1、當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的主要原則有：合法原則，（ 最高最佳使用原則 ），供求原則；替代原則，（ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ），公平原則。2、估價(jià)機(jī)構(gòu)完成委托估價(jià)后提供給委托人的“產(chǎn)品”，通常稱為（ 估價(jià)報(bào)告書 ）。3、市場(chǎng)比較法所依據(jù)的是（ 替代 ）原理。4、成本法計(jì)算建筑物重新建造完全價(jià)值的方法通常分為三種，即：凈計(jì)法，（平方法 ），立方法。5、在收益法中，純收益確定后，還原利率越高，收益價(jià)格（ 越低 ）。6、建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種，普通建筑物估價(jià)時(shí)適用（重置成本 ）。7、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)的區(qū)別，在估價(jià)上C為（ 重新建造成本 ），它通常隨著估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同而（ 不同 ）。8、在路線價(jià)法中，普通臨街宗地價(jià)格的計(jì)算公式為：宗地總價(jià)=路線價(jià)（ 深度百分率 ）宗地面積。試述成本法與收益法的區(qū)別。1理論依據(jù)不同或估價(jià)的立足點(diǎn)不同：(成本法基于已付出的代價(jià)，收益法基于未來的收益能力)；2計(jì)算公式不同(成本法以各項(xiàng)費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤累加為基礎(chǔ)，收益法以收益減費(fèi)用為基礎(chǔ))；3所需資料不同；4適用對(duì)象不同(成本法主要適用于無交易、無收益或收益難以直接測(cè)定的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、政府辦公樓、醫(yī)院、公園等公共建筑、公益設(shè)施及工廠等；收益法主要適用于收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，如商店、賓館、出租房屋等)。1、有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬元，現(xiàn)時(shí)重新取得該土地每平方米需600（1）計(jì)算土地現(xiàn)時(shí)價(jià)格：土地底價(jià)=1000*600=60萬（2）計(jì)算建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)格：建筑物現(xiàn)價(jià)=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162萬（3）房地產(chǎn)和土地合成一體的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為：60+162=222萬（4）房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)=2220000/2000=11002、某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%解：（1）計(jì)算該賓館年總收益=30050365（1-30%）=3832500元=383.25萬元（2）計(jì)算該賓館年總費(fèi)用=14萬元/月12月=168萬元（3）計(jì)算該賓館年凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=383.25萬元-168萬元=215.25萬元（4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則該賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=215.25/10%=2152.5 萬元（5）計(jì)算同檔次賓館年總收益=30045365（1-20%）=3942000元=394.2萬元（6）計(jì)算同檔次賓館年總費(fèi)用=394.230%=118.26萬元（7）計(jì)算同檔次賓館年凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=394.270%=275.94萬元（8）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則同檔次賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=275.94/10%=2759.4萬元（9）該賓館與當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館比較分析：床價(jià)5045元，但空房率也高，30%20%，特別是營運(yùn)費(fèi)用過高，竟占總收入的43.84%，導(dǎo)致凈收益下降，應(yīng)改善管理，降低營運(yùn)支出。（10）經(jīng)過綜合考慮后，估計(jì)該賓館的價(jià)格以2450萬元比較合理。3、需要評(píng)估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價(jià)格。獲知該宗土地總面積500平方米，建筑容積率為2，(折現(xiàn)率為10%）。解設(shè)該宗土地的總價(jià)為V：開發(fā)完成后的總價(jià)值200050002/（1+12%）21594.39（萬元）建筑安裝工程費(fèi)等的總額800（1+12）5000260/（1+12%）0.540%/（1+12%）1.5810.36（萬元）建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在各年的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計(jì)算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計(jì)算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.5的情況。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額1594.39（2+6）127.55（萬元）購買該宗土地的稅費(fèi)總額V30.03V（萬元）V1594.39810.36127.550.03V V=637.36（萬元）故：土地總價(jià)637.36（萬元）土地單價(jià)1274.72（元m2）樓面地價(jià)637.36（元m2） 1、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，估價(jià)實(shí)質(zhì)是模擬（ 市場(chǎng) ）的價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來。2、房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、（ 裝修 ）、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度來劃分的。3、認(rèn)清房地產(chǎn)的單位價(jià)格，主要是認(rèn)清其貨幣單位、（ 面積單位 ）、面積含義。