香悅四季,市調時間：2010年4月,第一部分 項目背景,1.基礎信息 2.區(qū)位交通 3.周邊資源,1.基礎信息,地理區(qū)位：位于順義新城白馬路與順安北路交界處，是北京市規(guī)劃的重要發(fā)展區(qū)域，距離首都國際機場8公里、距離市區(qū)32公里. 。 交通條件： 地處城鐵m15號線旁，與s6號線臨近，西側為京沈鐵路，東側為順安北路。南側為白馬路 四至情況：西側為京沈鐵路，東側為順安北路，北側目前為荒地，南側為白馬路,項目所屬的順義新區(qū)，是北京市規(guī)劃的重要發(fā)展區(qū)域，北京市區(qū)至順義新城僅需30分鐘車程，s6號線即將建成，m15號線即將全面通車，未來的交通更加便利。,2.區(qū)位交通地處“重要發(fā)展區(qū)域”擁有“兩條地鐵”,15號線項目旁地鐵站,3.周邊資源基本資源,綜合商場:順義西單商場、國泰購物廣場、隆華購物中心、鼎吉購物中心 銀行:工商銀行、中國銀行、建設銀行 醫(yī)院:京順醫(yī)院、順義區(qū)醫(yī)院（二級甲等綜合醫(yī)院）、順義法醫(yī)院、順義中醫(yī)院、順義防疫站、婦幼保健醫(yī)院等 餐廳:金百萬、麥當勞、肯德基、權金城等,3.周邊資源森林、水上景觀資源,國家森林公園 奧運水上公園,項目位于潮白河景觀區(qū)，擁有3660公頃森林公園和奧運水上公園，富氧宜居,高端休閑、商務會所,3.周邊資源,項目周邊擁有： 北京國際高爾夫俱樂部、北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部、奧林匹克賽馬場、喬波滑雪館、怡生園國際會議中心、蓮花山滑雪場、衡樂聲皇ktv、金百萬j9ktv、順義影劇院、綠港時代健身中心等眾多高端休閑、商務會所。,項目周邊擁有2個高爾夫俱樂部、2個滑雪場、1個國際會議中心和其他高端休閑、商務會所等，周邊配套相對高端。,第二部分 規(guī)劃建筑,1.項目規(guī)劃 2.建筑風格 3.園林設計 4.戶型設計 5.配套服務,1.項目規(guī)劃,總體規(guī)模：總占地面積約45萬平方米；總建筑面積逾50萬平方米；容積率為1.1 設計理念：綠色生態(tài)、特色水景、國際品質、主題商街、示范新城、和諧生活 產品特點：南北通透全明薄板、超高使用率 產品線：80-110兩居、130-155三居、235 、240別墅,項目規(guī)模較大，容積率為1.1，擁有60%的綠化覆蓋率；擁有20萬平米碧湖林溪，中心水系景觀軸貫穿社區(qū)，,2.建筑風格art-deco風格,建筑風格：art-deco風格 建筑材質：采用色彩沉穩(wěn)、質感厚重的石材，結合精工鐵藝，風格特點鮮明，凸顯豪宅身份感。 建筑特點：專注于細節(jié)，運用art-deco風格中的塔樓式退臺，對稱構圖，剛柔并濟的橫豎線條、浮雕裝飾等手法修飾建筑細節(jié),聘請新加坡知名的dp設計事務所，由創(chuàng)始人親自主筆。締造了art-deco新古典主義建筑風格，色彩沉穩(wěn)、質感厚重的石材，結合精工鐵藝，風格特點鮮明，凸顯豪宅身份感。,2.建筑風格art-deco風格,art-deco風格起源于法國博覽會，盛行于美國。造型語言采用塔樓式退臺，對稱構圖，剛柔并濟的橫豎線條、豐富的浮雕裝飾等手法，在原則上靈活運用重復、對稱、漸變等美學法則使幾何造型充滿詩意和裝飾性。