1、目 錄前言11第一部份份：“戴德梁梁行”及“泛城”簡(jiǎn)介21.戴戴德梁行行簡(jiǎn)介介 PAGEREF _Toc521993215 h 41.1. 原公公司背景景 PAGEREF _Toc521993216 h 51.2.戴德德梁行服務(wù)之之優(yōu)點(diǎn) PAGEREF _Toc521993217 h 772.泛城簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc521993218 h 992.1.泛城研研究及開開發(fā)顧問問 PAGEREF _Toc521993219 h 92.2. 泛城城營(yíng)銷企企劃 PAGEREF _Toc521993220 h 1002.3. 泛城城租售網(wǎng)網(wǎng) PAGEREF _Toc521993221 h 10

2、2.4. 泛城城投資顧顧問 PAGEREF _Toc521993222 h 1002.5.泛城綜綜合住宅宅服務(wù)優(yōu)優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc521993223 h 1113.項(xiàng)項(xiàng)目的人人員配置置及架構(gòu)構(gòu) PAGEREF _Toc521993224 h 143.1.本項(xiàng)目目的管理理層人員員架構(gòu) PAGEREF _Toc521993225 h 1143.2本項(xiàng)目目專案小小組管理理層人員員架構(gòu) PAGEREF _Toc521993226 h 114第二部份份：廣州州市及區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析141.房房地產(chǎn)市市場(chǎng)綜述述 PAGEREF _Toc521993227 h 161.1.廣州市市房地產(chǎn)產(chǎn)

3、市場(chǎng)整整體走勢(shì)勢(shì)回顧 PAGEREF _Toc521993228 h 1161.2.廣州市市住宅市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)走勢(shì) PAGEREF _Toc521993229 h 2212.項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc521993230 h 232.1.海珠區(qū)區(qū)區(qū)域簡(jiǎn)簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc521993231 h 2332.2.海珠區(qū)區(qū)總體樓樓市情況況 PAGEREF _Toc521993232 h 232.3.海珠區(qū)區(qū)住宅市市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn) PAGEREF _Toc521993233 h 282.4.海珠區(qū)區(qū)主要樓樓盤分布布 PAGEREF _Toc521993234 h 282.5

4、.項(xiàng)目所所在地段段住宅市市場(chǎng)情況況 PAGEREF _Toc521993235 h 302.6. 項(xiàng)目附附近樓盤盤情況分分析 PAGEREF _Toc521993236 h 3112.6.2.濱江路路一線江江景項(xiàng)目目未來(lái)供供應(yīng)情況況 PAGEREF _Toc521993237 h 363.廣廣州市高高級(jí)服務(wù)務(wù)公寓市市場(chǎng)調(diào)查查分析 PAGEREF _Toc521993238 h 3373.1.高級(jí)服服務(wù)式公公寓的概概念 PAGEREF _Toc521993239 h 3773.2.高級(jí)服服務(wù)式公公寓的供供應(yīng)情況況分析 PAGEREF _Toc521993240 h 3373.3.公寓區(qū)區(qū)域分布布

5、及狀況況分析 PAGEREF _Toc521993241 h 3383.4.服務(wù)式式公寓的的主要客客戶分類類 PAGEREF _Toc521993242 h 413.5.現(xiàn)時(shí)市市內(nèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)國(guó)際公公寓的物物業(yè)特點(diǎn)點(diǎn) PAGEREF _Toc521993243 h 433.6.目前市市內(nèi)高級(jí)級(jí)公寓的的普遍投投資回報(bào)報(bào) PAGEREF _Toc521993244 h 433.7.投資服服務(wù)式公公寓的可可行性 PAGEREF _Toc521993245 h 4453.8.小結(jié) PAGEREF _Toc521993249 h 477第三部份份：項(xiàng)目目理解及及定位461.項(xiàng)項(xiàng)目理解解 PAGEREF _To

6、c521993250 h 481.1.項(xiàng)目特特性勢(shì)分分析 PAGEREF _Toc521993251 h 4881.2.項(xiàng)目街街區(qū)狀況況分析 PAGEREF _Toc521993252 h 4481.3.項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc521993253 h 5111.4.項(xiàng)目劣劣勢(shì) PAGEREF _Toc521993254 h 5111.5.小結(jié) PAGEREF _Toc521993255 h 5222. 項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位 PAGEREF _Toc521993256 h 542.1.目標(biāo)客客戶群定定位 PAGEREF _Toc521993257 h 5442.2.形象定定位及訴訴求

7、中心心 PAGEREF _Toc521993258 h 553配合合項(xiàng)目發(fā)發(fā)展建議議 PAGEREF _Toc521993259 h 563.1.項(xiàng)目建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方面 PAGEREF _Toc521993260 h 5573.2.公共設(shè)設(shè)施布置置 PAGEREF _Toc521993261 h 583.3.小區(qū)智智能化 PAGEREF _Toc521993262 h 5593.4.園林景景觀設(shè)計(jì)計(jì)建議 PAGEREF _Toc521993263 h 6603.5.發(fā)展商商品牌塑塑造 PAGEREF _Toc521993264 h6113.6.社區(qū)文文化建設(shè)設(shè) PAGEREF _Toc52199

8、3265 h 613.7.提供高高質(zhì)素的的服務(wù)式式公寓管管理 PAGEREF _Toc521993266 h 611第四部份份：銷售售推廣策策略及工工作內(nèi)容容651.開開售前的的準(zhǔn)備工工作 PAGEREF _Toc521993267 h 6771.1.示范單單位/樣板房房裝修 PAGEREF _Toc521993268 h 6671.2.售樓部部的裝修修 PAGEREF _Toc521993269 h671.3.展板制制作 PAGEREF _Toc521993270 h 6771.4.模型制制作 PAGEREF _Toc521993271 h 6881.5.售樓資資料準(zhǔn)備備 PAGEREF _

9、Toc521993272 h 681.6. 銷售人人員培訓(xùn)訓(xùn) PAGEREF _Toc521993273 h 682.推推盤的時(shí)時(shí)機(jī) PAGEREF _Toc521993274 h 6993.代代理期內(nèi)內(nèi)的推盤盤策略及及銷售計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc521993275 h 6993.1.推售策策略 PAGEREF _Toc521993276 h 7003.2.代理期期內(nèi)銷售售推廣計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc521993277 h 7114.推推廣途徑徑 PAGEREF _Toc521993278 h 7324.1.宣傳媒媒體選擇擇724.2.項(xiàng)目針針對(duì)性特特殊推廣廣途徑724.3.網(wǎng)

10、上推推廣724.4.戴德梁梁行海內(nèi)內(nèi)外客戶戶網(wǎng)絡(luò) PAGEREF _Toc521993279 h 7754前 言我司十分分榮幸有有機(jī)會(huì)參參與由貴貴司開發(fā)發(fā)，位于于廣州市市海珠區(qū)區(qū)濱江中中路海海岸俊園園（以以下簡(jiǎn)稱稱“貴項(xiàng)目目”）之銷銷售策劃劃工作，現(xiàn)呈交交該項(xiàng)目目銷售策策劃推廣廣建議書書一份，請(qǐng)參閱閱。此建議書書主要分分四部分分。首先先第一部部份介紹紹我司“戴德梁梁行”的公司司歷史背背景及其其創(chuàng)建的的“泛城（中國(guó)）住宅服服務(wù)”品牌；第二部部份介紹紹現(xiàn)時(shí)廣廣州市及及海珠區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況；第三部部份是我我司通過過調(diào)查研研究及分分析后對(duì)對(duì)項(xiàng)目之之理解及及項(xiàng)目定定位；第第四部份份是關(guān)于于項(xiàng)目的

