武漢老舊小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強武漢老舊小區(qū)的管理，提升居民生活質(zhì)量，改善小區(qū)居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及武漢市城市管理的實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于武漢市行政區(qū)域內(nèi)建成年代較久、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（以下簡稱老舊小區(qū)）。（三）基本原則1.政府主導(dǎo)原則：充分發(fā)揮政府在老舊小區(qū)管理中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，加大政策支持和資金投入力度。2.居民參與原則：鼓勵居民積極參與老舊小區(qū)管理，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，實現(xiàn)居民自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。3.因地制宜原則：根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，制定切實可行的管理方案，注重管理措施的針對性和實效性。4.長效管理原則：建立健全老舊小區(qū)管理長效機制，確保管理工作持續(xù)、穩(wěn)定、有效開展。二、管理職責（一）政府部門職責1.市住房保障和房屋管理局負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市老舊小區(qū)管理工作，制定相關(guān)政策和標準。指導(dǎo)各區(qū)開展老舊小區(qū)改造和管理工作，監(jiān)督檢查工作落實情況。協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決老舊小區(qū)管理中的重大問題。2.區(qū)人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)管理工作的組織實施，制定具體工作方案。落實老舊小區(qū)改造和管理所需資金，組織開展老舊小區(qū)改造項目。指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好老舊小區(qū)日常管理工作，協(xié)調(diào)解決管理中的問題。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的日常管理工作，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運作。協(xié)調(diào)社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位，共同做好老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化養(yǎng)護、設(shè)施維修等工作。及時處理居民關(guān)于老舊小區(qū)管理的投訴和建議，維護居民合法權(quán)益。4.社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展老舊小區(qū)管理工作，組織居民參與小區(qū)管理活動。調(diào)解居民之間的矛盾糾紛，促進小區(qū)和諧穩(wěn)定。收集居民對小區(qū)管理的意見和建議，及時反饋給相關(guān)部門。（二）相關(guān)單位職責1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為老舊小區(qū)提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等。定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。協(xié)助社區(qū)居委會、業(yè)主委員會做好小區(qū)管理工作，積極參與小區(qū)公共事務(wù)。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同?；I集和使用專項維修資金，決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等重大事項。組織業(yè)主參與小區(qū)管理，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的問題，促進小區(qū)和諧發(fā)展。三、小區(qū)改造（一）改造計劃1.各區(qū)人民政府應(yīng)根據(jù)本轄區(qū)老舊小區(qū)的實際情況，制定年度改造計劃，并報市住房保障和房屋管理局備案。2.改造計劃應(yīng)包括改造小區(qū)的名稱、地址、改造內(nèi)容、資金預(yù)算、實施時間等內(nèi)容。（二）改造內(nèi)容1.基礎(chǔ)設(shè)施改造道路維修：對小區(qū)內(nèi)破損的道路進行修復(fù)或重新鋪設(shè)，確保道路平整、暢通。排水管網(wǎng)改造：清淤、疏通小區(qū)排水管網(wǎng)，修復(fù)或更換損壞的排水管道，解決小區(qū)內(nèi)積水問題。供水供電改造：對老化的供水供電設(shè)施進行更新改造，確保供水供電安全、穩(wěn)定。通信設(shè)施改造：完善小區(qū)內(nèi)通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋，滿足居民通信需求。2.房屋本體改造屋面防水維修：對屋面滲漏的房屋進行防水處理，防止雨水滲漏。外墻粉刷：對破舊、脫落的外墻進行粉刷，提升小區(qū)整體外觀形象。樓道整治：清理樓道雜物，粉刷樓道墻面，更換損壞的樓道燈，改善樓道環(huán)境。門窗維修更換：對損壞的門窗進行維修或更換，提高房屋的安全性和保溫性。3.公共服務(wù)設(shè)施改造停車場建設(shè)：合理規(guī)劃建設(shè)小區(qū)停車場，增加停車位，緩解小區(qū)停車難問題。綠化景觀改造：對小區(qū)內(nèi)的綠化進行優(yōu)化調(diào)整，增加綠化面積，提升小區(qū)綠化景觀品質(zhì)。社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)：完善小區(qū)內(nèi)的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，如社區(qū)活動中心、老年日間照料中心、物業(yè)服務(wù)用房等。（三）改造資金1.政府資金支持：市、區(qū)人民政府應(yīng)加大對老舊小區(qū)改造的資金投入，安排專項資金用于老舊小區(qū)改造項目。2.居民自籌：鼓勵居民按照自愿原則，通過集資、捐資等方式參與老舊小區(qū)改造，自籌資金用于改造項目中居民受益部分的建設(shè)。3.社會資本參與：積極引導(dǎo)社會資本參與老舊小區(qū)改造，通過政府與社會資本合作（PPP）等模式，拓寬改造資金來源渠道。（四）改造實施1.各區(qū)人民政府應(yīng)按照改造計劃，組織相關(guān)部門和單位實施老舊小區(qū)改造項目。2.改造項目應(yīng)嚴格按照工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)和標準規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量和安全。3.改造過程中，應(yīng)充分征求居民意見，及時解決居民反映的問題，保障居民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。四、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)模式1.專業(yè)化物業(yè)服務(wù)：鼓勵老舊小區(qū)通過公開招標、邀請招標等方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。2.社區(qū)物業(yè)服務(wù)：對于暫不具備引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件的老舊小區(qū)，可由社區(qū)居委會組織開展社區(qū)物業(yè)服務(wù)，提供基本的環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護、秩序維護等服務(wù)。3.居民自治管理：在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會的指導(dǎo)下，鼓勵居民成立自治管理小組，對小區(qū)進行自我管理、自我服務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、服務(wù)期限、違約責任等條款。（三）物業(yè)服務(wù)費用1.物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定明碼標價，在小區(qū)顯著位置公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。3.