ForTradition上海中原關(guān)于

瓏隱的思考瑾呈金臣地產(chǎn)-------

至高境界者，才能御天下今天，我們說(shuō)的是遴選保管者的故事30秒版提案30秒，就能說(shuō)清本次提案中原的主張30秒版提案中原將本案定位為頂級(jí)藏品級(jí)

會(huì)所官邸整體思考,以億萬(wàn)級(jí)富豪的4大類12項(xiàng)需求做為策略的依據(jù)關(guān)于操盤,中原提出2大平臺(tái)，8項(xiàng)提升的操作方案關(guān)于價(jià)值,中原提出頂級(jí)藏品所必備的6大價(jià)值體系關(guān)于價(jià)格,中原希望最終可實(shí)現(xiàn)均價(jià)10萬(wàn)/㎡的銷售目標(biāo)只憑以下3張表就能說(shuō)清我們的想法、做法和獨(dú)家秘密武器30秒版提案我們的想法是30秒版提案我們的做法會(huì)是我們的能力必須是所以為此表1＞＞策略總表表2＞＞操盤總表表3＞＞資源總表（其實(shí)，提案已經(jīng)可以結(jié)束了？！）但是，您肯定很想了解推導(dǎo)過程所以請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)給我1小時(shí)，聽我們?yōu)槟告傅纴?lái)！巴菲特的天價(jià)午餐，值不值？2010年巴菲特與杰斯和史蒂夫·福布斯共進(jìn)午餐盡管全球經(jīng)濟(jì)問題層出不窮，與巴菲特共進(jìn)午餐的價(jià)碼卻一路飆漲，引人注目。一位匿名出價(jià)人以346萬(wàn)美元高價(jià)贏得了這場(chǎng)eBay上舉辦的拍賣會(huì)。你所得到是幾小時(shí)與巴菲特相處的時(shí)間，做他的聽眾每小時(shí)價(jià)值100多萬(wàn)美元。這是一份昂貴的牛排——看起來(lái)也許只有億萬(wàn)富豪才吃得起。不要指望買到餐間巴菲特的特別投資建議。巴菲特唯一不會(huì)提及的話題就是未來(lái)可能的投資。但是生意以外的話題，如家庭和慈善，總是餐間談資。——來(lái)自紐約時(shí)報(bào)(先抖個(gè)包袱~~)“值不值”在于客戶對(duì)其價(jià)值的認(rèn)同度，特別是無(wú)法衡量的隱形價(jià)值<第一篇章>時(shí)間空間項(xiàng)

目

的

價(jià)

值

認(rèn)

知一、本體解讀區(qū)位解讀配套解讀產(chǎn)品解讀團(tuán)隊(duì)解讀第一類區(qū)位價(jià)值

價(jià)值1：本案位于大虹橋核心區(qū)域，未來(lái)升值潛力大虹橋交通樞紐本案華漕板塊徐涇板塊西郊板塊4公里3.5公里7.5公里虹橋別墅金三角外環(huán)高速市區(qū)延安高架10號(hào)線古北國(guó)際社區(qū)徐涇、佘山、趙巷別墅區(qū)滬渝高速沈海高速京滬高速華漕板塊2號(hào)線現(xiàn)代交通商務(wù)區(qū)國(guó)際教育社區(qū)閔北工業(yè)區(qū)項(xiàng)目距離人民廣場(chǎng)僅20公里虹橋金三角華漕西上海城市型國(guó)際區(qū)第一類區(qū)位價(jià)值

價(jià)值2：本案所在位置是華漕千萬(wàn)級(jí)別墅聚集區(qū)本案北至北青公路，此為青浦連接市區(qū)的主要地面道路，平時(shí)有大量的集卡通過，噪音和沙塵污染較大，且距本案650米處為墓園。緊鄰蘭喬圣菲、西郊莊園等高端獨(dú)棟別墅社區(qū)。南至在建的幸樂路及其他在建項(xiàng)目。西至為政府規(guī)劃道路,本地居民別墅樓群。北側(cè)現(xiàn)狀西側(cè)現(xiàn)狀東側(cè)現(xiàn)狀南側(cè)現(xiàn)狀第二類配套價(jià)值價(jià)值1：本案周邊是上海西區(qū)最高端的國(guó)際教育區(qū),媲美碧云本案上海韓國(guó)學(xué)校上海美國(guó)國(guó)際學(xué)校新加坡學(xué)校韓國(guó)學(xué)校美國(guó)學(xué)校英國(guó)學(xué)校臺(tái)商子女學(xué)校10分鐘周邊國(guó)際學(xué)校非常成熟，吸引著眾多的外籍人士以及有著外海背景的各類人士都把子女送到這里來(lái)就讀,形成了以國(guó)際學(xué)校為基礎(chǔ)的國(guó)際人士密集的居住社區(qū)學(xué)校名稱招生范圍學(xué)生數(shù)量教師數(shù)量外籍教師數(shù)量學(xué)雜費(fèi)上海美國(guó)國(guó)際學(xué)校小學(xué)部、初中部、高中部200020016011.9-15.7萬(wàn)/年上海新加坡學(xué)校幼兒部、小學(xué)部、初中部、高中部500805012-20萬(wàn)/年上海英國(guó)學(xué)校幼兒部、小學(xué)部、初中部、高中部8001206019-24萬(wàn)/年上海臺(tái)商子女學(xué)校幼兒部、小學(xué)部、初中部、高中部4006030(臺(tái)籍)1.5-2萬(wàn)/年上海韓國(guó)學(xué)校幼兒部、小學(xué)部、初中部、高中部60010070

附近國(guó)際學(xué)校規(guī)模:入學(xué)條件（至少滿足一項(xiàng)）：父母至少一方有外籍身份（護(hù)照）小孩有外籍身份（或者暫時(shí)無(wú)外籍身份，有出生證明也可以）父母至少一方在國(guó)外有2年及以上工作經(jīng)歷可向教育局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可臺(tái)商子女學(xué)校只針對(duì)臺(tái)胞,韓國(guó)學(xué)校只針對(duì)韓國(guó)人第二類配套價(jià)值價(jià)值2：本案周邊配套有最集中的國(guó)際生活配套,媲美古北本案大潤(rùn)發(fā)世紀(jì)聯(lián)華好又多BlackSheep艾巖樂郡港式茶餐廳和睦家醫(yī)院超市餐飲醫(yī)療區(qū)域生活配套圖金豐路兩側(cè)商業(yè):Starbucks、PapaJohns、ColdStone、上島咖啡、Subway、聯(lián)華超市；松坊餐廳、朗迪姆餐廳、修道士酒吧等特色休閑餐飲；金松坊商場(chǎng)：類似CityShop的外國(guó)超市金豐路金豐國(guó)際社區(qū)金豐路兩側(cè)商業(yè)第三類本體價(jià)值

價(jià)值1：容積率0.35大戶型純獨(dú)棟社區(qū),早已絕版&后無(wú)來(lái)者項(xiàng)目規(guī)劃為獨(dú)棟豪宅別墅社區(qū)。規(guī)劃有93棟獨(dú)棟別墅，2棟大平層酒店公寓，1個(gè)五星會(huì)所；別墅區(qū)會(huì)所酒店公寓房型面積范圍（m2）數(shù)量總建筑面積占比S310-3802016%A440-4604643%B550-5701519%C740-7701017%D110025%合計(jì)：93100%第三類本體價(jià)值價(jià)值2：國(guó)際審美標(biāo)準(zhǔn)的”英式現(xiàn)代”建筑風(fēng)格,與眾不同本案以英式現(xiàn)代風(fēng)格為立面，此風(fēng)格簡(jiǎn)化了傳統(tǒng)英式風(fēng)格中很多細(xì)節(jié)使整體外觀更加簡(jiǎn)潔，但同時(shí)又不失英式風(fēng)格奢華貴族的氣度因此，這是一種將古典風(fēng)格文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代風(fēng)格文化底蘊(yùn)融合的恰到好處的一種建筑立面風(fēng)格，彰顯了本項(xiàng)目低調(diào)奢華的氣質(zhì)第三類本體價(jià)值價(jià)值3：真正的“國(guó)際化生活方式”別墅,追求細(xì)節(jié)的完美奢逸近28米面寬、17米進(jìn)深及超大地下附送面積全南向集中花園布局，坐擁無(wú)敵采光帶電梯設(shè)計(jì)獨(dú)棟別墅，無(wú)與倫比的生活體驗(yàn)國(guó)際化生活方式，全套房設(shè)計(jì)會(huì)所建筑面積：4000平方米地上二層地下一層配備室內(nèi)恒溫游泳池、健身、瑜伽、大型宴會(huì)多功能廳、酒吧、西餐廳、咖啡廳、紳士女士會(huì)館、禪意空間第三類本體價(jià)值價(jià)值4：國(guó)際頂級(jí)私家會(huì)所,即將成為上流涉外社交圈的新焦點(diǎn)第四類團(tuán)隊(duì)價(jià)值價(jià)值1：歐洲最大設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)作,新英國(guó)派設(shè)計(jì)盟主的最新作品BDP是歐洲最大的綜合多學(xué)科設(shè)計(jì)公司。自1961年成立以來(lái)，已經(jīng)有超過1200位建筑師、城市規(guī)劃師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、結(jié)構(gòu)水電暖各專業(yè)工程師、可持續(xù)發(fā)展專家、光學(xué)設(shè)計(jì)師以及聲學(xué)設(shè)計(jì)師。BDP的設(shè)計(jì)作品每年在英國(guó)新的非住宅建筑中約占2%，約為4.5億英鎊的建筑成本。同時(shí)公司有10%的海外工作。公司對(duì)幾乎所有建筑類型都是專業(yè)的。曼徹斯特Abito公寓劍橋大學(xué)教育學(xué)院謝菲爾德北岸大廈格拉斯哥科學(xué)文化宮BDP歷年來(lái)獲獎(jiǎng)作品第四類團(tuán)隊(duì)價(jià)值價(jià)值2：全球排名第一的頂尖酒店設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),上海最新扛鼎之作HBA具有45年卓越的酒店室內(nèi)專業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)在全球五十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)內(nèi)成功實(shí)施了一千多個(gè)工程項(xiàng)目。