11、的營(yíng)銷推推廣的專專業(yè)意見見及工作作內(nèi)容。憑著我司司的豐富富市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、全全球性客客戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)對(duì)中國(guó)國(guó)及世界界各城市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展之之了解，我司有有信心使使貴司了了解貴項(xiàng)項(xiàng)目最終終發(fā)展要要求目的的。第一部份份 ：“戴德梁梁行”及“泛城”簡(jiǎn)介1.戴德梁梁行簡(jiǎn)簡(jiǎn)介戴德梁行行國(guó)際物物業(yè)顧問問公司于于二零零零零年一一月一日日成立，由香港港的梁振振英測(cè)量量師行、新加坡坡的戴玉玉祥產(chǎn)業(yè)業(yè)咨詢公公司，以以及英國(guó)國(guó)上市公公司DTTZ組成成，把三三方各自自在亞歐歐的優(yōu)勢(shì)勢(shì)聯(lián)成一一體，旨旨在為客客戶提供供全球如如一的高高質(zhì)素服服務(wù)。戴戴德梁行行在全球球三十多多個(gè)國(guó)家家、一百百多個(gè)城城市雇用用超過五五千名員員工，業(yè)業(yè)務(wù)

12、范圍圍遍及歐歐洲、美美國(guó)、中中東、非非洲、亞亞太地區(qū)區(qū)。在中國(guó)大大陸，戴戴德梁行行在上海海、北京京、大連連、廣州州、深圳圳、天津津、重慶慶及杭州州設(shè)有分分公司。為確保?？蛻臬@獲得最高高質(zhì)素的的服務(wù)，公司架架構(gòu)作出出了相應(yīng)應(yīng)的配合合全球球核心業(yè)業(yè)務(wù)小組組提供跨跨國(guó)企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢、投資、商業(yè)用用地代理理、估價(jià)價(jià)、商鋪鋪?zhàn)≌⑽飿I(yè)管管理、建建筑顧問問等服務(wù)務(wù)；全球球支援小小組則負(fù)負(fù)責(zé)資訊訊科技、調(diào)查研研究、市市場(chǎng)推廣廣等范疇疇，確保保各地辦辦事處跟跟隨共同同的程序序及服務(wù)務(wù)水平。公司架構(gòu)構(gòu)組成表DTZ Holldinngs plcc香港梁振振英測(cè)量量師行星加坡戴戴玉祥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)咨詢?cè)児敬鞯铝盒行蠨

13、TZ Debbenhham Tiee Leeungg另外，戴戴德梁行行與美國(guó)國(guó)Thee Sttaubbachh Coompaany合合組成一一家名為為DTZZ Sttaubbachh Tiie LLeunng的聯(lián)聯(lián)營(yíng)公司司，為跨跨國(guó)企業(yè)業(yè)提供高高水準(zhǔn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)顧問服服務(wù)。世世界各地地的客戶戶只需聯(lián)聯(lián)絡(luò)這家家橫跨亞亞、歐、美洲的的聯(lián)營(yíng)公公司的任任何一個(gè)個(gè)辦事處處，即能能迅速獲獲達(dá)所需需的全球球性房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)服務(wù)。DTZ Debbenhham Tiee LeeunggThe Staaubaack CommpannyDTZ Staaubaach Tiee Leeungg1.1.原公司司背景1.1

14、.1. 原”梁振英英測(cè)量師師行”簡(jiǎn)介梁振英測(cè)測(cè)量師行行由梁振振英先生生在一九九九三年年創(chuàng)立，為亞太太區(qū)最具具規(guī)模的的物業(yè)顧顧問公司司之一，雇用超超過千名名職員及及二千五五百名物物業(yè)管理理人員。公司在在香港、中國(guó)內(nèi)內(nèi)地、臺(tái)臺(tái)灣設(shè)有有十多個(gè)個(gè)辦事處處，提供供全面及及專業(yè)房房地產(chǎn)服服務(wù)。公公司各股股東在香香港及中中國(guó)內(nèi)地地，擁有有平均二二十年房房地產(chǎn)服服務(wù)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。公公司擁有有超過五五十名董董事及助助理董事事，專責(zé)責(zé)各類型型地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的收收購(gòu)、租租售、租租賃，以以及跨國(guó)國(guó)企業(yè)房房地產(chǎn)咨咨詢服務(wù)務(wù)、估價(jià)價(jià)、樓宇宇管理、調(diào)查研研究、建建筑顧問問和一般般顧問服服務(wù)。梁振英測(cè)測(cè)量師行行是中國(guó)國(guó)內(nèi)地首首家獨(dú)資

15、資的境外外房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)公公司，在在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及及杭州設(shè)設(shè)立正式式牌照的的分公司司。過去去七年，梁振英英測(cè)量師師行為客客戶達(dá)成成超過二二百宗大大成交，總金額額達(dá)六百百億港元元。一九九九九年年度并完完成大約約一萬(wàn)二二千項(xiàng)估估價(jià)任務(wù)務(wù)。物業(yè)業(yè)管理方方面，我我司目前前管理的的物業(yè)面面積已增增至一千千萬(wàn)平方方米。1.1.2. 原“戴玉祥祥產(chǎn)業(yè)咨咨詢公司司”簡(jiǎn)介戴玉祥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)咨詢?cè)児居捎墒Y深的的房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)人人士創(chuàng)立立。各人人平均擁?yè)碛惺林炼昴杲?jīng)驗(yàn)，受過嚴(yán)嚴(yán)格訓(xùn)練練。并在在估價(jià)測(cè)測(cè)量、房房地產(chǎn)管管理、城城市規(guī)劃劃、建筑筑工程監(jiān)監(jiān)理、資資產(chǎn)及財(cái)財(cái)務(wù)管理理等領(lǐng)域域擁

16、有專專業(yè)資格格。該公司原原以星加加坡為總總部，一一九九五五年開業(yè)業(yè)，發(fā)展展迅速，職員數(shù)數(shù)目由十十六人躍躍至今天天的超過過五百人人，當(dāng)中中二十三三人為董董事。公公司在星星加坡、吉隆坡坡、雅加加達(dá)、曼曼谷設(shè)有有辦事處處和聯(lián)營(yíng)營(yíng)公司。該公司司在每個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)闉榭蛻籼崽峁└咚厮刭|(zhì)的專專業(yè)服務(wù)務(wù)。范圍圍涵蓋市市場(chǎng)推廣廣，以至至估價(jià)、市場(chǎng)研研究調(diào)查查、發(fā)展展咨詢、城市規(guī)規(guī)劃、跨跨國(guó)企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢等等。1.1.3. 原“DTZZ”簡(jiǎn)介介DTZ隸隸屬英國(guó)國(guó)上市公公司DTTZ HHolddingg Pllc，為為歐洲一一家主要要的物業(yè)業(yè)顧問公公司，一一九九八八年至九九九年?duì)I營(yíng)業(yè)額一一億五千千萬(wàn)英鎊鎊。

17、DTTZ業(yè)務(wù)務(wù)遍及二二十三個(gè)個(gè)國(guó)家，員工超超過二千千名，覆覆蓋面之之廣為所所有物業(yè)業(yè)顧問之之冠。DTZ同同時(shí)是英英國(guó)最具具規(guī)模的的物業(yè)顧顧問，一一九九八八年至九九九年單單在該國(guó)國(guó)的營(yíng)業(yè)業(yè)額達(dá)八八千八百百四十萬(wàn)萬(wàn)英鎊，員工總總數(shù)一千千三百人人。一九九八八年至九九九年，DTZ代表國(guó)國(guó)內(nèi)外投投資者處處理約四四十五億億英鎊的的投資交交易，同同時(shí)DTTZ的泛泛歐估價(jià)價(jià)小組處處理了資資本總值值約三百百一十億億英鎊的的估價(jià)工工作。1.2.戴德德梁行服務(wù)之之優(yōu)點(diǎn)1.2.1. 國(guó)際服服務(wù)行業(yè)業(yè)領(lǐng)袖我司為各各類型物物業(yè)提供供全方位位的專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)，包括估估價(jià)、調(diào)調(diào)查研究究、物業(yè)業(yè)管理、建筑顧顧問、代代理等，

