1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1、某房主用同一房地產(chǎn)作抵押貸款，先后與工商行、建行、交行簽訂了抵押合同，工商行、交行、建行與房主分別先后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。房主無力償還貸款，處分抵押物時(shí)，銀行受償順序?yàn)?)。 A、三家銀行按貸款額分?jǐn)?B、工商行一建行一交行 C、建行一交行一工商行 D、工商行一交行一建行 2、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先()。 A、扣除土地出讓金B(yǎng)、支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 C、償還抵押權(quán)人債權(quán) D、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 3、耕

2、地占用稅實(shí)行的是()稅率。 A、比例B、定額 C、超額累進(jìn) D、地區(qū)差別 4、房屋權(quán)利人法定名稱改變或者房屋現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，應(yīng)申請房屋()登記。 A、他項(xiàng)權(quán)利 B、轉(zhuǎn)移 C、所有權(quán)初始 D、變更 5、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地()由縣級以上人民政府批準(zhǔn)劃撥 A、必須 B、應(yīng)當(dāng) C、可以 D、不能 6、在征地拆遷過程中，依據(jù)房屋的()給予補(bǔ)償 A、建筑造價(jià) B、重置價(jià)格 C、評估價(jià)格 D、建造成本+目標(biāo)利潤 7、我國工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為()年 A、30 B、40 C、70 D、50 8、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系，它們之間的主要區(qū)別是房地產(chǎn)業(yè)兼有生

3、產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于() A、第一產(chǎn)業(yè) B、第二產(chǎn)業(yè) C、第三產(chǎn)業(yè) D、既是第二產(chǎn)業(yè)又是第三產(chǎn)業(yè) 9、土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物()抵押 A、隨之 B、不能 C、由抵押人確定是否D、由抵押權(quán)人確定是否10、某開發(fā)公司需征用100畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付()萬元土地補(bǔ)償費(fèi)。 A、30 B、40 C、60 D、70 11、編制城市規(guī)劃，一般分總體規(guī)劃和()兩個(gè)階段。 A、分區(qū)規(guī)劃 B、詳細(xì)規(guī)劃 C、區(qū)域規(guī)劃 D、專業(yè)規(guī)劃 12、土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期，或雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由

4、國家()收回 A、有償 B、補(bǔ)償 C、無償 D、根據(jù)情況確定 13、土地()是我國土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的惟一方式。 A、出讓 B、劃撥 C、轉(zhuǎn)讓 D、征用 14、某宗土地按其用途國家規(guī)定最高出讓年限為50年，協(xié)議出讓年限為40年，經(jīng)開發(fā)建設(shè)5年后轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓后土地尚可使用的年限為()年 A、50 B、45 C、40 D、35 15、房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，應(yīng)申請()登記 A、他項(xiàng)權(quán) B、轉(zhuǎn)移 C、初始 D、變更 16、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前()申請續(xù)期 A、二年 B、一年 C、六個(gè)月 D、三個(gè)月 17、房地產(chǎn)交

5、易成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，以評估價(jià)格作為交納稅費(fèi)的依據(jù)，交易當(dāng)事人對評估價(jià)格有異議的，可以在接到評估價(jià)格通知后15日內(nèi)，向() A、人民法院起訴 B、房地產(chǎn)行政主管部門申請復(fù)核 C、仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁 D、交易雙方當(dāng)事人共同認(rèn)定的評估機(jī)構(gòu)申請重新評估 18、采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于() A、基準(zhǔn)地價(jià) B、政府定價(jià) C、評估價(jià) D、按國家規(guī)定確定的最低價(jià) 19、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，必須向()申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可開業(yè)。 A、房地產(chǎn)管理部門B、工商行政管理部門C、土地管理部門 D、建設(shè)管理部門 20、建設(shè)用地規(guī)劃管理由()部門負(fù)責(zé) A、建設(shè)B、房地產(chǎn)管理C、城市規(guī)

6、劃行政主管D、土地管理21、根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的()倍。 A、46 B、48 C、610 D、15 22、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和房地產(chǎn)()價(jià)格申報(bào)制度 A、評估 B、成交 C、協(xié)議 D、核定 23、我國土地所有權(quán)的主體除國家外、 A、還有集體 B、還有個(gè)人 C、還有集體和個(gè)人 D、沒有 24、按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定采取協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)出讓金() A、由出讓方、受讓方平等協(xié)商確定 B、由專業(yè)人士評估確定 C、由政府決定 D、不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià) 25、抵押評估時(shí)，()可列入估價(jià)范圍。 A、違章建筑

