房企動(dòng)態(tài)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)本公司在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營管理，確保公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的規(guī)范化、科學(xué)化、高效化，提升公司的市場競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力，特制定本房企動(dòng)態(tài)管理辦法（以下簡稱“本辦法”）。（二）適用范圍本辦法適用于本公司及下屬各房地產(chǎn)項(xiàng)目公司、相關(guān)職能部門及其全體員工。（三）基本原則1.合規(guī)性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)政策以及地方相關(guān)規(guī)定，確保公司各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)合法合規(guī)。2.系統(tǒng)性原則：從公司整體戰(zhàn)略出發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的管理，形成有機(jī)的整體。3.動(dòng)態(tài)性原則：根據(jù)市場變化、行業(yè)發(fā)展趨勢以及公司實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化管理策略與方法，保持公司的適應(yīng)性和靈活性。4.效益性原則：以提高公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為目標(biāo)，合理配置資源，降低運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化。二、項(xiàng)目開發(fā)管理（一）項(xiàng)目前期策劃1.市場調(diào)研：定期收集、分析房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)、競爭對手信息、消費(fèi)者需求等，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。市場調(diào)研應(yīng)涵蓋宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域市場供需狀況、房價(jià)走勢、土地市場情況等方面。2.項(xiàng)目定位：結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，綜合考慮公司戰(zhàn)略、資源條件等因素，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品類型、目標(biāo)客戶群體、規(guī)劃指標(biāo)、品質(zhì)定位等。項(xiàng)目定位應(yīng)具有前瞻性和差異化，以滿足市場需求并提升項(xiàng)目競爭力。3.可行性研究：對項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面進(jìn)行全面評估，論證項(xiàng)目的可行性?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)包括項(xiàng)目概況、市場分析、建設(shè)方案、投資估算、財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，為項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)。（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位選擇：通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，應(yīng)考察其業(yè)績、信譽(yù)、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)實(shí)力等因素。2.設(shè)計(jì)任務(wù)書編制：明確項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)進(jìn)度等內(nèi)容，向設(shè)計(jì)單位下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位和可行性研究報(bào)告編制，確保設(shè)計(jì)方案符合公司要求和市場需求。3.設(shè)計(jì)過程管理：建立與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)解決設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題。定期對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評審，提出修改意見，確保設(shè)計(jì)方案優(yōu)化完善。參與設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審等工作，確保施工單位準(zhǔn)確理解設(shè)計(jì)意圖。（三）項(xiàng)目建設(shè)管理1.施工單位選擇：按照相關(guān)法律法規(guī)和公司規(guī)定，通過招標(biāo)、議標(biāo)等方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和施工能力的施工單位。在選擇施工單位時(shí)，應(yīng)考察其業(yè)績、信譽(yù)、施工管理水平、技術(shù)力量等因素。2.施工合同簽訂：與施工單位簽訂詳細(xì)、明確的施工合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工程范圍、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程造價(jià)、工期要求、付款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。施工合同應(yīng)符合國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保雙方權(quán)益得到有效保障。3.工程進(jìn)度管理：制定項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，并分解為月、周進(jìn)度計(jì)劃，定期對工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析。建立工程進(jìn)度預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決影響工程進(jìn)度的問題。