18、且我司司在華估估價(jià)及物物業(yè)管理理等業(yè)務(wù)務(wù)均獲正正式發(fā)牌牌，為客客戶提供供市場(chǎng)上上最新的的第一手手資訊，以助他他們?cè)跐摑摿@人人的大陸陸市場(chǎng)發(fā)發(fā)展業(yè)務(wù)務(wù)，堪稱稱此行業(yè)業(yè)領(lǐng)袖。1.2.2. 精英匯匯聚專業(yè)業(yè)技術(shù)力力量我司董事事局擁有有二十位位專業(yè)注注冊(cè)測(cè)量量師，是是目前香香港同業(yè)業(yè)中擁有有最多專專業(yè)注冊(cè)冊(cè)測(cè)量師師的公司司，而國(guó)國(guó)外各分分公司亦亦有專業(yè)業(yè)的中國(guó)國(guó)注冊(cè)估估價(jià)師，為目前前外資房房地產(chǎn)公公司為數(shù)數(shù)最多的的專業(yè)人人員，提提供專業(yè)業(yè)技術(shù)及及力量。1.2.3. 多方位位的市場(chǎng)場(chǎng)觸角我司在全全球地區(qū)區(qū)超過三三十多個(gè)個(gè)國(guó)家，一百多多個(gè)城市市設(shè)有辦辦事處，客戶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)遍布布海外及及中國(guó)大大陸，更更有效地

19、地了解在在國(guó)內(nèi)外外不同市市場(chǎng)的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展，強(qiáng)強(qiáng)化市場(chǎng)場(chǎng)觸覺。1.2.4. 國(guó)際視視野、廣廣闊客源源我司建立立了一個(gè)個(gè)龐大國(guó)國(guó)際性客客戶資料料網(wǎng)絡(luò)，除能從從世界各各地互相相交流及及吸收寶寶貴的市市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，擴(kuò)展展國(guó)際性性的視野野，并能能夠迅速速接觸目目標(biāo)客戶戶，進(jìn)行行所需的的市場(chǎng)推推廣工作作。擁有有龐大資資料庫(kù)，儲(chǔ)存各各地區(qū)市市場(chǎng)及客客戶資料料，而我我司高專專業(yè)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，確保為為客戶達(dá)達(dá)到應(yīng)有有的期望望，倍受受嘉許。1.2.5. 全方位位的推廣廣溝通我司擁有有全面性性的專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)、廣闊的的公司網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、龐龐大的客客戶資料料，配合合我司專專業(yè)全方方位推廣廣溝通，包括全全球性公公司網(wǎng)絡(luò)絡(luò)

20、及公司司網(wǎng)頁(yè)(wwww.DTTZwoorldd.coom 或或本分公公司網(wǎng)頁(yè)頁(yè)wwww.DTTZ.ggz.ccn) ，有效效地將項(xiàng)項(xiàng)目作全全球性推推廣。1.2.6. 高效率率、高素素質(zhì)的專專業(yè)推廣廣人員我司在亞亞洲區(qū)上上下超過過六百多多名員工工，包括括一些國(guó)國(guó)內(nèi)專業(yè)業(yè)人材，而我司司在國(guó)內(nèi)內(nèi)專業(yè)人人員的比比重愈見見重要，透過他他們對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)的更深深了解及及認(rèn)識(shí)，能有效效地進(jìn)行行一系列列專業(yè)房房地產(chǎn)相相關(guān)工作作服務(wù)。2.泛城簡(jiǎn)介中國(guó)住宅宅商品房房近年發(fā)發(fā)展蓬勃勃，戴德德梁行洞洞察市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)，于二零零零零年年九月二二十日正正式推出出泛城城（中國(guó)國(guó)）綜合合住宅服服務(wù)這這一品牌牌，由旗旗下駐中中國(guó)大

21、陸陸九大城城市分公公司的營(yíng)營(yíng)銷企劃劃隊(duì)伍獨(dú)獨(dú)立組成成。此舉舉標(biāo)志戴戴德梁行行在全球球化的策策略下，銳意發(fā)發(fā)展旗下下的專業(yè)業(yè)服務(wù)。從今開開始，擁?yè)碛腥蚯蚍康禺a(chǎn)產(chǎn)咨詢互互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的泛城城（中國(guó)國(guó)）綜合合住宅服服務(wù)，將將致力在在全中國(guó)國(guó)拓展內(nèi)內(nèi)銷商品品住宅市市場(chǎng)。配合海外外投資者者及國(guó)內(nèi)內(nèi)發(fā)展商商的需要要，泛城城（中國(guó)國(guó)）綜合合住宅服服務(wù)旨在在提供無(wú)無(wú)縫的服服務(wù)平臺(tái)臺(tái)，為客客戶提供供高效及及專業(yè)的的咨詢、代理和和中介服服務(wù)，其其中包括括投資決決策、市市場(chǎng)分析析、營(yíng)銷銷企劃、銷售代代理、中中介咨詢?cè)兏鳝h(huán)節(jié)節(jié)。2.1.泛城研研究及開開發(fā)顧問問致力于為為企業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)投資資者提供供房產(chǎn)投投資評(píng)估估、開發(fā)發(fā)顧

22、問、房產(chǎn)投投資組合合分析等等服務(wù)。我們?cè)谠谥袊?guó)99個(gè)城市市設(shè)有專專業(yè)的調(diào)調(diào)查研究究隊(duì)伍，在廣州州自19996年年起建立立的大型型市場(chǎng)住住處數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)迄今今已積累累150000份份市場(chǎng)需需求問卷卷和15534個(gè)個(gè)樓盤資資料，基基本覆蓋蓋廣州市市所有樓樓盤。2.2. 泛城城營(yíng)銷企企劃致力于為為發(fā)展商商提供富富有創(chuàng)意意的產(chǎn)品品策劃及及營(yíng)銷方方案，并并提供銷銷售代理理服務(wù)。在三年年的發(fā)展展過程中中，我們們不斷將將國(guó)外的的營(yíng)銷理理念和營(yíng)營(yíng)銷模式式引入中中國(guó)，并并已通過過為國(guó)際際性大公公司的年年輕白領(lǐng)領(lǐng)舉辦購(gòu)購(gòu)房指南南講座和和白領(lǐng)購(gòu)購(gòu)房俱樂樂部的活活動(dòng)建立立了獨(dú)特特的銷售售及信息息反饋渠渠道。2.3. 泛城

23、城租售網(wǎng)網(wǎng)致力于為為個(gè)人提提供規(guī)范范、超值值的房地地產(chǎn)中介介咨詢服服務(wù)。作作為國(guó)際際性咨詢?cè)兒椭薪榻闄C(jī)構(gòu)，我們將將國(guó)外的的經(jīng)驗(yàn)和和市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作模式式引入中中國(guó)內(nèi)市市場(chǎng)。一一套已在在香港使使用十多多年的非非常成熟熟的住宅宅中介信信息管理理系統(tǒng)及及運(yùn)作模模式已在在泛城租租售網(wǎng)投投入使用用。2.4. 泛城城投資顧顧問致力于為為客戶找找尋合適適的投資資物業(yè)，并代表表客戶完完成收購(gòu)購(gòu)。憑著著卓越的的專業(yè)知知識(shí)，我我們就客客戶的投投資目的的、期限限、回報(bào)報(bào)要求、風(fēng)險(xiǎn)等等進(jìn)行各各種深入入的分析析及評(píng)估估，并建建立投資資模式，以及分分析稅務(wù)務(wù)及投資資結(jié)構(gòu)。泛城綜合合住宅服服務(wù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)2.5.1.高質(zhì)素素的專業(yè)業(yè)群

24、體組組合現(xiàn)“泛城城”內(nèi)各部部門的管管理層人人員均為為大專以以上學(xué)歷歷，其中中房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)專專業(yè)本科科以上學(xué)學(xué)歷的占占一半以以上。絕絕大部分分是廣州州市房地地產(chǎn)屆的的資深專專業(yè)人員員，多年年來(lái)在建建筑規(guī)劃劃、營(yíng)銷銷企劃、市場(chǎng)推推廣、物物業(yè)管理理等方面面擁有豐豐富的專專業(yè)知識(shí)識(shí)和實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)。他們能能掌握市市場(chǎng)及明明白發(fā)展展商所需需，在不不斷轉(zhuǎn)變變的市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展及及項(xiàng)目要要求不斷斷提高趨趨勢(shì)下，為各項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展商提供供專業(yè)的的營(yíng)銷策策劃建議議和代理理銷售服服務(wù)。2.5.2.專業(yè)的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研究究隊(duì)伍“泛城”在中國(guó)國(guó)9個(gè)城城市設(shè)有有專業(yè)的的調(diào)查研研究隊(duì)伍伍，而廣廣州泛城城早于119966年起便便建立了

