1、PAGE 地址：濟南市銅元局前街1號金冠商務(wù)中心 郵編：250001 MOBILE2012濟南贏聯(lián)營銷策劃有限公司版權(quán)所有 Page PAGE 14 of 82 山東濱濱州市中中央公園園綜合商商業(yè)項目目市場調(diào)查查報告濟南贏聯(lián)聯(lián)營銷策策劃有限限公司二零一二二年十月月目錄TOC o 1-3 h z u前言3第一篇 濱州市市宏觀發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況4一、濱州州市概況況.5（一）地地理位置置及交通通概況5（二）濱濱州城市市布局及及各區(qū)縣縣狀況6二、濱州州宏觀經(jīng)經(jīng)濟及發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀7（一） 黃河三三角洲發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略對濱州州的影響響7（二）220111年濱州州總體經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展?fàn)顩r8（三）主

2、主要產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟及及發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀10三、房地地產(chǎn)市場場發(fā)展情情況12（一）濱濱州市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀及總總體特點點1220111年濱州州市房地地產(chǎn)市場場小結(jié)12房地產(chǎn)市市場典型型問題分分析14（四）近近年房地地產(chǎn)市場場小結(jié)14第二篇 濱州商商業(yè)與商商業(yè)物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀16一、濱州州商業(yè)及及商用物物業(yè)發(fā)展展概況17二、濱州州市商業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀18（一）濱濱州市主主要商圈圈18（二）商商業(yè)街分分布20（三）大大中型商商業(yè)零售售網(wǎng)點布布局20（四）商商業(yè)發(fā)展展競爭格格局20（五）濱濱州人口口構(gòu)成與與消費22（六）濱濱州商業(yè)業(yè)現(xiàn)存的的問題24三、濱州州商業(yè)物物業(yè)發(fā)展展特點及及趨勢25（一）在在運營的的商業(yè)物

3、物業(yè)分許許25（二）濱濱州商業(yè)業(yè)物業(yè)開開發(fā)的趨趨勢26四、濱州州商業(yè)及及商業(yè)物物業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀總總結(jié)28五、濱州州周邊重重點縣級級市商業(yè)業(yè)市場概概況30第三篇 濱州未未來商業(yè)業(yè)劃33一、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點與與交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的共共生系34二、濱州州市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點發(fā)發(fā)展定位位34（一）濱濱州市商商業(yè)網(wǎng)點點發(fā)展規(guī)規(guī)劃定位位考慮的的因素34（二）濱濱州市區(qū)區(qū)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃劃發(fā)展要要點小結(jié)結(jié)35三、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點布布局規(guī)劃劃35（一）商商業(yè)網(wǎng)點點規(guī)劃思思路和發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)35（二）市市、區(qū)、組團商商業(yè)中心心及鄰里里商業(yè)規(guī)規(guī)劃35（三）大大型商業(yè)業(yè)零售網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃劃37（四）中中小型零零售網(wǎng)點點規(guī)劃38（五）商商業(yè)街規(guī)規(guī)劃39四

4、、濱州州商業(yè)布布局規(guī)劃劃總結(jié)40第四篇 濱州商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)綜合調(diào)調(diào)查41一、概述述42二、三大大商業(yè)組組團42三、濱州州現(xiàn)有大大型專業(yè)業(yè)市場51四、辦公公寫字樓樓市場市市場調(diào)查查56五、娛樂樂休閑餐餐飲業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)查61六、消費費者、經(jīng)經(jīng)營者、投資者者調(diào)查61七、媒體體調(diào)查63八、濱州州商業(yè)及及商業(yè)地地產(chǎn)綜合合調(diào)查總總結(jié)要點點65第五篇 結(jié)束語語67前言本調(diào)查報報告是經(jīng)經(jīng)過我司司調(diào)查人人員對濱濱州市的的商業(yè)物物業(yè)及商商業(yè)各種種形態(tài)進進行實地地調(diào)查，結(jié)合科科學(xué)的統(tǒng)統(tǒng)計分析析而形成成，是項項目全程程策劃的的重要組組成部分分。一. 調(diào)調(diào)查背景景受富泰置置業(yè)公司司委托，我司針針對其山山東濱州州中央公公園項目

5、目進行專專項綜合合商業(yè)地地產(chǎn)市場場調(diào)查，為其開開發(fā)規(guī)劃劃提供可可參考的的市場資資訊。二. 調(diào)調(diào)查時間間20122年8月月15日日至100月155日共660天。三. 調(diào)調(diào)查人員員安排：5人。四. 調(diào)調(diào)查方式式根據(jù)我們們以往的的經(jīng)驗，本次調(diào)調(diào)查采取取了7種種方式進進行調(diào)查查，力求求從不同同角度去去反映印印證市場場的實際際情況，具體方方式列舉舉如下：典型項目目實地調(diào)調(diào)查（在在營及在在售項目目，商業(yè)業(yè)類型為為主）1.發(fā)展展商深度度訪談2.經(jīng)營營戶（投投資者）抽樣調(diào)調(diào)查（商商場和街街鋪）3.商場場運營機機構(gòu)模擬擬訪談4.規(guī)劃劃局相關(guān)關(guān)人士訪訪談5.典型型消費者者座談五. 市市場調(diào)查查具體內(nèi)內(nèi)容：本次調(diào)研

6、研重點在在調(diào)研濱濱州的商商業(yè)現(xiàn)狀狀、商業(yè)業(yè)物業(yè)分分布及運運營銷售售情況，商業(yè)競競爭狀況況、商家家狀況和和投資者者需求，在對項項目有一一定了解解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，作作專項的的商業(yè)市市場調(diào)研研。包括括以下內(nèi)內(nèi)容：典型在營營購物商商場的具具體資料料數(shù)據(jù)；典型在售售商業(yè)物物業(yè)的具具體資料料數(shù)據(jù)市區(qū)商圈圈狀況重點商業(yè)業(yè)街道的的商鋪具具體情況況（業(yè)態(tài)態(tài)、開間間進深、面積、經(jīng)營狀狀況等）商業(yè)步行行街狀況況（業(yè)態(tài)態(tài)分布、主力商商店分布布、商鋪鋪開間進進深、面面積、經(jīng)經(jīng)營狀況況等）項目周邊邊的商業(yè)業(yè)物業(yè)的的經(jīng)營狀狀況；項目周邊邊狀況、消費力力狀況、居民分分布狀況況；消費者購購買力、消費心心理及習(xí)習(xí)慣投資者、經(jīng)營者者投

7、資經(jīng)經(jīng)營心態(tài)態(tài)成熟熟度、對對本項目目的看法法等；另外，本本次調(diào)查查還著重重于獲取取量化數(shù)數(shù)據(jù)，包包括當(dāng)?shù)氐厣虡I(yè)物物業(yè)的開開發(fā)體量量、規(guī)模模、位置置、租售售狀況、租售價價格、管管理費用用、主要要營銷手手段、經(jīng)經(jīng)營狀況況等。項目所在在區(qū)域同同類型項項目的現(xiàn)現(xiàn)狀及目目標(biāo)客戶戶調(diào)研分分析一、濱州州市概況況濱州位于于山東省省北部、黃河三三角洲腹腹地、渤渤海灣西西南岸，北通渤渤海，東東臨東營營市，南南連淄博博市，西西南與濟濟南市交交界，西西與德州州市接壤壤，西北北隔漳衛(wèi)衛(wèi)新河與與河北省省海興縣縣、黃驊驊市相望望。城市市具有依依河傍海海的天然然優(yōu)勢，是蜿蜒蜒五千里里渤海灣灣的地理理軸心，京津塘塘和山東東半島