協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位等各方關(guān)系，確保工程順利進(jìn)行。4.工程質(zhì)量管理：建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量責(zé)任。加強(qiáng)對施工過程的質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量檢驗(yàn)制度，對原材料、構(gòu)配件、設(shè)備等進(jìn)行檢驗(yàn)和驗(yàn)收。定期組織質(zhì)量檢查和質(zhì)量評比活動(dòng)，對質(zhì)量問題及時(shí)整改，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。5.工程安全管理：建立安全管理體系，落實(shí)安全責(zé)任，加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)，提高員工安全意識(shí)。制定安全管理制度和操作規(guī)程，加強(qiáng)施工現(xiàn)場安全檢查和隱患排查治理，確保施工安全。定期組織安全演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。6.工程成本管理：建立成本管理體系，制定成本控制目標(biāo)和成本預(yù)算。加強(qiáng)對工程成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場簽證，確保工程成本不超過預(yù)算。定期進(jìn)行成本分析和成本核算，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。（四）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收1.驗(yàn)收準(zhǔn)備：項(xiàng)目完工后，施工單位應(yīng)進(jìn)行自檢，自檢合格后向監(jiān)理單位提交工程竣工報(bào)告。監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進(jìn)行評估，出具工程質(zhì)量評估報(bào)告。建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位對工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。2.竣工驗(yàn)收：建設(shè)單位向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門提交竣工驗(yàn)收申請，建設(shè)行政主管部門組織相關(guān)部門對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格后，建設(shè)單位領(lǐng)取工程竣工驗(yàn)收備案表，標(biāo)志著項(xiàng)目正式交付使用。3.資料歸檔：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)整理工程資料，包括項(xiàng)目前期文件、設(shè)計(jì)文件、施工資料、監(jiān)理資料、竣工驗(yàn)收資料等，按照檔案管理規(guī)定進(jìn)行歸檔保存。三、市場營銷管理（一）市場推廣1.推廣策略制定：根據(jù)項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶群體，制定市場推廣策略。推廣策略應(yīng)包括廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)營銷等方面，明確推廣目標(biāo)、推廣渠道、推廣內(nèi)容、推廣時(shí)間等。2.推廣渠道選擇：結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和目標(biāo)客戶群體，選擇合適的推廣渠道。常見的推廣渠道包括報(bào)紙、雜志、電視、廣播、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、社交媒體、房地產(chǎn)展銷會(huì)等。應(yīng)根據(jù)不同渠道的特點(diǎn)和效果，合理分配推廣資源。3.推廣活動(dòng)執(zhí)行：按照推廣計(jì)劃組織實(shí)施各項(xiàng)推廣活動(dòng)，確?；顒?dòng)效果。加強(qiáng)對推廣活動(dòng)的策劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，及時(shí)解決活動(dòng)中出現(xiàn)的問題。對推廣活動(dòng)進(jìn)行效果評估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)推廣活動(dòng)提供參考。（二）銷售管理1.銷售團(tuán)隊(duì)組建：建立專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，明確銷售團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu)、崗位職責(zé)和人員配置。加強(qiáng)對銷售人員的培訓(xùn)和考核，提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。2.銷售方案制定：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場情況，制定銷售方案。銷售方案應(yīng)包括銷售價(jià)格策略、銷售優(yōu)惠政策、銷售流程、銷售渠道等內(nèi)容，確保銷售工作順利進(jìn)行。3.銷售過程管理：加強(qiáng)對銷售過程的監(jiān)控和管理，及時(shí)掌握銷售動(dòng)態(tài)。建立銷售臺(tái)賬，記錄客戶信息、銷售情況等。定期召開銷售會(huì)議，分析銷售數(shù)據(jù)，解決銷售過程中出現(xiàn)的問題。加強(qiáng)與客戶的溝通和服務(wù)，提高客戶滿意度。4.銷售數(shù)據(jù)分析：定期對銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，包括銷售業(yè)績、客戶來源、客戶需求、銷售價(jià)格等方面。通過數(shù)據(jù)分析，總結(jié)銷售規(guī)律，發(fā)現(xiàn)問題和不足，為銷售決策提供依據(jù)。（三）客戶關(guān)系管理1.客戶信息收集：建立客戶信息管理系統(tǒng)，收集客戶基本信息、購房需求、購房意向、購房反饋等信息。加強(qiáng)對客戶信息的整理和分析，為客戶提供個(gè)性化的服務(wù)。2.客戶服務(wù)：建立客戶服務(wù)體系，明確客戶服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)對客戶的售前、售中、售后服務(wù)，及時(shí)解決客戶提出的問題和投訴。