25、了大型市市場(chǎng)住宅宅數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)，迄今今已積累累150000份份市場(chǎng)需需求問卷卷和15534個(gè)個(gè)樓盤資資料，基基本覆蓋蓋廣州市市八區(qū)的的所有樓樓盤。2.5.3.常設(shè)國(guó)國(guó)家注冊(cè)冊(cè)建筑師師、工程程師雖然國(guó)內(nèi)內(nèi)有建筑筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及項(xiàng)項(xiàng)目管理理等單位位可進(jìn)行行有關(guān)工工作，但但他們往往往受制制于有限限的國(guó)際際性或全全國(guó)性的的市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，故故在項(xiàng)目目建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及及管理等等工作往往往強(qiáng)差差人意，常忽略略實(shí)際可可行性，難以達(dá)達(dá)到實(shí)際際意圖及及與預(yù)期期水平接接軌，或或容易出出現(xiàn)產(chǎn)品品與市場(chǎng)場(chǎng)需求不不適配等等問題。故此，我司特特聘資深深的國(guó)內(nèi)內(nèi)注冊(cè)建建筑師，可從項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)初期介介入，能能更多地地從市場(chǎng)場(chǎng)的角度度

26、考慮，提供相相關(guān)的規(guī)規(guī)劃、建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方面的的專業(yè)意意見，務(wù)務(wù)求開發(fā)發(fā)出與市市場(chǎng)適銷銷對(duì)路的的產(chǎn)品，減低發(fā)發(fā)展商的的投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，增增加產(chǎn)品品的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。2.5.4.先進(jìn)的的電腦化化市場(chǎng)信信息資源源針對(duì)廣州州的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，“泛城”與部分分專業(yè)的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查公司司及電腦腦軟件公公司合作作，設(shè)計(jì)計(jì)開發(fā)出出各類數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)及信息息管理軟軟件，該該資料庫(kù)庫(kù)包括關(guān)關(guān)于廣州州市房地地產(chǎn)的各各類統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)及及信息，如：宣宣傳媒體體監(jiān)控（包括全全市各樓樓盤的每每周廣告告投放量量、媒體體應(yīng)用組組合、廣廣告宣傳傳費(fèi)用等等），覆覆蓋全市市各區(qū)所所有樓盤盤的基本本情況及及信息，各樓盤盤每期的的最新動(dòng)動(dòng)向和銷銷

27、售情況況等內(nèi)容容。先對(duì)對(duì)這些原原始數(shù)據(jù)據(jù)、信息息進(jìn)行人人工搜集集，再輸輸入電腦腦進(jìn)行整整理、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、分分析、管管理，將將其轉(zhuǎn)為為有效的的信息數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，并通過過先進(jìn)的的電腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，令令“泛城”各部門門實(shí)現(xiàn)資資源共享享的同時(shí)時(shí)，能更更好地配配合、互互動(dòng)促進(jìn)進(jìn)。該數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)軟軟件是我我廣州“泛城”獨(dú)立開開發(fā)，不不僅能大大大節(jié)省省人力資資源和提提高工作作效率，最重要要的是能能讓我們們及時(shí)掌掌握一些些時(shí)效性性較強(qiáng)的的數(shù)據(jù)、信息，為其它它中介代代理公司司所不能能及不僅能能緊跟市市場(chǎng)，甚甚至要領(lǐng)領(lǐng)先于市市場(chǎng)。2.5.5.龐大的的客戶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)由于我行行在大陸陸的8個(gè)個(gè)主要對(duì)對(duì)外貿(mào)易易城市駐駐有辦事事處，而而“泛城

28、”品牌亦亦得以最最快的速速度全面面輔開。“泛城”可充分分利用各各辦事處處長(zhǎng)期建建立的龐龐大客戶戶網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目的推推售途徑徑和宣傳傳覆蓋面面，有效效地將項(xiàng)項(xiàng)目作全全國(guó)性推推廣。針針對(duì)部份份外銷項(xiàng)項(xiàng)目，“泛城”亦可利利用戴德德梁行駐駐全球330個(gè)國(guó)國(guó)家的1120多多個(gè)海外外辦事處處進(jìn)行境境外推廣廣。2.5.6.實(shí)力雄雄厚、信信譽(yù)良好好的公司司背景“泛城”為戴德德梁行所所創(chuàng)立的的住宅品品牌，其其整體運(yùn)運(yùn)作與行行政架構(gòu)構(gòu)直屬梁梁行集團(tuán)團(tuán)管理。公司（原梁振振英測(cè)量量師行）自19993年年進(jìn)軍大大陸市場(chǎng)場(chǎng)以來(lái)，以雄厚厚的實(shí)力力及良好好的信譽(yù)譽(yù)逐漸為為客戶所所認(rèn)可并并樹立了了良好的的口碑。而“泛城”除得

29、到到公司所所有資源源的有力力支援外外，亦將將繼續(xù)秉秉承我行行一直以以來(lái)正派派、專業(yè)業(yè)、創(chuàng)值值的經(jīng)營(yíng)營(yíng)作風(fēng)。2.5.7.創(chuàng)業(yè)階階段，全全力以赴赴由于廣州州“泛城”為本年年1月11日正式式成立，現(xiàn)正處處于創(chuàng)立立品牌的的階段。在公司司雄厚的的資金實(shí)實(shí)力支持持下，拓拓展市場(chǎng)場(chǎng)的第一一步目標(biāo)標(biāo)是在發(fā)發(fā)展商及及消費(fèi)者者之間均均要建立立良好的的口碑，而非短短期性營(yíng)營(yíng)利。因因?yàn)槲倚行猩钪O品品牌的打打造和建建立信譽(yù)譽(yù)良好的的市場(chǎng)形形象是無(wú)無(wú)形的巨巨大價(jià)值值，是“泛城”拓展業(yè)業(yè)務(wù)及可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)。所所以，不不論項(xiàng)目目的規(guī)模模大小，可見效效益的多多少，“泛城”全體員員工都會(huì)會(huì)全力以以赴，腳腳踏實(shí)地地、務(wù)實(shí)實(shí)

30、認(rèn)真地地為客戶戶真誠(chéng)服服務(wù)。在在為發(fā)展展商獲取取最大利利潤(rùn)的同同時(shí)，亦亦將盡力力維護(hù)消消費(fèi)者的的合法權(quán)權(quán)益，從從而賺取取相應(yīng)的的服務(wù)報(bào)報(bào)酬，務(wù)務(wù)求達(dá)到到“三贏”的目標(biāo)標(biāo)。3.項(xiàng)項(xiàng)目的人人員配置置及架構(gòu)構(gòu)3.1.本項(xiàng)目目的管理理層人員員架構(gòu)我行對(duì)貴貴項(xiàng)目十十分重視視，除整整個(gè)項(xiàng)目目將由戴戴德梁行行房地產(chǎn)產(chǎn)顧問（廣州）有限公公司”泛城綜綜合住宅宅服務(wù)”高級(jí)經(jīng)經(jīng)理葉智智豪任項(xiàng)項(xiàng)目總監(jiān)監(jiān)，全程程監(jiān)控項(xiàng)項(xiàng)目所有有的策劃劃及銷售售代理工工作外，并派出出資深的的房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)人人員負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的的各項(xiàng)策策劃、銷銷售工作作，務(wù)求求以最好好的人力力資源為為貴項(xiàng)目目提供全全方位的的服務(wù)。3.2本項(xiàng)目目專案小小組管理理

31、層人員員架構(gòu)廣州海海岸俊園園專案案小組戴德梁行行房地產(chǎn)產(chǎn)顧問（廣州）有限公公司 匯匯報(bào) 指指示及支支援廣州“泛泛城”綜合住住宅服務(wù)務(wù)海岸岸俊園專案小小組專案小組組的各組組員之職職位、專專業(yè)資質(zhì)質(zhì)、負(fù)責(zé)責(zé)的工作作及聯(lián)絡(luò)絡(luò)方式：此專案小小組由“泛城”高級(jí)經(jīng)經(jīng)理葉智智豪先生生負(fù)責(zé)職位姓名專業(yè)資格格負(fù)責(zé)工作作聯(lián)絡(luò)方式式高級(jí)經(jīng)理理葉智豪工商管理理學(xué)士在中國(guó)大大陸及香香港共88年相關(guān)關(guān)專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)所有銷售售、策劃劃工作的的”泛城”最終決決策者，負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目總體體監(jiān)控人人員工作作安排。3877708778轉(zhuǎn)138813600272250006營(yíng)銷企劃劃部助理理經(jīng)理梁燕萍英語(yǔ)大專專學(xué)歷從事策劃劃,銷售售工作六六年