8、兩兩大經(jīng)濟濟區(qū)的結(jié)結(jié)合部，環(huán)渤海海經(jīng)濟圈圈與黃河河經(jīng)濟帶帶的交匯匯點，也也是環(huán)渤渤海區(qū)域域的重要要交通樞樞紐。環(huán)環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟圈的的崛起與與黃河經(jīng)經(jīng)濟帶的的振興，為濱州州的開發(fā)發(fā)奠定了了基礎(chǔ)。（一）地地理位置置及交通通狀況濱州是連連接半島島都市圈圈及大北北京城市市圈的紐紐帶區(qū)域內(nèi)主主要的高高速公路路有京津津塘、沈沈陽至大大連、濟濟南至青青島、北北京至石石家莊和和太原至至石家莊莊的高速速公路。國道呈呈“四縱二二橫”的布局局。濱州州市公路路通車里里程86600.8公里里，全市市通瀝青青路82234.8公里里，其中中鄉(xiāng)村路路64334.33公里，19997年率率先在全全國平原原地區(qū)實實現(xiàn)村村村通公路路

9、。目前前濱州公公路建設(shè)設(shè)保持著著強勁的的發(fā)展勢勢頭，項項目爭取取和工程程建設(shè)創(chuàng)創(chuàng)下歷史史最高水水平，總總投資113億元元的“八八路兩橋橋”（國國道2005線濱濱州黃河河公路大大橋、埕埕口大橋橋、濱博博高速公公路連接接線小營營至淄博博段、慶慶淄路陽陽信至惠惠民段、永館路路沾化段段、樂胡胡路惠民民陽信段段、濱孤孤路沾化化濱州段段、濱溫溫路陽信信至大桑桑段、新新海路沾沾化無棣棣段、大大濟路陽陽信段等等大修）工程建建設(shè)取得得了階段段性勝利利。1、公共共交通20000年，濱濱州市共共開通營營運線路路22條條，其中中無人售售票線路路17條條，線路路總長4428公公里；有有營運車車輛888臺，其其中無人人售

10、票車車79臺臺。至220000年底，全區(qū)擁擁有公交交營運車車1155輛，城城市每萬萬人擁有有公共汽汽車155標(biāo)臺。2、鐵路路黃大大線即將將貫通黃大線北北起河北北省的黃黃驊港（可至滄滄州），經(jīng)濱州州的北部部工業(yè)區(qū)區(qū)和東營營，南到到山東的的大家洼洼。該線線直接使使得濱州州的貨運運交通在在鐵路上上打開了了與河北北省的直直接聯(lián)系系，而河河北黃驊驊港是萬萬噸級的的煤炭專專用港口口。3、港口口濱州的東東風(fēng)港、富國港港也是黃黃三角重重要港口口。濱州州沿海已已形成中中小型港港口群，現(xiàn)有5500至至30000噸級級泊位110個，萬噸級級濱州港港已經(jīng)國國家立項項。4、航空空于20001年通通航的東東營機場場，緊鄰

11、鄰濱州，主要是是為黃河河三角洲洲地區(qū)服服務(wù)的。目前東東營機場場開通了了東營至至上海、北京、深圳、哈爾濱濱、新疆疆庫爾勒勒的5條條航線。從濱州驅(qū)驅(qū)車1小小時可到到濟南空空港，33小時抵抵達港城城青島，當(dāng)日往往返首都都北京。分析：濱濱州的交交通一直直是制約約其發(fā)展展的掣肘肘，隨著著黃河大大橋的開開通，及及后期鐵鐵路交通通系統(tǒng)的的完善，交通水水平的提提升將為為濱州的的經(jīng)濟迅迅速發(fā)展展提供有有力的支支撐。（二）濱濱州城市市布局及及各區(qū)縣縣狀況濱州市下下轄濱城城區(qū)、無無棣縣、陽信縣縣、沾化化縣、惠惠民縣、博興縣縣、鄒平平縣、濱濱州經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)兩區(qū)六六縣。其中：濱濱城區(qū)下下轄6街道辦辦事處、5鎮(zhèn)、3鄉(xiāng)。

12、其其中6街道辦辦事處包包括市東東街道辦辦事處、彭李街街道辦事事處、市市西街道道辦事處處、市中中街道辦辦事處、北鎮(zhèn)街街道辦事事處、蒲蒲城街道道辦事處處。5鎮(zhèn)包括括濱北鎮(zhèn)鎮(zhèn)、里則則鎮(zhèn)、堡堡集鎮(zhèn)、小營鎮(zhèn)鎮(zhèn)、舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。33鄉(xiāng)包括括尚集鄉(xiāng)鄉(xiāng)、單寺寺鄉(xiāng)、梁梁才鄉(xiāng)。二、濱州州宏觀經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展現(xiàn)狀（一）黃黃河三角角洲發(fā)展展戰(zhàn)略對對濱州的的影響1、黃三三角發(fā)展展戰(zhàn)略黃河三角角洲作為為我國最最后一個個待開發(fā)發(fā)的大河河三角洲洲，多年年來一直直受到國國內(nèi)外的的廣泛關(guān)關(guān)注。國家先后后把發(fā)展展黃三角角高效生生態(tài)經(jīng)濟濟列入“十五”計劃和和“十一一五”規(guī)規(guī)劃，山山東省委委、省政政府確定定“一體體兩翼”的總體體發(fā)展布布局，把把

13、黃三角角作為北北翼重點點推進實實施。黃黃三角在在未來的的發(fā)展中中有著得得天獨厚厚的優(yōu)勢勢：生態(tài)高效效經(jīng)濟區(qū)區(qū)作為我國國最后一一個開發(fā)發(fā)的大河河流域，黃三角角甫一登登場便瞄瞄準(zhǔn)了“生態(tài)高高效”四四個字，轉(zhuǎn)變發(fā)發(fā)展模式式成為黃黃三角開開發(fā)建設(shè)設(shè)最大的的亮點。黃三角開開發(fā)定位位的要點點是生態(tài)態(tài)高效，就是要要構(gòu)筑現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)體系建設(shè)高高效生態(tài)態(tài)經(jīng)濟區(qū)區(qū)，避免免走先污污染后治治理的老老路子，這是黃黃三角區(qū)區(qū)別于珠珠三角和和長三角角最鮮明明的特色色。資源豐富富，環(huán)境境優(yōu)良密西西比比河三角角洲有被被稱為美美國“水水城”的的新奧爾爾良港口口，還生生產(chǎn)全美美18%的石油油和166%的水水產(chǎn)；湄湄公河三三角洲有有

14、一望無無際的稻稻田、四四季飄香香的果園園和風(fēng)情情萬種的的景色，是越南南最富饒饒的地方方；還有有中國的的長三角角、珠三三角，已已然獨秀秀一方全世世界都在在做著一一個關(guān)于于“三角角”的夢夢想。一一方面區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟帶的發(fā)發(fā)展越來來越繁雜雜，另一一方面資資源和環(huán)環(huán)境等硬硬約束卻卻越來越越突出，沉睡多多年的黃黃三角要要在眾多多實力雄雄厚的經(jīng)經(jīng)濟帶中中脫穎而而出，承承擔(dān)起中中國經(jīng)濟濟發(fā)展引引擎的作作用。黃三角的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢非常常難得。山東省省發(fā)改委委主任費費云良表表示，黃黃三角毗毗鄰天津津濱海新新區(qū)、唐唐山曹妃妃甸新區(qū)區(qū)等經(jīng)濟濟區(qū)的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，使其其在參與與環(huán)渤海海地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分工工后有望成成為推動動中國

