物業(yè)管理模式研究

傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，物業(yè)管理概念在我國尚未形成，常規(guī)的管理也是以行政管理的方式進行，公有住房由房管所管理，單位住房由行政辦公室或后勤部門負責。隨著市場經(jīng)濟的建立，住房制度改革深化，產(chǎn)權多元化后，一個以經(jīng)濟手段為主，法律和行政手段為輔的物業(yè)管理體制產(chǎn)生了。1現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育一、物業(yè)管理的類型

根據(jù)物業(yè)管理性質，目前我國物業(yè)管理類型大體可分為三類：

１、行政、福利管理型主要是指公房住宅區(qū)的管理。其特點是由房屋所有權單位或房管部門的房管所實施管理，其住戶只有使用權，沒有所有權，住戶交租金。2現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育一、物業(yè)管理的類型２、行政性與專業(yè)化相結合管理型主要是指政府建設的按一定優(yōu)惠條件內銷售給單位職工的住宅區(qū)的管理。其特點是房屋所有權部分商業(yè)化，由獨立核算、自我運轉的專業(yè)管理部門對其實行綜合管理，有償服務，同時政府或開發(fā)單位進行少量補貼。3現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育一、物業(yè)管理的類型３、社會化、專業(yè)化、市場化管理型主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造，按照市場價格出售的住宅小區(qū)的管理。其特點是房屋所有權完全歸購房者。由具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)對其實行統(tǒng)一管理與服務。4現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育一、物業(yè)管理的類型三種不同類型的管理方法，產(chǎn)生不同的經(jīng)濟體制。隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，第一種類型已逐漸減少；第二種類型主要存在于內地一些城市；第三種類型主要存在于我國南方城市及沿海開放城市。隨著市場經(jīng)濟進一步發(fā)展，社會化、專業(yè)化、市場化、規(guī)范化、法制化的物業(yè)管理將是城市化管理的重要載體。

5現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

１、根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟狀況，我國住宅小區(qū)（樓宇）管理模式大體有以下六種：

·

以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司；·

以房管所轉制成立的物業(yè)管理公司；·

以房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬組建的物業(yè)管理公司；·

單位直管公房管理模式；·

完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司來開展服務；·

由街道居委會、社區(qū)服務站以及物業(yè)管理公司組建為新的管理模式——稱之為“三合一”的管理模式。6現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

以上六種模式的大體比例是：

7現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

２、六種管理模式的比較

１）行政管理部門——街道居委會組建的物業(yè)管理企業(yè)這種模式特點：（１）突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機構與政權基層組織相一致，在實施管理時具有權威性，制約力強；（２）專業(yè)管理機構在街道居委會行政統(tǒng)一領導下，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負其責；

8現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

（３）基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性；（４）此類公司往往是在街道、居委會里再掛上一塊物業(yè)管理公司牌子，人員保持不變，“一套班子，幾塊牌子”；

9現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

（５）在產(chǎn)權多元化后，要防止行政管理代管一切。目前小區(qū)內的違章搭建據(jù)有關部門統(tǒng)計，占56%左右都是行政組織——街道居委會所為。（６）這種公司主要承擔著一些未實施小區(qū)化、舊小區(qū)或非小區(qū)住宅（單幢樓或者１～２棟樓）的管理工作，因為這些地方管理成本高，按照市場化運作的物管企業(yè)不愿意接管。南京市就出現(xiàn)這種情況，成為物業(yè)管理工作的“死角”。此類公司在這種情況下應運而生，承擔起清除“死角”的任務。10現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

２）國家房管部門轉制成立的物業(yè)管理企業(yè)這種模式特點：（1）發(fā)揮了房管部門管房的專業(yè)之所長；（2）住宅小區(qū)以房屋管理為主體，對房屋進行科學管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護小區(qū)的整體風貌;

（3）在小區(qū)總體管理上，這種模式難以協(xié)調，各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作。而房管部門又缺乏權威性，扯皮現(xiàn)象較多。11現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

（4）此類公司的人員一般具有學歷層次低，人員老化嚴重，離退休職工比例大等特點，對物業(yè)管理知識缺乏。（5）長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，而市場經(jīng)濟下的住房商品化后，對住宅小區(qū)業(yè)主（使用者）如何開展全方位服務，還需要轉變過程。