32、持廣州市市房地產(chǎn)產(chǎn)執(zhí)業(yè)證證負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的整體體營(yíng)銷策策劃方案案的制定定及銷售售實(shí)施過過程。3877708778轉(zhuǎn)150013800292242441營(yíng)銷企劃劃部助理理經(jīng)理陳飛云房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理專業(yè)持廣州市市經(jīng)紀(jì)資資格證從事5年年相關(guān)專專業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)配合制定定項(xiàng)目的的整體策策劃方案案及銷售售實(shí)施過過程。3877708778轉(zhuǎn)129913500308802333營(yíng)銷企劃劃部項(xiàng)目目主任丁綺文行政管理理大專學(xué)學(xué)歷廣州從事事策劃、銷售工工作8年年持廣州市市房地產(chǎn)產(chǎn)執(zhí)業(yè)證證將各項(xiàng)營(yíng)營(yíng)銷企劃劃意念在在銷售工工作中貫貫徹執(zhí)行行,以確保保具體操操作與營(yíng)營(yíng)銷策劃劃的統(tǒng)一一,并協(xié)調(diào)調(diào)代理部部的銷售售工作。3877708

33、778轉(zhuǎn)121113800274472884市場(chǎng)研究究部助理理經(jīng)理陳兆賢國(guó)土規(guī)劃劃與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)本科學(xué)學(xué)歷助理工程程師/土地估估價(jià)師廣州從事事市調(diào)工工作3年年負(fù)責(zé)整個(gè)個(gè)代理銷銷售過程程中市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研（包括競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的銷售售情況分分析、媒媒體監(jiān)控控及客戶戶反饋信信息整理理等）。3877708778轉(zhuǎn)115513600979962002注冊(cè)建筑筑師 建建筑工程程師傅小明建筑學(xué)本本科學(xué)歷歷從事建筑筑及施工工設(shè)計(jì)工工作177年從建筑專專業(yè)角度度向發(fā)展展商及客客戶提供供參考意意見，以以配合樓樓宇銷售售。3877708778轉(zhuǎn)149913611005520336代理銷售售部助理理經(jīng)理徐珊珊中科院駐駐穗企

34、管管心理學(xué)學(xué)大專從事房地地產(chǎn)一手手銷售工工作四年年負(fù)責(zé)銷售售人員培培訓(xùn)及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)監(jiān)控管理理,現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)協(xié)助解解決有關(guān)關(guān)銷售問問題、促促進(jìn)成交交,并及及時(shí)反饋饋市場(chǎng)信信息和客客戶意見見。3877708778轉(zhuǎn)217713800293359664第二部份份：廣州州市及區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析1.房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)綜述1.1.廣州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整整體走勢(shì)勢(shì)回顧1.1.1.近年廣廣州市商商品住宅宅供求關(guān)關(guān)系分析析從廣州市市區(qū)歷年年商品房房的供求求情況表表（見圖圖1-11）可以以清晰看看出，119933年6月月由于中中央采取取宏觀緊緊縮政策策，商品品房嚴(yán)重重供過于于求的狀狀況逐步步顯現(xiàn)。1999311995

35、5年廣州州市區(qū)（不含番番禺、花花都兩區(qū)區(qū)）商品品房預(yù)售售成交量量與批出出量之比比從455下降降到244，商商品房空空置率的的上升，終于引引起社會(huì)會(huì)各界對(duì)對(duì)商品房房積壓?jiǎn)枂栴}的關(guān)關(guān)注。 19966年宏觀觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行基本本實(shí)現(xiàn)了了“軟著陸陸”的目標(biāo)標(biāo)以后，廣州市市商品房房供求雙雙方力量量對(duì)比關(guān)關(guān)系發(fā)生生了微妙妙的變化化。在商商品房預(yù)預(yù)售批出出量增速速放緩的的基礎(chǔ)上上，預(yù)售售成交量量加速放放大，預(yù)預(yù)售成交交量與同同期批出出量之比比從下降降轉(zhuǎn)向大大幅上升升。從商商品房供供求關(guān)系系整體走走勢(shì)來(lái)看看，廣州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)顯示出出了“柳暗花花明”的跡象象。19977年以來(lái)來(lái)，市區(qū)區(qū)預(yù)售商商品住宅宅批出量量

36、波動(dòng)幅幅度較大大。19998年年，由于于樓市成成交保持持上升趨趨勢(shì)，集集團(tuán)購(gòu)房房明顯增增加使發(fā)發(fā)展商信信心增加加，發(fā)展展商加快快項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)工速度度，使得得當(dāng)年的的預(yù)售批批出量比比97年年增長(zhǎng)443%，是近年年罕見的的增幅。到19999年年之后，商品住住宅預(yù)售售批出量量逐漸放放緩，999年比比98年年同期減減小211.4%。而220000年的商商品房市市場(chǎng)正處處于取消消實(shí)物分分房向貨貨幣分房房轉(zhuǎn)型的的過渡期期，商品品房的預(yù)預(yù)售面積積比999年下降降了4%，其主主要原因因是從119999年初起起廣州市市國(guó)土房房管局按按有關(guān)規(guī)規(guī)定對(duì)預(yù)預(yù)售項(xiàng)目目進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格審批批，使市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量明顯顯減少。但自今今年以

37、來(lái)來(lái)，商品品房市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)了了明顯的的回升，商品房房市場(chǎng)預(yù)預(yù)售出現(xiàn)現(xiàn)了大幅幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)今年上上半年，全市房房屋交易易面積更更比去年年同期增增長(zhǎng)了224.559，成交金金額比去去年同期期增長(zhǎng)224.555。圖1-11：廣州州住宅歷歷年批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售及及成交面面積（單單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米）資料來(lái)源源：戴德德梁行泛泛城市場(chǎng)場(chǎng)研究部部在登記成成交量方方面，因因受實(shí)施施住房貨貨幣化分分配，結(jié)結(jié)束實(shí)物物分房政政策，集集團(tuán)購(gòu)房房大幅減減少的影影響，119988年登記記成交量量出現(xiàn)大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，之后后轉(zhuǎn)為持持平或略略有下降降的趨勢(shì)勢(shì)。而商商品住宅宅成交登登記量占占預(yù)售批批出量之之百分比比呈上升升態(tài)勢(shì)，在一定定程度上上反

38、映出出住宅市市場(chǎng)供大大于求的的狀況得得到初步步緩解。1.1.2預(yù)售成成交面積積增大全市商品品房銷售售保持增增長(zhǎng)的趨趨勢(shì)，交交投活躍躍。下圖圖是廣州州市多層層住宅和和高層住住宅從119966年至220011年第一一季度的的成交面面積情況況：圖1-22：廣州州市高層層、多層層住宅成成交面積積（單位：萬(wàn)平方方米）資料來(lái)源源：戴德德梁行泛泛城市場(chǎng)場(chǎng)研究部部從圖1-2可以以看出，高層住住宅在市市場(chǎng)中所所占的比比例越來(lái)來(lái)越大。以20000年年來(lái)例，20000年全全年批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售的的高層住住宅面積積為3443.116萬(wàn)平平米，占占住宅預(yù)預(yù)售總面面積的比比重為663.2%，另一方方面，高高層住宅宅的登記記成交量