15、東東部經(jīng)濟濟協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的重重要增長長極。黃黃三角應(yīng)應(yīng)該按照照錯位發(fā)發(fā)展的思思路，進進一步搞搞好產(chǎn)業(yè)業(yè)定位，積極參參與產(chǎn)業(yè)業(yè)分工協(xié)協(xié)作，實實現(xiàn)優(yōu)勢勢互補和和共同發(fā)發(fā)展，并并主動承承接天津津濱海新新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移。進入國家家戰(zhàn)略層層面在今年的的兩會上上，從山山東省省省長到地地方市長長，都在在力推“黃三角角”開發(fā)發(fā)進入國國家戰(zhàn)略略層面，以期獲獲得更大大的政策策、資金金支持。截至目前前，交通通配套、產(chǎn)業(yè)布布局、土土地政策策等大問問題已經(jīng)經(jīng)基本解解決，又又適逢國國家實施施擴大內(nèi)內(nèi)需的宏宏觀經(jīng)濟濟政策，黃三角角開發(fā)正正當(dāng)其時時。2、濱州州發(fā)力黃黃三角主主戰(zhàn)場濱州市位位于黃河河三角洲洲腹地，北臨渤渤海灣，處在

16、濟濟南省會會城市群群經(jīng)濟圈圈、山東東半島城城市群和和環(huán)渤海海經(jīng)濟圈圈三大經(jīng)經(jīng)濟區(qū)結(jié)結(jié)合部，是山東東省的北北大門。作為黃黃河三角角洲地區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)土地面面積最大大的行政政區(qū)域，與黃河河三角洲洲其他市市相比，濱州具具有獨特特的優(yōu)勢勢：區(qū)位優(yōu)勢勢濱州扼居居華北、華東交交會處，北接河河北滄州州“渤海海新區(qū)”，東連連山東半半島城市市群，與與天津“濱海新新區(qū)”隔隔海相望望。濱州州港與天天津港相相距600多海里里，與唐唐山曹妃妃甸港相相距700多海里里，是山山東距天天津“濱濱海新區(qū)區(qū)”最近近的區(qū)域域，是對對接“濱濱海新區(qū)區(qū)”的“橋頭堡堡”。濱濱州港又又是濟南南省會城城市群經(jīng)經(jīng)濟圈最最近的出出海通道道，廣闊闊

17、的沿海海區(qū)域可可為省會會城市群群經(jīng)濟圈圈提供產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移腹地支支撐。資源優(yōu)勢勢濱州擁有有未利用用荒堿地地2555萬畝，2400公里的的海岸線線，灘涂涂面積1161萬萬畝。全全市已探探明礦產(chǎn)產(chǎn)資源229種，其中石石油儲量量6億噸噸，天然然氣儲量量1644億立方方米。水水產(chǎn)養(yǎng)殖殖1100萬畝，原鹽年年產(chǎn)量2255.74萬萬噸，是是山東省省重要的的原鹽生生產(chǎn)基地地、鹽化化工基地地和海水水養(yǎng)殖基基地。全全市具備備開發(fā)條條件的風(fēng)風(fēng)能資源源總量112577萬千瓦瓦，占全全省的112%。潮汐能能、波浪浪能等海海洋能資資源也十十分豐富富，開發(fā)發(fā)潛力巨巨大。交通優(yōu)勢勢濟青高速速、濱博博高速、榮烏高高速、津津汕高

18、速速和2005、2220國國道穿越越境內(nèi)，濱港鐵鐵路一期期工程實實現(xiàn)運營營，濱德德高速、黃大鐵鐵路濱州州段、德德大鐵路路開工建建設(shè)，濱濱州萬噸噸級港口口建設(shè)進進展順利利。濱州州已成為為連接華華北、華華東的全全國交通通樞紐之之一。220077年，濱濱州被確確定為國國家級交交通運輸輸主樞紐紐城市。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢棉紡織生生產(chǎn)能力力世界第第一的山山東魏橋橋創(chuàng)業(yè)集集團，高等級級道路瀝瀝青生產(chǎn)產(chǎn)能力全全國第一一的濱化化集團，復(fù)合肥肥生產(chǎn)能能力全國國第一的的魯北企企業(yè)集團團，葡萄萄糖生產(chǎn)產(chǎn)能力全全國第一一的山東東西王集集團，活活塞生產(chǎn)產(chǎn)能力全全國第一一的盟威威集團，印染能能力全國國第一的的華紡股股份公司司，毛巾

19、巾生產(chǎn)能能力全國國第一的的山東亞亞光紡織織集團等等等，一一批國際際國內(nèi)知知名企業(yè)業(yè)在該市市迅速成成長壯大大。博興興縣幸福福鎮(zhèn)是中中國廚都都，有廚廚具生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)2200多多家;惠惠民縣李李莊鎮(zhèn)和和姜樓鎮(zhèn)鎮(zhèn)是中國國繩網(wǎng)之之鄉(xiāng)，有有企業(yè)2230多多家。黃河三角角洲高效效生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟區(qū)上上升為國國家戰(zhàn)略略之后，將為濱濱州的發(fā)發(fā)展帶來來千載難難逢的大大好機遇遇，突出出有五大大機遇。一是極極大地提提升濱州州的影響響力。二二是基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施大大發(fā)展的的機遇。三是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化升升級的機機遇。四四是投融融資的機機遇。五五是就業(yè)業(yè)及民生生建設(shè)的的機遇。面對歷史史發(fā)展機機遇，濱濱州市積積極籌措措，全面面準(zhǔn)備，統(tǒng)籌各各

20、種資源源，加快快基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，大力力發(fā)展循循環(huán)經(jīng)濟濟。在市市人大政政協(xié)兩會會結(jié)束后后，濱州州進一步步整合了了發(fā)展思思路，確確定了發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，快速速投入到到生態(tài)濱濱州的建建設(shè)中。（二）220111年濱州州總體經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展?fàn)顩r20111年，濱濱州市經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)平穩(wěn)較較快增長長，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)進進一步優(yōu)優(yōu)化。初初步核算算，全市市實現(xiàn)生生產(chǎn)總值值(GDDP)115511.522億元，按可比比價格計計算，比比上年增增長133.5%，增幅幅比上年年提高00.3個個百分點點。人均均可支配配收入1196886元，增長112.55%。1、就業(yè)業(yè)形勢保保持總體體穩(wěn)定全年新增增城鎮(zhèn)就就業(yè)5.72萬萬人，農(nóng)農(nóng)村勞動

21、動力輸出出增加112.448萬人人，年末末城鎮(zhèn)登登記失業(yè)業(yè)率3.14%。加大大公益性性崗位開開發(fā)力度度，安置置困難就就業(yè)人員員3000多人。加大就就業(yè)扶持持政策力力度，全全年享受受各項扶扶持政策策人員112.997萬人人次，扶扶持資金金43775萬元元；享受受各項補補貼人數(shù)數(shù)10.14萬萬人，發(fā)發(fā)放補貼貼38550萬元元；發(fā)放放小額擔(dān)擔(dān)保貸款款4099萬元，2.881萬人人次享受受稅費減減免政策策，減免免稅費114066萬元。2、民營營經(jīng)濟實實力穩(wěn)步步提升民營經(jīng)濟濟實現(xiàn)增增加值9977.80億億元，增增長155.2%，占GGDP的的63.1%。稅收貢貢獻明顯顯增加，民營經(jīng)經(jīng)濟實交交稅金1114