目前HBA在全球范圍內(nèi)共有13間事務(wù)所，包括洛杉磯總部、布里斯班、亞特蘭大、新加坡、迪拜、香港、上海、新德里等。

在酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)領(lǐng)域中，HBA穩(wěn)居全球排名第一的位置。拉斯維加斯永利度假村伊斯坦布爾ESPA酒店麗思卡爾頓迪拜國(guó)際金融中心酒店橫濱太平洋pan酒店第四類團(tuán)隊(duì)價(jià)值價(jià)值3：002310北京東方園林---中國(guó)園林第一股,龍頭老大地位北京東方園林股份有限公司成立于1992年，是集設(shè)計(jì)、施工、苗木、運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)護(hù)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的城市景觀系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商。下轄景觀設(shè)計(jì)、景觀工程、苗木·產(chǎn)品、養(yǎng)護(hù)、主題公園投資等多個(gè)業(yè)務(wù)版塊。其中，設(shè)計(jì)集團(tuán)擁有EDSA-東方、東方利禾、東方艾地、東方尼塔四個(gè)著名設(shè)計(jì)品牌。東方園林2009年11月27日，東方園林成功登陸A股市場(chǎng)（代碼002310），成為中國(guó)園林第一股。奧運(yùn)中心區(qū)博鰲千舟灣金雞湖高爾夫球場(chǎng)北京世紀(jì)華僑城第四類團(tuán)隊(duì)價(jià)值價(jià)值4：昨日打造全球最貴豪宅“海德公園一號(hào)”,今日為你英國(guó)1508海德公園一號(hào)是一所位于英國(guó)倫敦奈茨布里奇的公寓。該公寓共有80套房間，均價(jià)為2000萬(wàn)英鎊,每平方米均價(jià)高達(dá)約6.45萬(wàn)英鎊，打破2008年6月由倫敦貝爾格拉維亞“朗茲廣場(chǎng)”創(chuàng)下的每平方米4.7萬(wàn)英鎊的紀(jì)錄。面積最大的一套賣到1億英鎊，堪稱全球最昂貴公寓。海德公園一號(hào)項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值體系：4大類12項(xiàng)價(jià)值總結(jié)----本案面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境又是如何呢？二、市場(chǎng)解讀宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析細(xì)分市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)9年前開始收緊,禁墅政策推高本案的市場(chǎng)稀缺性,后無(wú)來(lái)者2003年2月國(guó)土資源部出臺(tái)通知，其中首次提出“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。2006年5月國(guó)土資源部下發(fā)《緊急通知》，重申在全國(guó)范圍內(nèi)停止別墅供地，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。2008年1月國(guó)務(wù)院下發(fā)《節(jié)約用地的通知》，要求“停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)”。2010年3月10日國(guó)土資源部出臺(tái)了《通知》，第一條為要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。2012年5月18日國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委再次明確了“禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”的規(guī)定。3千萬(wàn)以上獨(dú)棟市場(chǎng)極小眾市場(chǎng)：項(xiàng)目平均年去化約3套2011年1月至今全市均套總價(jià)在3000萬(wàn)以上的純獨(dú)棟項(xiàng)目成交排行TOP10項(xiàng)目名稱環(huán)線區(qū)域板塊容積率推量（套）成交（套）年均去化（套/年）均價(jià)（元/平）主力面積段（平米）主力總價(jià)段(萬(wàn))花園面積(畝)地下室面積(平米)是否帶電梯存量(套)上海紫園外郊環(huán)佘山松江0.1831442294029503-5823811-58392-4.5無(wú)否41綠城玫瑰園外郊環(huán)馬橋閔行0.1819361865399492-5222449-38092.5-3300-500雙電梯11棕櫚灘商品房郊環(huán)外海灣奉賢0.250221149505478-5083571-698780.8-1.5無(wú)無(wú)93海源別墅郊環(huán)外朱家角青浦0.14313748491555-5782697-475103-7140-260無(wú)3紫都上海晶園外郊環(huán)佘山松江0.206380573315-3472194-25301.5-.7200-300無(wú)25佘山月湖山莊外郊環(huán)泗涇松江0.14556390785315-3182501-33312.5200-300無(wú)50遠(yuǎn)洋博堡雅墅郊環(huán)外羅店寶山0.63153591866543650-42131880-1200無(wú)27中凱曼荼園外郊環(huán)佘山松江0.205393033323-3683020-37112200-300無(wú)13九間堂別墅內(nèi)環(huán)內(nèi)花木浦東0.2677421091103593415-38371.5-1.8200-300電梯5東郊花園內(nèi)中環(huán)張江浦東0.28042123422411-4534889-55391.5200-300電梯8（數(shù)據(jù)時(shí)間為：2011年1月1日——2012年11月30日）主要分布在外環(huán)外，容積率普遍低于0.3，花園面積基本在2畝以上，地下室在200-300平米為主，部分帶電梯主力面積段在400-600平米之間，總價(jià)段在2500-7000萬(wàn)之間排除個(gè)別熱銷項(xiàng)目，全市純獨(dú)棟項(xiàng)目年均去化在2-3套左右，按目前存量，需8年才可去化完全2千萬(wàn)以上公寓市場(chǎng)內(nèi)環(huán)豪宅依然是頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的主力2011年1月至今全市均套總價(jià)2000萬(wàn)以上的公寓項(xiàng)目成交排行TOP10項(xiàng)目名稱環(huán)線區(qū)域板塊推量（套）成交（套）年均去化均價(jià)（元/平）主力面積段（平米）主力總價(jià)段(萬(wàn))存量(套)星河灣薈苑內(nèi)中環(huán)浦東花木20921810958789288-3211342-250818尚海灣豪庭內(nèi)環(huán)內(nèi)徐匯龍華2371035270005258-3141266-319826華潤(rùn)外灘九里苑內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦黃浦濱江98713697194244-3191697-3503110凱旋濱江園內(nèi)環(huán)內(nèi)浦東陸家嘴濱1956231115923135-1821090-2492129白金灣府邸內(nèi)環(huán)內(nèi)虹口北外灘0432282338240-2781949-270833華浙外灘黃浦灣內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦黃浦濱江0381984941281-2842288-280119鵬利海景公寓內(nèi)環(huán)內(nèi)浦東陸家嘴濱633216132558389-3913911-478735新華路1號(hào)內(nèi)環(huán)內(nèi)長(zhǎng)寧新華路0201083197280-2892808-261416翠湖天地嘉苑內(nèi)環(huán)內(nèi)盧灣淮海中路02010152428320-3604630-52800嘉里華庭內(nèi)環(huán)內(nèi)長(zhǎng)寧新華路017986763237-2451932-22775（數(shù)據(jù)時(shí)間為：2011年1月1日——2012年11月30日）均分布在內(nèi)環(huán)內(nèi)，均價(jià)基本都在8萬(wàn)以上熱銷面積段在200-400平米，總價(jià)段在1500-3500萬(wàn)之間排除個(gè)別熱銷項(xiàng)目，全市均套總價(jià)2000萬(wàn)以上的公寓年均去化在10-30套之間，需3才可去化完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——城市獨(dú)棟城市型獨(dú)棟市場(chǎng)：存量?jī)H109棟，具備稀缺性2011年1月至11月全市城市型純獨(dú)棟社區(qū)成交情況項(xiàng)目名稱區(qū)域環(huán)線板塊容積率推量（套）成交（套）年均去化均價(jià)（元/平）主力面積段（平米）主力總價(jià)段(萬(wàn))花園面積(畝)地下室面積(平米)是否帶電梯存量(套)上港東谷別墅浦東中外環(huán)張江0.2912115741832618691200-230否11九間堂浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)花木0.267742113448390-4104169-51531.5-1.8200-300電梯5合生東郊御品園浦東中外環(huán)張江0.2525421040325355498-59961.2-3.0300-400電梯39華洲君庭浦東中外環(huán)張江0.24021160661830-850135003.0-5.3350-650電梯14東郊花園浦東內(nèi)中環(huán)張江0.28042123422411-4534889-55390.9-1.8150-300無(wú)8美林別墅浦東中外環(huán)三林0.2905359580239-2571095-18070.6-1.2120-300無(wú)13西郊明苑別墅長(zhǎng)寧中外環(huán)西郊0.4134278021622-6723999-49070.6-1.5200-300電梯11瑞生花園閔行外郊環(huán)華漕0.3502138458347-3581155-15590.6-0.980-120電梯8合計(jì)5727///109純獨(dú)棟集中區(qū)域注：數(shù)據(jù)時(shí)間為2011年1月——2012年11月底主要分布在浦東內(nèi)環(huán)區(qū)域內(nèi)，容積率0.25-0.4，花園0.6-1.5畝，地下室普遍小于300平米，多數(shù)帶電梯均價(jià)基本在6-16萬(wàn)之間，面積段從240-850不等，總價(jià)以4000-6000萬(wàn)居多供應(yīng)量極少，兩年內(nèi)僅供應(yīng)57套；去化速度較慢，按目前存量，需8年方可去化完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——國(guó)際社區(qū)內(nèi)獨(dú)棟國(guó)際社區(qū)內(nèi)純獨(dú)棟：在售項(xiàng)目2個(gè)，存量?jī)H16套金虹橋板塊西郊虹橋古北碧云聯(lián)洋大虹橋板塊純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目1個(gè)存量：5套純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目0個(gè)純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目1個(gè)存量：11套競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——大虹橋區(qū)域內(nèi)純獨(dú)棟大虹橋內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品具備稀缺性三大板塊純獨(dú)棟項(xiàng)目成交情況（數(shù)據(jù)時(shí)間為：2011年1月1日——2012年11月30日）項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊容積率推量（套）成交（套）年均去化均價(jià)（元/平）主力面積段（平米）主力總價(jià)段(萬(wàn))存量(套)花園（平米）地下室（平米）電梯瑞生花園閔行華漕0.3502138458347-3581155-15608400-60080-120有西郊明苑長(zhǎng)寧西郊0.404278021384-6764000-841011500-800205-315有圣堡別墅青浦徐涇0.356610547627304-3671388-205158800-1400無(wú)無(wú)大華西郊別墅青浦徐涇0.356211133758315-7031000-164245600-1000110-140無(wú)安盛花苑青浦徐涇0.304221670342-346501-8576200-600無(wú)無(wú)御品園林青浦徐涇0.32010539059327-4161059-167624300-800180-220無(wú)大豪山林青浦徐涇0.270321634239269-411914-143453600-1800120-160無(wú)大虹橋金三角板塊在售一手項(xiàng)目較少，共計(jì)7個(gè)，并以徐涇板塊成交居多，并且基本都是05-06年的老項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)僅有徐涇兩個(gè)項(xiàng)目有供應(yīng)量，大虹橋金三角內(nèi)獨(dú)棟供應(yīng)量不足華漕板塊成交項(xiàng)目：1個(gè)徐涇板塊成交項(xiàng)目：5個(gè)西郊板塊成交項(xiàng)目：1個(gè)大虹橋市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)：以均價(jià)6萬(wàn)以內(nèi)的大戶型,為成交主旋律整體市場(chǎng)：本案是天生稀缺的限量版獨(dú)棟別墅現(xiàn)狀總結(jié)本案現(xiàn)有項(xiàng)目定位是稀缺型國(guó)際化城市獨(dú)棟項(xiàng)目本體結(jié)論項(xiàng)目市場(chǎng)結(jié)論答案是：不，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！聽說(shuō)過這句話嗎-----------“可憐的超級(jí)富豪啊