39、量亦大幅幅增長(zhǎng)，全年登登記的高高層住宅宅成交面面積為3345.69萬(wàn)萬(wàn)平方米米，與999年同同期相比比增長(zhǎng)了了18.39%，占住住宅成交交總面積積的比重重亦從999年的的46%上升至至61%，超過過多層住住宅的比比重，達(dá)達(dá)到歷年年最高水水平。1.1.3.住宅成成交價(jià)格格穩(wěn)中下下調(diào)廣州市商商品房?jī)r(jià)價(jià)格受供供求關(guān)系系的影響響，自119966年以來(lái)來(lái)，住宅宅成交平平均價(jià)格格一直呈呈下降趨趨勢(shì)，其其中高層層住宅的的售價(jià)由由于受到到低價(jià)小小高層住住宅供應(yīng)應(yīng)量上升升的沖擊擊，而導(dǎo)導(dǎo)致成交交價(jià)格大大幅下滑滑（20001年年第一季季高層住住宅成交交均價(jià)比比19996年下下降300.644%）。見下圖圖：圖1-

40、33：廣州州市高層層、多層層住宅成成交價(jià)格格（單位：元/平平方米）資料來(lái)源源：戴德德梁行泛泛城市場(chǎng)場(chǎng)研究部部1.1.4.二手交交易市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)旺19999廣州市市房屋置置換中心心正式成成立并投投入運(yùn)作作，同時(shí)時(shí)，多項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)減減免政策策的出臺(tái)臺(tái)，均有有效地推推動(dòng)二手手房交易易市場(chǎng)日日趨活躍躍。20000年年二手房房屋交易易面積（包括括括樓花轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和私私房交易易面積）為1225萬(wàn)平平方米，與999年相比比大幅增增長(zhǎng)了998%，二手交交易面積積與同期期的預(yù)售售商品房房成交面面積相比比達(dá)到222%。20000年以以后，隨隨著二手手市場(chǎng)的的持續(xù)健健康、穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展，一、二手市市場(chǎng)的互互相促動(dòng)動(dòng)，令二二次置業(yè)

41、業(yè)者的比比例亦有有所上升升。1.1.5.空置面面積有所所增加雖然成交交量大幅幅攀升，逐漸消消化部分分住宅供供應(yīng)的同同時(shí)，空空置房面面積卻更更高速度度增長(zhǎng)。從廣州州市去年年的情況況看,220000年全市市商品房房空置量量為5884.009萬(wàn)平平方米，空置率率達(dá)233.6%（其中中住宅空空置率為為16%），同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)20.3%，大大超超過了商商品房庫(kù)庫(kù)存100%的合合理空置置率。其其中空置置1年以以上的積積壓商品品房為3360.76萬(wàn)萬(wàn)平方米米，占總總量的661.88%，均均屬早年年盲目開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，外外型陳舊舊、功能能落后、空置年年限長(zhǎng)，故市場(chǎng)場(chǎng)難以消消化。1.1.6.購(gòu)房消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)現(xiàn)時(shí)廣

42、州州市的戶戶均人口口呈逐期期減少的的趨勢(shì)，居民家家庭規(guī)模模趨向小小型化，據(jù)調(diào)查查統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)時(shí)廣廣州市居居民家庭庭規(guī)模的的結(jié)構(gòu)以以三四四人一戶戶所占的的比例最最大，為為68.66%，從總總體發(fā)展展的趨勢(shì)勢(shì)來(lái)看，中小戶戶型將成成為廣州州樓市的的主流。福利分分房結(jié)束束后，購(gòu)購(gòu)房的主主流將集集中在中中等收入入消費(fèi)層層。雖然然說追求求寬敞、舒適的的生活空空間是多多數(shù)人的的愿望，但畢竟竟支付能能力才是是消費(fèi)者者購(gòu)房選選擇的最最終決定定因素。據(jù)廣州州社情民民意研究究中心的的調(diào)查顯顯示，665%的的人對(duì)房房?jī)r(jià)的接接受能力力為3000050000元/之間，50000元以以下的占占86%。反觀觀廣州市市上年熱熱銷的

43、大大型小區(qū)區(qū)盤（如如奧林匹匹克花園園、光大大花園、廣州碧碧桂園）中，最最為好銷銷的是總總價(jià)在220-440萬(wàn)元元的單位位，而從從現(xiàn)時(shí)市市場(chǎng)反饋饋的信息息來(lái)看，首期樓樓款在110萬(wàn)元元以下，月供220000元以下下的中小小戶型是是最為暢暢銷的。居住的的戶型也也主要集集中在990以下，其中661990的占了了59%。1.1.7.購(gòu)房主主體年齡齡結(jié)構(gòu)而在置業(yè)業(yè)者的年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)方面，年齡在在2640歲歲之間置置業(yè)者占占64%，表明現(xiàn)時(shí)時(shí)的置業(yè)業(yè)主體趨趨向年輕輕化。1.2.廣州市市住宅市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)走勢(shì)廣州的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)經(jīng)過過多年的的發(fā)展至至今，已已由賣方方市場(chǎng)逐逐漸轉(zhuǎn)為為買方市市場(chǎng)，隨隨著購(gòu)房房者的消

44、消費(fèi)心理理日趨成成熟，住住宅供給給呈逐漸漸飽和趨趨勢(shì)，房房地產(chǎn)行行業(yè)之間間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)亦已進(jìn)進(jìn)入綜合合實(shí)力比比拼的時(shí)時(shí)代。從從而迫使使房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者者的開發(fā)發(fā)及營(yíng)銷銷理念要要不斷更更新，必必須更加加理性化化、市場(chǎng)場(chǎng)化：既既要適應(yīng)應(yīng)于市場(chǎng)場(chǎng)，又要要領(lǐng)先于于市場(chǎng)；要建立立于滿足足消費(fèi)者者的真正正需求的的基礎(chǔ)上上，緊跟跟市場(chǎng)的的發(fā)展趨趨勢(shì)，找找準(zhǔn)定位位，才能能開發(fā)出出適銷對(duì)對(duì)路的項(xiàng)項(xiàng)目。（1）隨著19999年年福利分分房的結(jié)結(jié)束，住住房商品品化進(jìn)程程將促使使個(gè)人成成為住宅宅市場(chǎng)的的真正需需求主體體，由于于居民家家庭成員員構(gòu)成、收入水水平以及及對(duì)住房房要求側(cè)側(cè)重的不不同，對(duì)對(duì)住宅性性能及功功能質(zhì)量量也會(huì)有

45、有著不同同的要求求，因此此，未來(lái)來(lái)的商品品住宅將將會(huì)體現(xiàn)現(xiàn)更強(qiáng)的的個(gè)性要要求。（2）21世世紀(jì)是信信息的時(shí)時(shí)代，科科技發(fā)展展一日千千里，各各種商品品都在不不斷提高高自身的的科技含含量，商商品房也也一樣。高智能能型的住住宅物業(yè)業(yè)是未來(lái)來(lái)住宅特特別是高高檔住宅宅的發(fā)展展趨勢(shì)。（3）隨著市市民環(huán)保保意識(shí)的的提高，具有“健康”、“環(huán)?！备拍畹牡淖≌皆絹?lái)越受受市民的的歡迎。同時(shí)，市民也也日益注注重配套套設(shè)施、物業(yè)管管理等物物業(yè)的附附加值以以及發(fā)展展商的實(shí)實(shí)力。高高附加值值的住宅宅小區(qū)今今后將熱熱銷于市市場(chǎng)，將將會(huì)是市市民未來(lái)來(lái)置業(yè)消消費(fèi)的主主要取向向。（4）“均好性性”和“排他性性”是當(dāng)今今重要的的住

46、宅建建設(shè)新理理念。從從戶型的的創(chuàng)新、建筑風(fēng)風(fēng)格的變變化、小小區(qū)配套套、到社社區(qū)文化化的建設(shè)設(shè)等等，每一方方面質(zhì)素素都要好好。但同同時(shí)每一一個(gè)樓盤盤都要有有與眾不不同的賣賣點(diǎn)和個(gè)個(gè)性，迎迎合不同同的消費(fèi)費(fèi)層面和和消費(fèi)品品味，才才會(huì)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。這就就要求每每個(gè)發(fā)展展商都要要以一絲絲不茍的的態(tài)度去去開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，不不僅要經(jīng)經(jīng)得起市市場(chǎng)的考考驗(yàn)，更更要經(jīng)得得起消費(fèi)費(fèi)者挑剔剔的眼光光。（5）由于樓樓市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)十激烈烈，將會(huì)會(huì)導(dǎo)致越越來(lái)越多多的發(fā)展展商為顯顯示實(shí)力力及增加加樓盤競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，將樓宇宇建至呈呈現(xiàn)外立立面，甚甚至于臨臨近交樓樓方推出出市場(chǎng)。而事實(shí)實(shí)上，這這同時(shí)也也是房地地產(chǎn)買方方市場(chǎng)的的需求及及必

