樓房維護(hù)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)樓房的維護(hù)管理，確保樓房結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，延長樓房使用壽命，為業(yè)主/使用人提供安全、舒適、整潔的居住和使用環(huán)境，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司管理的各類樓房及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理工作。（三）基本原則1.預(yù)防為主原則通過定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)等措施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除樓房存在的安全隱患，預(yù)防事故的發(fā)生。2.責(zé)任明確原則明確各部門、各崗位在樓房維護(hù)管理中的職責(zé)，做到責(zé)任到人。3.科學(xué)管理原則運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和技術(shù)手段，提高樓房維護(hù)管理的效率和質(zhì)量。4.服務(wù)至上原則樹立服務(wù)意識(shí)，為業(yè)主/使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，滿足業(yè)主/使用人的合理需求。二、管理職責(zé)（一）管理部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定和完善樓房維護(hù)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程和應(yīng)急預(yù)案。2.負(fù)責(zé)組織實(shí)施樓房的日常巡查、定期檢查、專項(xiàng)檢查等工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理樓房存在的問題。3.負(fù)責(zé)組織編制樓房維護(hù)管理計(jì)劃和預(yù)算，并監(jiān)督執(zhí)行。4.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)維修單位的工作，確保維修工作的順利進(jìn)行。5.負(fù)責(zé)對樓房維護(hù)管理工作進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，不斷提高管理水平。（二）維修部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)按照管理部門的要求，組織實(shí)施樓房的維修工作，確保維修質(zhì)量。2.負(fù)責(zé)對維修人員進(jìn)行培訓(xùn)和管理，提高維修人員的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)。3.負(fù)責(zé)建立維修檔案，記錄維修工作的情況和結(jié)果。4.負(fù)責(zé)對維修工具和設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常使用。（三）其他部門職責(zé)1.客服部門負(fù)責(zé)受理業(yè)主/使用人的報(bào)修、咨詢和投訴等工作，并及時(shí)反饋給相關(guān)部門。2.財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)審核樓房維護(hù)管理費(fèi)用的預(yù)算和支出，確保費(fèi)用的合理使用。3.安全部門負(fù)責(zé)協(xié)助管理部門做好樓房的安全管理工作，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，組織安全檢查和培訓(xùn)等。三、樓房巡查（一）巡查制度1.建立樓房巡查制度，明確巡查人員、巡查時(shí)間、巡查內(nèi)容和巡查標(biāo)準(zhǔn)。2.管理部門應(yīng)定期組織巡查人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高巡查人員的業(yè)務(wù)水平和責(zé)任意識(shí)。3.巡查人員應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和路線進(jìn)行巡查，認(rèn)真填寫巡查記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理樓房存在的問題。（二）巡查內(nèi)容1.樓房外觀檢查檢查樓房外立面是否有裂縫、脫落、滲漏等情況；檢查門窗是否完好，開啟是否靈活；檢查陽臺(tái)、雨篷等附屬設(shè)施是否牢固。2.房屋內(nèi)部檢查檢查房屋內(nèi)部墻面、地面、天花板是否有裂縫、滲漏、脫落等情況；檢查水電線路、管道是否正常；檢查衛(wèi)生間、廚房等設(shè)施設(shè)備是否完好。3.設(shè)施設(shè)備檢查檢查電梯、消防設(shè)備、給排水設(shè)備、供電設(shè)備等設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行，是否有安全隱患；檢查設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)記錄是否完整。4.環(huán)境衛(wèi)生檢查檢查樓房公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生情況，是否有雜物堆積、垃圾清理不及時(shí)等情況；檢查垃圾桶是否完好，擺放是否整齊。（三）巡查記錄與處理1.巡查人員應(yīng)認(rèn)真填寫巡查記錄，記錄巡查時(shí)間、巡查地點(diǎn)、巡查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。2.對于巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，巡查人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理；對于無法當(dāng)場處理的問題，應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理部門，并填寫《樓房維修通知單》，交維修部門進(jìn)行維修。3.維修部門接到《樓房維修通知單》后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成維修工作。維修完成后，維修人員應(yīng)填寫《維修記錄》，交管理部門進(jìn)行驗(yàn)收。4.