!!”“誰(shuí)能想象他們和我們一樣，永遠(yuǎn)覺得生活不稱心呢？”問題是：這些，就足夠滿足大富豪們了嗎？以下是真實(shí)的事情，它所引發(fā)的思考是——我們真的洞察、聆聽,并滿足了那些富人們的需求嗎？有一個(gè)買家想要購(gòu)買一個(gè)室內(nèi)可以容納下他15米游艇的屋子；一個(gè)富翁正在尋找一座沒有蚊子的私人島嶼；那些超級(jí)富有的阿拉伯商人一致要求就是：能夠看到海德公園(但顯然不可能有那么多街區(qū)來(lái)滿足這些夢(mèng)想)；一個(gè)具有超強(qiáng)戒備意識(shí)的俄羅斯客人，希望房子配有一個(gè)高拱地下避難室；還有一個(gè)客人希望能夠有一臺(tái)玻璃升降機(jī)連接到自己的車庫(kù)，可以讓他更好地欣賞自己的法拉利。這位客人還希望，只要通過一條短信就能讓浴缸在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間放滿適當(dāng)溫度的水。一個(gè)俄羅斯的億萬(wàn)富翁，花了7年在西班牙的梅諾卡建造了一套120萬(wàn)平方米的住宅，內(nèi)含兩個(gè)完整的私人海灘、馬廄、供五人踢球的足球場(chǎng)和一個(gè)教堂。又或者我們換個(gè)角度，看一下其它行業(yè)——您真以為“品牌”和“產(chǎn)品”,就能滿足闊佬們千奇百怪的胃口嗎？100萬(wàn)顆施華洛士奇水晶裝飾的迷你Cooper石油闊佬定制的815萬(wàn)美金黃金版勞斯萊斯PhantomLWB又是迪拜酋長(zhǎng)360萬(wàn)美金白金版奔馳SLR紙醉金迷式的奢華固然不是本案所追求的但它所折射出的是大富豪族群日益多樣而私人的需求。當(dāng)上海的豪宅價(jià)格已經(jīng)比肩世界時(shí)，只有更多的價(jià)值才能挽留貴客機(jī)會(huì)洞察試想買得起3千萬(wàn)以上物業(yè)的客戶，同樣也能在全世界范圍內(nèi)，選擇同樣價(jià)格價(jià)值卻高得多的不動(dòng)產(chǎn)，比如200年歷史的法國(guó)古堡……國(guó)內(nèi)的頂級(jí)物業(yè)已經(jīng)到了“以全球標(biāo)準(zhǔn)為衡量尺度”的時(shí)代。如果放在全球的坐標(biāo)上，我們必須植入全球新趨勢(shì)和新價(jià)值只要中國(guó)人愿意也買得起全球最貴度假地——法國(guó)蔚藍(lán)海岸的豪宅要不選擇香港石澳半島豪宅區(qū)？馬化騰已經(jīng)和李澤楷為伴了又一中國(guó)神秘買家定制的悉尼海濱豪宅，比國(guó)內(nèi)便宜！機(jī)會(huì)洞察如果只是現(xiàn)在這樣，我們覺得可惜了……重新思考本案應(yīng)有項(xiàng)目定位頂級(jí)藏品級(jí)標(biāo)桿豪宅本案現(xiàn)有項(xiàng)目定位稀缺型國(guó)際化城市獨(dú)棟必須的提升方向只賣地段、稀缺、產(chǎn)品，不賣附加價(jià)值和潛在價(jià)值,當(dāng)然可惜啦重新思考的標(biāo)準(zhǔn)歷史&血統(tǒng)品牌&故事頂級(jí)品質(zhì)極致服務(wù)投資價(jià)值私人定制歷史和文化淵源（包括地段/建筑/其它物品/人物）產(chǎn)品品牌、服務(wù)品牌、和藏在品牌背后的無(wú)數(shù)故事產(chǎn)生價(jià)值認(rèn)同感極致化的產(chǎn)品品質(zhì)有獨(dú)一無(wú)二的感受符合國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)因?yàn)榈囟卧鲋?、物業(yè)增值、限量帶來(lái)的稀缺價(jià)值以及其它隱形價(jià)值等頂級(jí)藏品價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)超越性的定制化極致服務(wù)，包括管家服務(wù)、各類私人服務(wù)等在現(xiàn)有產(chǎn)品之上，針對(duì)每個(gè)買家進(jìn)行獨(dú)立定制，滿足個(gè)性化需求價(jià)值缺失價(jià)值滿足要怎么做？洞察客戶就知道了！<第二篇章>億萬(wàn)富豪群英像關(guān)

于

項(xiàng)

目

的

客

戶

認(rèn)