47、然發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。（6）鑒于現(xiàn)現(xiàn)時(shí)購(gòu)房房消費(fèi)中中以中低低階層占占大多數(shù)數(shù)及家庭庭規(guī)模趨趨于小型型化，其其家庭月月收入直直接決定定購(gòu)房?jī)r(jià)價(jià)格選擇擇取向及及支付能能力，故故中小戶戶型將成成為主流流戶型，其市場(chǎng)場(chǎng)潛力是是相當(dāng)大大的。（7）由于購(gòu)房房主體日日趨年輕輕化，將將帶動(dòng)今今后的房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目必須具具有更為為強(qiáng)烈的的個(gè)性和和更高層層次消費(fèi)費(fèi)品味。2.項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域市市場(chǎng)分析析2.1.海珠區(qū)區(qū)區(qū)域簡(jiǎn)簡(jiǎn)介海珠區(qū)，廣州人人俗稱的的“河南”，總面面積900.455平方公公里，人人口733.4萬(wàn)。若干年年前，海海珠區(qū)一一直是廣廣州傳統(tǒng)統(tǒng)的工業(yè)業(yè)區(qū)。近近年來(lái)，隨著一一些工廠廠易地發(fā)發(fā)展，海海珠區(qū)三三年

48、以來(lái)來(lái)一直是是廣州樓樓市的熱熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)，住宅宅建設(shè)已已成了海海珠區(qū)新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)，以商商品住宅宅的供應(yīng)應(yīng)量和成成交量而而言，海海珠區(qū)已已榮居全全市八區(qū)區(qū)之首。隨著“大廣州州”、“海濱城城市”建設(shè)思思路的提提出及“南拓北北抑”規(guī)劃格格局的確確定，市市政府將將在該區(qū)區(qū)興建國(guó)國(guó)際會(huì)展展中心、新領(lǐng)事事館區(qū)、國(guó)際生生物島、新廣交交會(huì)會(huì)館館海珠區(qū)區(qū)將成為為廣州集集居住、高科技技和國(guó)際際會(huì)展于于一體的的城市中中心區(qū)，是新世世紀(jì)廣州州市最有有前途的的地區(qū)。而據(jù)最最新的道道路規(guī)劃劃，海珠珠區(qū)的跨跨江橋梁梁將增至至12座座，廣州州大橋及及廣州大大道中將將拓寬一一倍，新新建和在在建的道道路東南南干線及及地鐵二

49、二、三號(hào)號(hào)線等將將形成四四通八達(dá)達(dá)的路網(wǎng)網(wǎng)。此外外，海珠珠區(qū)有“城”無(wú)“市”的狀況況即將得得到改善善：三間間跨國(guó)零零售業(yè)巨巨頭沃爾瑪瑪、家樂樂福、萬(wàn)萬(wàn)客隆亦亦已計(jì)劃劃進(jìn)駐海海珠區(qū)這這片利潤(rùn)潤(rùn)沃土?？梢灶A(yù)預(yù)見，海海珠區(qū)整整體區(qū)域域形象及及價(jià)值將將得到質(zhì)質(zhì)的提升升。2.2.海珠區(qū)區(qū)總體樓樓市情況況現(xiàn)時(shí)海珠珠區(qū)的樓樓盤多以以小區(qū)形形式出現(xiàn)現(xiàn)，占地地面積大大，環(huán)境境規(guī)劃與與建設(shè)超超前，周周邊配套套既有老老工業(yè)區(qū)區(qū)完善配配套，又又有發(fā)展展商自建建的新興興配套，樓盤素素質(zhì)普遍遍較高。而戶型型設(shè)計(jì)從從單身公公寓到3300平平方米以以上的空空中別墅墅樣樣齊齊備，售售價(jià)有高高有低。海珠區(qū)樓樓市在廣廣州市房房地產(chǎn)

50、市市場(chǎng)中一一直都占占重要地地位，尤尤其是住住宅市場(chǎng)場(chǎng)，19996年年至20001年年第一季季度，海海珠區(qū)住住宅預(yù)售售面積及及成交面面積在全全市中所所占比例例均達(dá)225%-30%左右。近年海海珠區(qū)樓樓市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)相當(dāng)激激烈，再再加上近近期受附附近番禺禺地區(qū)多多個(gè)大型型小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目積極極推售的的沖擊，令該區(qū)區(qū)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更更趨白熱熱化。根據(jù)廣州州市房地地產(chǎn)信息息中心的的數(shù)據(jù)顯顯示，220011年第一一季海珠珠區(qū)批出出的住宅宅面積為為25.31萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比去去年同期期增加336%，而住宅宅成交面面積為338.003萬(wàn)平平方米，同比減減少133.699%，但但總成交交量仍居居八區(qū)之之首，其其高層住住宅與

51、多多層住宅宅的成交交量并駕駕齊驅(qū)。下面將將對(duì)該區(qū)區(qū)的預(yù)售售和成交交情況進(jìn)進(jìn)行簡(jiǎn)單單分析：2.2.1.海珠區(qū)區(qū)住宅預(yù)預(yù)售情況況從19998年開開始，住住宅批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積呈下下降趨勢(shì)勢(shì)，這與與廣州市市總體住住宅預(yù)售售情況相相似，從從19996年至至20001年第第一季度度海珠區(qū)區(qū)住宅預(yù)預(yù)售面積積占全市市的比例例雖然有有所減少少，但均均在222%以上上，現(xiàn)海海珠區(qū)的的在售樓樓盤大大大小小加加起來(lái)有有5000多個(gè)，表明海海珠區(qū)樓樓市仍然然是廣州州樓市的的主力。圖2-11：海珠珠區(qū)近年年住宅預(yù)預(yù)售面積積（單位：萬(wàn)平方方米） 資料料來(lái)源：戴德梁梁行泛城城市場(chǎng)研研究部2.2.2.海珠區(qū)區(qū)住宅成成交情況況海

52、珠區(qū)住住宅銷售售暢旺、交投活活躍，成成交量一一直保持持增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭，從從19996年至至20001年第第一季度度海珠區(qū)區(qū)住宅的的成交面面積占全全市的比比例均在在20%以上。圖2-22：海珠珠區(qū)近年年住宅成成交面積積（單位：萬(wàn)平方方米） 資資料來(lái)源源：戴德德梁行泛泛城市場(chǎng)場(chǎng)研究部部圖2-33:20001年年上半年年海珠區(qū)區(qū)高層住住宅成交交面積占占全市比比例資料來(lái)源源：戴德德梁行泛泛城市場(chǎng)場(chǎng)研究部部海珠區(qū)高高層住宅宅在全市市高層住住宅市場(chǎng)場(chǎng)中一直直占著舉舉足輕重重的地位位，20001年年上半年年高層住住宅預(yù)售售面積占占全市的的21%，高層層住宅成成交面積積占全市市33%，均居居八區(qū)首首位。其其中海珠

53、珠區(qū)高層層住宅成成交面積積一路攀攀升，220011年第一一季度成成交面積積更是超超過其預(yù)預(yù)售面積積63.5%。由于海海珠區(qū)的的高層住住宅的整整體素質(zhì)質(zhì)和檔次次正日漸漸提高，再加上上近年內(nèi)內(nèi)海珠區(qū)區(qū)路網(wǎng)的的改善，市政配配套的逐逐步完善善及利好好的遠(yuǎn)景景規(guī)劃影影響，海海珠區(qū)的的高層住住宅將越越來(lái)越受受到購(gòu)房房者的青青睞。2.2.3.海珠區(qū)區(qū)高層住住宅物業(yè)業(yè)供求情情況總體來(lái)講講，海珠珠區(qū)高層層住宅物物業(yè)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)是向好好的。根根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示（見見圖2-4），從海珠珠區(qū)住宅宅總的批批準(zhǔn)預(yù)售售面積和和成交面面積的年年度數(shù)據(jù)據(jù)比較中中可以看看出，從從19999年開開始住宅宅成交面面積開始始超過住