4、一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)符合下列三方面要求：（1）有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)；（2）有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；（3）（有良好的職業(yè)道德 ）。5、在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中，重新建造成本是假設(shè)在（ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)）重新建造或購置全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)時(shí)所必要的成本或價(jià)格。6、資本化率=（ 安全利率 ）+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。7、某商店?duì)I業(yè)面積為建筑面積的55%，單位營業(yè)面積的年租金720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為（ 396 ）。8、將某成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的各項(xiàng)必要費(fèi)用及正常利稅為300元/平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，則可轉(zhuǎn)讓土地的成本價(jià)為（ 500 ）元/平方米。9、某宗土地面積250平方米，其上附有建筑面積為200平方米的建筑物，該建筑物的外觀及設(shè)備均已過時(shí)，需拆除重建，估計(jì)每建筑平方米拆遷費(fèi)300元、殘值50元，則該土地的減價(jià)修正額為（ 5 ）。10、某類商品房平均售價(jià)1994年初為2500元/平方米，1996年初漲至3025元/平方米，則其價(jià)格的年平均上漲幅度為（ 10 ）%。1、某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時(shí)重置價(jià)格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。解：C=1000500，R=5%，N=50，n=30建筑物現(xiàn)時(shí)總價(jià)=建筑物現(xiàn)時(shí)單價(jià)=310000/500=620元/m22、某公寓共有3層，每層建筑面積均為1000平方米，其房地產(chǎn)單價(jià)平均為1100元/平方米，底層的單價(jià)比第二層的單價(jià)低150元（1） 該公寓房地產(chǎn)總價(jià)值V=110010003=3300000（元）=330（萬元）（2） 設(shè)第二層單價(jià)為x元/，則： =1100 解得x=1200（元/）（3） 第二層房地總價(jià)值為: 12001000=1200000（元）=120（萬元）（4） 第二層土地占有份額為：100%=36.36%=36%3、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費(fèi)用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn)（1） 計(jì)算估價(jià)房地產(chǎn)年凈收益=55-30=25（萬元）（2） 計(jì)算購買年A 房地產(chǎn)購買年= =8.4(年) B房地產(chǎn)購買年= =8.4(年)C房地產(chǎn)購買年= =8.5(年) D房地產(chǎn)購買年= =8.3(年)估價(jià)房地產(chǎn)的購買年 = =8.4(年)（3） 計(jì)算估價(jià)房地產(chǎn)總價(jià)=258.4=210(萬元)4、需要評(píng)估某商品住宅在1996年11月1日的正常價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實(shí)解：（1）對(duì)可比實(shí)例A的單價(jià)修正=（2）對(duì)可比實(shí)例B的單價(jià)修正=（3）對(duì)可比實(shí)例B的單價(jià)修正=（4）計(jì)算計(jì)算估價(jià)房地產(chǎn)某商品住宅單價(jià)=3、某商場(chǎng)的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計(jì)。該商場(chǎng)兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。解：（1）計(jì)算各層可出租的面積200060%=1200m2（2）計(jì)算租期內(nèi)年凈收益180120012（1-20%）=2073600元=207.36萬元（3）計(jì)算第一層在租期滿后的年凈收益200120012（1-20%）=2304000元=230.4萬元（4）計(jì)算第一層的正常價(jià)格（5）計(jì)算第二層的年凈收益120120012（1-20%）=1382400元=138.24萬元（6）計(jì)算第二層的正常價(jià)格（7）計(jì)算第一層與第二層的正常總價(jià)格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05萬元4、某在建工程開工于1997年11月31日，擬建為商場(chǎng)和辦公綜合樓；總用地面積3000平方米，土地使用權(quán)年限50年，從開工起計(jì)(1)此題的計(jì)算公式應(yīng)為：在建工程價(jià)格=預(yù)期建成后的價(jià)值-需投入的建筑費(fèi)-需投入的專業(yè)費(fèi)-銷售稅費(fèi)-投資利潤 (2)計(jì)算預(yù)期建成后的價(jià)值： (3)計(jì)算建筑費(fèi)： 23001240064%(4)計(jì)算專業(yè)費(fèi)： 17169481.9210%=1716948.19(元) (5)計(jì)算銷售稅費(fèi)： 44241046.928%=3539283.75(元) (6)計(jì)算投資利潤： (7)計(jì)算在建工程的正常總價(jià)格：56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元)=2909.5(萬元)2、 某賓館總建筑面積10000平方米；一層建筑面積2000平方米，其中500平方米為賓館大堂，1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳3、 (1)計(jì)算一層餐廳和咖啡廳的價(jià)格：15001500= 225（萬元）(2)計(jì)算酒店客房年總收益：200190365(1- 30%)=970.9（萬元）(3)計(jì)算酒店會(huì)議室年總收益：500 x20 x2 x12 =24（萬元）(4)計(jì)算酒店年總費(fèi)用：970.940%=388.36（萬元）(5)計(jì)算酒店自營部分年凈收益：970.9 +24 -388.36 =606.54(萬元)(6)計(jì)算酒店自營部分的價(jià)格（含大堂、客房、會(huì)議室、辦公室）：606.54/8%=7581.75（萬元）1、某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益保持這一水平，2004年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2001年10月上解：計(jì)算公式： 