7、 B、過期的臨時(shí)建筑 C、出讓土地上的在建工程 D、已列入拆遷范圍的房屋 26、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的() A、買賣 B、租賃 C、抵押 D、分配 27、職工住房公積金是()信貸資金來源之一。 A、商業(yè)性 B、社會(huì)性 C、政策性 D、自營性 28、土地使用者超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿()未動(dòng)工開發(fā)的，國家可以無償收回土地使用權(quán) A、半年B、一年 C、二年 D、三年29、土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物()抵押 A、隨之 B、不能 C、由抵押人確定是否D、由抵押權(quán)人確定是否30、某開發(fā)公司需征用100畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，

8、按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付()萬元土地補(bǔ)償費(fèi)。 A、30 B、40 C、60 D、70 二、多項(xiàng)選擇題1、土地管理法規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)包括()等 A、耕地補(bǔ)償費(fèi) B、附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi) C、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi) D、新菜地開發(fā)建設(shè)基金 E、臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi) 2、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的基本制度中包括() A、房屋拆遷許可證制度 B、房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度 C、房地產(chǎn)價(jià)格評估制度 D、建設(shè)工程監(jiān)理制 E、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 3、房地產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓形式有() A、買賣 B、贈(zèng)與 C、繼承 D、抵押 E、交換 4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)年檢制度主要是檢查()等方面的情況 A、遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政

9、策 B、遵守職業(yè)道德、規(guī)范 C、是否按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行經(jīng)營 D、是否執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) E、執(zhí)業(yè)人員培訓(xùn)情況 5、以()方式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的人，是契稅的納稅人 A、買賣 B、交換 C、繼承 D、贈(zèng)與 E、典當(dāng) 6、出讓土地使用權(quán)的規(guī)定有()。 A、必須是國有土地 B、符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃 C、出讓方案由土地管理部門制定，報(bào)政府批準(zhǔn)實(shí)施 D、出讓方案由規(guī)劃部門制定，報(bào)政府批準(zhǔn)實(shí)施 E、出讓方案由土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門共同擬訂，按規(guī)定報(bào)人民政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施 7、國家提前收回土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)根據(jù)()給予相應(yīng)補(bǔ)償。 A、出讓年限 B

10、、土地使用者的納稅情況 C、土地使用者的經(jīng)營情況 D、開發(fā)土地的實(shí)際情況 E、使用土地的實(shí)際年限 8、房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，是具有()等特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)。 A、先導(dǎo)性 B、風(fēng)險(xiǎn)性 C、帶動(dòng)性 D、主導(dǎo)性 E、基礎(chǔ)性 9、拆遷人對被拆除的()應(yīng)予補(bǔ)償。 A、違章建筑 B、抵押房屋 C、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 D、未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 E、產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋 10、房屋拆遷公告要明確() A、拆遷人 B、被拆遷人 C、拆遷范圍 D、拆遷期限 E、建設(shè)項(xiàng)目 11、城市房屋拆遷中，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷，縣級以上人民政府責(zé)令其限期拆遷后；仍逾期不拆遷的，由()強(qiáng)制拆遷

11、。 A、人民政府 B、縣級以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門 C、公安機(jī)關(guān) D、房屋拆遷主管部門申請人民法院 E、規(guī)劃主管部門 12、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，()要進(jìn)行登記備案 A、房屋租賃 B、房地產(chǎn)評估 C、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) D、商品房預(yù)售 E、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 13、按有關(guān)規(guī)定，城市房屋拆遷不予補(bǔ)償?shù)慕ㄖ锇?) A、臨時(shí)建筑物 B、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑物 C、產(chǎn)權(quán)有糾紛的建筑物 D、違章建筑物 E、已設(shè)定抵押權(quán)的建筑物 14、物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理有著本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在() A、管理體制不同 B、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)類型不同 C、管理的內(nèi)容不同 D、物業(yè)的用途不同 E、管理的運(yùn)行機(jī)制不同 15、產(chǎn)權(quán)人

12、將其房地產(chǎn)()的行為，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 A、買賣B、捐獻(xiàn)給福利機(jī)構(gòu)C、抵押D、抵債 E、使用權(quán)抵債 16、編制城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)，是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市的()配置作進(jìn)一步安排。 A、建筑密度B、人口分布C、公共設(shè)施 D、基礎(chǔ)設(shè)施 E、土地利用 17、根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括、 A、土地補(bǔ)償費(fèi)B、安置補(bǔ)助費(fèi)C、地上附著物補(bǔ)償D、青苗補(bǔ)償E、生產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi) 18、下列哪些既可能屬于國家所有，又可能屬于集體所有的、 A、森林B、山嶺C、水流 D、灘涂 E、草原 19、H公司的一處合法房產(chǎn)倒塌，經(jīng)與G公司協(xié)商，由G公司出資新建，房屋建成后其一半歸G公司所有。H公司與C公司需到