管理部門應(yīng)對巡查記錄和維修記錄進(jìn)行整理和歸檔，以備查閱。四、樓房維護(hù)保養(yǎng)（一）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃1.管理部門應(yīng)根據(jù)樓房的實(shí)際情況和使用年限，制定年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、時(shí)間、責(zé)任人等。2.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括樓房外觀維護(hù)、房屋內(nèi)部維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的內(nèi)容。3.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施，并及時(shí)向業(yè)主/使用人公布。（二）維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施1.維修部門應(yīng)按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，組織實(shí)施樓房的維護(hù)保養(yǎng)工作。2.對于一般性的維護(hù)保養(yǎng)工作，維修人員應(yīng)按照操作規(guī)程進(jìn)行操作；對于專業(yè)性較強(qiáng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，應(yīng)委托專業(yè)維修單位進(jìn)行。3.在維護(hù)保養(yǎng)過程中，維修人員應(yīng)做好記錄，記錄維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間、內(nèi)容、更換的零部件等情況。4.維護(hù)保養(yǎng)工作完成后，維修部門應(yīng)進(jìn)行自檢，確保維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量符合要求。（三）維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量監(jiān)督1.管理部門應(yīng)定期對維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，確保維護(hù)保養(yǎng)工作按時(shí)、按質(zhì)、按量完成。2.對于維護(hù)保養(yǎng)工作中存在的問題，管理部門應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知，要求維修部門限期整改。3.管理部門應(yīng)建立維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量考核制度，對維修部門和維修人員的維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，考核結(jié)果與績效掛鉤。五、樓房維修管理（一）維修申報(bào)1.業(yè)主/使用人發(fā)現(xiàn)樓房存在問題需要維修時(shí)，應(yīng)及時(shí)向客服部門申報(bào)。2.客服部門接到申報(bào)后，應(yīng)詳細(xì)記錄業(yè)主/使用人的姓名、房號(hào)、聯(lián)系方式、維修內(nèi)容等信息，并及時(shí)填寫《樓房維修通知單》，交維修部門進(jìn)行維修。（二）維修受理1.維修部門接到《樓房維修通知單》后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查，確定維修方案和維修費(fèi)用。2.維修人員應(yīng)向業(yè)主/使用人說明維修方案和維修費(fèi)用，并征得業(yè)主/使用人的同意。3.對于緊急維修項(xiàng)目，維修部門應(yīng)立即組織維修人員進(jìn)行維修，確保業(yè)主/使用人的正常生活和使用。（三）維修施工1.維修人員應(yīng)按照維修方案進(jìn)行施工，確保維修質(zhì)量。2.在維修施工過程中，維修人員應(yīng)采取必要的安全措施，確保施工安全。3.維修人員應(yīng)注意保護(hù)業(yè)主/使用人的財(cái)產(chǎn)和隱私，盡量減少對業(yè)主/使用人生活和使用的影響。（四）維修驗(yàn)收1.維修工作完成后，維修人員應(yīng)通知業(yè)主/使用人進(jìn)行驗(yàn)收。2.業(yè)主/使用人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)在《維修記錄》上簽字確認(rèn)。3.對于驗(yàn)收不合格的維修項(xiàng)目，維修部門應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行返工，直至驗(yàn)收合格為止。（五）維修費(fèi)用結(jié)算1.維修費(fèi)用應(yīng)按照合同約定或相關(guān)規(guī)定進(jìn)行結(jié)算。2.維修部門應(yīng)定期向財(cái)務(wù)部門報(bào)送維修費(fèi)用結(jié)算清單，財(cái)務(wù)部門審核后進(jìn)行結(jié)算支付。3.對于維修費(fèi)用超出預(yù)算的情況，維修部門應(yīng)及時(shí)向管理部門報(bào)告，說明原因，并按照管理部門的要求進(jìn)行處理。六、設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬1.管理部門應(yīng)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量、購置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)定期更新，確保信息的準(zhǔn)確性和完整性。（二）設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.管理部門應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用情況和維護(hù)保養(yǎng)要求，制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)、專項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)等內(nèi)容。3.對于專業(yè)性較強(qiáng)的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)委托專業(yè)維修單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。