計(jì)算結(jié)果： V=3767.85（萬元）2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年限為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建筑全新狀態(tài)建筑物的建造成本為800解：(1)計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：建造成本=800萬元管理費(fèi)用=8003%=24萬元投資利息=(800+24)60%(1+6%)1.5-1+(800+24)40%(1+6%)0.5-1=54.90萬元建筑物的重置價(jià)格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬元(2)計(jì)算建筑物的折舊額：墻、地面等損壞的折舊額=18萬元裝修部分的折舊額=200*2/5=80萬元設(shè)備部分的折舊額=1108/10=88萬元長壽命項(xiàng)目的折舊額=(1048.90-18-200-110)8/50=115.34萬元建筑物的折舊總額=18+80+88+115.34=301.34萬元 4、為評(píng)估某寫字樓2001年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作可比實(shí)例，解：（1）交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/103可比實(shí)例B=100/99可比實(shí)例C=100/102（2）交易日期修正系數(shù)可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C（3）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)因素權(quán)重值的計(jì)算因素1的權(quán)重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的權(quán)重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的權(quán)重=1/（1+1.67+4）=0.15房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算可比實(shí)例A 可比實(shí)例B可比實(shí)例C（4）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格C（5）估價(jià)對(duì)象的價(jià)格1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成投入使用，辦公樓正常解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值 辦公樓整體年凈收益=80300085%（1-35%）12=159.12（萬元） 收益年限=40-6-=34（年） 辦公樓現(xiàn)值為： （2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格 乙方使用權(quán)年凈收益=80200085%（1-35%）12=106.08（萬元） 乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11（年） 乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為： （3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值一乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92-689=839.92（萬元）2、某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。解：（1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式為:房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購建價(jià)格建筑物折舊 （2）求土地的重新取得價(jià)格： 因該土地使用權(quán)為40年，已過去了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價(jià)格為： v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94萬元 （3）計(jì)算建筑物的重新購建價(jià)格： 建安成本=600萬元 管理費(fèi)用=6003%=18萬元 投資利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54萬元 銷售稅費(fèi)=90萬元 開發(fā)利潤=120萬元 建筑物的重新購建價(jià)格=600+18+33.54+90+120=861.54萬元 （4）計(jì)算建筑物的折舊額： 門窗、墻面等損壞的折舊額=8萬元 裝修部分的折舊額=1401/53=84萬元 設(shè)備部分的折舊額=1001/103=30萬元 長壽命項(xiàng)目的折舊額=(861.548140100)1/383=48.44萬元 建筑物的折舊總額=8+84+30+48.44=170.44萬元 該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=390.94+861.54170.44=1082.04萬元1、某房地產(chǎn)占地4000平方米，土地使用年限為50年，容積率為6，24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成解：（1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：（2）各層建筑面積=40006/24=1000（m2/層）（3）計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格 年凈收益=1000（1-60%）75%90%6012=19.44（萬元） V1=19.44/10%1-1/（1+10%）50-3=192.20（萬元）（4）計(jì)算23層商場(chǎng)收益價(jià)格 年凈收益=1000270%600=84（萬元） V2-3=84/10%1-1/（1+10%）50-3=830.48（萬元）（5）計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格 年凈收益=100070%5012-80000=34（萬元） V4=34/8%1-1/（1+8%）50-3=413.59（萬元）（6）計(jì)算510層辦公樓收益價(jià)格年凈收益=62018001280%（1-10%）=186.62（萬元） V5-10=186.62/7%1-1/（1+7%）50-3=2555.13（萬元）（7）計(jì)算1124層住宅價(jià)格 V11-24=1000144000=5600（萬元）（8）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（萬元）2、為評(píng)估某住宅的價(jià)格，估價(jià)人員在住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：解：（1）選取可比實(shí)例。實(shí)