知

之

旅一、目標(biāo)客戶推導(dǎo)華漕二手別墅市場(chǎng)（西郊莊園、萬(wàn)科蘭喬圣菲）成交客戶分析和深度調(diào)研調(diào)研方法：深度訪談?wù){(diào)研時(shí)間：12月8日-10日，共計(jì)3天訪談對(duì)象：中原二手成交（或誠(chéng)意）客戶、豪宅部銷售經(jīng)理（或策劃、銷售人員）訪談數(shù)量：深訪近20位潛在客戶；其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶20位區(qū)域成交客戶關(guān)注點(diǎn)從在乎點(diǎn)看,最看重項(xiàng)目的國(guó)際學(xué)校教育資源、身份感和升值潛力數(shù)據(jù)來(lái)源華漕區(qū)域二手獨(dú)棟別墅客戶成交情況分析區(qū)域成交客戶工作區(qū)域從工作區(qū)域看,他們的辦公區(qū)域在國(guó)際特質(zhì)明顯的4大涉外CBD虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)古北新天地徐家匯陸家嘴南京西路核心區(qū)域次核心區(qū)域中山公園外灘虹橋/古北/新天地/外灘區(qū)域成交客戶居住區(qū)域從他們現(xiàn)居住地來(lái)看,他們住在市中心豪宅區(qū)距工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)核心區(qū)域次核心區(qū)域古北中山公園新天地靜安寺徐家匯外灘淮海路陸家嘴古北/中山公園/靜安寺/新天地/徐家匯區(qū)域客戶樣本共性潛力客戶群為45歲的華人富豪家庭年齡年齡集中在45－65歲意味著孩子開始長(zhǎng)大，父母尚在，積累較為豐富文化背景部分外籍的擁有中國(guó)文化背景人士/改革開放第一代對(duì)房屋在中國(guó)人價(jià)值體系中的地位很了解對(duì)家庭和社會(huì)身份而言，其房屋都很重要當(dāng)前生活區(qū)域目前生活上海，多擁有較高端公寓江浙滬為主、港澳臺(tái)為輔、擁有不止兩套以上高端公寓/別墅，地段都不錯(cuò)經(jīng)濟(jì)實(shí)力年收入可以在上千萬(wàn)甚至是上億，事業(yè)巔峰穩(wěn)定充足的收入狀況，使之具有更自信的還款能力和借貸意識(shí)、資金雄厚，資本鏈頂端成長(zhǎng)經(jīng)歷60年代生人或70年代生人，進(jìn)入社會(huì)就趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛階段意識(shí)到自己在經(jīng)濟(jì)騰飛階段積累的財(cái)富可以通過不動(dòng)產(chǎn)來(lái)保值、教育、傳承下一代置業(yè)經(jīng)歷擁有多次置業(yè)經(jīng)歷不斷地改善自己的住房，也是不斷改善自己社會(huì)身份的過程教育經(jīng)歷教育經(jīng)歷一般較高的管理能力和領(lǐng)域?qū)＜?，高品味的生活方式代表身份?biāo)簽家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口以上可能因?yàn)橛写巫佣枰獢U(kuò)大居所，也可能接父母同住出行方式家中至少有兩輛車，還打算再買對(duì)車位數(shù)量關(guān)注購(gòu)買行為特征對(duì)品牌所提供的身份標(biāo)簽作用，社交圈層作用、增值保值作用非常關(guān)注意識(shí)到自己的鄰居是什么樣的人意味著自己的標(biāo)簽可能就是什么樣的人希望購(gòu)買符合身份象征的標(biāo)桿物業(yè)關(guān)注：稀缺資源，教育、景觀、會(huì)所、品牌物管關(guān)鍵客戶表征客戶深入我們認(rèn)為：本案定位于頂級(jí)藏品型標(biāo)桿豪宅客戶應(yīng)基于區(qū)域，但高于區(qū)域，立足中國(guó)為了更透徹的洞察，我們必須設(shè)問：一個(gè)45歲的中國(guó)億萬(wàn)富豪開始思考什么？必要的說(shuō)明學(xué)花大錢學(xué)上流人學(xué)老外洋化過活兒學(xué)當(dāng)貴族身份標(biāo)簽,形式主義卻怕移民,照回自己的老土原形….高度認(rèn)同需求:我要怎樣才能夠讓所有人都知道我超有錢都羨慕我表?yè)P(yáng)我仰望我必要的精辟二、客戶特性洞察從中國(guó)最典型的富豪行為洞察群體真實(shí)特性百萬(wàn)環(huán)球旅行團(tuán)17秒搶完：稀缺的經(jīng)驗(yàn)也有投資價(jià)值社會(huì)觀察事件：奢華旅行為什么？2012年3月8日，攜程太美隆重推出高端旅游產(chǎn)品“頂級(jí)環(huán)游世界80天”，一共游覽20個(gè)國(guó)家，售價(jià)高達(dá)101萬(wàn)元，這一國(guó)內(nèi)最貴旅行團(tuán)在17秒內(nèi)完成了僅有的15個(gè)席位的秒殺。此前攜程已經(jīng)連續(xù)兩年推出環(huán)游世界60天50萬(wàn)、66天66萬(wàn)行程，分別在9分鐘和30秒內(nèi)售罄。洞察：國(guó)內(nèi)富豪更多將一次頂級(jí)旅游視為對(duì)自己的投資。開闊眼界，接觸管理大師，“到紐約拜會(huì)紐約市長(zhǎng)，到巴黎看看愛馬仕的工廠，到意大利拜見PRADA的CEO”。即使是炫耀，他們希望炫耀的也是稀缺的經(jīng)歷。與足球明星同場(chǎng)競(jìng)技，和費(fèi)德勒打一場(chǎng)網(wǎng)球，都非常受歡迎。私人飛機(jī)的中國(guó)特色——來(lái)自博洋航空的觀察社會(huì)觀察對(duì)于那些極其愛炫耀的富豪，同樣的錢，他們更愿意出行的時(shí)候前面10輛勞斯萊斯，后來(lái)10輛陸虎。有些煤老板買了一架飛機(jī)，之后每天站在自己飛機(jī)旁邊拍合影。博洋應(yīng)付的第一個(gè)中國(guó)式需求就是“加急”。飛機(jī)從訂單到生產(chǎn)需要兩年時(shí)間，但很多中國(guó)客戶想最好今天交錢明天就能拿到飛機(jī)的，就像買車加價(jià)提車是中國(guó)市場(chǎng)的特殊產(chǎn)物，不愿意等待是中國(guó)人的消費(fèi)特點(diǎn)。因而，有些已經(jīng)進(jìn)入生產(chǎn)流程卻中途被取消的訂單就成為中國(guó)市場(chǎng)的搶手貨。等待意味著稀缺，稀缺資源總是最搶手的，這一點(diǎn)在頂級(jí)奢侈品消費(fèi)領(lǐng)域更加常見。幫客戶協(xié)調(diào)機(jī)位，縮短等待時(shí)間就是一項(xiàng)很強(qiáng)勢(shì)的賣點(diǎn)。只選擇最頂級(jí)的飛機(jī)，則是中國(guó)客戶的另一項(xiàng)突出特點(diǎn)。雖然提升出行的效率、私密性和舒適度是他們購(gòu)買私人飛機(jī)的主要理由，但是歸根到底它仍是一種身份象征。也許是為了顯示自己和公司強(qiáng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也許是為了向客戶顯示自己實(shí)力，頂級(jí)飛機(jī)的“頂級(jí)”二字都能產(chǎn)生良好的炫耀效果。買一架飛機(jī)需要兩三億元人民幣，而養(yǎng)一架飛機(jī)一年的費(fèi)用就在500萬(wàn)至800萬(wàn)元，與10輛路虎相比，這種炫耀雖然更昂貴，但卻能夠帶來(lái)更實(shí)際的商業(yè)回報(bào)。上億元買飛機(jī)是為了更大的利益。買超級(jí)豪宅又何嘗不是呢？拉菲的中國(guó)故事——來(lái)自某酒商觀察⑥有許多中國(guó)人開始囤積葡萄酒，尤其是浙江的中國(guó)人。在過去十年里，浙江的土地價(jià)格升值了約百倍。他們看拉菲葡萄酒的眼光與別人不同。當(dāng)你的主要資產(chǎn)升值了100倍的時(shí)候，其他一切在你眼里就似乎就像是白撿那樣便宜。⑧終于他們喝著劣質(zhì)葡萄酒，談?wù)撝约菏詹氐钠咸丫朴仲嵙硕嗌馘X⑦酒商如同投資銀行在銷售黃金一般銷售葡萄酒。其推銷說(shuō)辭通常是以貨幣貶值開場(chǎng)，以“中國(guó)人會(huì)以更高的價(jià)格從你手中購(gòu)買作為結(jié)束”。②聽說(shuō)最流行的喝法是“滿上，干杯！”①不知從哪天開始，中國(guó)富豪們愛上了拉菲，而且尤為鐘愛“82年的拉菲”⑤酒商告訴他：在中國(guó)，如果你宴請(qǐng)10個(gè)人，上拉菲人人都會(huì)知道是頂級(jí)好酒，上拉圖（ChateauLatour）只有五六個(gè)人知道，上瑪歌（ChateauMargaux）只有兩三個(gè)人知道……④羅斯柴爾德勛爵覺得很奇怪：拉圖、瑪歌、木桐都和俺家拉菲不相上下，咋的俺家的酒就一炮而紅了呢？③聽說(shuō)最奢侈的吃法是“鮑翅參肚和一箱1982年的拉菲”社會(huì)觀察大衛(wèi)杜夫雪茄會(huì)所軼事——來(lái)自會(huì)所經(jīng)理的描述②一些剛剛抽雪茄的客人根本不覺得那是一種享受，他會(huì)很緊張的。然而，為了拉近與朋友或者與重要客戶的距離，他們不僅要學(xué)會(huì)打高爾夫還要懂得品紅酒、抽雪茄。①一支普通的大衛(wèi)杜夫價(jià)格在300元，如果一天抽3支，每天的消費(fèi)也在1000元左右，當(dāng)然是有錢人的奢侈品。④并不是所有富有的人都適合雪茄，抽雪茄的人是懂得享受生活的人，他們的氣質(zhì)、閱歷要與雪茄匹配。大衛(wèi)杜夫品牌所倡導(dǎo)的一種“慢”哲學(xué)，就像是上好的雪茄，惟有在緩慢地燃燒中，煙草的醇香才能被充分地釋放出來(lái)。③來(lái)我們會(huì)所坐在高腳吧椅上的通常是外國(guó)人，而中國(guó)人還喜歡三五成群以應(yīng)酬為目的。國(guó)外的雪茄客是可以一個(gè)人孤獨(dú)地喝著紅酒抽著雪茄的。