集中入市支撐去化率攀升所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心1/7克而瑞觀點(diǎn)熱銷項(xiàng)目|6月新規(guī)項(xiàng)目和高改盤集中入市支撐去化率攀升文/俞倩倩6月整體樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)，樓市新房成交微降，而項(xiàng)目去化率環(huán)比持增：6月平均開(kāi)盤去化率為41%，環(huán)比上升3pcts，同比上升11pcts，與2023年高峰基本持平。究竟當(dāng)前熱銷樓盤有什么共性特征？7月又能否延續(xù)市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)呢？6月年中業(yè)績(jī)沖刺，整體市場(chǎng)熱度延續(xù)高位震蕩，同環(huán)比皆增：據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市6月平均開(kāi)盤去化率為41%，環(huán)比上升3pcts，同比上升11pcts，與2023年高峰基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好。圖：30個(gè)典型城市2023年1月以來(lái)平均去化率變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)分城市來(lái)看，南寧、長(zhǎng)春、東莞、珠海、徐州等5城無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤或加推，慘淡的成交行情抑制了房企推盤積極性。去化率超6成城市有成都、杭州、天津、重慶、合肥、長(zhǎng)沙等，主要得益于適銷對(duì)路網(wǎng)紅盤入市帶動(dòng)作用。而從變化趨勢(shì)來(lái)看，同環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，典型城市大體可分為以下幾類：一是北京、上海、深圳、成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月去化率同環(huán)比齊增，熱度延續(xù)；二是武漢、南京等弱復(fù)蘇城市，本月去化率同環(huán)比齊增，市場(chǎng)延續(xù)止跌企穩(wěn)；三是寧波、嘉興、常州等弱二三線城市6月去化率均不足2成，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。表：2025年6月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤平均去化率變動(dòng)情況城市環(huán)比同比北京深圳杭州廈門無(wú)錫武漢西安青島佛山濟(jì)南福州/嘉興/合計(jì)備注：南寧、長(zhǎng)春、東莞、珠海、徐州等5城2025年6月無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤加推數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC調(diào)研目前來(lái)看，各地高得房率四代宅、新規(guī)項(xiàng)目入市對(duì)于短期市場(chǎng)熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，產(chǎn)品力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目。以廣州為例，6月全市共有11個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，推貨量占全市六成，認(rèn)購(gòu)量則占全市約九成，新規(guī)項(xiàng)目整體去化率比舊規(guī)項(xiàng)目高30個(gè)百分點(diǎn)，首開(kāi)新規(guī)項(xiàng)目去化率多在4成以上。圖：2025年6月廣州新舊規(guī)項(xiàng)目推售情況（單位：套，%）下表我們羅列了廣州2025年6月首開(kāi)新規(guī)項(xiàng)目去化情況，可以看出多數(shù)項(xiàng)目去化率大于廣州6月項(xiàng)目平均去化率28%。其中越秀云萃項(xiàng)目首開(kāi)去化率高達(dá)87%位列榜首，究其熱銷原因，一方面基于紅盤效應(yīng)，項(xiàng)目毗鄰紅盤越秀云悅，越秀云悅自2024年年底首開(kāi)入市，成為首日去化八成、5個(gè)月清盤熱銷紅盤，云萃為云悅二期，借勢(shì)營(yíng)銷；另一方面，項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)居住理念較越秀云悅均有所升級(jí)，產(chǎn)品力相對(duì)稀缺，項(xiàng)目推售產(chǎn)品全南向，交付實(shí)現(xiàn)無(wú)邊感飄窗，為130%超高使用率，套內(nèi)空間體驗(yàn)感十足，隨著官方收緊新規(guī)，0飄窗設(shè)計(jì)產(chǎn)品將逐步退出舞臺(tái)。