22、.76億億元，增增長277.6%，占全全部稅收收的633.7%。截至至年末，個體工工商戶發(fā)發(fā)展到66.188萬戶，從業(yè)人人員122.955萬人，注冊資資金166。300億元，分別比比上年增增長2.2%、7.00%和339.44%；私私營企業(yè)業(yè)發(fā)展到到1.447萬戶戶，從業(yè)業(yè)人員221.229萬人人，注冊冊資金6641.16億億元，分分別增長長22.2%、17.3%和和67.8%。3、消費費品市場場繁榮活活躍，城城鄉(xiāng)市場場同步推推進實現(xiàn)社會會消費品品零售總總額4331.116億元元，增長長18.7%，扣除物物價因素素，實際際增長119.99%，比比上年提提高2.5個百百分點。城市市市場實現(xiàn)現(xiàn)零售

23、額額2300.544億元，增長119.11%；農(nóng)農(nóng)村市場場實現(xiàn)零零售額2200.62億億元，增增長188.2%，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)市場增增幅差距距由上年年3.11個百分分點縮減減為0.7個百百分點。4、批零零貿(mào)易業(yè)業(yè)主體地地位不斷斷加強實現(xiàn)零售售額3880.331億元元，增長長18.9%，市場份份額達888.22%。其其中限額額以上企企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)零售額額42.84億億元，增增長300.3%，占批批發(fā)零售售業(yè)比重重為677.1%，成為為拉動零零售總額額快速增增長的主主導(dǎo)力量量。5、住宿宿、餐飲飲市場運運行平穩(wěn)穩(wěn)住宿餐飲飲業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)零售額額50.85億億元，增增長177.2%。住宿宿和餐飲飲業(yè)所占占市場份份額達1

24、14.22%，對對社會消消費品零零售總額額的貢獻獻率達到到11%，提高高2.11個百分分點。6、對外外貿(mào)易企企穩(wěn)回升升，結(jié)構(gòu)構(gòu)不斷優(yōu)優(yōu)化實現(xiàn)進出出口總額額50.92億億美元，增長551.33%，市市場多元元化戰(zhàn)略略取得積積極進展展，出口口商品銷銷往1333個國國家（地地區(qū)），亞洲市市場比重重降至660%以以下，歐歐美市場場占比達達到266.2%，非洲洲市場快快速發(fā)展展到100%。進進出口商商品結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生可可喜變化化，工業(yè)業(yè)制品出出口比重重較上年年提高22.1個個百分點點，鋼鐵鐵制品、機械產(chǎn)產(chǎn)品、淀淀粉糖出出口分別別增長2229%、733.7%和1112%；資源類類進口大大幅增長長，達到到17.

25、16億億美元，占全部部進口的的67.5%，增長552.55%，機機電產(chǎn)品品進口增增幅高達達2699%。加加工貿(mào)易易迅速回回升，增增幅達446.66%。對對外貿(mào)易易結(jié)構(gòu)進進一步優(yōu)優(yōu)化。7、對外外經(jīng)濟合合作取得得新進展展全年外商商直接投投資實際際到賬額額3.110億美美元，增增長833.2%，增幅幅居全省省首位。充分利利用政策策優(yōu)勢，扎實推推進“走走出去”工作，批準(zhǔn)境境外投資資項目55個，投投資額661500萬美元元，增長長43.5%。進出口口總額達達50.92億億美元，增長551.33%，增增幅高于于全省平平均水平平15.4個百百分點，被授予予全國外外貿(mào)百強強市稱號號（第880位）。 8、城市承

26、承載能力力和服務(wù)務(wù)功能不不斷提升升全市城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)完成投投資455億元，增長551%。新增道道路面積積3588.9萬萬平方米米，供熱熱面積2242.4萬平平方米，排水管管道長度度3000.6公公里。燃燃氣普及及率1000%，用水普普及率1100%。城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)取得新新進展，中海公公園于111月115日正正式開園園；新立立河西路路、黃河河十三路路污水管管網(wǎng)共計計8.44公里全全部完成成。城中中村改造造再上新新臺階，拆遷面面積1555.44萬平方方米，騰騰空土地地28118畝，整體拆拆遷村居居23個個。市區(qū)區(qū)路燈總總數(shù)達22.811萬盞，總線路路2800公里，好燈率率和亮燈燈率

27、保持持在988% 以以上。園園林綠化化養(yǎng)護面面積4117萬，城區(qū)區(qū)綠化覆覆蓋率達達38.6 %，城區(qū)區(qū)綠地率率達 332.44%，人人均公共共綠地面面積達 13.15平平方米。城區(qū)環(huán)環(huán)衛(wèi)保潔潔面積達達8588萬平方方米，其其中路面面保潔面面積達8813萬萬平方米米，水面面保潔面面積達445萬平平方米，機械化化清掃率率達311%以上上。 （三） 主要要產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟及發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況20111年，濱濱州第一一產(chǎn)業(yè)實實現(xiàn)增加加值1555.448億元元，增長長4.99%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)增增加值8847.31億億元，增增長122.4%；第三三產(chǎn)業(yè)實實現(xiàn)增加加值5448.773億元元，增長長17.9%。三次產(chǎn)

28、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)由上年年的100.033:566.344:333.633調(diào)整為為10.02：54.61，服務(wù)業(yè)業(yè)比重較較上年提提高1.74個個百分點點。1、農(nóng)林林牧漁業(yè)業(yè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)和農(nóng)村村經(jīng)濟平平穩(wěn)健康康發(fā)展。全年農(nóng)農(nóng)林牧漁漁業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值3000.441億元元，按可可比價格格計算增增長4.9%。種植業(yè)生生產(chǎn)持續(xù)續(xù)增長。糧食生生產(chǎn)連續(xù)續(xù)八年實實現(xiàn)增產(chǎn)產(chǎn)，播種種面積6659.66萬萬畝，比比上年增增長2.9%，總產(chǎn)量量達2995.665萬噸噸，增長長0.22%。棉棉花種植植面積1188.08萬萬畝，減減少2.7%，總產(chǎn)量量13.22萬萬噸，減減少144.9%。2、工業(yè)業(yè)和建筑筑業(yè)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)回升態(tài)態(tài)勢明顯顯

29、。規(guī)模模以上工工業(yè)企業(yè)業(yè)（年主主營業(yè)務(wù)務(wù)收入5500萬萬元及以以上的獨獨立核算算工業(yè)法法人企業(yè)業(yè)）16650家家，比上上年增加加91家家。實現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)增增加值7763.48億億元，增增長166.6%，比上上年提高高1個百百分點。重工業(yè)業(yè)回升勢勢頭強勁勁，增長長25.3%，對工業(yè)業(yè)增長的的貢獻率率達677.8%。效益狀況況進一步步好轉(zhuǎn)。工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟逐步步企穩(wěn)回回升，全全年規(guī)模模以上工工業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入42669.333億元元，增長長36.1%，增幅居居全省第第2位，同比提提高233.2個個百分點點；實現(xiàn)現(xiàn)利潤2239.42億億元，增增長577.4%，增幅幅居全省省第2位位，同比比提高337.