,3.園林設計坡地園林、生態(tài)自然,1.5億開景造園，900棵百年名貴成樹，7萬株花卉，100座名家雕塑，70處互動空間,3.園林設計坡地園林，建筑融入自然,讓建筑從公園里自然生長 項目摒棄“先有建筑在做園林”的規(guī)劃傳統(tǒng)，合景香悅四季依地勢以及原有樹種分布,精細規(guī)劃出公園式景觀情景，繼而將50萬平米建筑體量，精細的排布在景觀之上，營造“讓建筑在公園里自然生長”的自然布局。,坡地園林，建筑融入自然,設計師在設計中，將建筑均正南正北的分布在園林景觀當中，使建筑與公園景觀線形成純南北向的傾角。 同時配以40-80米的樓間距，延伸出寬闊舒適的視野，使每戶都能均好的分享到來自公園與園內中庭的精致景觀。,3.園林設計,3.園林設計水系風景,公園景觀的高潮，天然清澈的湖水飛濺，兩旁花溪曲折蜿蜒。,公園臺地西高東低，形成連綿起伏山坡，坡上谷間林木蔥榮，極富自然墅趣,林蔭漫坡,飛瀑疊水,花島望亭,湖泊中央有一桃花島，島上有一靜雅的亭榭，觀水望山，俯仰皆是陶然,設計師通過結合地勢走向，用一條中心水系景觀軸，將建筑設計劃分在水系景觀的兩側。 水系最寬處可達70米，且沿中心水系景觀軸發(fā)散出九大組團，營造并升級生態(tài)環(huán)境,3.園林設計水系風景,沿水景主軸，引向住區(qū)各處，由自然卵石鋪成的曲徑，掩映在花叢濃郁中,組團內密植果樹，四時賞不完的花濃果香,桃李芬芳,花間石徑,香溪流水,因地勢從西向東縈回四流，或小橋、或清澗，流動的活水相伴四季,花池的小廣場，由花式地磚鋪成,童真樂園,綠野仙蹤,一處森林般的中心綠地，是一個富于自然，層次豐富的植物園,運動天地,多功能的小廣場，內置多項運動設備,4.戶型分析目前在售和已售產品以80-155平米兩居、三居為主,類型：平層、別墅 主力：以平層的兩居、三居為主，占總體供應的95%；別墅供應較少，占5%。別墅戶型均為獨棟 區(qū)間： 平層兩居的面積區(qū)間為80 -106，占總體戶型數(shù)量的50%；三居的面積區(qū)間為128155，占總體戶型數(shù)量的43%； 別墅235 或240 獨棟,項目走大戶型、舒適性策略，力爭在產品戶型上體現(xiàn)出較高的居住舒適性,4.戶型分析a1戶型，136平米,a1戶型3室2廳2衛(wèi)1廚136平米 目前持續(xù)在售戶型,缺點：客廳距衛(wèi)生間較遠，同時經過臥室走廊，不方便且影響臥室私密性。,優(yōu)點： 1. 大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以大面積陽臺 2.客廳至臥室擁有3米長走廊，保證客廳與臥室的活動不受相互影響，同時確保臥室的私密性； 3.主臥具有獨立衛(wèi)生間，彰顯品質； 4. 各功能區(qū)劃分明確，居住舒適。,特色： 產品贈送花園陽臺，在精裝時可進行封頂，使花園陽臺成為額外的一間臥室，從而在不增加總價的前提下增大戶型面積，增加產品價值。,4.戶型分析a1戶型樣板間展示,4.戶型分析b戶型 156平米,b戶型 3室2廳3衛(wèi)1廚 156平米 目前持續(xù)在售戶型,優(yōu)點： 1.逾14.7米超大尺度面寬，薄至11米進深 2.客廳至臥室擁有5米長走廊，保證客廳與臥室的活動不受相互影響，同時確保臥室的私密性； 3.