54、住宅預(yù)售售面積，這在一一定程度度上反映映出海珠珠區(qū)高層層住宅物物業(yè)的供供求正趨趨于平衡衡，住宅宅市場(chǎng)開開始步入入有序階階段。在在登記成成交均價(jià)價(jià)方面，自20000年年開始，基本上上保持在在￥53660元/平方米米的水平平。圖2-44：海珠珠區(qū)近年年高層住住宅供求求情況（單位；元/平平方米）資料來(lái)源源：戴德德梁行研研究部2.3.海珠區(qū)區(qū)住宅市市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)地域分布布較分散散。工業(yè)業(yè)大道與與廣州大大道之間間的區(qū)域域是樓盤盤的傳統(tǒng)統(tǒng)分布區(qū)區(qū)，現(xiàn)隨隨著市政政府對(duì)該該區(qū)的規(guī)規(guī)劃思路路和引導(dǎo)導(dǎo)正逐漸漸向東、西發(fā)展展。小區(qū)樓盤盤較多，其中不不少樓盤盤具較大大規(guī)模。高層住宅宅、多層層住宅均均占一定定比例，不少小小

55、區(qū)樓盤盤由高層層、多層層住宅組組成。價(jià)格上的的選擇面面較廣，高、中中、低檔檔住宅一一應(yīng)俱全全，以中中低檔樓樓盤為主主，而高高檔樓盤盤主要是是具有“江景”概念的的“臨江豪豪宅”，集中中分布在在廣州大大道的橋橋東區(qū)。（5）區(qū)內(nèi)開開發(fā)的地地塊多為為原工業(yè)業(yè)廠區(qū)地地皮，由由于這些些地皮均均有占地地面積大大、地塊塊規(guī)整、地價(jià)低低、可塑塑性高等等優(yōu)點(diǎn)，故區(qū)內(nèi)內(nèi)不斷涌涌現(xiàn)出許許多高質(zhì)質(zhì)素的大大型住宅宅小區(qū)。由于現(xiàn)現(xiàn)時(shí)海珠珠區(qū)仍有有相當(dāng)數(shù)數(shù)量的廠廠區(qū)地塊塊有待開開發(fā)，預(yù)預(yù)計(jì)廣州州市未來(lái)來(lái)幾年新新開發(fā)的的樓盤中中，海珠珠區(qū)將占占相當(dāng)份份量。隨著海珠珠區(qū)道路路網(wǎng)的建建設(shè)和發(fā)發(fā)展以及及市政規(guī)規(guī)劃中的的“南拓”計(jì)劃，

56、部分居居屋將納納入拆遷遷范圍，這部分分拆遷住住戶成為為樓市中中潛在消消費(fèi)者?？傮w而言言，海珠珠區(qū)的樓樓盤既能能吸引較較高層次次的買家家，同時(shí)時(shí)也是普普通市民民安居的的樂土，展望下下半年，海珠區(qū)區(qū)仍會(huì)是是廣州樓樓市的重重點(diǎn)區(qū)域域。2.4.海珠區(qū)區(qū)主要樓樓盤分布布以海珠區(qū)區(qū)路段而而分，一一般可劃劃分為五五個(gè)具有有代表性性的樓盤盤板塊：2.4.1.濱江路路板塊江景樓盤盤最為集集中的地地段是自自廣州大大橋以西西至海印印大橋以以東的濱濱江東路路上，主主要有：海珠半半島花園園、海琴琴灣、珠珠江廣場(chǎng)場(chǎng)、中海海錦苑、麗景灣灣等。售售價(jià)一般般都在￥80000元/平平方米左左右，穩(wěn)穩(wěn)居全區(qū)區(qū)之首。該路段段被喻為為

57、“臨江豪豪宅一條條街”。2.4.2.工業(yè)大大道北板板塊該板塊主主要包括括：革新新路、工工業(yè)大道道北等。分別有有光大花花園、富富澤園、鳳安花花園等樓樓盤，以以多層住住宅居多多,目前前較引人人注目的的要數(shù)光大花花園，售價(jià)多多在￥50000/平平方米左左右。2.4.3.南洲路路工業(yè)大大道南板板塊該板塊是是海珠區(qū)區(qū)較早開開發(fā)的地地區(qū)，此此區(qū)的樓樓盤特點(diǎn)點(diǎn)為成片片開發(fā)、規(guī)模大大。價(jià)格格較為低低廉，大大多在￥3,5500-4,5500元元/平方方米之間間，購(gòu)房房者還可可入戶廣廣州。 保利利花園、金金碧花園園、嘉鴻花花園玫瑰瑰園、南華華花園等在此此板塊內(nèi)內(nèi)，其中中保利利花園、金金碧花園園兩盤盤無(wú)疑是是該區(qū)目

58、目前最為為矚目的的明星大大盤。2.4.4.海印橋橋以南新新港西路路板塊該板塊是是海珠區(qū)區(qū)一年一一小變的的重點(diǎn)地地段，樓樓盤價(jià)格格在4,5000-5,5000元/平平方米左左右。有有順景景雅苑、富富景花園園、海印南南苑、千禧禧花園、萬(wàn)萬(wàn)壽雅苑苑、海印明明珠花苑苑等樓樓盤。2.5.項(xiàng)目所所在地段段住宅市市場(chǎng)情況況三號(hào)地段段內(nèi)的樓樓盤以高高層住宅宅為主。由于受受臨江豪豪宅價(jià)格格的直接接拉高，今年以以來(lái)該地地段高層層住宅成成交均價(jià)價(jià)增一度度高至￥65000元/m2的水平平（見圖圖2-77）。而而整個(gè)上上半年，三號(hào)地地段的成成交面積積也呈上上升趨勢(shì)勢(shì)，交投投較為活活躍。其其中有一一線“臨江豪豪宅”（如中

59、海錦錦苑、麗景景灣、海琴琴灣、海珠珠半島花花園、珠江江廣場(chǎng)等）多多集中在在濱江東東海印印橋以東東至廣州州大橋以以西沿江江地段，售價(jià)約約￥80000元元/m2左右。二線“臨江”住宅(如中海名名都、天立立俊園、嘉嘉仕花園園、金雅苑苑、豪豐園園等新新推單位位的售價(jià)價(jià)亦不低低，要￥60000770000元/m2。項(xiàng)目目周邊的的椰城城閣、江灣灣花苑、駿駿和大廈廈均屬屬早年開開發(fā)的樓樓盤，現(xiàn)現(xiàn)已基本本售罄。雖然附附近的蘭亭穎穎苑、萬(wàn)壽壽雅苑也是些些質(zhì)素不不錯(cuò)的住住宅小區(qū)區(qū)，但由由于市場(chǎng)場(chǎng)及價(jià)格格定位均均有很大大差距，可比性性不強(qiáng)，故而不不形成直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。圖2-77：20001年年1-66月海珠珠區(qū)3號(hào)號(hào)

60、地段住住宅成交交面積及及均價(jià) (單位位:元/平方米米)資料來(lái)源源：戴德德梁行研研究部2.6.項(xiàng)目附附近樓盤盤情況分分析隨著城市市現(xiàn)代化化建設(shè)和和市政基基礎(chǔ)配套套設(shè)施的的不斷完完善，海海珠區(qū)內(nèi)內(nèi)一個(gè)個(gè)個(gè)住宅小小區(qū)猶如如雨后春春筍，紛紛紛涌現(xiàn)現(xiàn)，在短短短幾年年間，區(qū)區(qū)內(nèi)大大大小小的的樓盤達(dá)達(dá)5000多個(gè)。隨著濱濱江沿江江景觀大大道、濱濱江東至至廣州大大橋等交交通干線線的規(guī)劃劃和建設(shè)設(shè)，僅這這一區(qū)域域的一線線及二線線江景的的在售樓樓盤就有有十幾個(gè)個(gè)，可想想而知該該區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)是何等等激烈！下面將根根據(jù)項(xiàng)目目所處的的區(qū)域、地段特特性對(duì)同同區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類型型項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行分析析，此外外，還將將根據(jù)