13、房地產(chǎn)管理部門辦理房屋()登記。 A、初始 B、轉(zhuǎn)移 C、變更 D、注銷 E、他項(xiàng)權(quán) 20、某職工購買了一套商品房，申請房屋權(quán)屬登記，登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查決定不予登記，其原因可能是()。 A、該商品房未辦理土地出讓手續(xù) B、買賣雙方未簽訂購房合同 C、商品房配套設(shè)施不齊全D、房屋竣工驗(yàn)收不合格 E、未辦理公證21、房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，是具有()等特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)。 A、先導(dǎo)性 B、風(fēng)險(xiǎn)性 C、帶動(dòng)性 D、主導(dǎo)性 E、基礎(chǔ)性 22、房地產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓形式有() A、買賣 B、贈(zèng)與 C、繼承 D、抵押E、交換 23、()不得設(shè)定抵押權(quán) A、超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年

14、未動(dòng)工開發(fā)的土地 B、按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)并交納了土地使用權(quán)出讓金的原劃撥土地 C、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) D、已簽訂租賃合同的房地產(chǎn) E、預(yù)售的商品房 24、以()方式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的人，是契稅的納稅人 A、買賣 B、交換 C、繼承 D、贈(zèng)與 E、典當(dāng) 25、建筑工程招標(biāo)可以采取()招標(biāo)方式 A、公開 B、邀請 C、內(nèi)定 D、協(xié)議 E、階段 26、房地產(chǎn)開發(fā)具有()等特點(diǎn)。 A、資金量大B、附加值高C、風(fēng)險(xiǎn)大 D、回報(bào)率高 E、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 27、城市規(guī)劃法規(guī)定的一書兩證是() A、選址意見書B、規(guī)劃用地申請書 C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E、建設(shè)用地許可證 28、2002年，

15、國土資源部出臺了11號令，規(guī)定商品住宅用地必須采取()方式取得。 A、招標(biāo) B、拍賣 C、掛牌 D、劃撥 E、協(xié)議 29、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是指對()登記 A、房屋所有權(quán) B、土地所有權(quán) C、房屋使用權(quán) D、土地使用權(quán) E、房屋收益權(quán) 30、不得抵押的房屋有()。 A、在建的教學(xué)樓 B、在建的賓館 C、開放的圖書館 D、博物館 E、按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋 三、判斷題1、房產(chǎn)稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。（） 2、商品房預(yù)售所得款項(xiàng)由開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)商自主安排使用。 （）3、房屋的所有權(quán)人具有多樣性，土地所有權(quán)人是惟一的。（） 4、經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試合格者，就可以

16、房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 （）5、我國對建設(shè)工程開工實(shí)行施工許可制度。 （） 6、在征地中，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為被征用地上的人口數(shù)。 （）7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，一般以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。（） 8、城市房屋拆遷安置的對象是被拆除房屋的使用人。 （）9、拆除臨時(shí)建筑和違章建筑不給予補(bǔ)償。（） 10、工程建設(shè)監(jiān)理就是建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)受政府質(zhì)量監(jiān)督部門的委托，對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。 （）11、在設(shè)定了抵押權(quán)的土地上，所有的房屋都屬于抵押財(cái)產(chǎn)。（） 12、城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象是國有土地和集體所有的土地。（） 13、建設(shè)工程監(jiān)理就是由監(jiān)理單位對建筑安全實(shí)施監(jiān)督和管理。（） 14

17、、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級實(shí)行一級、二級、三級制度。申請房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級應(yīng)依次逐級上升，不得越級。 （）15、我國現(xiàn)行的土地制度是社會(huì)主義公有制即全民所有制 （）16、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)（） 17、土地使用權(quán)不論其取得方式如何，均可單獨(dú)設(shè)立抵押權(quán)。 （） 18、房地產(chǎn)咨詢是指為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)、代理等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。 （）19、我國土地實(shí)行的是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 （）20、我國建設(shè)工程開工實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制度 （）21、房產(chǎn)稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。（）

