舊住宅管理辦法一、總則（一）目的為加強舊住宅的管理，保障舊住宅的安全使用，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、有序的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)范圍內(nèi)已建成投入使用的各類舊住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，依法履行管理職責(zé)。2.業(yè)主自治原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，實現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。4.統(tǒng)一管理原則：對舊住宅實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，確保管理工作的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。二、管理職責(zé)（一）政府部門職責(zé)1.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本地區(qū)舊住宅管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，依法查處違法行為。2.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好舊住宅管理的相關(guān)工作，如規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、公安等部門，共同維護舊住宅區(qū)域的秩序和環(huán)境。（二）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）職責(zé)1.負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)舊住宅的管理工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。2.調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，協(xié)助處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。2.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生維護、綠化養(yǎng)護、秩序維護、設(shè)施設(shè)備運行維護等。2.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作，及時處理業(yè)主的投訴和建議。三、房屋及附屬設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.建立房屋檔案，記錄房屋的基本情況、維修歷史等信息。2.定期對房屋進行安全檢查，重點檢查房屋結(jié)構(gòu)安全、屋面防水、外墻保溫等部位，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.按照規(guī)定對房屋進行裝修管理，告知業(yè)主裝修注意事項，監(jiān)督裝修行為，確保裝修活動不影響房屋安全和其他業(yè)主的正常生活。（二）附屬設(shè)施設(shè)備管理1.制定附屬設(shè)施設(shè)備管理制度，明確管理責(zé)任和操作規(guī)程。2.定期對附屬設(shè)施設(shè)備進行維護保養(yǎng)，包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)等，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。3.對附屬設(shè)施設(shè)備的更新改造，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進行，征求業(yè)主意見，辦理相關(guān)手續(xù)，確保改造后的設(shè)施設(shè)備符合安全標(biāo)準(zhǔn)和使用要求。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.制定環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔制度，明確清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和頻次。2.配備足夠的清掃保潔人員，負(fù)責(zé)公共區(qū)域的日常清掃保潔工作，包括道路、樓道、電梯間、垃圾收集點等。3.及時清理和運輸垃圾，做到日產(chǎn)日清，保持環(huán)境整潔。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主進行垃圾分類投放。2.對垃圾分類收集的垃圾進行分類運輸和處理，確保垃圾分類工作落到實處。（三）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施管理1.定期對環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進行檢查和維護，包括垃圾桶、垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所等，確保設(shè)施完好、正常使用。2.根據(jù)實際需要，合理設(shè)置環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，滿足業(yè)主和使用人的需求。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.制定綠化養(yǎng)護管理制度，明確綠化養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)和要求。2.配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護人員，定期對公共區(qū)域的綠化進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好。3.保護綠化設(shè)施，制止破壞綠化植物和綠化設(shè)施的行為。（二）綠化改造1.根據(jù)業(yè)主需求和實際情況，合理規(guī)劃綠化布局，進行綠化改造和升級。2.在綠化改造過程中，充分征求業(yè)主意見，確保改造方案符合業(yè)主意愿和小區(qū)整體環(huán)境要求。六、秩序維護管理（一）人員出入管理1.建立人員出入登記制度，對進入小區(qū)的人員進行身份核實和登記。2.加強對小區(qū)出入口的值守，防止無關(guān)人員和車輛隨意進入小區(qū)。（二）車輛停放管理1.制定車輛停放管理制度，明確車輛停放規(guī)則和收費標(biāo)準(zhǔn)。2.合理規(guī)劃停車位，確保車輛有序停放。3.對違規(guī)停放的車輛進行勸阻和處理，維護小區(qū)停車秩序。（三）安全巡邏1.制定安全巡邏制度，明確巡邏路線、巡邏時間和巡邏人員職責(zé)。2.加強對小區(qū)公共區(qū)域的安全巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患和突發(fā)事件。3.配備必要的安全巡邏設(shè)備，如對講機、手電筒等，提高巡邏效率和應(yīng)急處置能力。七、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）收費標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費用的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和本地區(qū)物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價確定，并向業(yè)主公示。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用，不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或變相增加收費項目。（二）費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)成本應(yīng)當(dāng)包括人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、環(huán)境衛(wèi)生維護費用、秩序維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費用等。（三）費用繳納1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。（四）費用使用1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項，不得挪作他用。八、維修資金管理（一）繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，并向業(yè)主公示。2.住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。（二）使用1.住宅專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.使用住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進行，包括制定維修和更新、改造方案，征求業(yè)主意見，組織實施維修和更新、改造等。3.維修和更新、改造費用應(yīng)當(dāng)從住宅專項維修資金中列支，不足部分由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃ㄈ┕芾?.住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。2.住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)定期公布住宅專項維修資金的繳存、使用和管理情況，接受業(yè)主監(jiān)督。九、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定完善的應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、水浸、電梯故障等突發(fā)事件的應(yīng)急處置預(yù)案。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)明確應(yīng)急處置流程、責(zé)任分工、應(yīng)急物資儲備等內(nèi)容，并定期組織演練。（二）應(yīng)急處置1.發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，組織開展應(yīng)急處置工作，及時疏散人員、搶救傷員、保護現(xiàn)場，并向上級主管部門和相關(guān)部門報告。2.政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，及時趕赴現(xiàn)場，組織開展應(yīng)急救援工作，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全。（三）事后恢復(fù)1.突發(fā)事件應(yīng)急處置結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時組織對受損的房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進行維修和恢復(fù)，盡快恢復(fù)正常生活秩序。2.政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對突發(fā)事件的原因進行調(diào)查和分析，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，完善相關(guān)管理制度和應(yīng)急預(yù)案。十、監(jiān)督管理（一）日常監(jiān)督1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對舊住宅管理工作的日常監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況、維修資金使用等進行檢查。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對本轄區(qū)內(nèi)舊住宅的管理工作進行日常監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題。（二）投訴處理1.建立投訴處理機制，暢通投訴渠道，及時受理業(yè)主和使用人的投訴和建議。2.對投訴事項應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查核實，及時處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。（三）考核評價1.制定舊住宅管理考核評價標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核評價。2.考核評價結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公布，并作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)評優(yōu)評先、續(xù)聘解聘的重要依據(jù)。十一、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。2.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變房屋用途、損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備、破壞綠化和環(huán)境衛(wèi)生等行為的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)、挪用物業(yè)服務(wù)費用、維修資金等行為的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）其他單位和個人責(zé)任1.其他單位和個人違反本辦法規(guī)定，對