金盛小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強金盛小區(qū)的管理，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于金盛小區(qū)內的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，依法實施小區(qū)管理。2.業(yè)主自治原則：充分尊重業(yè)主的自治權利，發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，共同參與小區(qū)管理。3.服務至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導向，提供優(yōu)質、高效、便捷的物業(yè)服務。4.公平公正原則：在管理過程中，堅持公平、公正、公開的原則，維護各方的合法權益。二、業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主的權利和義務1.權利依法享有對自有房屋及附屬設施設備的所有權、使用權和收益權。參加業(yè)主大會會議，行使投票權。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出建議和意見。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質量，對物業(yè)服務企業(yè)的工作進行評價和投訴。對小區(qū)的公共事務和重大事項享有知情權、參與權和決策權。法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。2.義務遵守國家有關法律法規(guī)和本小區(qū)的管理規(guī)定，依法履行合同約定的義務。按時繳納物業(yè)服務費用、專項維修資金等相關費用。配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作，遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度。愛護小區(qū)內的公共設施設備、綠化環(huán)境和環(huán)境衛(wèi)生，不得損壞或擅自改變其用途。不得在小區(qū)內從事違法違規(guī)活動，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權益。法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。（二）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設施設備的證明；物業(yè)服務用房配置證明；其他有關的文件資料。2.職責制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)?；I集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設施。決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。3.會議形式及召集程序會議形式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。召集程序：首次業(yè)主大會會議由建設單位或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集；業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召集；經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。三、業(yè)主委員會（一）組成及任期1.組成：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.任期：業(yè)主委員會任期為3至5年，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會委員可以連選連任。（二）職責1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施。6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用。7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。8.調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛。9.業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）工作規(guī)則1.業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應當及時召開業(yè)主委員會會議。2.業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。3.業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主委員會會議的內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。4.業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主委員會會議記錄、物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、專項維修資金籌集使用情況等。工作檔案應當妥善保管。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）資質與選聘1.資質要求：物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的資質等級，按照國家有關規(guī)定從事物業(yè)服務活動。2.選聘程序：業(yè)主大會通過公開招標、邀請招標、協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。選聘程序應當符合國家有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。（二）服務內容與標準1.服務內容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生管理。物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護和管理。物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護和安全防范。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務。物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的管理。法律法規(guī)規(guī)定的其他服務內容。2.服務標準：物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和地方有關規(guī)定以及物業(yè)服務合同的約定，提供質價相符的服務。服務標準應當明確、具體，包括服務質量、服務態(tài)度、服務效率等方面的內容。（三）服務費用1.收費標準：物業(yè)服務費用由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定協(xié)商確定。物業(yè)服務費用可以采取包干制或者酬金制等形式。2.費用調整：物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務費用調整應當按照國家有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)應當提前將物業(yè)服務費用調整的理由、項目、標準等內容在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并征求業(yè)主的意見。（四）監(jiān)督與考核1.監(jiān)督機制：業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.考核辦法：建立物業(yè)服務企業(yè)考核制度，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量、服務態(tài)度、服務效率等方面進行考核。考核結果應當向業(yè)主公布，并作為物業(yè)服務企業(yè)續(xù)聘、解聘的重要依據。五、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質。2.業(yè)主、使用人不得在物業(yè)內從事違法違規(guī)活動，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權益。3.業(yè)主、使用人應當遵守小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等方面的規(guī)定，愛護小區(qū)內的公共設施設備。4.業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋應當遵守國家和地方有關規(guī)定以及小區(qū)的裝飾裝修管理規(guī)定，事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護費用，按照國家有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行。2.專項維修資金的使用應當按照國家有關規(guī)定和業(yè)主大會的決定執(zhí)行。專項維修資金應當?？顚Ｓ?，不得挪作他用。3.物業(yè)出現危及房屋安全或者其他嚴重影響業(yè)主正常生活的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急措施，并及時通知業(yè)主委員會和相關部門。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照環(huán)境衛(wèi)生管理的有關規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域內的清掃保潔工作，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。2.業(yè)主、使用人應當遵守環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得隨地吐痰。3.禁止在物業(yè)管理區(qū)域內焚燒垃圾、雜物等。（二）綠化管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照綠化管理的有關規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護工作，保持綠化美觀。2.業(yè)主、使用人應當愛護綠化環(huán)境，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。3.禁止在綠化區(qū)域內堆放雜物、停放車輛等。七、秩序維護與安全防范（一）秩序維護管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照秩序維護管理的有關規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護工作，保障業(yè)主和使用人的人身、財產安全。2.物業(yè)服務企業(yè)應當制定秩序維護應急預案，定期組織演練，提高應對突發(fā)事件的能力。3.業(yè)主、使用人應當遵守秩序維護管理規(guī)定，配合物業(yè)服務企業(yè)的工作。（二）安全防范措施1.物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內設置必要的安全防范設施設備，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等。2.物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內的巡邏檢查，及時發(fā)現和處理安全隱患。3.物業(yè)服務企業(yè)應當對進出物業(yè)管理區(qū)域的人員、車輛進行登記和檢查，防止無關人員和車輛進入。八、車輛停放管理（一）停車設施規(guī)劃1.物業(yè)服務企業(yè)應當根據物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，合理規(guī)劃停車設施，確保車輛停放有序。2.停車設施應當符合國家有關標準和規(guī)定，保證車輛停放安全。（二）停車管理規(guī)定1.業(yè)主、使用人應當按照規(guī)定的地點停放車輛，不得隨意停放。2.物業(yè)服務企業(yè)應當對車輛停放進行管理，收取停車費用應當符合國家有關規(guī)定。3.禁止在消防通道、疏散通道等公共通道上停放車輛。九、專項維修資金管理（一）資金籌集1.專項維修資金由業(yè)主按照國家有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定繳納。2.專項維修資金的繳存標準應當按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。（二）使用原則與程序1.使用原則：專項維修資金應當專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。2.使用程序：專項維修資金的使用應當按照以下程序進行：物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出使用建議；業(yè)主委員會組織維修方案的制定和公示；業(yè)主大會對維修方案進行表決；物業(yè)服務企業(yè)按照維修方案組織實施維修；維修工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)應當組織驗收，并將驗收情況在物業(yè)管理區(qū)域內公告；物業(yè)服務企業(yè)持有關資料向專項維修資金管理部門申請列支；專項維修資金管理部門審核同意后，將維修資金劃轉至維修單位。十、違約責任（一）業(yè)主、使用人的違約責任1.業(yè)主、使用人違反本管理辦法的規(guī)定，未按時繳納物業(yè)服務費用、專項維修資金等相關費用的，應當按照合同約定承擔違約責任。2.業(yè)主、使用人違反本管理辦法的規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質、損壞公共設施設備等，應當承擔恢復原狀、賠償損失等責任。（二）物業(yè)服務企業(yè)的違約責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本管理