18、 22、商品房預(yù)售所得款項(xiàng)由開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)商自主安排使用。 （）23、房屋的所有權(quán)人具有多樣性，土地所有權(quán)人是惟一的。（） 24、經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試合格者，就可以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 （）25、我國對建設(shè)工程開工實(shí)行施工許可制度。 （） 26、在征地中，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為被征用地上的人口數(shù)。 （）27、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，一般以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。（） 28、城市房屋拆遷安置的對象是被拆除房屋的使用人。 （）29、拆除臨時(shí)建筑和違章建筑不給予補(bǔ)償。（） 30、工程建設(shè)監(jiān)理就是建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)受政府質(zhì)量監(jiān)督部門的委托，對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。 （）四、簡答

19、題1.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行。2.簡述選取可比實(shí)例的要求。3.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的原則。4.簡述低價(jià)與一般物品價(jià)格的不同。5.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)。6.簡述房地產(chǎn)的特性。7.簡述房地產(chǎn)價(jià)格的特征。8.簡述制定估價(jià)作業(yè)方案的思路。五、綜合題1、如何撰寫估價(jià)報(bào)告？舉例說明。2、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑物面積為2000m2。土地是10年前通過征收集體土地取得的，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為18萬元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為620元/m3、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，平均每月運(yùn)營費(fèi)為14萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般

20、床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。請選用所給資料測算該旅館的價(jià)值。4、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。請求取該宗房地產(chǎn)價(jià)格。5、某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積為200m2。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/ m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/ m2和120元/ m2，運(yùn)營費(fèi)用率為2

21、5%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請計(jì)算該商場2007年10月1日6、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)題答案一、單項(xiàng)選擇題1、A2、C3、C4、A5、D 6、C7、A8、C9、B10、D 11、C12、D13、A14、A15、A 16、C17、C18、A19、C20、D21、C22、C23、A24、A25、D26、B27、D28、D29、B30、D二、多項(xiàng)選擇題1、ABCD2、ACDE3、BC4、ACDE5、ABCD6、BCD7、AB8、ABCE9、ABD10、ABCE1

22、1、AD12、ACE13、AD14、BCDE15、ACD16、ABDE17、ABCD18、ABDE19、ACD20、ACD 21、ABCE22、BC23、CE24、ABCD25、AC26、ABCDE27、ACE28、ABC29、AC30、ACE三、判斷題1、2、3、4、5、 6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、 26、27、28、29、30、四、簡答題1、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投

23、資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值2、簡述選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例應(yīng)是與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格.3、簡述房地產(chǎn)估價(jià)的原則。獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則。4、簡述低價(jià)與一般物品價(jià)格的不同。答：地價(jià)與一般物品價(jià)格不同主要表現(xiàn)在下列6個(gè)方面：生產(chǎn)成本不同；折舊不同；價(jià)格差異不同；市場性質(zhì)不同；價(jià)格形成時(shí)間不同；供求變化不同。5、簡述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)。答

24、：房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格；房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)；房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是做價(jià)格保證；房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)；房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。6.簡述房地產(chǎn)的特性。答：從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看，房地產(chǎn)主要如下特性：不可移動(dòng)；獨(dú)一無二；壽命長久；供給有限；價(jià)值量大；用途多樣；相互影響；易受限制；難以變現(xiàn)和報(bào)價(jià)增值十個(gè)特性。7.簡述房地產(chǎn)價(jià)格的特征。答：房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長；房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的

25、個(gè)別情況的影響。8.簡述制定估價(jià)作業(yè)方案的思路。答：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬收集的估價(jià)所需資料及其來源渠道；預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。五、綜合題1、如何撰寫估價(jià)報(bào)告？舉例說明。答題要點(diǎn)：估價(jià)報(bào)告通常由8大部分組成：封面；目錄；致委托人函；注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；估價(jià)的假設(shè)和限制條件；估價(jià)結(jié)果報(bào)告；估價(jià)技術(shù)報(bào)告；附件（估價(jià)委托書；估價(jià)對象位置圖；估價(jià)對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀圖片；估價(jià)對象權(quán)屬證明；估價(jià)中引用的其他專用文件資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊證書復(fù)印件）2、答題要點(diǎn)：該題主要是注意重新構(gòu)建價(jià)格應(yīng)是

26、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值測算如下：該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格成新率 =6201000+1200200080%=（元）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)=該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)建筑面積 =2000=1270（元/m2）3、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，平均每月運(yùn)營費(fèi)為14萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。請選用所給資料測算該旅館的價(jià)值。解：該題主要是注意區(qū)別實(shí)際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)采用何種收益進(jìn)行估價(jià)的問題：在估價(jià)中，一般除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價(jià)值測算如下： 年有效毛收入=30045365（1-20%）=394.20萬元