30、77個百分分點；實實現(xiàn)利稅稅3611.899億元，增長442.11%，增增幅居全全省第44位，同同比提高高21.8個百百分點。經(jīng)濟效效益綜合合指數(shù)達達2777.922%，同同比提高高22.8個百百分點，其中總總資產(chǎn)貢貢獻率為為17.31%，同比比提高22.544個百分分點。重點行業(yè)業(yè)支撐作作用明顯顯。紡織織業(yè)、化化學(xué)原料料及化學(xué)學(xué)制品制制造業(yè)、農(nóng)副食食品加工工業(yè)、石石油加工工煉焦業(yè)業(yè)、電力力熱力的的生產(chǎn)和和供應(yīng)業(yè)業(yè)、有色色金屬冶冶煉及壓壓延加工工業(yè)等六六大行業(yè)業(yè)合計完完成增加加值增長長12.3%，對全市市工業(yè)增增長的貢貢獻率超超五成。裝備制制造業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速，全市市規(guī)模以以上裝備備制造業(yè)業(yè)完成

31、增增加值997.889億元元，增長長37.7%。建筑業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展。全市市資質(zhì)以以內(nèi)建筑筑企業(yè)2220家家，實現(xiàn)現(xiàn)建筑業(yè)業(yè)產(chǎn)值1148億億元，增增長200.4%，其中中建安工工程產(chǎn)值值1344.544億元，增長550.66%；實實現(xiàn)利潤潤20.57億億元，增增長177.6%；稅金金3.553億元元，增長長23.4%。房屋施施工面積積8611.577萬平方方米，比比上年增增加400.288萬平方方米；房房屋竣工工面積2249.51萬萬平方米米，減少少1222.755萬平方方米。3、固定定資產(chǎn)投投資、房房地產(chǎn)開開發(fā)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資穩(wěn)穩(wěn)步增長長。全市市規(guī)模以以上在建建項目 23114個，其中新新開工項

32、項目16607個個，計劃劃總投資資50000萬以以上項目目 7662個。規(guī)模以以上固定定資產(chǎn)投投資完成成8866.122億元，增長222.44%。其其中，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)完成投投資222.122億元，增長117.11%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)完成投投資5112.111 億億元，增增長199.8%；第三三產(chǎn)業(yè)完完成投資資3511.899億元，增長332.33%。投資結(jié)構(gòu)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)優(yōu)化。第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)投資快快速增長長，占規(guī)規(guī)模以上上投資的的比重達達39.7%，比上年年提高33.4個個百分點點。工業(yè)業(yè)技改投投資快速速增長，完成投投資3440.558億元元，增長長36.9%，占工業(yè)業(yè)投資的的75.0%，比上年年提高11

33、0.11個百分分點。民民間投資資逐漸活活躍，完完成投資資7500.644億元，增長221.44%，占占全市投投資的884.77%，與與上年基基本持平平。房地產(chǎn)開開發(fā)投資資較快增增長。房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資完成996.555億元元，增長長38.3%。其中，住宅投投資688.588億元，增長 42.2%；商業(yè)營營業(yè)用房房投資114.995億元元，增長長 366.6%。市民民安居工工程取得得積極進進展，全全年經(jīng)濟濟適用房房建設(shè)投投資2.27億億元，占占住宅投投資的 3.33%，施施工面積積18.19萬萬平方米米，占住住宅施工工面積的的3.22%。商品房供供需狀況況良好。商品房房施工面面積 7710.0

34、2萬萬平方米米，增長長62.5%；竣工面面積 1143.30萬萬平方米米，增長長48.5%。商品房房銷售面面積2662.885萬平平方米，增長333.99%，實實現(xiàn)銷售售額 666.336 億億元，增增長766.1%。其中中，現(xiàn)房房銷售面面積755.566萬平方方米，下下降244.3%；期房房銷售面面積 1187.29萬萬平方米米，增長長94.1%。三、房地地產(chǎn)市場場發(fā)展情情況（一）濱濱州市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀及總總體特點點1、房地地產(chǎn)發(fā)展展階段分分析2000020003年房房地產(chǎn)孕孕育期20000年到220033年，房房地產(chǎn)市市場仍處處于孕育育期，居居民購房房處于福福利分房房與團購購到市場

35、場化購房房的過渡渡階段。市場購購買以團團購與單單位購買買為主，即使商商品房也也是如此此。部分分單純銷銷售的商商品房銷銷售速度度緩慢。因此，大大多數(shù)住住房根本本沒有進進入流通通領(lǐng)域，而與此此相對應(yīng)應(yīng)，主導(dǎo)導(dǎo)房價的的不是市市場，而而是成本本，幾乎乎所有集集資建房房者只要要付出建建造房子子的成本本價即可可擁有住住房。但但也就是是這時，國內(nèi)一一線城市市如深圳圳、廣州州等地的的房地產(chǎn)產(chǎn)卻已經(jīng)經(jīng)進入高高速發(fā)展展和成熟熟期，隨隨著這些些一線城城市的先先進開發(fā)發(fā)理念傳傳入濱州州，特別別是外地地開發(fā)商商大量涌涌入，把把房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)推推向了市市場化的的浪潮中中。2004420006年高高速發(fā)展展期濱州城市市經(jīng)濟情

36、情況的改改善，城城市化進進程的加加快，使使更多的的投資者者嗅到了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的商機。這時，大量外外地開發(fā)發(fā)商、策策劃代理理公司涌涌入，使使濱州的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由潛潛伏發(fā)展展轉(zhuǎn)變?yōu)闉橹饾u升升溫。另外，政政府也加加大力度度的推進進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的振振興，城城市的新新規(guī)劃、西區(qū)的的新建、政府的的新遷、道路環(huán)環(huán)境的改改善，為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)提提供了良良好的環(huán)環(huán)境。這這時，更更多的外外地開發(fā)發(fā)商及策策劃代理理公司涌涌入，與與本地開開發(fā)商共共同推動動濱州房房地產(chǎn)隨隨即進入入高速發(fā)發(fā)展階段段。20077年以后后成熟穩(wěn)穩(wěn)定期，20008年市市場在穩(wěn)穩(wěn)定中發(fā)發(fā)展前進進濱州景觀觀資源最最好、地地段最具具升值潛潛力的區(qū)

37、區(qū)域，也也就是環(huán)環(huán)中海片片區(qū)，將將是未來來濱州房房地產(chǎn)市市場中高高檔住宅宅的主要要供應(yīng)區(qū)區(qū)域。國國內(nèi)一、二線城城市的專專業(yè)策劃劃代理公公司協(xié)同同開發(fā)商商在該片片區(qū)展開開殊死搏搏斗，無無論從產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)環(huán)境等方方面的設(shè)設(shè)計上，還是營營銷推廣廣上，帶帶來的將將是一場場風(fēng)起云云涌的“革命性性”新住宅宅運動!可以預(yù)預(yù)見，220077年以后后濱州房房地產(chǎn)市市場隨即即進入成成熟穩(wěn)定定的發(fā)展展階段。2、宏觀觀市場現(xiàn)現(xiàn)狀及總總體特點點房地產(chǎn)市市場超速速發(fā)展，供求矛矛盾初顯顯20022年以來來，濱州州市房地地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)出出良好發(fā)發(fā)展勢頭頭，投資資持續(xù)增增長，房房地產(chǎn)開開發(fā)面積積不斷增增加，商商品住宅宅、商業(yè)業(yè)用

38、房銷銷售面積積全線攀攀升，220055年左右右出現(xiàn)了了供應(yīng)量量的激增增，造成成了不少少項目的的死盤和和滯銷，經(jīng)過一一段時間間的消化化，20007年年市場緩緩慢回溫溫，但是是隨著政政策的打打壓，整整體市場場不容樂樂觀，仍仍有相當(dāng)當(dāng)一部分分樓盤滯滯銷，市市場競爭爭依然激激烈。住宅商品品化進程程加快， 但市市場化程程度不高高單位自購購、建房房現(xiàn)象依依然非常常嚴重，住房商商品化市市場化程程度依然然不高，與20005年年相比沒沒有改善善，多數(shù)數(shù)項目依依靠團體體購買，分解了了部分消消費市場場，對房房地產(chǎn)市市場健康康發(fā)展十十分不利利。典型型如：泰泰山名郡郡、麒麟麟閣。大大量團購購造成旺旺銷假相相，同時時也縮