12現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

3）房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理企業(yè)這種模式特點：（1）發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，從開發(fā)、建設到管理一條龍，可以為業(yè)主提供全方位服務。（2）這類物業(yè)管理企業(yè)開展服務的目的是作為房地產(chǎn)商售樓的賣點。13現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

（3）此類物業(yè)管理企業(yè)依附于開發(fā)商，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營好壞以及盈與虧都由開發(fā)商負責，造成物業(yè)管理企業(yè)自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。（4）近期來看，這種依附還是可以的，但從長遠來看，物業(yè)管理企業(yè)總有一天要“斷奶”，因此此類物管企業(yè)應增強自主意識、獨立意識和市場競爭意識，真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的實體。14現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

4）單位自行管理房屋的物業(yè)管理企業(yè)此類模式的特點是：（1）管理對象是本單位職工和房產(chǎn)，相對單一。（2）單位領導較為重視，經(jīng)費來源是以單位福利基金為后盾，比較充裕。（3）由于企業(yè)領導一元化，出現(xiàn)問題，行政領導可以干預，從管理到經(jīng)費籌措都比較方便。15現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

（4）此類模式只能在企業(yè)內部進行。（5）隨著人事制度改革，單位用工自主權增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動，給企業(yè)福利性住房管理帶來了不便。（6）管本單位住房的后勤部門——（組建的物管企業(yè)）不是獨立法人單位，在經(jīng)濟利益上難以和原單位脫鉤，難以實現(xiàn)職能分解，政企分離，也不利于面向社會，形成規(guī)模經(jīng)營。16現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

5）按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理企業(yè)此類模式的特點是：（1）市場經(jīng)濟體制下產(chǎn)生，管理思路清晰，競爭意識強烈。（2）企業(yè)按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發(fā)展”方式進行。（3）市場意識清楚，為業(yè)主服務熱情，辦事認真，擴大市場份額。17現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

（4）企業(yè)內部運用市場經(jīng)濟規(guī)律，采用優(yōu)勝劣汰競爭機制，對企業(yè)職工采用聘用制，合同工制，定期考核，定期評審，充分調動全體員工積極性。（5）由于目前國情所限，經(jīng)濟還不發(fā)達，人民生活水平還不高，人們觀念還未轉變，一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運轉，一些物管公司還會出現(xiàn)虧損。（6）這種按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，符合社會主義市場經(jīng)濟要求，具有強大的生命力。18現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

6）按照“三合一”方式組建的物業(yè)管理企業(yè)此模式特征：（1）所謂“三合一”體制是由街道居委會、物業(yè)管理公司和社區(qū)服務組織組成。（2）由于由居委會參加，可以樹立物業(yè)管理公司形象。（3）容易與政府各部門協(xié)調，解決一些困難。19現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育二、我國物業(yè)管理的六種模式比較

（4）此種體制不順，居委會主任由上級街道委派，物管公司經(jīng)理是企業(yè)法人，當兩者工作發(fā)生矛盾時，到底誰說的為準？（5）形成了新的政企不分的局面，物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負盈虧，居委會作為國家基層行政組織，則以行政利益為重，企業(yè)利益與行政利益發(fā)生沖突，領導常和稀泥。（6）物業(yè)管理出現(xiàn)重大失誤，業(yè)主把物業(yè)管理公司告上法庭時，由于體制不清，領導就是企業(yè)經(jīng)理，又是居委會主任，就出現(xiàn)業(yè)主告政府（居委會主任代表基層政府組織）被動局面。20現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別1．傳統(tǒng)的房屋管理1）此管理單位是政府的一個職能部門，采取行政管理。

2）由于房管部門管理的房屋是國有財產(chǎn)（產(chǎn)權單一），而房管部門又是政府一個職能部門，所以產(chǎn)權和管理權是合一的。3）管理的工作比較單一（主要是房屋及其附屬設施維修、養(yǎng)護），管理水平也不需要很高，房管所只配“一員三工”便可以管理。21現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別

2．市場化的物業(yè)管理

1）市場化物業(yè)管理采取的是以經(jīng)濟手段進行管理，其物管公司屬于企業(yè)性質。

2）物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)（大廈）管理上有經(jīng)營管理權而無產(chǎn)權。