部分中國(guó)人喜歡將雪茄當(dāng)成?？岬牡谰撸蛘咭源藰?biāo)榜自己的身份與品位中國(guó)的富豪們已經(jīng)習(xí)慣了有錢，只是還沒有習(xí)慣新的生活方式而已。社會(huì)觀察客戶特性洞察這,就是我們的提升策略基礎(chǔ)稀缺，一定要極度稀缺！極度追捧舶來(lái)的時(shí)尚和品牌不求最好，但求最貴一切都能和生意、利益有關(guān)炫！酷！前所未見！才能打動(dòng)他們的口袋中國(guó)億萬(wàn)富豪的消費(fèi)特性千方百計(jì)制造稀缺和國(guó)際大牌的合作是必須的做得出價(jià)值，貴一點(diǎn)更好和生意、財(cái)富主題緊密相連突破想象的提升方案就是我們的方向他們的最愛就是我們的方向有關(guān)品位的生活方式他們還在習(xí)慣和學(xué)習(xí)中關(guān)于提升品位的一切都是他們迫切需要的三、客戶需求洞察從最權(quán)威的富豪研究專家和最神秘的富豪聚集場(chǎng)所洞察群體真實(shí)需求為啥一個(gè)專門研究富人有多少錢?誰(shuí)更有錢的胡潤(rùn)百富榜會(huì)開始做以下兩件事？教育/慈善第一件事＞＞做教育：出版國(guó)際名校指南、大搞教育論壇、國(guó)際教育咨詢第二件事＞＞做慈善：從2007年起開始發(fā)布慈善榜單、大搞慈善論壇晚宴社會(huì)觀察一個(gè)專業(yè)研究中國(guó)富豪的人胡潤(rùn)如是說(shuō)—中國(guó)的這些企業(yè)家有兩個(gè)大的特色，第一大特色是白手起家的，沒有積累財(cái)富，中國(guó)30年前沒有人是有現(xiàn)金的。我們英國(guó)首富是第20代。第二個(gè)特色就是，中國(guó)的企業(yè)家自己學(xué)歷不高，可能受了各種各樣的影響，但他們對(duì)自己的小孩子要求首先是學(xué)歷最高的，學(xué)歷是國(guó)際化的，我們發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)家們現(xiàn)在大概每五個(gè)企業(yè)家其中有四個(gè)都考慮把小孩子送出去，這比例和英國(guó)有特別大的不一樣，這里的企業(yè)家特別愿意把小孩子送到國(guó)外。我這里最大的趨勢(shì)是：企業(yè)家現(xiàn)在要把新錢變成老錢，暴發(fā)戶要變成新貴族。新貴族對(duì)文化的了解是資深的，更懂得品牌和文化，有更大的責(zé)任感，愿意參與政治方面的身份，也多多關(guān)心慈善，多參與國(guó)家的發(fā)展和總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。新貴族是第一代，貴族可能是做到第二、第三、第十代都有?！陨蠟?012年，胡潤(rùn)在鄂爾多斯星河灣的講話摘錄社會(huì)觀察一個(gè)專業(yè)研究中國(guó)富豪的人胡潤(rùn)如是說(shuō)—教育是中國(guó)富豪首要關(guān)心的兩個(gè)問題之一，國(guó)外留學(xué)是首選。2011年，英國(guó)邊境管理局在中國(guó)頒發(fā)了超過50,000份學(xué)生簽證，和2010年相比增長(zhǎng)約20%。很多中國(guó)企業(yè)家希望讓孩子進(jìn)入英國(guó)頂尖寄宿中學(xué)。美國(guó)是中國(guó)企業(yè)家最青睞的留學(xué)國(guó)家。2011學(xué)年，中國(guó)留美的學(xué)生總數(shù)達(dá)到15.8萬(wàn)人，中國(guó)連續(xù)兩年成為向美國(guó)輸送學(xué)生最多的國(guó)家?！逗鷿?rùn)國(guó)際名校指南》主要針對(duì)想將孩子送往歐美頂尖寄宿中學(xué)的中國(guó)企業(yè)家，年齡在35歲到50歲之間。中國(guó)千萬(wàn)級(jí)富豪把子女送到國(guó)外接受教育的比例達(dá)到了80%，印度的比例為30%-40%，日本只有不到10%。中國(guó)千萬(wàn)級(jí)富豪對(duì)下一代接受先進(jìn)教育的理念顯然要強(qiáng)于亞洲很多國(guó)家的富豪，這一比例在全世界也算是最高。胡潤(rùn)認(rèn)為他的成功與他所受的教育息息相關(guān)，他畢業(yè)于英國(guó)頂尖私立中學(xué)——伊頓公學(xué)，接受了傳統(tǒng)的英式精英教育。社會(huì)觀察富豪四大消費(fèi)趨勢(shì)：旅游、奢侈品、教育、健康社會(huì)觀察胡潤(rùn)富豪需求報(bào)告顯示中國(guó)富裕人群日益變成越來(lái)越注重質(zhì)量的消費(fèi)者，他們會(huì)將大筆的錢花在旅游、健康以及孩子的教育方面。他們每年平均將3%的個(gè)人資產(chǎn)用于旅游（每年花將近3周的時(shí)間去度假），其次是奢侈品、孩子教育以及健康。社會(huì)觀察③長(zhǎng)安俱樂部：在頂級(jí)會(huì)所里所接觸到的人物，不是領(lǐng)袖級(jí)的企業(yè)家，就是高官要員，這對(duì)商人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑對(duì)企業(yè)的發(fā)展和開拓都有極大的幫助?！痹陂L(zhǎng)安俱樂部，會(huì)員可以打電話給服務(wù)部要求認(rèn)識(shí)某銀行家會(huì)員。長(zhǎng)安俱樂部會(huì)通過各種方式介紹他們認(rèn)識(shí)。①私密性是商人對(duì)會(huì)所趨之若鶩的原因之一。在頂級(jí)會(huì)所里談生意或做任何事，都不會(huì)被外界知道，一些高級(jí)俱樂部甚至?xí)峁百N心”服務(wù)：用罩子將會(huì)員的車牌蓋起來(lái)。有的會(huì)所要求服務(wù)人員在客人談話時(shí)馬上離開，盡量縮短留在現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間，并不得聽客人談話，不記客人名字，不向客人提任何問題。有些會(huì)所還規(guī)定不同時(shí)接待兩撥客人，即使在會(huì)所里只有兩個(gè)客人，也不會(huì)再接待其他客人。②某香港馬會(huì)會(huì)員：曾經(jīng)歷過1998年金融海嘯，當(dāng)時(shí)幾乎破產(chǎn)，但是這個(gè)會(huì)籍還努力保留著，他的新公司合伙人就是在包廂里結(jié)識(shí)的。為啥中國(guó)富豪如此鐘愛會(huì)所？京城私人會(huì)所超4000家，神秘政要混跡其中屋檐下匯聚著數(shù)不清的商業(yè)秘密這里可以放心地做任何“不為外道之事”和人脈所帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)比起來(lái)，幾百萬(wàn)的入會(huì)費(fèi)也只是小case富豪首先是商人，思考的是一本萬(wàn)利之事社會(huì)觀察⑦很多人會(huì)將會(huì)所作為家外的另一個(gè)家。這里有他們的另一個(gè)宴客廳，另一個(gè)書房。會(huì)所的私密和安靜，讓他們可以安心度過時(shí)光。所以在會(huì)所的公共區(qū)域，你可以看到的安靜看書、輕聲交談的人。⑧上海某俱樂部會(huì)所的服務(wù)宗旨是滿足會(huì)員的一切需求，無(wú)論是你想在下飛機(jī)后與紐約市長(zhǎng)會(huì)談還是希望碧昂斯在你的發(fā)布會(huì)上高歌一曲，無(wú)需親力親為，這一切會(huì)所都會(huì)幫你搞定。⑥華誼兄弟董事長(zhǎng)王中軍：“會(huì)所俱樂部的生活，感覺好像今天是紅酒，明天是雪茄，后天是打高爾夫，但實(shí)際上卻是很好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)?！雹茏哌M(jìn)會(huì)所，就意味著擁有了一個(gè)高素質(zhì)的社交圈子?；钴S在這個(gè)圈子中的人，往往是某一領(lǐng)域的權(quán)威人士。不同的會(huì)所是不同的圈子，有不同的朋友，所以很多時(shí)候他們會(huì)為了和某個(gè)圈子的朋友聚在一起而加入會(huì)所。⑤某上市公司老總會(huì)員：當(dāng)你的財(cái)富積累到一定程度，和之前的朋友、同學(xué)相處會(huì)有些微妙，不再像以前那么隨意，而工作上的伙伴因?yàn)槔骊P(guān)系也很難像朋友一樣相處，有時(shí)難免寂寞。為啥中國(guó)富豪如此鐘愛會(huì)所？滿足富豪的另一面：排解他的寂寞，給予家的溫暖，這就是“圈子”滿足一切能用錢可以買到的欲望，以及由此帶來(lái)的自我實(shí)現(xiàn)感和身價(jià)認(rèn)同中國(guó)已迎來(lái)史上規(guī)模最大的一次“財(cái)富大遷移”中國(guó)家族企業(yè)中上規(guī)模的約有500萬(wàn)家，在五到十年都面臨著交班換代的問題。按照世界的規(guī)律，家族企業(yè)傳到第二代的成功率只有60%，這就意味著中國(guó)有200萬(wàn)家左右的家族企業(yè)要被淘汰?！├硐瑁ǚ教珓?chuàng)始人）2,422家A股上市公司中有684個(gè)家族企業(yè)。其中有46.8%的企業(yè)存在子女關(guān)系。一、二代同時(shí)任職的企業(yè)有276家，占比超過四成；二代已正式接班擔(dān)任董事長(zhǎng)的有45家，占比近1/6。余下有超過5/6的企業(yè)二代尚未接班的情況顯示出未來(lái)幾年中極有可能會(huì)出現(xiàn)交接班高峰期。——福布斯中國(guó)2012年調(diào)查報(bào)告在前100名企業(yè)家中有47位是50歲以上，也就是說(shuō)在未來(lái)10-20年，有近半數(shù)企業(yè)將面臨交接班大考。而50歲以上企業(yè)主中接近七成的企業(yè)主考慮了接班問題，其中超過41.7%希望“讓子女接班管理本企業(yè)”