39、減減了市場場份額，降低了了住宅品品質(zhì)，對對市場的的發(fā)展造造成嚴重重傷害，這也是是濱州房房價遲遲遲不能提提升的重重要原因因之一。又加上上20007年以以來政府府對經(jīng)濟濟適用房房的開發(fā)發(fā)鼓勵，對商品品房市場場帶來了了雙重的的壓力。房地產(chǎn)開開發(fā)水平平較低，產(chǎn)品不不完善產(chǎn)品設(shè)計計不完善善，建筑筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)設(shè)計、配配套規(guī)劃劃、小區(qū)區(qū)環(huán)境落落后沿海海城市十十年甚至至以上，幾個水水平較好好、有代代表性的的樓盤均均由外地地開發(fā)商商開發(fā)，幾乎沒沒有本土土品牌地地產(chǎn)公司司。這正正是富泰泰置業(yè)的的一個市市場機會會點。3、房地地產(chǎn)價格格穩(wěn)定上上升但是是相對偏偏低由于政策策的支持持、內(nèi)需需的擴大大及城市市化進程程的加

40、速速，房地地產(chǎn)價格格穩(wěn)定上上升，但但是作為為衡量房房地產(chǎn)市市場化程程度高低低重要指指標(biāo)的房房價與周周邊城市市相比明明顯偏低低。目前前市區(qū)內(nèi)內(nèi)平均房房價在332544元左右右。甚至至不如一一些經(jīng)濟濟強縣房房價水平平高。在在山東省省僅略高高于菏澤澤市房價價水平。4、房地地產(chǎn)市場場沒有品品牌，價價格是主主要消費費標(biāo)桿雖然濱州州房地產(chǎn)產(chǎn)已發(fā)展展了多年年，但至至今仍沒沒有形成成企業(yè)品品牌，消消費者心心目中也也沒有形形成購房房的品牌牌意識。價格仍仍然是住住宅消費費的主要要標(biāo)桿。品質(zhì)的的提升對對價格的的拉動不不大，而而價格又又反向的的制約了了產(chǎn)品的的發(fā)展。使得開開發(fā)商沒沒有提升升其綜合合開發(fā)水水平的動動力。

41、5、外來來地產(chǎn)商商占據(jù)市市場前沿沿來自滬浙浙蘇及青青島、濟濟南、淄淄博等地地的外地地開發(fā)商商進入濱濱州，先先進的理理念和開開發(fā)水平平給濱州州百姓帶帶來了耳耳目一新新的感覺覺，并成成為引導(dǎo)導(dǎo)市場的的主要力力量。6、開發(fā)發(fā)周期長長，營銷銷速度慢慢目前濱州州多數(shù)在在售樓盤盤的開發(fā)發(fā)周期相相對來說說都很長長，甚至至是20006、20007年開開發(fā)建設(shè)設(shè)的樓盤盤，至今今仍是樓樓市的主主角，有有的體量量，只有有4、55萬平米米，上市市一年多多銷售率率才不過過30%。7、價格格競爭是是重要手手段由于濱州州房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展階段還還處于初初級階段段，產(chǎn)品品附加值值的價值值沒有得得到體現(xiàn)現(xiàn)，環(huán)境境、生活活方式等等

42、對價格格缺少拉拉動力，使得價價格成為為樓市競競爭的主主要手段段。各樓樓盤的實實際銷售售價格比比較混亂亂，對折折扣和優(yōu)優(yōu)惠幾乎乎無控制制，價格格不成體體系。8、開發(fā)發(fā)規(guī)模小小，土地地儲備大大比較有趣趣的現(xiàn)象象是，雖雖然濱州州房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的開發(fā)周周期長、每次開開發(fā)的規(guī)規(guī)模也比比較小，但其后后期的土土地儲備備卻比較較大，許許多樓盤盤后期均均有很大大的開發(fā)發(fā)量。像像萊鋼中中海城這這樣的項項目，土土地閑置置數(shù)年而而不開發(fā)發(fā)或部分分開發(fā)的的，不乏乏期數(shù)。價格與面面積特點點目前，西西部新區(qū)區(qū)中高檔檔住宅的的單位總總價一般般在255萬左右右，平均均單價在在35000元左左右；樓樓型由以以多層為為主，小小高層

43、為為輔。另另有部分分別墅的的開發(fā)，別墅的的價格維維持在55000080000之之間，多多層以兩兩室一廳廳和三室室兩廳為為主，面面積由990平方方米1130平平方米。獨棟別別墅以223層層為主，面積22503500平方米米，聯(lián)排排別墅以以20003000平方方米為主主。20111年濱州州市房地地產(chǎn)市場場總結(jié)、土地市市場情況況20111年濱州州共計土土地出讓讓1244宗，其其中住宅宅用地338宗，總面積積92882522；商商業(yè)用地地 41宗宗，總面面積111010023。詳細細情況如如下：、市場現(xiàn)現(xiàn)狀濱州市規(guī)規(guī)劃一個個主城區(qū)區(qū)，兩條條發(fā)展軸軸線，兩兩個外圍圍城區(qū)的的空間發(fā)發(fā)展結(jié)構(gòu)構(gòu)。實行行優(yōu)先發(fā)

44、發(fā)展主城城區(qū)，兼兼顧發(fā)展展外圍城城區(qū)的戰(zhàn)戰(zhàn)略。城城市區(qū)可可以劃分分為三部部分：老老城區(qū)、新城區(qū)區(qū)、東城城區(qū)。老城區(qū)老城區(qū)范范圍東至至渤海五五路，西西至渤海海十路，渤海七七路黃河河五路乃乃濱州的的商業(yè)中中心。各各方面配套全面面，交通通便利。名稱位置最低價最高價均價物業(yè)費名仕龍城城渤海九路路黃河五五路4300047000450001.2大都匯渤海九路路黃河七七路390004200041000未定綠都風(fēng)景景渤海九路路黃河六六路3870041000400000.5新城區(qū)新城區(qū)范范圍渤海海十路以以西，渤渤海十八八路以東東，定位位于濱州州市行政政中心。緊鄰著著名的中中海風(fēng)景區(qū)，大大型購物物中心有有銀座，多

45、所重重點學(xué)校校，此區(qū)區(qū)域均屬屬于中高高收入人人群。名稱位置最低價最高價均價物業(yè)費田園牧歌歌黃河八路路渤海十十二路420005300045000未定綠都花園園黃河五路路新立河河?xùn)|路480005300050000未定領(lǐng)域尚城城黃河五路路渤海十十九路3900051000430001.2東城區(qū)東城區(qū)位位于渤海海五路以以東，抵抵達東外外環(huán)，是是濱城區(qū)區(qū)的區(qū)級級行政單單位所在在地。作作為重點點發(fā)展區(qū)域，正正處于起起步階段段。主要要是一些些專業(yè)性性市場，如耿家家市場，豪德商商貿(mào)城、新興市市場、洋貨市場場等，五五金市場場發(fā)展較較為完善善。同時時汽車站站，火車車站也為為后期發(fā)發(fā)展提供供了更多多便利。名稱位置最低

46、價最高價均價物業(yè)費香格里拉拉黃河十五五路渤海海一路340004200038000未定濱中嘉園園黃河八路路渤海五五路3300041000370000.3/0.88福臨家園園黃河十五五路渤海海四路226884410033500未定商業(yè)通過了解解發(fā)現(xiàn)，濱州市市大多開開發(fā)商，在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的運營上上欠缺前前瞻性，導(dǎo)致很很多項目目招商不不理想，空置率率較高；價格以本本案周邊邊區(qū)域為為中心，向四周周遞減。本案周周邊因地地理位置置較優(yōu)，售價基基本在775000180000元元/平方方米。租租金均在在2-33萬元/年。、調(diào)控政政策對于于濱州房房地產(chǎn)市市場的影影響20099-20010年年濱州的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場進

