商業(yè)寫字樓消防設施維護規(guī)范商業(yè)寫字樓作為城市經(jīng)濟活動的重要載體，人員密集、設備眾多、功能復雜，其消防安全直接關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全和社會穩(wěn)定。消防設施作為抵御火災風險、保障疏散逃生的重要屏障，其日常維護與管理的規(guī)范性、有效性，是確保建筑消防安全的核心環(huán)節(jié)。本規(guī)范旨在為商業(yè)寫字樓消防設施的維護工作提供系統(tǒng)性指導，明確各方責任，細化操作流程，以期最大限度發(fā)揮消防設施的應有效能。一、維護責任主體與制度建設商業(yè)寫字樓消防設施的維護管理，首要在于明確責任主體，并建立健全相關(guān)制度，確保各項工作落到實處。（一）明確責任主體商業(yè)寫字樓的產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理單位應根據(jù)法律法規(guī)及合同約定，明確各自在消防設施維護管理中的責任。通常情況下，物業(yè)管理單位承擔日常維護管理的具體職責，產(chǎn)權(quán)人負有監(jiān)督和保障必要投入的責任，使用人則需遵守消防安全管理規(guī)定，不得損壞、挪用或擅自停用消防設施。（二）建立健全維護管理制度物業(yè)管理單位應制定詳盡的消防設施維護管理制度，內(nèi)容至少應包括：1.日常巡查制度：規(guī)定巡查人員、頻次、路線、內(nèi)容及記錄要求。2.定期檢測制度：明確各類消防設施的檢測周期、項目、方法及合格標準，檢測應由具備相應資質(zhì)的機構(gòu)或?qū)I(yè)技術(shù)人員進行。3.維護保養(yǎng)制度：針對不同設施制定具體的維護保養(yǎng)規(guī)程，包括清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、更換等操作。4.故障處理制度：規(guī)范故障報告、登記、排查、維修及驗收的流程，確保故障及時消除。5.檔案管理制度：建立消防設施臺賬，詳細記錄設施的型號、規(guī)格、安裝日期、歷次檢測、維護保養(yǎng)、故障處理等信息，檔案應長期保存。二、主要消防設施維護要求商業(yè)寫字樓消防設施種類繁多，以下針對核心設施的維護要點進行闡述。（一）火災自動報警系統(tǒng)火災自動報警系統(tǒng)是消防安全的“神經(jīng)中樞”，其靈敏性和可靠性至關(guān)重要。1.火災探測器：*日常巡查：檢查外觀是否完好，有無灰塵覆蓋、破損、被遮擋等情況。*定期清潔：根據(jù)環(huán)境情況（如粉塵、油煙程度）定期進行清潔，避免影響探測靈敏度。*定期測試：每月應按比例（如10%）對各類探測器進行模擬火災響應測試；每年應進行一次全面測試，確保其準確報警。對測試不合格的探測器應及時更換。2.火災報警控制器及消防聯(lián)動控制器：*日常巡查：檢查控制器運行狀態(tài)指示燈、顯示屏顯示是否正常，有無故障報警、屏蔽信息。備用電源是否完好。*定期檢測：每月檢查主、備電源切換功能；每季度測試控制器的報警、聯(lián)動控制功能，確保與消防水泵、防排煙風機、防火卷簾、應急照明等設備的聯(lián)動邏輯準確無誤。3.手動火災報警按鈕：*日常巡查：檢查安裝是否牢固，有無破損，標識是否清晰。*定期測試：每季度進行一次手動觸發(fā)測試，檢查報警信號是否能準確上傳至控制器。4.系統(tǒng)線路：*日常巡查：檢查線路有無破損、老化，線槽/管有無脫落。*定期檢測：每年檢測線路的絕緣電阻、接地電阻等電氣性能。（二）消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)是撲救初期火災的重要設施。1.室內(nèi)消火栓：*日常巡查：檢查消火栓箱門是否完好，能否正常開啟；箱內(nèi)水槍、水帶、接口、消防軟管卷盤（如有）是否齊全完好，水帶有無破損、霉變；消火栓按鈕是否完好。*定期檢查：每月檢查消火栓有無漏水，接口是否完好；每半年進行一次出水測試（可結(jié)合消防演練進行），檢查水壓是否滿足要求。2.消防水泵接合器：*日常巡查：檢查接口是否完好，有無損壞、堵塞，悶蓋是否齊全。*定期檢查：每季度檢查接口悶蓋是否密封良好，確保在外部救援時能有效供水。3.消防水泵（含穩(wěn)壓泵）：*日常巡查：檢查水泵控制柜指示燈、儀表顯示是否正常，有無異響、滲漏。*定期運行：每月手動或自動啟動消防水泵（含穩(wěn)壓泵）運行一次，檢查水泵運行狀況及出水壓力；每季度模擬自動啟動條件（如壓力開關(guān)、流量開關(guān)動作）測試水泵自動啟動功能。確保主泵、備用泵能正常切換。4.消防水池、高位消防水箱：*日常巡查：檢查水位是否正常，有無滲漏，水質(zhì)是否清潔，通氣孔、人孔是否完好。*定期檢查：每月檢查水位及補水設施；每年對水池、水箱進行一次清洗消毒。（三）自動噴水滅火系統(tǒng)自動噴水滅火系統(tǒng)具有自動啟動、滅火效率高的特點。1.灑水噴頭：*日常巡查：檢查噴頭有無破損、變形、腐蝕、涂覆、遮擋、漏水，安裝方向是否正確，與周圍障礙物距離是否符合規(guī)范要求。嚴禁隨意更換噴頭型號、規(guī)格。*定期檢查：每季度對噴頭進行一次外觀全面檢查。2.