3）物業(yè)管理企業(yè)管理內容非常廣泛，主要分為三類：公共服務——為全體業(yè)主提供經(jīng)常性的有償與無償服務專項服務——為住宅區(qū)內住房提供專門服務特約服務——即根據(jù)住戶特殊需求進行服務

22現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別

3．兩種管理方式比較從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對物業(yè)進行管理，如果從物業(yè)管理概念與傳統(tǒng)房屋管理比較，就會發(fā)現(xiàn)有許多不同，詳見下頁表。23現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別24現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別

兩種管理方式比較可歸納為以下四點：

1）從管理體制上兩者差別（1）傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟下政府部門和企事業(yè)單位按產(chǎn)權、按部門采用行政手段，直接進行行政福利型的封閉式管理。通常是長官意志、行政命令的方法，是計劃包辦的維修、管理辦法。（2）物業(yè)管理公司是專業(yè)化企業(yè)。它的服務是通過市場，采用經(jīng)濟手段進行社會化管理的有償服務。25現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別

2）從管理內容上看兩者的區(qū)別（1）傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內容。國家實行的又是福利型低租金政策，即使收租也養(yǎng)不了房，仍需政府補貼。（2）物業(yè)管理是對房屋、設備、設施、市政、環(huán)境等實行全方位，多功能的經(jīng)營、管理、服務。企業(yè)通過開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營的經(jīng)營方針，實現(xiàn)造血功能，逐步走向良性循環(huán)。26現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別

3）從管理對象的產(chǎn)權關系來看兩者的區(qū)別（1）傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產(chǎn)權單一。（2）物業(yè)管理是在產(chǎn)權多元化后，對一些公共部位，公用設施，實行高度統(tǒng)一，全方位服務于一體的管理。同時還對小區(qū)內的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能。

27現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別

4）從管理機制上看兩者區(qū)別（1）傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住房，他們與住戶關系是管理與被管理的關系，住戶長期處于被動地位而無法選擇。（2）市場化的物業(yè)管理是產(chǎn)權人和使用人通過市場選聘物管企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)有權接受或者不接受選聘，雙方在完全平等的原則上，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自權力、義務。28現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育四、中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢

1．中國近期物業(yè)管理特點

1）中國物業(yè)管理市場潛力大（1）1978年～2000年，我國GDP年均增長率9.5%，人均GDP增長也高達8.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343.4元上升至6280元。（2）人均居住面積，從1978年3.6m2，至2000年第五次人口普查，統(tǒng)計為人均居住面積為10.4m2，建筑面積19m2

。（3）根據(jù)國家住宅業(yè)產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計劃綱要，到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積為22m2

，共建住宅27億平方米，平均每年新建住宅5.4億平方米。（4）國家還有大量內住宅小區(qū)，據(jù)建設部統(tǒng)計，大約有80億平方米。29現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育四、中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢

2）中國近期物業(yè)管理的特點（1）與市場經(jīng)濟相適應的物業(yè)管理模式和計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個時期內并存。（2）物業(yè)管理的模式和標準將呈多層次性，與現(xiàn)代化都市建設和人們的生活、工作要求相適應。30現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育四、中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢

2．中國物業(yè)管理體制發(fā)展預測

1）物業(yè)管理體制發(fā)展將取決于市場經(jīng)濟發(fā)展，取決于生產(chǎn)力水平的提高。經(jīng)濟是基礎，一個發(fā)展中的國家更感到發(fā)展經(jīng)濟的重要性。小平講，“發(fā)展是硬道理”。

31現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育四、中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢

2）各類物業(yè)管理體制將會交融相持一定階段隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，與之相適應的物業(yè)管理也將出現(xiàn)多類型、多層次的趨勢。具體表現(xiàn)為：32現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠程教育四、中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢

（1）第一類：是高檔商品房、寫字樓、公寓、別墅。這部分物業(yè)管理與服務，必須嚴格按照與國際接軌的服務標準，實施全方位管理、服務，物業(yè)管理收費執(zhí)行市場價格。（2）第二類：一般商品房、公共辦公樓宇以及房改房。這部分物業(yè)管理服務要求：只要滿足住宅小區(qū)（樓宇）內業(yè)主需要，提供良好生