47、進入一個個快速發(fā)發(fā)展時期期，許多多單位在在那時進進行了低低價團購購購房活活動。這這些單位位基本上上都是濱濱州的事事業(yè)、企企業(yè)單位位，客群群具備一一定的經(jīng)經(jīng)濟實力力。但擺擺在面前前一個很很現(xiàn)實的的問題，這部分分客群基基本已不不缺房，甚至有有人都有有好幾套套住宅。隨著220111年的政政策調(diào)控控，住宅宅地產(chǎn)逐逐漸開始始降溫，很多投投資客開開始退出出房地產(chǎn)產(chǎn)市場。而當(dāng)時時針對高高端客戶戶而建的的住宅便便陷入尷尷尬境界界，如德德坤華府府等，銷銷售量也也隨之跌跌入谷底底。隨著年底底到來，各家開開發(fā)商在在媒體投投放上也也開始明明顯下滑滑。在媒媒體宣傳傳與售樓樓處活動動方面都都較為沉沉寂。相相對于一一二線城

48、城市價格格大幅下下降，整整個市場場的動蕩蕩不安，濱州市市場相對對并未出出現(xiàn)較大大波動，但觀望望氣氛較較重。房地產(chǎn)市市場典型型問題分分析目前，由由于濱州州市房地地產(chǎn)市場場存在許許多不規(guī)規(guī)范的現(xiàn)現(xiàn)象。根根據(jù)走訪訪、詢問問等調(diào)查查得知，濱州市市商品房房市場存存在的問問題主要要集中在在以下幾幾方面：1、房屋屋質(zhì)量問問題通過與銷銷售人員員的交談?wù)劻私獾降剑?dāng)?shù)氐赜胁糠址中沦彽牡姆课輭w裂縫縫，管道道滲漏，外墻或或地板滲滲水以及及墻皮脫脫落，偷偷工減料料現(xiàn)象嚴嚴重，如如暄嘉名名都與泰泰山名郡郡等項目目。2、房屋屋面積問問題房屋面積積不實，公攤面面積太大大，實際際面積與與合同面面積不符符；合同同內(nèi)容含含混

49、不清清，發(fā)生生糾紛難難以分清清責(zé)任。3、辦產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證問問題消費者購購買房屋屋后，由由于開發(fā)發(fā)商原因因遲遲辦辦不了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，有的根根本就辦辦不了，如金座座豪庭等等項目。而也有有一些小小產(chǎn)權(quán)房房項目混混跡其中中，利用用消費者者對產(chǎn)權(quán)權(quán)政策不不清晰而而混淆集集體產(chǎn)權(quán)權(quán)與國有有產(chǎn)權(quán)，即東海海明珠、西海藍藍郡等新新農(nóng)村建建設(shè)項目目等。4、物業(yè)業(yè)管理有有缺陷入住前開開發(fā)商承承諾物業(yè)業(yè)管理如如何如何何好，消費者者入住后后，及時時交了物物業(yè)費，有了問問題卻無無人管，開發(fā)商商和物業(yè)業(yè)管理部部門互相相扯皮，物業(yè)管管理公司司形同虛虛設(shè)。因因此，真真正意義義上的物物業(yè)管理理在當(dāng)?shù)氐厣胁淮娲嬖?。（三）近近年房地地產(chǎn)市場場

50、小結(jié)1、近年年商業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)、銷銷售遞增增速度很很快，開開發(fā)量暴暴增，目目前在售售在建的的項目就就有黃金金國際、上海大大都會、浙江大大市場、中博國國際商貿(mào)貿(mào)城、豪豪德光彩彩貿(mào)易廣廣場、海海德汽配配城、東東海國際際新天地地等近十十個商業(yè)業(yè)項目，這對項項目后續(xù)續(xù)的開發(fā)發(fā)銷售有有一定的的影響。2、大體體量商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目增多多，浙江江大市場場總建面面積81150000 ，而中中博國際際商貿(mào)城城更是達達到了接接近177000000的建筑筑面積，市場同同質(zhì)化競競爭激烈烈，項目目的開發(fā)發(fā)必須要要走一種種差異化化競爭的的策略。3、濱州州的房地地產(chǎn)邁向向品牌化化、品質(zhì)質(zhì)化發(fā)展展，濱州州當(dāng)?shù)氐牡拈_發(fā)企企業(yè)也

51、開開始打造造自己的的專業(yè)品品牌地產(chǎn)產(chǎn)，濱州州宇悅置置業(yè)在成成功開發(fā)發(fā)新悅國國際后，又強勢勢推出大大型住宅宅樓盤新新悅田園園牧歌，這一舉舉動就是是在加大大開發(fā)力力度，占占據(jù)濱州州房產(chǎn)市市場的同同時，打打造自己己的地產(chǎn)產(chǎn)品牌。4、住宅宅戶型向向中小戶戶型發(fā)展展，比較較典型的的是近年年市場上上推出的的甲殼蟲蟲公寓，這一在在濱州市市場上較較新型的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品，迎迎合了一一部分客客戶的市市場需求求，濱州州地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開始始走向市市場化。PAGE 地址：濟南市銅元局前街1號金冠商務(wù)中心 郵編：250001 電話2012濟南贏聯(lián)營銷策劃有限公司版權(quán)所有 Page PAGE 67

52、of 82一、濱州州商業(yè)及及商用物物業(yè)發(fā)展展概況濱州屬于于黃三角角經(jīng)濟區(qū)區(qū)域中心心城市之之一，城城市商業(yè)業(yè)化進程程起步較較早，城城市商業(yè)業(yè)物業(yè)的的發(fā)展經(jīng)經(jīng)歷了不不同的階階段。第一階段段：計劃劃經(jīng)濟下下的百貨貨業(yè)和中中小型商商貿(mào)專業(yè)業(yè)市場及及臨街營營業(yè)商鋪鋪為主最初，由由于城市市經(jīng)濟欠欠發(fā)達，居民生生活水平平較低，商業(yè)流流通不發(fā)發(fā)達，交交易量較較小，商商業(yè)形態(tài)態(tài)及商用用物業(yè)主主要為百百貨大樓樓和比較較初級的的集貿(mào)市市場，還還有道路路兩旁的的臨街商商鋪，這這階段因因為還處處于計劃劃經(jīng)濟時時代，經(jīng)經(jīng)濟水平平發(fā)展還還不夠，商業(yè)形形態(tài)還是是比較傳傳統(tǒng)，所所以，城城市整體體商業(yè)還還是以臨臨街商業(yè)業(yè)占主流流

53、。此階段商商業(yè)形態(tài)態(tài)的主要要特征是是：1、規(guī)模模小，經(jīng)經(jīng)營品種種業(yè)態(tài)相相對單一一，主要要經(jīng)營中中低檔百百貨日用用品、服服裝、小小家電等等主要生生活用品品。2、商業(yè)業(yè)經(jīng)營起起點低，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃不合理理，商業(yè)業(yè)輻射范范圍不大大，以滿滿足周邊邊居民日日生活需需求為主主。3、國有有的管理理體制下下，商業(yè)業(yè)管理比比較落后后、效率率低，缺缺乏市場場意識商商業(yè)輻射射范圍不不大。第二階段段：大型型的集購購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲等多多功能商商業(yè)街為為主的大大流通、大商貿(mào)貿(mào)格局。隨著經(jīng)濟濟及商業(yè)業(yè)的不斷斷發(fā)展，人民生生活水平平的不斷斷提高，計劃經(jīng)經(jīng)濟下的的商業(yè)模模式已經(jīng)經(jīng)不能滿滿足人們們購物的的需要，需要

