐廳4鐘表/眼鏡0西餐廳4床上家紡3中西快餐3古玩字畫0高檔酒樓6休閑娛樂足浴休閑6特色小吃9健身房6咖啡/茶座8桌球、乒乓3生活配套醫(yī)藥醫(yī)療3影劇院0美容美發(fā)3書店音響2生活便利店4KTV6禮品鮮花5通訊財富類銀行5辦公文具4證券0煙酒專營2電信服務(wù)4其他1郵政1辦公配套票務(wù)預(yù)訂9酒店會議室6商務(wù)中心10宴會廳4租車服務(wù)4其他配套要求

（商家自填）保潔服務(wù)6員工食堂12郵政快遞1圖書租售10辦公設(shè)備服務(wù)2網(wǎng)絡(luò)維護/網(wǎng)吧6證件代辦2商務(wù)客戶商業(yè)需求訪談統(tǒng)計商業(yè)需求調(diào)研主要針對片區(qū)內(nèi)商務(wù)客戶、工程周邊商戶、周邊居民進行。商業(yè)需求調(diào)研69商業(yè)需求調(diào)研路段新建西路，芙蓉中路訪談樣本量73商業(yè)形態(tài)百貨超市1沿街商鋪26步行街區(qū)20住宅底商8家居建材電器超市8特色精品服裝精品15五金裝飾5裝飾精品7家居裝飾11禮品/珠寶4餐飲類中餐廳6鐘表/眼鏡7西餐廳10床上家紡11中西快餐12古玩字畫8高檔酒樓33休閑娛樂足浴休閑17特色小吃28健身房20咖啡/茶座16桌球、乒乓15生活配套醫(yī)藥醫(yī)療8影劇院6美容美發(fā)6書店音像8生活便利店8KTV27禮品鮮花19通訊財富類銀行4辦公文具9證券4煙酒專營3電信服務(wù)6其他

郵政5辦公配套票務(wù)預(yù)訂24酒店會議室13打印裝訂8宴會廳13租車服務(wù)7其他配套要求（商家自填）賓館1員工食堂17歌舞廳3圖書租售20棋牌室1網(wǎng)吧12酒吧1路段沃爾瑪附近訪談樣本量65商業(yè)形態(tài)百貨超市1沿街商鋪12步行街區(qū)25住宅底商2家居建材電器超市12特色精品服裝精品21五金裝飾11裝飾精品13家居裝飾14禮品/珠寶4餐飲類中餐廳3鐘表/眼鏡5西餐廳8床上家紡17中西快餐5古玩字畫14高檔酒樓20休閑娛樂足浴休閑7特色小吃35健身房12咖啡/茶座22桌球、乒乓13生活配套醫(yī)藥醫(yī)療10影劇院4美容美發(fā)13書店音像22生活便利店12KTV24禮品鮮花16通訊財富類銀行3辦公文具21證券2煙酒專營2電信服務(wù)12其他1郵政4辦公配套票務(wù)預(yù)訂28酒店會議室26打印裝訂5宴會廳30租車服務(wù)8其他配套要求（商家自填）

