湖南物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居住和工作環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。（三）基本原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，實(shí)行社會化、專業(yè)化、市場化運(yùn)作。（四）管理體制省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市州、縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居民委員會、村民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作。二、業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會的成立與職責(zé)1.成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（1）物業(yè)管理區(qū)域證明；（2）房屋及建筑物面積清冊；（3）業(yè)主名冊；（4）建筑規(guī)劃總平面圖；（5）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（6）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（7）其他有關(guān)的文件資料。符合前款條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到資料之日起三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.職責(zé)業(yè)主大會履行下列職責(zé)：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（8）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（三）業(yè)主大會議事規(guī)則與管理規(guī)約1.業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。2.管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的組成與選舉業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。（二）業(yè)主委員會的職責(zé)與工作規(guī)則1.職責(zé)業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。2.工作規(guī)則業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全工作制度，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主委員會委員名單等材料報物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（三）業(yè)主委員會的換屆與終止1.換屆業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。2.終止業(yè)主委員會有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定終止其委員資格：（1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；（3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（4）有犯罪行為的；（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；（6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。四、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。（二）物業(yè)承接查驗(yàn)1.承接查驗(yàn)的主體與內(nèi)容建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并做好查驗(yàn)記錄。承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括：（1）物業(yè)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；（2）共用設(shè)施設(shè)備：一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.承接查驗(yàn)的程序與要求承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（1）確定查驗(yàn)日期；（2）組成查驗(yàn)小組；（3）移交有關(guān)資料；（4）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（5）形成查驗(yàn)記錄；（6）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；（7）簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）業(yè)主名冊；（5）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起三十日內(nèi)，將承接查驗(yàn)情況書面報告物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。（三）臨時管理規(guī)約建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。五、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)與行為規(guī)范1.資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。2.行為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（1）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)；（2）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督管理部門的監(jiān)督；（3）定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營收支情況；（4）對管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理；（5）協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；（6）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括以下方面：1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)；5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)；6.車輛停放管理；7.裝飾裝修管理服務(wù)；8.物業(yè)檔案資料管理。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同類型的物業(yè)，按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況制定。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。2.費(fèi)用構(gòu)成與調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置就調(diào)價理由、項目、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進(jìn)行公示，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（四）物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第四十條規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房。六、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.共用部位與設(shè)施設(shè)備維修物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（1）專有部分由業(yè)主承擔(dān)；（2）部分業(yè)主共有的，由部分業(yè)主按照其建筑面積所占比例承擔(dān)；（3）全體業(yè)主共有的，由全體業(yè)主按照其建筑面積所占比例承擔(dān)；（4）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)。2.專項維修資金專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）改變共有部分用途與利用共有部分經(jīng)營1.改變用途業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。2.經(jīng)營活動利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主、業(yè)主委員會的法律責(zé)任業(yè)主、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：1.未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的，處五千元以上一萬元以下的罰款；2.未按照本辦法規(guī)定報告業(yè)主大會決定事項的，處一千元以上五千元以下的罰款；3.未按照本辦法規(guī)定保管有關(guān)文件資料的，處一千元以上五千元以下的罰款；4.違反本辦法規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的，處五千元以上一萬元以下的罰款；5.業(yè)主委員會委員資格終止后未按照本辦法規(guī)定移交有關(guān)資料的，處一千元以上五千元以下的罰款。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下