表：廣州2025年6月首開(kāi)新規(guī)項(xiàng)目去化率（單位：套）項(xiàng)目推貨量越秀云萃中交科城·黃埔未來(lái)城番禺越秀數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC廣州機(jī)構(gòu)再如重慶，6月四代宅與普宅去化率極度分化，下表我們羅列了重慶2025年6月開(kāi)盤加推項(xiàng)目去化情況，可以看出四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率基本在2成左右。高產(chǎn)品力與性價(jià)比成為其熱銷賣點(diǎn)，以龍湖御湖境項(xiàng)目為例，周邊無(wú)競(jìng)品，且加贈(zèng)送后實(shí)得價(jià)僅16555元/平方米，高產(chǎn)品力的同時(shí)突出性價(jià)比，本月加推兩次，均實(shí)現(xiàn)熱銷。聯(lián)發(fā)觀音橋項(xiàng)目本月推出四代宅新組團(tuán)，均價(jià)23009元/平方米，加贈(zèng)后實(shí)得均價(jià)僅為16960元/平方米，與板塊內(nèi)其他競(jìng)品相比約8000多元/平方米價(jià)格優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)吸收區(qū)域剛改和中改客戶實(shí)現(xiàn)高去化。表：重慶2025年6月開(kāi)盤加推項(xiàng)目去化情況（單位：平方米，套）產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱板塊推盤時(shí)間面積區(qū)間推出套數(shù)金鳳渝中半島龍湖北島龍湖御湖境禮嘉龍湖御湖境禮嘉數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC重慶機(jī)構(gòu)除了四代宅等新規(guī)項(xiàng)目領(lǐng)漲之外，6月以上海、成都、南京等為代表，核心區(qū)域高改樓盤也加強(qiáng)了推盤頻次，短期內(nèi)也刺激了一波高端需求入市。以上海為例，6月項(xiàng)目首日開(kāi)盤去化率超7成項(xiàng)目中半數(shù)項(xiàng)目均價(jià)均超10萬(wàn)元/平方米，且高端盤整體呈現(xiàn)出“越漲越買”的特征，以黃浦豫園板塊的上海壹號(hào)院項(xiàng)目為例，項(xiàng)目定位為黃浦核心地段頂流豪宅，本月推售124套當(dāng)天即罄且均價(jià)逐期上漲。再如成都，6月銷售金額排名TOP10項(xiàng)目中，麓湖生態(tài)城、麓湖麗世縵華、華發(fā)統(tǒng)建錦宸院等三盤均為核心區(qū)高改項(xiàng)目持續(xù)熱銷，主要源于項(xiàng)目地處核心地段，疊加產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，此外年中沖刺房企也加強(qiáng)了推售頻次，使得樓盤熱度延續(xù)。麓湖生態(tài)城以13.78億元位列榜首。南京如是，高改盤扎堆入市也支撐了短期市場(chǎng)熱度，以招商金陵序?yàn)槔?，?xiàng)目地處河西北板塊，片區(qū)發(fā)展較早，配套成熟度高，項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯；長(zhǎng)年新房資源稀缺，周邊置換改善需求旺盛。本月加推洋房、高層共110套收官房源，主力戶型150、175、225平方米，洋房成交價(jià)73539元/平方米、高層成交價(jià)62595元/平方米，此收回部分優(yōu)惠且捆綁車位銷售，去化較前期下降，開(kāi)盤去化僅為50%，不過(guò)仍顯著高于南京平均去化率水平。表：上海、成都、南京2025年6月核心區(qū)熱銷高端盤情況（單位：套，元/平方米）城市項(xiàng)目板塊上海上海壹號(hào)院成都麓湖生態(tài)城麓湖華發(fā)統(tǒng)建錦宸院三圣鄉(xiāng)麓湖麗世縵華麓湖南京河西板塊數(shù)據(jù)來(lái)源：機(jī)構(gòu)調(diào)研還有部分城市諸如長(zhǎng)沙、西安等，學(xué)區(qū)房仍是撬動(dòng)購(gòu)房需求的“利器”，其中長(zhǎng)沙本月業(yè)績(jī)TOP10項(xiàng)目中，學(xué)區(qū)盤占6席，其中綠城錦海棠、建發(fā)觀云、招商蛇口江山境集中在教育高地——市政府板塊，凸顯教育資源驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)特征。而西安強(qiáng)教育屬性樓盤仍是“跑量王者”，以中國(guó)鐵建西派瀾廷項(xiàng)目為例，本月認(rèn)購(gòu)84套，位列西安6月銷量TOP7，項(xiàng)目周邊創(chuàng)新港交通大學(xué)附中、附小雙名校，首屆高考一本上線率100%。不僅有西交大附屬創(chuàng)新港幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，2公里左右還有西交大創(chuàng)新港校區(qū)。