——全國(guó)工商聯(lián)私營(yíng)企業(yè)抽樣調(diào)查社會(huì)觀察

“財(cái)富二世”接班大戲早已開鑼想知道從“敗家子基金”到“家業(yè)長(zhǎng)青學(xué)院”，老頭子們?cè)鯓铀伎冀影鄦栴}？聽說(shuō)過“接力中國(guó)青年精英協(xié)會(huì)”嗎？有為的富二代怎樣回應(yīng)社會(huì)？了解過西方最顯赫的財(cái)富世家怎樣理財(cái)嗎？私人銀行算什么，大人物都開始玩“家族慈善事業(yè)”和“家族辦公室”了！了解過巴菲特為3個(gè)子女設(shè)立的高達(dá)20億美金的基金會(huì)嗎？比爾蓋茨為15歲女兒的“奢華賽馬夢(mèng)”又撒了多少鈔票？社會(huì)觀察和英國(guó)“富20代”比起來(lái)，中國(guó)“富二代”的家族傳承經(jīng)驗(yàn)幾乎為零！這是時(shí)代的命題客戶需求洞察根本需求由富及貴需求3：圈層場(chǎng)所會(huì)所為他們創(chuàng)造更多的商業(yè)機(jī)會(huì)；實(shí)現(xiàn)了自我滿足；享受到極致服務(wù)，這才是真正的價(jià)值！需求1：教育出身草根的他們會(huì)希望子女留學(xué)海外，光耀門楣，改換家族血統(tǒng)。需求2：新貴族暴發(fā)戶變新貴族首先需要提升品位，而關(guān)心慈善則是社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。這就是我們的提升策略依據(jù)需求4：傳承從“創(chuàng)一代”傳承到“富二代”是困擾他們的大難題，他們希望富過三代。貴族化家教國(guó)際名校深造自我提升教育慈善事業(yè)提升品位的各類奢侈品國(guó)際旅游，出國(guó)見世面更私人化的健康護(hù)理與生意有關(guān)的人脈建立對(duì)極致服務(wù)的無(wú)限要求自己的專屬圈子和場(chǎng)所家族財(cái)富管理二代接班教育第三篇章與億萬(wàn)富豪共舞關(guān)于項(xiàng)目的價(jià)值提升之旅平臺(tái)1家族事業(yè)交流平臺(tái)平臺(tái)2新貴品質(zhì)生活平臺(tái)請(qǐng)閉上眼晴想象這里不是一棟棟安靜的宅邸而是一群億萬(wàn)富豪的專屬樂園杯觥交錯(cuò)中交換彼此的家族秘密對(duì)我們要做的就是改造它的價(jià)值根據(jù)客戶洞察推導(dǎo)的價(jià)值需求表根據(jù)頂級(jí)藏品定位的價(jià)值需求表頂級(jí)藏品6大價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值滿足項(xiàng)頂級(jí)品質(zhì)投資價(jià)值價(jià)值缺失項(xiàng)歷史&血統(tǒng)品牌&故事極致服務(wù)私人定制提升平臺(tái)1家族事業(yè)交流平臺(tái)服務(wù)提升平臺(tái)引入服務(wù)提升營(yíng)銷提升私人銀行定制服務(wù)家族慈善管理服務(wù)接力中國(guó)戰(zhàn)略聯(lián)盟國(guó)際名校機(jī)構(gòu)合作家業(yè)長(zhǎng)青學(xué)院合作羅博私享家俱樂部瑞吉私人管家服務(wù)賓利&賽納斯服務(wù)百達(dá)翡麗定制禮品太美定制私人旅行私人沙龍?jiān)囎◇w驗(yàn)品位學(xué)院系列活動(dòng)提升平臺(tái)2新貴品質(zhì)生活平臺(tái)貴族化家教國(guó)際名校深造自我提升教育慈善事業(yè)提升品位的各類奢侈品國(guó)際旅游，出國(guó)見世面更私人化的健康護(hù)理與生意有關(guān)的人脈建立對(duì)極致服務(wù)的無(wú)限要求自己的專屬圈子和場(chǎng)所家族財(cái)富管理二代接班教育本案價(jià)值提升表+=總策略一、家族事業(yè)交流平臺(tái)服務(wù)提升篇需要萬(wàn)能的“財(cái)富管家”嗎？“招行超高級(jí)私人銀行瓏隱VVIP俱樂部”服務(wù)提升11、招行5億以上家庭約1000戶。針對(duì)可投資資產(chǎn)超過5億人民幣的超高凈值家庭推出“家庭工作室”服務(wù)，這是國(guó)內(nèi)首個(gè)超高級(jí)的私人銀行服務(wù)。2、據(jù)招行私人銀行常務(wù)副總經(jīng)理王菁介紹，“家庭工作室”通俗點(diǎn)就是一個(gè)團(tuán)隊(duì)為一個(gè)家庭服務(wù)，招行將為這些超高凈值家庭設(shè)立專屬專家組，針對(duì)家庭資產(chǎn)制定專屬的投資和風(fēng)險(xiǎn)控制策略。3、目前，招商銀行私人銀行在全國(guó)22個(gè)城市設(shè)有網(wǎng)點(diǎn)，截至2012年6月底，招商銀行私人銀行客戶接近2萬(wàn)戶，管理客戶總資產(chǎn)超過4000億元。王菁透露，其中能夠躋身“家庭工作室”服務(wù)的客戶有約1000戶。4、超高凈值家庭的理財(cái)需求跟其他層次的并不一樣，對(duì)于已經(jīng)有5億以上財(cái)富的家庭來(lái)說(shuō)，保護(hù)財(cái)富是首要命題，因此家庭工作室將為此定制很多產(chǎn)品，比如類似海外的遺產(chǎn)信托，定制保險(xiǎn)產(chǎn)品?！鄙虾Ｊ讉€(gè)豪宅客戶私人銀行俱樂部，買房順便打理你的億萬(wàn)家產(chǎn)！貴客中的貴客，享受比爾蓋茨一樣的服務(wù)！瓏隱VVIP俱樂部之“家族辦公室”定制服務(wù)服務(wù)提升2如果客戶有100萬(wàn)美元的凈資產(chǎn)，私人銀行可以為其打理財(cái)富；但如有1億美元以上的身家，那就需要家族辦公室來(lái)出謀劃策了家族辦公室是基于家族永續(xù)經(jīng)營(yíng)的立場(chǎng)，其服務(wù)范圍不僅只是解決錢的問題，而是涵蓋了其所衍生的家庭生活、人際關(guān)系各個(gè)方面，因此它對(duì)于客戶生活的介入程度遠(yuǎn)高于私人銀行，堪稱家族的真正管家。像英國(guó)著名的高富諾集團(tuán)為西敏寺公爵家族服務(wù)了300多年，被視為家族的一份子。上海首個(gè)引入“家族辦公室”服務(wù)的豪宅同步全球億萬(wàn)富豪的理財(cái)方式最富貴的人做家族慈善事業(yè)瓏隱VVIP俱樂部之“家族慈善”定制服務(wù)服務(wù)提升3上海首個(gè)引入家族慈善服務(wù)的豪宅慈善是一種生活方式全美12位頂級(jí)富豪霸氣合影為慈善一、家族事業(yè)交流平臺(tái)平臺(tái)引入篇做中國(guó)第一個(gè)“富二代”交流社區(qū)！“接力中國(guó)”之“瓏隱青年交流會(huì)”平臺(tái)引入1接力中國(guó)青年精英協(xié)會(huì)，簡(jiǎn)稱接力中國(guó)。一個(gè)匯聚中國(guó)青年精英分子的非營(yíng)利組織，主要成員是“第二代企業(yè)家”和社會(huì)各界精英。他們平均身家超過1億元，而他們能夠控制的資本，高達(dá)上千億元。作為兩代富人交際圈的交會(huì)點(diǎn)，已有200多名優(yōu)秀80后企業(yè)家加入了該組織。進(jìn)入家族企業(yè)的“富二代”中，61%進(jìn)入了決策層；另有29%的人已擔(dān)任經(jīng)理以上級(jí)別的管理者。為青年富二代定制買豪宅，還順帶培養(yǎng)接班人？“瓏隱青年交流會(huì)”之領(lǐng)袖成長(zhǎng)計(jì)劃平臺(tái)引入1上海首個(gè)“家業(yè)傳承”定制服務(wù)的豪宅與接力中國(guó)協(xié)會(huì)的深度合作為青年富二代定制能不能讓領(lǐng)袖、大師們一起來(lái)捧場(chǎng)？“瓏隱青年交流會(huì)”之大師定點(diǎn)講堂平臺(tái)引入1上海首個(gè)“家業(yè)傳承”定制服務(wù)的豪宅接力中國(guó)協(xié)會(huì)的資源深度嫁接接力中國(guó)協(xié)會(huì)的社會(huì)資源為青年富二代定制從上海到長(zhǎng)三角，何妨把“富二代平臺(tái)”做大？“瓏隱青年交流會(huì)”之家業(yè)長(zhǎng)青培訓(xùn)平臺(tái)引入1上海首個(gè)“家業(yè)傳承”定制服務(wù)的豪宅嫁接家業(yè)長(zhǎng)青學(xué)院的長(zhǎng)三角企業(yè)家平臺(tái)為青年富二代定制家業(yè)長(zhǎng)青接班人學(xué)院是中國(guó)第一所專門培養(yǎng)民營(yíng)企業(yè)接班人的“黃埔軍?！?。學(xué)院由著名企業(yè)家、方太集團(tuán)董事長(zhǎng)茅理翔先生領(lǐng)銜擔(dān)綱學(xué)院所配備的師資均為來(lái)自一流企業(yè)家、全球500強(qiáng)的高級(jí)經(jīng)理人以及頂尖經(jīng)濟(jì)、管理專家，課程內(nèi)容沒有空洞的說(shuō)教或枯燥的純理論，而更多地輔以了生動(dòng)的標(biāo)桿和鮮活的案例。從舉辦“接班人專修班”，到政企合作聯(lián)手共建“民企接班人黃埔軍校”，家業(yè)長(zhǎng)青學(xué)院已成功舉辦了十期“企業(yè)接班人專修班”，三十期接班人團(tuán)隊(duì)建設(shè)專題班，數(shù)十期的考察學(xué)習(xí)班。培訓(xùn)學(xué)員累計(jì)達(dá)3000多人。想將貴公子送去“伊頓公校”改換血統(tǒng)嗎？“瓏隱國(guó)際名校直通車”計(jì)劃平臺(tái)引入2上海首個(gè)“家業(yè)傳承”定制服務(wù)的豪宅引入必益教育機(jī)構(gòu)定制國(guó)際名校計(jì)劃甚至為某富豪公子定制一次“哈佛體驗(yàn)之旅”也沒什么不可以！為學(xué)齡少年定制必益是與胡潤(rùn)百富戰(zhàn)略合作的國(guó)際教育機(jī)構(gòu)。可能的合作項(xiàng)包括：A私人輔導(dǎo)提供包括英語(yǔ)，數(shù)學(xué)和自然科學(xué)科目在內(nèi)的一系列課程，所有課程均由經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀外籍教師教授。B牛津國(guó)際公學(xué)中國(guó)分校必益教育在中國(guó)開辦和運(yùn)作牛津國(guó)際公學(xué)（OIC）中國(guó)分校。牛津國(guó)際公學(xué)開設(shè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?guó)A-Level課程，致力于幫助學(xué)生進(jìn)入海外頂尖名校。C教育留學(xué)咨詢服務(wù)必益教育的教育咨詢服務(wù)旨在幫助學(xué)生實(shí)現(xiàn)就讀頂尖名校的夢(mèng)想，同時(shí)幫助海外名校招收優(yōu)秀的中國(guó)學(xué)生D假期研修班必益教育在中國(guó)運(yùn)作專為中國(guó)學(xué)生開設(shè)的獨(dú)家暑期研修班項(xiàng)目，這些暑期研修班與世界頂尖名校合作，包括哈佛大學(xué)、麻省理工學(xué)院、伊頓公學(xué)及切特豪斯公學(xué)。有機(jī)會(huì)和更多商界名流坐坐，值多少錢？“羅博私享家俱樂部瓏隱家宴”平臺(tái)引入3為創(chuàng)一代定制2007年首批會(huì)員代表現(xiàn)場(chǎng)（部分名單）