員工食堂10

圖書租售23

網(wǎng)吧12

周邊住戶商業(yè)需求訪談統(tǒng)計周邊商戶商業(yè)需求訪談統(tǒng)計70商業(yè)需求調(diào)研小結(jié)商務(wù)客戶周邊住戶周邊商戶員工食堂高檔酒樓特色小吃商務(wù)中心特色小吃訂票圖書租售KTVKTV訂票圖書租售圖書租售特色小吃禮品鮮花服裝咖啡/茶座足浴休閑辦公文具高檔酒樓咖啡/茶座高檔酒樓71工程沿街：以酒店、寫字樓為主，考慮注重展示面的中高端輻射型商業(yè)，層數(shù)控制在4層，一層做獨立門面，2-4層做大平層，總量8000-10000平米；對尺度及展示面要求較高的高檔酒樓、KTV、銀行、中西餐廳、咖啡/茶座、足浴休閑、健身中心、中介等業(yè)態(tài)可做重點考慮。工程北面/東面/南面的社區(qū)商街：建議以社區(qū)生活配套為主，尺度控制在30-50平米，一層街鋪為主，總量上可將單體臨街一層布滿；業(yè)態(tài)選擇可以考慮生活便利店、藥店、美發(fā)、干洗、水果鮮花、小吃店、西餅、煙酒、網(wǎng)吧等。商業(yè)配套建議結(jié)合市場空缺和目標客戶需求，我們可以將工程商業(yè)可劃分為三類；結(jié)合具體位置、商戶需求和消費群，考慮不同的產(chǎn)品形態(tài)和商業(yè)體量。72報告結(jié)構(gòu)從金融風(fēng)暴說起工程體量研判商務(wù)市場調(diào)研商務(wù)客戶界定商務(wù)需求調(diào)研及建議公寓開發(fā)建議住宅開發(fā)建議產(chǎn)品布局建議商業(yè)開展建議形象定位工程價值體系產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)新主力店建議首期推售產(chǎn)品建議引子商務(wù)客戶研究產(chǎn)品定位形象定位專題探討客戶定位客戶定位與描述客戶梳理73長沙已經(jīng)確定了工業(yè)開展的戰(zhàn)略地位，而電機廠伴隨著新中國成立而成長，至今已有60余年，是國家定點生產(chǎn)電機的大型骨干企業(yè)，她既是這個城市工業(yè)文明的傳承，也代表了城市未來開展的方向，代表了一種承接歷史，同時拼搏向上、銳意進取的精神，這正是工程可以挖掘和賦予的內(nèi)涵；建議工程以工業(yè)地產(chǎn)為方向，承襲傳統(tǒng)工業(yè)的厚重，表達現(xiàn)代工業(yè)的美感，結(jié)合目標客戶價值和城市開展，通過保存和再生電機廠工業(yè)元素等作法，做新一代城市精神再生的標桿和代言。工程精神價值問題：在形象定位下，工程風(fēng)格應(yīng)如何創(chuàng)新，以實現(xiàn)“工業(yè)文明〞“城市精神再生〞的主題，打造工程的差異形象，為工程在經(jīng)濟價值和社會價值方面帶來更大的提升？74工程風(fēng)格創(chuàng)新建議：以工建化、現(xiàn)代化的設(shè)計語言，表達城市精神再生的建筑主題脈絡(luò)承襲留舊煥新啟示未來靈動新銳75脈絡(luò)承襲留舊煥新76脈絡(luò)承襲留舊煥新77脈絡(luò)承襲留舊煥新78在不破壞工程風(fēng)格統(tǒng)一的前提下，挖掘電機廠資源，充分利用工廠實物再造或工業(yè)雕塑展示，表達工程精神文化內(nèi)涵。拆遷水泥鋼筋廢棄物改造廢舊機器改造石材及廢鐵利用79啟示未來靈動新銳80報告結(jié)構(gòu)從金融風(fēng)暴說起工程體量研判商務(wù)市場調(diào)研商務(wù)客戶界定商務(wù)需求調(diào)研及建議公寓開發(fā)建議住宅開發(fā)建議產(chǎn)品布局建議商業(yè)開展建議形象定位工程價值體系產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)新主力店建議首期推售產(chǎn)品建議引子商務(wù)客戶研究產(chǎn)品定位形象定位專題探討客戶定位與描述客戶梳理客戶定位81客戶梳理根據(jù)市場調(diào)研訪談，將工程各類型物業(yè)的主力客戶梳理如下：寫字樓辦公型公寓租住型公寓住宅商業(yè)中小企業(yè)★★創(chuàng)業(yè)型企業(yè)★★★企事業(yè)辦事機構(gòu)★★★長沙自住客戶★★投資客戶★★★★★外地移居客戶★★82客戶描述中小企業(yè)辦公客戶83創(chuàng)業(yè)型公司以芙蓉路、韶山路等非核心地段商住樓、住宅辦公為主，短時間成立起來的創(chuàng)業(yè)型公司，人數(shù)規(guī)模約10人以下；企業(yè)規(guī)模和實力有限，辦公面積普遍在60-200平米，承受的月租金以2500-2600元為主。為了得到社會認可和競爭行業(yè)的尊重，未來有改善辦公環(huán)境的占到了50%，

100-200平米成為主流需求；地段、交通、商務(wù)配套、片區(qū)成熟、可承受的租售價格是其主要看重的因素，商住樓、住宅是其目前的第一選擇。客戶描述84地市駐長辦事機構(gòu)客戶描述85客戶描述86長沙及周邊自住客戶客戶描述87地州市客戶客戶描述88客戶定位小結(jié)+商務(wù)