報警閥組：*日常巡查：檢查報警閥組有無滲漏，壓力表指示是否正常。*定期測試：每季度對報警閥組進行一次放水試驗，檢查水力警鈴報警是否靈敏，壓力開關(guān)動作是否正常，閥門開啟是否順暢。3.水流指示器、信號閥：*日常巡查：檢查外觀是否完好，有無損壞。*定期測試：每季度測試其報警及信號反饋功能。4.末端試水裝置：*日常巡查：檢查組件是否齊全，有無損壞。*定期測試：每月（或根據(jù)系統(tǒng)設計要求）開啟末端試水裝置，檢查出水壓力、流量及報警閥組聯(lián)動情況。（四）防排煙系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)對于保障人員疏散通道安全至關(guān)重要。1.排煙風機、正壓送風機：*日常巡查：檢查風機及控制柜外觀是否完好，有無異響、漏油，控制柜指示燈是否正常。*定期測試：每月手動或自動啟動風機運行一次，檢查運行狀況、風量、風壓是否符合要求，與火災報警系統(tǒng)的聯(lián)動功能是否正常。2.防火閥、排煙防火閥：*日常巡查：檢查閥門有無變形、損壞，執(zhí)行機構(gòu)是否完好。*定期測試：每半年手動或自動測試閥門的開啟、關(guān)閉功能及信號反饋功能，檢查在火災溫度下（排煙防火閥）能否自動關(guān)閉。3.排煙口、送風口：*日常巡查：檢查風口有無堵塞、遮擋，百葉是否完好，標識是否清晰。*定期測試：每季度測試其開啟、關(guān)閉功能及與風機的聯(lián)動情況。4.擋煙垂壁：*日常巡查：檢查外觀是否完好，有無變形。*定期測試：每半年測試其手動、自動下降功能，確保動作順暢，下降到位。（五）應急照明和疏散指示標志應急照明和疏散指示標志是引導人員安全疏散的關(guān)鍵。1.應急照明燈具：*日常巡查：檢查燈具是否完好，有無破損、熄滅，安裝是否牢固，充電指示是否正常。*定期測試：每月進行一次外觀及功能檢查，切斷正常供電電源，檢查應急啟動及持續(xù)照明時間是否符合要求（不應小于90分鐘）。2.疏散指示標志：*日常巡查：檢查標志是否清晰、完整，有無破損、褪色，安裝位置、方向是否正確，有無遮擋。*定期測試：每月進行一次外觀及功能檢查，切斷正常供電電源，檢查應急點亮及持續(xù)時間。確保疏散指示方向準確，指向最近的安全出口。（六）滅火器滅火器是撲救初起小火的便捷工具。1.日常巡查：檢查滅火器配置類型是否符合場所要求，數(shù)量是否充足，放置位置是否明顯、易取用，有無被遮擋、挪位；壓力是否在正常范圍，鉛封是否完好，瓶體有無銹蝕、變形、破損，噴嘴有無堵塞。2.定期檢查與維護：按照產(chǎn)品說明書要求或每年對滅火器進行一次全面檢查，必要時進行水壓試驗和氣密性試驗。達到規(guī)定期限的滅火器必須進行維修或報廢更換。（七）其他重要設施1.防火門、防火卷簾：*日常巡查：檢查防火門閉門器、順序器是否完好，能否自動關(guān)閉嚴密，密封條是否完好；防火卷簾軌道是否順暢，有無障礙物，控制按鈕是否完好。*定期測試：每季度測試防火門的關(guān)閉性能；每半年測試防火卷簾的手動、自動（含聯(lián)動）升降功能及信號反饋。2.消防電梯：*日常巡查：檢查消防電梯專用操作按鈕是否完好，有無標識。*定期測試：每季度測試消防電梯的迫降功能、專用操作功能及安全設施。3.消防電話系統(tǒng)、應急廣播系統(tǒng)：*日常巡查：檢查消防電話分機、插孔是否完好；應急廣播喇叭有無破損，音量是否可調(diào)。*定期測試：每季度測試消防電話的通話質(zhì)量；測試應急廣播的選區(qū)播放、強行切換功能及音量。三、應急保障與培訓演練消防設施的有效運行，離不開完善的應急機制和人員的熟練操作。（一）應急預案與響應物業(yè)管理單位應制定消防設施故障應急處置預案，明確在消防設施發(fā)生故障，尤其是關(guān)鍵系統(tǒng)（如報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)）失效時的臨時措施、報告流程和搶修時限，盡可能降低火災風險。（二）人員培訓與演練1.維護人員培訓：確保消防設施維護管理人員具備相應的專業(yè)知識和技能，熟悉所管理設施的性能和操作規(guī)程，定期參加專業(yè)培訓。2.全員消防意識培訓：定期對寫字樓內(nèi)所有人員進行消防知識普及和消防設施使用方法的培訓，使其了解滅火器、消火栓等基本設施的操作。3.消防演練：定期組織消防演練，檢驗消防設施的聯(lián)動功能、人員的應急響應能力和疏散逃生技能，演練后及時總結(jié)評估，改進預案和措施。四、監(jiān)督檢查與持續(xù)改進消防設施維護工作是一項長期而細致的任務，需要持續(xù)的監(jiān)督檢查和不斷改進。（一）內(nèi)部監(jiān)督與自查物業(yè)管理單位應建立內(nèi)部監(jiān)督機制，定期對消防設施維護工作的落實情況進行檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時督促整改。（二）接受外部監(jiān)督積極配合消防救援機構(gòu)及其他相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，對提出的問題認真整改。（三）持續(xù)改進根據(jù)設施運行狀況、維護經(jīng)驗、法規(guī)標準更新及演練結(jié)果，定期評估維護管理制度和