信中利投資集團(tuán)董事長(zhǎng)汪潮涌

俏江南董事長(zhǎng)張?zhí)m

美特斯?邦威集團(tuán)董事長(zhǎng)周成建

萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮倫

勞斯萊斯大中國(guó)區(qū)總經(jīng)理鄭津蘭

中國(guó)建設(shè)銀行副總汪泓溦

北京億城地產(chǎn)總裁鄂俊宇上海首個(gè)“羅博私享家指定家宴豪宅”為羅博私享家們定期舉辦豪宅家宴派對(duì)二、新貴品質(zhì)生活平臺(tái)服務(wù)提升篇沒有歷史和血統(tǒng)，那就借個(gè)百年頂級(jí)品牌吧！瑞吉酒店，眾里尋他千百度服務(wù)提升1源自紐約，1904。從紐約到新加坡，從邁阿密到阿布扎比，全球臻藏瑞吉可售型物業(yè)，皆超越世人對(duì)私人住宅之期待。作為大中華區(qū)第二個(gè)瑞吉可售型物業(yè)，作為全球第16家可售型物業(yè)，瓏隱瑞吉?jiǎng)e墅，2013，非凡再續(xù)。想擁有奧巴馬和胡錦濤的酒店管家服務(wù)嗎？上海瓏隱瑞吉?jiǎng)e墅服務(wù)提升1上海首個(gè)瑞吉定制服務(wù)別墅國(guó)家元首級(jí)私人管家服務(wù)曼谷瑞吉公寓曼谷終極城市豪宅三亞瑞吉

龍溪29頂級(jí)酒店+游艇別墅麗江瑞吉?jiǎng)e墅大中華區(qū)唯一瑞吉可持有物業(yè)瑞吉酒店是國(guó)家元首的首選酒店2009年胡錦濤主席拜訪新加坡下塌在新加坡的瑞吉酒店。奧巴馬下塌在北京瑞吉酒店，之前各界美國(guó)總統(tǒng)去北京也都是住在北京瑞吉酒店。想擁有奧巴馬和胡錦濤的酒店管家服務(wù)嗎？瓏隱瑞吉?jiǎng)e墅的頂級(jí)管家服務(wù)服務(wù)提升1瑞吉管家服務(wù)百余年以來(lái)一直是瑞吉酒店體驗(yàn)的著名特色。從一件令人難忘的旅行物品、到一套用于參加重要會(huì)議的完美熨燙禮服，再到一本晚上閱讀的手邊愛書，或者是最后一分鐘為心愛之人精心挑選的禮物，一天中無(wú)論何時(shí)，絕沒有一個(gè)要求是微不足道或無(wú)法滿足的。一絲不茍的細(xì)節(jié)關(guān)注、量身定制的貼心服務(wù)、真正熱情的待客之道，正是瑞吉管家服務(wù)的靈魂所在。瑞吉管家服務(wù)：通過電話一鍵式服務(wù)，24小時(shí)管家隨時(shí)待命，涉及茶水、熨燙、打包行李和安排行程各個(gè)方面，甚至還有管家總監(jiān)和首席管家兩個(gè)頭銜，而且都有行家擔(dān)任。從全球飛人到回家享受，一條龍服務(wù)可能嗎？瓏隱瑞吉?jiǎng)e墅的頂級(jí)商務(wù)服務(wù)服務(wù)提升2上海首個(gè)提供“公務(wù)機(jī)+賓利專車+瑞吉VIP會(huì)籍”的頂級(jí)別墅業(yè)主自動(dòng)成為瑞吉全球VIP會(huì)員享受全球瑞吉酒店的優(yōu)先服務(wù)瑞吉戰(zhàn)略合作—塞斯納公務(wù)機(jī)享受“打飛的”的商務(wù)專屬航線全球41家瑞吉酒店提供公務(wù)機(jī)租賃的豪宅瑞吉戰(zhàn)略合作—賓利賓利有款紅金色轎車只提供瑞吉使用提供賓利慕尚租賃，專供接待貴賓來(lái)自紐約原汁原味的跨界靈感瓏隱瑞吉?jiǎng)e墅之“賓利套房”服務(wù)提升3適用于酒店公寓上海首個(gè)擁有“賓利套房”的豪宅圖片皆為紐約瑞吉酒店的賓利套房實(shí)景，由賓利設(shè)計(jì)師親自跨界設(shè)計(jì)。許多設(shè)備靈感來(lái)源于賓利車內(nèi)常用的裝飾珠寶。房間內(nèi)采用的皮革以及內(nèi)飾顏色可以讓貴賓感受到與賓利車內(nèi)相似的舒適和愜意。來(lái)自國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的定制化室內(nèi)設(shè)計(jì)瓏隱瑞吉?jiǎng)e墅之定制化裝修服務(wù)提升3適用別墅，硬裝交付1萬(wàn)/平米上海稀缺定制化室內(nèi)設(shè)計(jì)的別墅根據(jù)客戶的生活習(xí)性、家庭結(jié)構(gòu)、宗教信仰等因素特約國(guó)際化設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)給予定制化設(shè)計(jì).項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)給予特約制服務(wù).針對(duì)不同的客戶喜好，不同的生命體加以不同的主題式體驗(yàn)，”酷愛航海的探險(xiǎn)家””全球旅行家”等主題化闡述本案空間特點(diǎn)。萬(wàn)科翡翠五期為客戶定制兩套主題性樣板房——非洲之遇，維也納之境市場(chǎng)反映熱烈。萬(wàn)科翡翠五期為客戶定制兩套主題性樣板房——非洲之遇，維也納之境。市場(chǎng)反映熱烈。上海首個(gè)豪宅客戶私人銀行俱樂部—瓏隱VVIP俱樂部上海首個(gè)引入“家族辦公室”服務(wù)的豪宅上海首個(gè)引入家族慈善服務(wù)的豪宅上海首個(gè)“家業(yè)傳承”定制服務(wù)的豪宅上海首個(gè)“羅博私享家指定家宴豪宅”價(jià)值提升1家族事業(yè)交流平臺(tái)上海首個(gè)瑞吉定制服務(wù)別墅—國(guó)家元首級(jí)私人管家服務(wù)上海首個(gè)提供“公務(wù)機(jī)+賓利專車+瑞吉VIP會(huì)籍”的豪宅上海首個(gè)擁有“賓利套房”的豪宅價(jià)值提升2新貴品質(zhì)生活平臺(tái)這是來(lái)自中原閃閃發(fā)亮的策劃瓏隱瑞吉?jiǎng)e墅之“8大唯一購(gòu)買價(jià)值”提升方案總結(jié)問題來(lái)了！這樣獨(dú)一無(wú)二的頂級(jí)物業(yè)要值多少錢？第四篇章中國(guó)貴重資產(chǎn)俱樂部關(guān)于項(xiàng)目的定價(jià)及推售思考一、定價(jià)策略價(jià)格策略別墅定價(jià)酒店式公寓定價(jià)價(jià)格策略項(xiàng)目的定價(jià)說(shuō)明按照市場(chǎng)比較法，得出本案初步靜態(tài)價(jià)格參考本板塊內(nèi)二手在售項(xiàng)目—西郊莊園和蘭喬圣菲為定價(jià)參照酒店公寓以離本項(xiàng)目最近的復(fù)地御西郊為定價(jià)參照定價(jià)依據(jù)：以提升后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)名稱權(quán)重比權(quán)重分本項(xiàng)目西郊明苑蘭喬圣菲(二手)區(qū)域?qū)傩?0%10121412園林景觀15%1012108設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)15%101588容積率10%10101011周邊環(huán)境7%109139地下室8%10101412花園面積5%10101212建筑品質(zhì)5%1012119會(huì)所5%1011109折舊率5%101196物業(yè)服務(wù)5%1011109附加價(jià)值10%102077綜合評(píng)分100%10.0012.4310.439.24參考價(jià)格

7800062000權(quán)重

45%55%權(quán)重價(jià)格

4183145873項(xiàng)目均價(jià)

87703價(jià)格策略選取項(xiàng)目樓盤名稱首推日期板塊容積率地下室花園面積總建面(平米)交房標(biāo)準(zhǔn)主力面積(平米)成交均價(jià)(萬(wàn)/平米)本案2013年華漕0.49166-20020057556毛坯310-380-西郊明苑2010年西郊0.4200-315500-80084000毛坯380-4207.8萬(wàn)科蘭喬圣菲(二手)2006年華漕0.29195-284400-100093000毛坯280-3406.2S戶型（帶地下室）均價(jià)：88000元/平米別墅310-380平米戶型面積段價(jià)格策略(S戶型有地下室價(jià)格)定價(jià)參考選取：本項(xiàng)目別墅屬于城市型純獨(dú)棟別墅S戶型主力面積在310-380平米,是原有的保留房源且部分無(wú)地下室;該類產(chǎn)品的定價(jià)參考對(duì)象選取去化主力面積在300-400平米的蘭喬圣菲和西郊明苑為參考名稱權(quán)重比權(quán)重分本項(xiàng)目西郊明苑蘭喬圣菲(二手)區(qū)域?qū)傩?0%10121412園林景觀15%1012108設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)15%101588容積率10%10101011周邊環(huán)境7%109139地下室8%1001412花園面積5%10101212建筑品質(zhì)5%1012119會(huì)所5%1011109折舊率5%101196物業(yè)服務(wù)5%1011109附加價(jià)值10%102077綜合評(píng)分100%10.0011.6310.439.24參考價(jià)格

7800062000權(quán)重

45%55%權(quán)重價(jià)格

3913842920項(xiàng)目均價(jià)

82059選取項(xiàng)目樓盤名稱首推日期板塊容積率地下室花園面積總建面(平米)交房標(biāo)準(zhǔn)主力面積(平米)成交均價(jià)(萬(wàn)/平米)本案2013年華漕0.49無(wú)20057556毛坯310-380-西郊明苑2010年西郊0.4200-315500-80084000毛坯380-4207.8萬(wàn)科蘭喬圣菲(二手)2006年華漕0.29195-284400-100093000毛坯280-3406.2別墅310-380平米戶型面積段價(jià)格策略(S戶型無(wú)地下室價(jià)格)定價(jià)參考選?。罕卷?xiàng)目別墅屬于城市型純獨(dú)棟別墅S戶型主力面積在310-380平米,是原有的保留房源且部分無(wú)地下室;該類產(chǎn)品的定價(jià)參考對(duì)象選取去化主力面積在300-400平米的蘭喬圣菲和西郊明苑為參考價(jià)格策略S戶型（無(wú)地下室）均價(jià)：82000元/平米名稱權(quán)重比權(quán)重分本項(xiàng)目綠城玫瑰園西郊莊園(二手)區(qū)域?qū)傩?0%1012712園林景觀15%101289設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)15%101577容積率10%10101111周邊環(huán)境7%10989地下室8%1012110花園面積5%10101112建筑品質(zhì)5%101388會(huì)所5%10111111折舊率5%101174物業(yè)服務(wù)5%101177附加價(jià)值10%102057綜合評(píng)分100%