對于經(jīng)濟困難的業(yè)主，可按照相關(guān)規(guī)定申請減免物業(yè)服務(wù)費用。（四）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行檢查和考核。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，對服務(wù)質(zhì)量不達標、違反合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有權(quán)要求其限期整改或解除合同。3.居民有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，對不滿意的服務(wù)內(nèi)容可向業(yè)主委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或相關(guān)部門投訴。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會應(yīng)按照規(guī)定的標準和時間，對老舊小區(qū)內(nèi)的道路、樓道、綠地、公共區(qū)域等進行清掃保潔，確保環(huán)境衛(wèi)生整潔。2.加強對小區(qū)內(nèi)垃圾收集點的管理，及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，保持垃圾收集點周邊環(huán)境干凈衛(wèi)生。（二）垃圾分類1.積極推進老舊小區(qū)垃圾分類工作，設(shè)置垃圾分類投放設(shè)施，引導(dǎo)居民進行垃圾分類投放。2.加強對居民的垃圾分類宣傳教育，提高居民的垃圾分類意識，養(yǎng)成良好的垃圾分類習慣。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)定期對老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進行檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時督促相關(guān)單位進行整改。2.鼓勵居民參與環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督，對破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為進行勸阻和舉報。六、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會應(yīng)按照綠化養(yǎng)護標準，對老舊小區(qū)內(nèi)的綠化植物進行定期澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好。2.加強對小區(qū)內(nèi)公共綠地的保護，嚴禁擅自占用、破壞公共綠地。（二）綠化改造1.根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，合理規(guī)劃綠化改造項目，增加綠化面積，提升小區(qū)綠化景觀品質(zhì)。2.在綠化改造過程中，應(yīng)注重植物品種的選擇，優(yōu)先選用本地適宜生長、抗病蟲害能力強的植物品種。（三）綠化監(jiān)督1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)加強對老舊小區(qū)綠化管理工作的監(jiān)督檢查，對綠化養(yǎng)護不到位、破壞綠化等行為進行及時制止和糾正。2.鼓勵居民參與綠化監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的綠化問題可向相關(guān)部門投訴，共同維護小區(qū)綠化環(huán)境。七、治安保衛(wèi)管理（一）安全防范措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會應(yīng)在老舊小區(qū)內(nèi)設(shè)置必要的安全防范設(shè)施，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備等，加強小區(qū)出入口和公共區(qū)域的安全管理。2.組織開展治安巡邏，加強對小區(qū)內(nèi)重點部位、重點時段的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。（二）車輛管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)停車位，規(guī)范車輛停放秩序，確保車輛停放整齊有序。2.對進入小區(qū)的車輛進行登記管理，禁止外來車輛隨意停放，保障小區(qū)內(nèi)道路暢通。（三）治安糾紛處理1.建立健全治安糾紛調(diào)解機制，及時調(diào)解居民之間的治安糾紛，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定。2.對于涉及違法犯罪的行為，應(yīng)及時報警，配合公安機關(guān)進行調(diào)查處理。（四）治安保衛(wèi)監(jiān)督1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)加強對老舊小區(qū)治安保衛(wèi)管理工作的監(jiān)督檢查，對安全防范措施落實不到位、治安秩序混亂等問題進行督促整改。2.鼓勵居民參與治安保衛(wèi)監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患和治安問題及時向相關(guān)部門報告。八、設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護管理制度，定期對小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進行巡查、維護和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。2.對設(shè)施設(shè)備的維護情況進行記錄，建立設(shè)施設(shè)備檔案，為設(shè)施設(shè)備的更新改造提供依據(jù)。（二）設(shè)施設(shè)備維修1.當設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時組織維修，確保設(shè)施設(shè)備盡快恢復(fù)正常使用。2.對于重大設(shè)施設(shè)備維修項目，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進行招投標，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進行維修。（三）設(shè)施設(shè)備更新改造1.根據(jù)老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備的使用年限和實際運行情況，制定設(shè)施設(shè)備更新改造計劃。2.設(shè)施設(shè)備更新改造所需資金，按照本辦法關(guān)于改造資金的規(guī)定籌集和使用。（四）設(shè)施設(shè)備管理監(jiān)督1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)加強對老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理工作的監(jiān)督檢查，對設(shè)施設(shè)備維護不到位、維修不及時等問題進行督促整改。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好設(shè)施設(shè)備管理工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運行，保障業(yè)主的正常生活。九、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)組織制定老舊小區(qū)應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置的組織機構(gòu)、職責分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急保障措施等內(nèi)容。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會應(yīng)根據(jù)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的應(yīng)急預(yù)案，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定具體的應(yīng)急處置方案。（二）應(yīng)急演練1.定期組織開展老舊小區(qū)應(yīng)急演練，提高居民和相關(guān)單位的應(yīng)急處置能力。2.應(yīng)急演練應(yīng)包括火災(zāi)、地震、洪澇等常見突發(fā)事件的應(yīng)急處置內(nèi)容。（三）應(yīng)急處置1.發(fā)生突發(fā)事件時，應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，按照應(yīng)急響應(yīng)程序進行處置。2.及時疏散居民，保障居民生命安全，采取有效措施