54、在在市中心心產(chǎn)生較較大的購購物商場場以及市市區(qū)形成成集中商商品批量量交易的的場所，才能夠夠整合臨臨街商鋪鋪的資源源，滿足足人們零零售消費費及批發(fā)發(fā)交易的的需求，形成一一個中心心商貿(mào)區(qū)區(qū)域，滿滿足人們們更高層層次的購購物需要要。在這個階階段，商商業(yè)形態(tài)態(tài)及商業(yè)業(yè)物業(yè)的的特點是是：1、經(jīng)營營規(guī)模大大，商品品種類豐豐富多樣樣2、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃比較較合理，業(yè)態(tài)比比例相對對科學(xué)3、商業(yè)業(yè)輻射范范圍大，成為市市區(qū)乃至至整個地地區(qū)的商商業(yè)中心心4、商業(yè)業(yè)空間規(guī)規(guī)劃及硬硬件設(shè)施施能滿足足人民休休閑購物物娛樂的的需求5、商業(yè)業(yè)管理開開始趨向向?qū)I(yè)化化、規(guī)范范化6、商業(yè)業(yè)功能集集中了購購物、休休閑、娛娛樂、餐餐

55、飲等于于一身，引導(dǎo)人人們的消消費潮流流7、這階階段商業(yè)業(yè)物業(yè)多多樣化，有大型型的購物物中心、步行街街、專業(yè)業(yè)市場、一般商商場等多多種形態(tài)態(tài)，經(jīng)營營、招商商方式也也多種多多樣。目前，濱濱州的商商業(yè)及商商業(yè)物業(yè)業(yè)開發(fā)正正處于這這個階段段，已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了了大型購購物中心心、大型型生活超超市、多多功能的的商業(yè)街街、購物物中心多多種商業(yè)業(yè)類型并并存。考考慮到國國家制定定的黃河河三角洲洲發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，以以及濱州州本土的的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平平，濱州州的商業(yè)業(yè)和商業(yè)業(yè)物業(yè)的的發(fā)展短短期內(nèi)仍仍將平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計55-100年左右右才能達達到比較較成熟的的時期，但也將將是商業(yè)業(yè)競爭非非常激烈烈的局面面。二、濱州州市商業(yè)業(yè)

56、發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀（一）濱濱州主要要商圈1、概述述商圈的形形成與城城市的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展、人口口布、交交通條件件等息息息相關(guān)，市區(qū)商商業(yè)中心心是以傳傳統(tǒng)的大大型綜合合百貨店店、專業(yè)業(yè)店和傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)街為主主要特征征，其周周邊有高高檔酒店店和寫字字樓、銀銀行、通通訊、餐餐飲娛樂樂等設(shè)施施。目前，濱濱州的商商業(yè)中心心區(qū)域位位于渤海海五路以以西、渤渤海十路路以東、黃河二二路以北北、黃河河八路路路以南圍圍成的區(qū)區(qū)域，其其中，核核心商圈圈地帶在在黃河三三路、渤渤海六路路、黃河河五路、渤海八八路組城城的區(qū)域域，這一一區(qū)域內(nèi)內(nèi)的渤海海七路是是最繁華華的商業(yè)業(yè)中心。濱州市主主要商圈圈示意圖圖2、核心心商圈重重點研究究核心

57、商圈圈范圍界界定：黃河一路路至黃河河五路，渤海五五路到渤渤海十路路區(qū)域范范圍內(nèi)商圈范圍圍內(nèi)居民民情況黃河一路路至黃河河五路，渤海五五路到渤渤海十路路區(qū)域范范圍內(nèi)，分布著著近百個個大大小小小的居居民區(qū)，小區(qū)常常住居民民超過77萬人，在這一一區(qū)域內(nèi)內(nèi)還存在在著學(xué)校校等人口口較密集集的大型型公建配配套，使使得這一一區(qū)域內(nèi)內(nèi)固定人人口數(shù)量量接近110萬人人。由于這一一固定消消費群體體的存在在，推動動了這一一區(qū)域的的商業(yè)發(fā)發(fā)展，進進而形成成了濱州州最核心心的商業(yè)業(yè)區(qū)域，渤海七七路的沿沿街商業(yè)業(yè)。區(qū)域公建建配套在這一商商圈范圍圍內(nèi)，配配套設(shè)施施較為齊齊全，包包括教育育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)設(shè)施、生生活配套套設(shè)施、公

58、司單單位也比比較集中中，從工工作、上上學(xué)、購購物、醫(yī)醫(yī)療各方方面，滿滿足了周周邊居民民的各項項生活要要求。商圈內(nèi)商商業(yè)品牌牌情況濱州商業(yè)業(yè)從20006年年開始進進入了一一個較快快的發(fā)展展階段，大型商商業(yè)中心心，街區(qū)區(qū)式商業(yè)業(yè)也是在在近幾年年發(fā)展和和興盛起起來的，品牌商商業(yè)也開開始在濱濱州消費費者群體體中占據(jù)據(jù)越來越越大的影影響力，目前品品牌店主主要集中中在渤海海七路（黃河二二路到黃黃河五路路）沿線線，黃河河三路（渤海六六路到渤渤海八路路）沿線線，黃河河四路（渤海六六路到渤渤海八路路）沿線線，在這這一區(qū)域域內(nèi)大約約分布有有近1000家品品牌店。核心區(qū)域域知名品品牌數(shù)量量統(tǒng)計品牌店名名稱數(shù)量品牌店

59、名名稱數(shù)量利郎男裝裝1嬌點蛋糕糕2金佰利金金飾1吳良材眼眼鏡1恒豐銀行行1德克士2圓緣園餐餐廳1巴拉巴拉拉童裝2中國黃金金2新華書店店1北京布鞋鞋3國人西裝裝1羅蒙西裝裝1安踏3耐克2李寧4永和豆?jié){漿3孚德皮鞋鞋13618七匹狼1勁霸2德爾惠2才子1鴻星爾克克1肯德基1雙星1姜玉坤眼眼鏡2蜘蛛王1青島金羊羊2李先生1意爾康皮皮鞋2匹克1大明眼鏡鏡2金猴專賣賣1百斯頓褲褲業(yè)1柒牌男裝裝1納迪亞2美特斯邦邦威1真維斯1拜麗德1達芙妮1鞋柜1亨達皮鞋鞋1工商銀行行4農(nóng)業(yè)銀行行2恒豐銀行行1建設(shè)銀行行2中國銀行行2（二）商商業(yè)街分分布濱州市區(qū)區(qū)商業(yè)街街目前形形成了四四處極具具特色的的精品商商業(yè)街即即：

60、中心心商業(yè)大大街（位位于渤海海七路，南起黃黃河二路路北至黃黃河八路路）；電動車車營銷街街（位于于黃河二二路，東東起渤海海七路西西至渤海海九路）；美食食街（位位于渤海海十路，南起黃黃河六路路西至黃黃河八路路）；家家居用品品一條街街（位于于渤海五五路，南南起黃河河四路北北至黃河河五路）；汽配配一條街街（渤海海九路，南起黃黃河四路路北至黃黃河五路路）。（三）大大中型商商業(yè)零售售網(wǎng)點布布局濱州全市市（含濱濱州下屬屬各縣市市）共有有10000平方方米以上上各類商商業(yè)網(wǎng)點點9500處，550000平方米米8處，1萬平平方米以以上的大大型商業(yè)業(yè)設(shè)施66座，總總營業(yè)面面積9萬萬平方米米；各類類商品市市場533