定期回訪客戶，了解客戶滿意度，不斷改進(jìn)客戶服務(wù)工作。3.客戶忠誠度培養(yǎng)：通過提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，建立良好的客戶關(guān)系，培養(yǎng)客戶忠誠度。開展客戶關(guān)懷活動(dòng)，如節(jié)日問候、生日祝福、會(huì)員活動(dòng)等，增強(qiáng)客戶對公司的認(rèn)同感和歸屬感。四、運(yùn)營管理（一）計(jì)劃管理1.年度經(jīng)營計(jì)劃：每年年初，公司制定年度經(jīng)營計(jì)劃，明確年度經(jīng)營目標(biāo)、工作重點(diǎn)和實(shí)施措施。年度經(jīng)營計(jì)劃應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、成本計(jì)劃、資金計(jì)劃、人力資源計(jì)劃等內(nèi)容，確保公司各項(xiàng)工作有序開展。2.月度工作計(jì)劃：各部門根據(jù)年度經(jīng)營計(jì)劃，制定月度工作計(jì)劃，明確月度工作任務(wù)、工作進(jìn)度和責(zé)任人。月度工作計(jì)劃應(yīng)具有可操作性和可考核性，確保各項(xiàng)工作按時(shí)完成。3.計(jì)劃執(zhí)行與監(jiān)控：加強(qiáng)對計(jì)劃執(zhí)行情況的監(jiān)控和檢查，定期對計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行分析和評估。及時(shí)發(fā)現(xiàn)計(jì)劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，采取有效措施進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，確保計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（二）預(yù)算管理1.預(yù)算編制：按照公司戰(zhàn)略目標(biāo)和年度經(jīng)營計(jì)劃，編制年度預(yù)算。年度預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、利潤預(yù)算等內(nèi)容，確保預(yù)算的全面性和準(zhǔn)確性。預(yù)算編制應(yīng)遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的原則，充分征求各部門意見。2.預(yù)算執(zhí)行與控制：嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，加強(qiáng)對預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)控和分析。建立預(yù)算預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。加強(qiáng)對成本費(fèi)用的控制，嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用審批制度，確保預(yù)算不超支。3.預(yù)算調(diào)整：在預(yù)算執(zhí)行過程中，如遇重大事項(xiàng)或不可抗力因素影響預(yù)算執(zhí)行，可按規(guī)定程序進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。預(yù)算調(diào)整應(yīng)經(jīng)過充分論證和審批，確保調(diào)整后的預(yù)算合理可行。（三）風(fēng)險(xiǎn)管理1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評估：建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評估機(jī)制，定期對公司面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行識(shí)別和評估。通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略。2.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施：針對不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。如市場風(fēng)險(xiǎn)可通過加強(qiáng)市場調(diào)研、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、調(diào)整營銷策略等方式應(yīng)對；政策風(fēng)險(xiǎn)可通過加強(qiáng)政策研究、及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略等方式應(yīng)對；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可通過優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)資金管理等方式應(yīng)對；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可通過加強(qiáng)內(nèi)部管理、提高運(yùn)營效率等方式應(yīng)對。3.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警：建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警機(jī)制，對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和評估。及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變化情況，發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，采取有效措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置，確保公司風(fēng)險(xiǎn)可控。五、人力資源管理（一）人員招聘與配置1.招聘計(jì)劃制定：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)需求，制定年度人員招聘計(jì)劃。招聘計(jì)劃應(yīng)明確招聘崗位、招聘人數(shù)、招聘條件、招聘時(shí)間等內(nèi)容，確保招聘工作有針對性地開展。2.招聘渠道選擇：結(jié)合招聘崗位特點(diǎn)和需求，選擇合適的招聘渠道。常見的招聘渠道包括網(wǎng)絡(luò)招聘、校園招聘、人才市場招聘、內(nèi)部推薦、獵頭招聘等。應(yīng)根據(jù)不同渠道的特點(diǎn)和效果，合理選擇招聘渠道。3.