雙主臥均具有獨立衛(wèi)生間，彰顯品質； 4. 各功能區(qū)劃分明確，居住舒適。,特色： 產品贈送花園陽臺，在精裝時可進行封頂，使花園陽臺成為額外的一間臥室，從而在不增加總價的前提下增大戶型面積，增加產品價值。,缺點：客廳距衛(wèi)生間較遠，同時經過臥室走廊，不方便且影響臥室私密性。,c1戶型 2室2廳1衛(wèi)1廚89平米,4.戶型分析c1戶型，89平米,缺點：主臥沒有獨立衛(wèi)生間，降低產品品質,優(yōu)點： 1. 大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以大面積陽臺 2.客廳至臥室擁有走廊，保證客廳與臥室的活動不受相互影響，同時確保臥室的私密性； 3.廚房擁有較大陽臺，增大廚房使用空間。 4. 各功能區(qū)劃分明確，居住舒適。,特色： 產品贈送花園陽臺，在精裝時可進行封頂，使花園陽臺成為額外的一間臥室，從而在不增加總價的前提下增大戶型面積，增加產品價值。,4.戶型分析c1戶型樣板間展示,c5戶型 2室2廳2衛(wèi)1廚95平米,4.戶型分析c5戶型，95平米,缺點：功能分區(qū)混亂，主臥室入口直沖餐廳，客廳區(qū)與臥室區(qū)活動相互影響,優(yōu)點： 1. 大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以步入式陽臺； 2. 主臥室擁有獨立衛(wèi)生間，彰顯品質； 3.廚房配以陽臺，增大廚房使用空間。,特色： 產品贈送花園陽臺，在精裝時可進行封頂，使花園陽臺成為額外的一間臥室，從而在不增加總價的前提下增大戶型面積，增加產品價值。,4.戶型分析c5戶型樣板間展示,e戶型 獨棟別墅 240平米 在售項目,4.戶型分析e戶型，獨棟別墅 240平米,優(yōu)點： 1.客廳與餐廳均為步出式庭院設計，玄關空間獨立完整 2. 豪華主臥室，獨立更衣間，彰顯品質；,3. 臥室均設獨立衛(wèi)生間，獨立采光； 4.下沉式庭院設計，奢享田園風光，地下一層功能區(qū)，空間方正，使用率高,f戶型 獨棟別墅 235平米 在售項目,4.戶型分析f戶型，獨棟別墅 235平米,優(yōu)點： 1.客廳與餐廳南向雙廳，玄關挑空設計 2. 主臥室，豪華衣帽間，彰顯品質；,3. 南向臥室，充分采光 4.下沉式庭院設計，奢享田園風光，地下一層功能區(qū)，空間方正，使用率高,合景國際會所： 將商務酒店的特點與國際化服務融入會所 功能涵蓋咖啡吧、室內籃球場、室內恒溫水池、健身房。瑜伽室、臺球室、兵乓球室、羽毛球室、兒童游樂室、棋牌室、商務中心、會議室等,5.配套服務專屬會所,第三部分 推廣展示,1.推廣渠道 2.活動推廣 3.場景營銷 4.樣板展示,1.推廣渠道網絡推廣,項目當前網絡推廣渠道主要有搜房、焦點等行業(yè)網站以及項目官網,項目官網,1.推廣渠道媒報推廣,項目當前媒報推廣渠道主要有新京報、北青，北京晚報等,北青,北京晚報,新京報,戶外廣告,2.活動推廣周末主題派對,香悅四季于3月20日、21日舉辦為期兩天的周末主題派對。 目的在于在活動過程中，使參加者切身感受到香悅四季的空前人氣和其令人折服的高品質產品。,3.場景營銷,華麗大氣的售樓處與精致美觀的戶型模型提升了項目自身的品質與形象 使每一位來訪者都感受到項目高端、奢華的氣質,3.