12.648.198.13參考價(jià)格

6539964000權(quán)重

50%50%權(quán)重價(jià)格

5046749752項(xiàng)目均價(jià)

100218選取項(xiàng)目樓盤名稱首推日期板塊容積率地下室(M2)花園面積(M2)總建面(M2)交房標(biāo)準(zhǔn)主力面積(M2)成交均價(jià)(萬(wàn)/M2)本案2013年華漕0.49245-450300-100057556毛坯410-770-綠城玫瑰園2010年馬橋0.2300-5001500-1800145000毛坯492-5226.5西郊莊園(二手)2002年華漕0.25無(wú)地下室800-3800146000毛坯390-5226.4別墅410-770平米戶型面積段價(jià)格策略定價(jià)參考選?。罕卷?xiàng)目別墅屬于城市型純獨(dú)棟別墅A.B.C戶型面積在410-770平米,是項(xiàng)目的主力面積段;該類產(chǎn)品的定價(jià)參考對(duì)象選取去化主力面積在400-520平米的綠城玫瑰園和西郊莊園為參考價(jià)格策略主力戶型（A/B/C型）均價(jià)：100200元/平米別墅D戶型樓王價(jià)格策略項(xiàng)目D戶型處于項(xiàng)目最中心位置，且戶型面積、地下室和花園面積都最大，是本項(xiàng)目的樓王;通過樓王樹立項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿,參照項(xiàng)目周邊同類產(chǎn)品,以蘭喬圣菲和西郊莊園的樓王價(jià)格與主力戶型均價(jià)價(jià)差作比對(duì),價(jià)差幅度在38-40%之間;建議樓王戶型價(jià)格為140280元/平米選取項(xiàng)目樓盤名稱首推日期板塊容積率地下室(M2)花園面積(M2)總建面(M2)交房標(biāo)準(zhǔn)主力面積(M2)成交均價(jià)(萬(wàn)/M2)大戶型(1000M2)樓王價(jià)格(二手市場(chǎng)成交數(shù)據(jù))本案2013年華漕0.49245-580300-100057556毛坯410-77010萬(wàn)/M2-萬(wàn)科蘭喬圣菲(二手)2006年華漕0.29195-284400-100093000毛坯280-3406.2萬(wàn)/M28.5萬(wàn)/M2西郊莊園(二手)2002年華漕0.25無(wú)地下室800-3800146000毛坯390-5226.4萬(wàn)/M29萬(wàn)/M2價(jià)格策略至尊戶型（D型）均價(jià)：140280元/平米山地別墅區(qū)精細(xì)化定價(jià)1.山地別墅堆高2米，主要是樹木綠化景觀,特別景觀貫穿其中，內(nèi)部景觀差別不大;2.區(qū)域周邊有車道對(duì)于北面和東面有一定影響，西面為變電站和農(nóng)房,居住感較差;3.小區(qū)中心位置私密性相對(duì)較高,居住感相對(duì)較好;4.南面靠近湖景別墅區(qū)緊鄰小區(qū)中央景觀大道,景觀價(jià)值相對(duì)較高;定價(jià)策略：資源景觀最弱，優(yōu)先入市產(chǎn)品變電站和農(nóng)民房金光路北青公路BA3S1A1S2小區(qū)綠化景觀大道S2A1物業(yè)類型特征套數(shù)占比面積(平米)均價(jià)（元/平方米）總金額(元)S戶型S1(無(wú)地下室)37.30%1011.468050081,422,530S2(有地下室)819.50%2708.4787600237,261,972A戶型A1(臨路)717.10%3032.3691500277,460,940A2(私密性好)1434.10%6047.292700560,575,440A3(地下室多50平米)49.80%1742.4894000163,793,120B戶型B512.20%2728.6497500266,042,400合計(jì)

41100.00%17270.61918651,586,556,402.00A2山地別墅區(qū)均價(jià)：91865元/平米CCS1A1A2DBA2小區(qū)綠化景觀大道金光路幸樂路S1S2湖景別墅區(qū)精細(xì)化定價(jià)1.湖景別墅區(qū)主要景觀以水系為主,因此本區(qū)可根據(jù)臨水景觀來(lái)作價(jià)值差;2.區(qū)域東面緊近金光路,私密性低且不臨水,區(qū)域南面靠幸樂路也不臨水,居住感相對(duì)較低;3.區(qū)域內(nèi)部別墅均有臨水景觀,且不靠外圍公路,私密性較好;本區(qū)內(nèi)樓王三面臨水,景觀資源最佳;定價(jià)策略：有湖景資源，干擾因素較少湖景別墅區(qū)均價(jià)：102155元/平米物業(yè)類型特征套數(shù)占比面積(平米)均價(jià)（元/平方米）總金額(元)S戶型S1(無(wú)地下室)518.50%1771.2382200145,595,106S2(有地下室)27.40%648.58968058,157,480A戶型A1(臨路)622.20%2599.8895000246,988,600A2(臨水)622.20%2593.42100500260,638,710B戶型B311.10%1600.8104000166,483,200C戶型C414.80%3051.16110000335,627,600D戶型D13.70%1034.39140280145,104,229合計(jì)

27100.00%13299.381021551,358,594,925森林別墅區(qū)精細(xì)化定價(jià)1.森林別墅區(qū)緊靠西側(cè)大片中央森林景觀,因此本區(qū)根據(jù)這兩個(gè)因素來(lái)進(jìn)行價(jià)值落差;2.區(qū)域南面靠幸樂路以及小區(qū)次入口,私密性低且不臨水,居住感較低;3.區(qū)域西側(cè)緊臨中央森林綠化,居住感相對(duì)較好;4.區(qū)域內(nèi)部別墅部分有臨水景觀,且私密性也相對(duì)較高,本區(qū)內(nèi)樓王三面臨水,景觀資源最佳;定價(jià)策略：景觀資源最佳，項(xiàng)目標(biāo)桿區(qū)域中央森林會(huì)所CBBCBA2A1DS1S1A1A2物業(yè)類型特征套數(shù)占比面積(平米)均價(jià)（元/平方米）總金額S戶型S1(無(wú)地下室)28.00%769.578350064,259,095A戶型A1(臨路)520.00%2155.196500207,967,150A2(臨水)416.00%1736.2101500176,224,300B戶型B728.00%4027839,265C戶型C624.00%4517.54112500508,223,250D戶型D14.00%1034.39140280145,104,229合計(jì)

25100.00%142391069261,522,617,289湖景別墅區(qū)均價(jià)：106926元/平米別墅類套數(shù)占比總面積(平米)均價(jià)(元/平米)總銷金額(元)S戶型(有地下室)1010.8%3356.9788000295,413,360S戶型(無(wú)地下室)1010.8%3552.2682000291,285,320A.B.C戶型7176.3%35830.991002003,590,265,198D戶型22.2%2068.78140280290,208,458合計(jì)93100%44809996944,467,172,336別墅總銷金額44.7億整體均價(jià)99700元/平米本項(xiàng)目的別墅整體均價(jià)測(cè)算選取項(xiàng)目樓盤名稱板塊主力面積(平米)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/平米)成交均價(jià)(元/平米)本案(16戶酒店公寓)華漕210-2406000-復(fù)地御西郊西郊200-350800070000名稱權(quán)重比權(quán)重分本項(xiàng)目復(fù)地御西郊周邊環(huán)境12%101012生活配套10%101011租賃因素12%10138產(chǎn)品品質(zhì)10%10129視野景觀10%101011戶型設(shè)計(jì)10%1088會(huì)所5%101012交通配套8%1099設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)5%10128物業(yè)服務(wù)5%10109產(chǎn)品屬性5%1089精裝修8%1088綜合評(píng)分100%10.0010.129.56市場(chǎng)均價(jià)(元)

7410070000酒店公寓價(jià)格策略定價(jià)參考選取：本項(xiàng)目屬于城市型純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目酒店公寓套數(shù)較少,且一棟出租,一棟出售;酒店公寓產(chǎn)品的定價(jià)以相似面積段,臨近本項(xiàng)目的復(fù)地御西郊為參考價(jià)格策略酒店公寓均價(jià)：75000元/平米別墅類套數(shù)總面積(平米)均價(jià)(元/平米)總銷金額(元)公寓(出售)16321675000241,200,000酒店公寓總銷金額2.4億整體均價(jià)75000元/平米本項(xiàng)目的公寓整體均價(jià)測(cè)算酒店公寓租賃價(jià)格策略酒店公寓租金價(jià)格參考周邊別墅相似面積的租金價(jià)格,并結(jié)合考慮別墅折舊因素;酒店公寓租賃價(jià)格比對(duì)周邊其他項(xiàng)目租金時(shí)考慮酒店服務(wù)的增值因素;綜合上述因素，本項(xiàng)目酒店公寓的租金定在25-30美金/平米·月比較適合，結(jié)合本項(xiàng)目酒店公寓的出售總價(jià)，該租金年回報(bào)率在4%左右，也在市場(chǎng)的租金收益率范圍內(nèi)名稱面積(平米)租金(美金/平米·月)蘭喬圣菲28022西郊莊園35022林茵湖畔別墅30015名稱面積(平米)總價(jià)(萬(wàn)元)本項(xiàng)目酒店公寓210-2401575-1800價(jià)格策略酒店公寓租金建議：$25-30/平米/月二、推售策略推售策略推售節(jié)奏1、山地別墅分析：堆高2米，有一定私密性；景觀特征以樹木綠化