人員配置：根據(jù)員工的專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)素養(yǎng)等因素，合理安排工作崗位，實(shí)現(xiàn)人崗匹配。加強(qiáng)對員工崗位調(diào)整的管理，確保崗位調(diào)整合理、公正、公平。（二）培訓(xùn)與發(fā)展1.培訓(xùn)體系建設(shè)：建立完善的培訓(xùn)體系，包括培訓(xùn)需求分析、培訓(xùn)計(jì)劃制定、培訓(xùn)課程開發(fā)、培訓(xùn)師資隊(duì)伍建設(shè)、培訓(xùn)效果評估等環(huán)節(jié)。培訓(xùn)體系應(yīng)滿足公司不同層次、不同崗位員工的培訓(xùn)需求，提高員工的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。2.培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施：按照培訓(xùn)計(jì)劃組織實(shí)施各類培訓(xùn)活動(dòng)，確保培訓(xùn)質(zhì)量和效果。培訓(xùn)活動(dòng)可采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、在線學(xué)習(xí)、實(shí)踐鍛煉等多種方式進(jìn)行。加強(qiáng)對培訓(xùn)過程的管理，嚴(yán)格考勤制度，確保培訓(xùn)人員按時(shí)參加培訓(xùn)。3.員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃：為員工制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確員工的職業(yè)發(fā)展方向和晉升通道。通過職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，激勵(lì)員工積極進(jìn)取，提高員工的工作積極性和主動(dòng)性。為員工提供晉升機(jī)會(huì)和培訓(xùn)支持，幫助員工實(shí)現(xiàn)職業(yè)目標(biāo)。（三）績效考核與激勵(lì)1.績效考核體系建立：建立科學(xué)合理的績效考核體系，明確考核指標(biāo)、考核標(biāo)準(zhǔn)、考核方法和考核周期?？冃Э己梭w系應(yīng)涵蓋工作業(yè)績、工作能力、工作態(tài)度等方面，確?？己私Y(jié)果客觀公正。2.績效考核實(shí)施：按照績效考核體系組織實(shí)施績效考核工作，定期對員工進(jìn)行考核評價(jià)。加強(qiáng)對績效考核過程的管理，確?？己藬?shù)據(jù)真實(shí)可靠。及時(shí)向員工反饋考核結(jié)果，幫助員工了解自己的工作表現(xiàn)和存在的問題。3.激勵(lì)措施：根據(jù)績效考核結(jié)果，實(shí)施相應(yīng)的激勵(lì)措施。激勵(lì)措施包括薪酬調(diào)整、獎(jiǎng)金發(fā)放、晉升晉級(jí)、榮譽(yù)表彰等。通過激勵(lì)措施，激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造力，提高公司的績效水平。六、財(cái)務(wù)管理（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理1.預(yù)算編制：按照公司戰(zhàn)略目標(biāo)和年度經(jīng)營計(jì)劃，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算。年度財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、利潤預(yù)算、資金預(yù)算等內(nèi)容，確保預(yù)算的全面性和準(zhǔn)確性。預(yù)算編制應(yīng)遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的原則，充分征求各部門意見。2.預(yù)算執(zhí)行與控制：嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，加強(qiáng)對預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)控和分析。建立預(yù)算預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。加強(qiáng)對成本費(fèi)用的控制，嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用審批制度，確保預(yù)算不超支。3.預(yù)算調(diào)整：在預(yù)算執(zhí)行過程中，如遇重大事項(xiàng)或不可抗力因素影響預(yù)算執(zhí)行，可按規(guī)定程序進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。預(yù)算調(diào)整應(yīng)經(jīng)過充分論證和審批，確保調(diào)整后的預(yù)算合理可行。（二）資金管理1.資金籌集：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)需求，合理籌集資金。資金籌集方式包括銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資等。加強(qiáng)對資金籌集渠道和方式的研究和選擇，確保資金籌集成本合理、風(fēng)險(xiǎn)可控。2.資金使用：加強(qiáng)對資金使用的管理，確保資金安全、高效使用。建立資金審批制度，嚴(yán)格控制資金支出。優(yōu)化資金配置，提高資金使用效率。加強(qiáng)對資金使用情況的監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用過程中存在的問題并采取措施進(jìn)行解決。3.資金風(fēng)險(xiǎn)管理：建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和預(yù)警。加強(qiáng)對資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等的管理，采取有效措施防范和化解資金風(fēng)險(xiǎn)。（三）成本費(fèi)用管理1.成本核算：建立成本核算體系，明確成本核算對象、成本項(xiàng)目和成本計(jì)算方法。加強(qiáng)對成本核算過程的管理，確保成本核算數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。定期進(jìn)行成本核算，及時(shí)掌握成本變動(dòng)情況。2.成本控制：加強(qiáng)對成本費(fèi)用的控制，制定成本控制目標(biāo)和成本控制措施。嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用審批制度，對成本