張店物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)張店區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合張店區(qū)實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于張店區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?；驹瓌t物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)，實(shí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對(duì)獨(dú)立，相互配合、相互監(jiān)督的運(yùn)行機(jī)制。管理體制張店區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)業(yè)主房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊(cè)；3.業(yè)主名冊(cè)；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；6.物業(yè)服務(wù)用房配置證明；7.其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；7.組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全各項(xiàng)制度，實(shí)行工作公開(kāi)制度，每年至少向業(yè)主大會(huì)報(bào)告一次工作情況，接受業(yè)主監(jiān)督。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)承接查驗(yàn)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并做好查驗(yàn)記錄。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)派員參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：1.前期物業(yè)服務(wù)合同；2.臨時(shí)管理規(guī)約；3.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；4.建設(shè)單位移交資料清單；5.查驗(yàn)記錄；6.交接記錄；7.其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理檔案資料，及時(shí)記載物業(yè)管理活動(dòng)情況。物業(yè)管理檔案資料應(yīng)當(dāng)妥善保管，保管期限不得少于二十年。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清潔，包括公共場(chǎng)地、樓道、電梯等部位的清掃保潔；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)，包括門(mén)崗值班、巡邏等；5.車(chē)輛停放管理；6.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；7.物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和考核機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估，并向業(yè)主公開(kāi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的專(zhuān)項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定，合理使用物業(yè)，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用安全。業(yè)主或者物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；業(yè)主、物業(yè)使用人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。監(jiān)督管理行政監(jiān)督張店區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)管理投訴舉報(bào)制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴和舉報(bào)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主委員會(huì)的財(cái)務(wù)賬目等資料。信用管理建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員信用檔案制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員的信用情況進(jìn)行記錄和公示。對(duì)違反本辦法及相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員，依法予以處罰，并記入信用檔案。法律責(zé)任建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位有下列行為之一的，由區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款：1.未按照本辦法規(guī)定移交有關(guān)資料的；2.未按照本辦法規(guī)定組織籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；3.未按照本辦法規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)：1.未按照本辦法規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)的；2.未按照本辦法規(guī)定對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)和維護(hù)的；3.未按照本辦法規(guī)定建立健全物業(yè)管理檔案資料的；4.未按照本辦法規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況的；5.未按照本辦法規(guī)定對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益進(jìn)行管理的。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)責(zé)