（三）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理1.管理部門應(yīng)建立設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理制度，明確設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程、運(yùn)行參數(shù)、值班人員等。2.值班人員應(yīng)按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。3.管理部門應(yīng)定期對設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行分析和評(píng)估，及時(shí)調(diào)整維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和運(yùn)行參數(shù)，確保設(shè)施設(shè)備的安全、穩(wěn)定運(yùn)行。（四）設(shè)施設(shè)備更新改造1.管理部門應(yīng)根據(jù)樓房的實(shí)際情況和發(fā)展需求，制定設(shè)施設(shè)備更新改造計(jì)劃。2.設(shè)施設(shè)備更新改造計(jì)劃應(yīng)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施，并及時(shí)向業(yè)主/使用人公布。3.在設(shè)施設(shè)備更新改造過程中，管理部門應(yīng)做好協(xié)調(diào)工作，確保更新改造工作的順利進(jìn)行。七、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生制度1.建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生管理的標(biāo)準(zhǔn)、要求和責(zé)任人。2.管理部門應(yīng)定期組織環(huán)境衛(wèi)生檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改。（二）公共區(qū)域衛(wèi)生保潔1.保潔人員應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，對樓房公共區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生保潔，包括樓道、電梯、樓梯間、走廊、大廳、停車場等。2.保潔人員應(yīng)及時(shí)清理公共區(qū)域的雜物、垃圾，保持公共區(qū)域的整潔衛(wèi)生。3.保潔人員應(yīng)定期對公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔和消毒，確保設(shè)施設(shè)備的衛(wèi)生狀況良好。（三）垃圾分類管理1.管理部門應(yīng)按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，制定垃圾分類管理制度，并組織實(shí)施。2.保潔人員應(yīng)在公共區(qū)域設(shè)置垃圾分類收集容器，并按照分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收集和運(yùn)輸。3.管理部門應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主/使用人的垃圾分類宣傳教育，提高業(yè)主/使用人的垃圾分類意識(shí)。八、安全管理（一）安全管理制度1.建立安全管理制度，明確安全管理的目標(biāo)、職責(zé)、措施和應(yīng)急預(yù)案等。2.管理部門應(yīng)定期組織安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)進(jìn)行整改。（二）消防安全管理1.管理部門應(yīng)按照國家和地方有關(guān)消防安全的規(guī)定，制定消防安全管理制度，并組織實(shí)施。2.管理部門應(yīng)定期組織消防安全檢查和演練，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，消防通道暢通無阻。3.業(yè)主/使用人應(yīng)遵守消防安全規(guī)定，不得在樓房內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器、堆放易燃物品等。（三）電梯安全管理1.管理部門應(yīng)按照國家和地方有關(guān)電梯安全的規(guī)定，制定電梯安全管理制度，并組織實(shí)施。2.管理部門應(yīng)定期委托專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)對電梯進(jìn)行檢測和維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯安全運(yùn)行。3.電梯使用單位應(yīng)按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，定期對電梯進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理電梯運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。（四）其他安全管理1.管理部門應(yīng)加強(qiáng)對樓房的治安管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，確保樓房的安全。2.管理部門應(yīng)加強(qiáng)對樓房周邊環(huán)境的管理，防止外來人員和車輛隨意進(jìn)入樓房區(qū)域。3.管理部門應(yīng)制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對可能發(fā)生的自然災(zāi)害、突發(fā)事件等，確保業(yè)主/使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全。九、檔案管理（一）檔案管理制度1.建立檔案管理制度，明確檔案管理的職責(zé)、范圍、內(nèi)容、保管期限等。2.管理部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)檔案管理工作，確保檔案的安全和完整。（二）檔案收集與整理1.管理部門應(yīng)定期收集樓房維護(hù)管理工作中形成的各類檔案資料，包括巡查記錄、維修記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬、安全檢查記錄、環(huán)境衛(wèi)生檢查記錄等。2.檔案管理人員應(yīng)按照檔案管理的要求，對收集到的檔案資料進(jìn)行分類、整理、編號(hào)、裝