表：長(zhǎng)沙、西安2025年6月學(xué)區(qū)房熱銷基本情況（單位：套）城市項(xiàng)目名稱長(zhǎng)沙綠城錦海棠建發(fā)觀云招商蛇口江山境西安灃西新城信達(dá)辰樾府浐灞生態(tài)區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：機(jī)構(gòu)調(diào)研對(duì)于蘇州、鄭州等當(dāng)前地產(chǎn)行情相對(duì)一般的城市而言，由政府主導(dǎo)的存量房收購(gòu)和房票安置也對(duì)城市非核心區(qū)域部分樓盤去化起到了良好的提振作用。下表我們羅列了一些重點(diǎn)項(xiàng)目，以鄭州為例，房票持續(xù)輸出，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，6月銷售套數(shù)排名TOP20項(xiàng)目中因房票驅(qū)動(dòng)占比1/4；典型代表為招商時(shí)代項(xiàng)目、萬(wàn)科云河錦上、萬(wàn)科翠灣中城等單月銷量均超40套。再如蘇州。本月主要以政策性回購(gòu)為主導(dǎo)，6月銷售套數(shù)排名TOP3項(xiàng)目均為拆遷安置或政府性回購(gòu)，四季健康花園、中鐵建花語(yǔ)瀾苑等項(xiàng)目均為城投獨(dú)資或城投合作的老庫(kù)存項(xiàng)目為主，依托于政策性驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)了蘇州網(wǎng)簽量回升。表：蘇州、鄭州2025年6月因政府回購(gòu)/房票驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目熱銷情況（單位：套）城市項(xiàng)目板塊熱銷原因蘇州吳江區(qū)運(yùn)東開(kāi)發(fā)區(qū)拆遷安置鄭州惠濟(jì)區(qū)萬(wàn)科民安云河錦上惠濟(jì)區(qū)萬(wàn)科翠灣中城惠濟(jì)區(qū)裕華城數(shù)據(jù)來(lái)源：機(jī)構(gòu)調(diào)研還有部分城市，諸如北京、廈門、福州等部分項(xiàng)目或加強(qiáng)折扣力度或開(kāi)啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。譬如北京，6月銷量居前的均為特價(jià)+傭金的剛需剛改盤，在優(yōu)惠價(jià)格和高利益的刺激下整體銷量持續(xù)沖高，其中龍湖觀萃特價(jià)房+降價(jià)“雙管齊下”，當(dāng)前價(jià)格對(duì)比開(kāi)盤入市價(jià)下降5000元/平方米左右；中海寰宇天下天境項(xiàng)目在特價(jià)房基礎(chǔ)上，來(lái)訪達(dá)標(biāo)送貝殼幣等方式提高渠道帶看積極性。福州中海晉安湖叁號(hào)院、名城悅郡等項(xiàng)目是“以價(jià)換量”典型代表，其中中海晉安湖叁號(hào)院本月143平方米產(chǎn)品價(jià)格下滑1500元/平方米，且整體產(chǎn)品較優(yōu)，客戶認(rèn)可度高；名城悅郡相較于開(kāi)盤價(jià)格下降近7000元/平方米，目前僅1.5萬(wàn)元/平方米左右，加之周邊競(jìng)品少，認(rèn)購(gòu)量有所上漲。表：2025年6月重點(diǎn)城市“以價(jià)換量”項(xiàng)目熱銷情況（單位：套）城市項(xiàng)目板塊熱銷原因北京龍湖觀萃金盞北板塊京西商務(wù)區(qū)蘇州文澤華府吳江區(qū)城中九龍倉(cāng)天曦五礦路勁瀾悅溪云鄭州泉舜上城金水區(qū)遠(yuǎn)洋瑞林宸章管城區(qū)廈門低總價(jià)、區(qū)位性價(jià)比遠(yuǎn)洋風(fēng)景水晶溪上福州榕耀之城價(jià)格優(yōu)勢(shì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：機(jī)構(gòu)調(diào)研延續(xù)高位。而從熱銷項(xiàng)目來(lái)看，更為聚焦到產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目，“好房子”領(lǐng)漲全國(guó)上海、成都等熱點(diǎn)片區(qū)核心區(qū)高改豪宅集中入市也撐起熱銷半邊天；西安、長(zhǎng)沙等學(xué)區(qū)房熱度不退。還有部分城市諸如蘇州、鄭州等由政府主導(dǎo)的存量房收購(gòu)和房票安置也對(duì)城市非核心區(qū)域部分樓盤去化起到了良好的提振作用。而對(duì)于多數(shù)弱二三線城市而言，剛需客群消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強(qiáng)渠道等策略實(shí)現(xiàn)銷量提升。預(yù)判7月，我們認(rèn)為新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，不過(guò)基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇：核心一二線城市熱點(diǎn)恒熱是大概率事件，尤其是對(duì)于購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)雄厚的京滬深杭蓉等熱點(diǎn)城市而言，短期內(nèi)得益于高得房率的新規(guī)