場景營銷,樣板小樓分散的布置在設計精美、充滿自然氣息的坡地園林示范區(qū)內，二者結合形成了與項目本身一致的風格氣息，使每一位來訪者能切身感受到項目設計的特色之處。 把項目的特點全面完整的展示給來訪者，使來訪者被現(xiàn)場環(huán)境所感染，體會并認可項目的高端品質。,4.樣板展示,裝修風格：采用了新古典風格，與項目的建筑風格相匹配，展示項目內外統(tǒng)一的形象。 裝修標準：樣板間裝修標準為交房標準。,客廳,餐廳,臥室,書房,客廳與餐廳南北貫穿,第四部分 銷售情況,1.供銷分析 2.價格分析 3.客戶分析,1.供銷分析整體,2009.10-2010.04項目共推出16棟樓，分五次推出，共推出房源803套，截止到4月14號共成交756套，銷售率為94%,1.供銷分析每期情況,項目采用分期推盤，集中銷售的策略，目前銷售周期7個月，共推出五期，平均約1個半月推出一期。從目前的數(shù)據來看，銷售情況理想樂觀，平均每期銷售率在80%左右，銷售速度非?？?，成功營造出開盤即售罄的熱銷局面。,本期推出170套，上期剩余62套，銷售期共半個月 由于供給較大，銷售期間短，且有上期剩余，故銷售率較低,本期推出162套，上期剩余4套，銷售期共8日 本期由于銷售期過短，故導致銷售率較低,2.價格分析,縱向：2009.10入市成交均價為13050元/平米，2010.04升至16638元/平米，7個月上漲約27.5%；月均漲幅約4%。 橫向：與周邊項目同期相比，香悅四季成交價格屬于中上水平。,項目從開盤至今，價格對比周邊項目均處在中上水平，同時自身價格的漲幅情況較好。,3.客戶分析,職業(yè)：公司管理人員、企業(yè)白領、私營業(yè)主及自由職業(yè)者。 區(qū)域：北京市區(qū)、順義老城區(qū)。 年齡及家庭特征：30-45歲中年人，以三口之家或兩代同住為主。 置業(yè)目的：以改善自住為主的二次置業(yè)。,項目客戶以北京市區(qū)內外遷二次置業(yè)的改善性居住人群為主，同時吸引一部分順義老城區(qū)人群在此二次置業(yè)。與項目以高端、大戶型、舒適性產品的定位相符。,主力客群,先天： 區(qū)位優(yōu)勢：北京市重點發(fā)展新城區(qū)域 豐富資源：豐富的森林景觀及水上景觀 后天： 舒適性產品：純板社區(qū)，低容積率，戶型設計舒適，建筑、園林、景觀打造精細。 突出特色：坡地園林，建筑融入自然 高端配套服務：合景國際會所,區(qū)位：緊鄰京沈鐵路，上空有飛機航線，噪音污染較大，屬于正在開發(fā)的新城區(qū)域，目前開發(fā)度較低。 其它：交通有待完善，輕軌尚在規(guī)劃當中，2015方能開通,優(yōu)勢,劣勢,項目點評,本項目所處區(qū)域處于潮白河景觀區(qū)，自然資源充沛，擁有大量森林、水系資源景觀，并配有大量高端商務、休閑會所，可保證高檔生活質量。 項目本身規(guī)模較大，并配以1.1的較低容積率，故有條件規(guī)劃較高的綠化率，精心打造園林綠化。項目在產品設計方面走高端、大戶型、舒適性產品路線，并以別墅項目樹立整體項目高端形象；建筑設計方面，在底層配以石材，并結合精工鐵藝，營造高端豪宅形象 項目在銷售階段采用分期推盤，集中銷售的策略并配以精心打造的園林景觀體驗區(qū)，成功營造出開盤即售罄的熱銷局面。,本項目從前期設計到后期銷售均有可圈可點之處，前期設計全