2025年事業(yè)單位和公務(wù)員招聘考試公共基礎(chǔ)知識(shí)

法律常識(shí)題庫(kù)及答案（共100題）

1.套內(nèi)墻體面積包含什么？

套內(nèi)墻體面積包含兩個(gè)部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻

體面積。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水

平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

2.什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑

面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓?/p>

建筑面積。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共

有，購(gòu)房人依照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承當(dāng)責(zé)任。未經(jīng)全體共

有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ?/p>

空間原始設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積x公用建

筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

3.公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？

①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公

用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②

為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠?/p>

圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂掖畏謹(jǐn)偣媒ㄖ?/p>

積的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分

攤的公用建筑面積之和。③公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩糠?/p>

攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》

4.哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅?/p>

整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇?、公共門廳、走廊、過(guò)道、公

用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、

消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤

氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、

值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用

房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包含山墻）墻體面積水

平投影面積的一半。③計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20

米以上（含2.20米，以下同）。

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。

5.哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅?/p>

①倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的

地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營(yíng)、自用的

房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包含物業(yè)管理）用房。

參考法條：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九

條

6.面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎？

經(jīng)有關(guān)部分批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變革，但要在10日內(nèi)通知購(gòu)房

者。在接到通知的15日內(nèi)，購(gòu)房者可以作出退房的書(shū)面答復(fù)。在此期間

內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意變革。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房。如果退房，開(kāi)發(fā)商要

承當(dāng)違約責(zé)任。

參考法條：《商品房銷售管理方法》第二十四條

7.面積誤差比的公式是什么？

面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積

合同約定面積xlOO%

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》

8.處理房屋面積糾紛的原則是什么？

合同有約定的，依照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照以

下原則處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),依照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)

結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

(2)面積誤差比絕對(duì)值超越3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房

款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合

同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人

依照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超越3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承當(dāng)，

所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%

以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超

過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若

干問(wèn)題的解釋》第十四條

9.買房一般要交哪些稅？

(1)印花稅。(2)契稅。(3)證件印花稅。

參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改〈北京市契稅管理規(guī)定〉的決定》第

一條、第二條

10.買房一般要交哪些費(fèi)？

(1)房屋所有權(quán)登記費(fèi)。(2)公共維修基金。⑶綜合地價(jià)款。(4)證件

工本費(fèi)。

11.買車庫(kù)交契稅嗎？

購(gòu)房者隨同普通住宅購(gòu)置的車庫(kù)，可以減半征收契稅，依照1.5%的稅率

征稅；購(gòu)房者隨同非普通住宅(如別墅)購(gòu)置的車庫(kù)，不適用減半征收契稅

的政策，依然要依照3%的稅率征稅。

12.繼承和接受遺贈(zèng)而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈(zèng)與行為,

應(yīng)征收契稅。

13.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？

（1）貸款對(duì)象為有完全民事行為能力的自然人。

（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。

（3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力。

（4）對(duì)首付款的要求，銀行間有些許差別。

（5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償

能力的單位或個(gè)人作為歸還貸款本息并承當(dāng)連帶責(zé)任的保障人。

（6）具有購(gòu)房合同或協(xié)議。

（7）貸款人規(guī)定的其他條件。

14.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？

（1）律師審查費(fèi)。（2）公證費(fèi)。（3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（4）保險(xiǎn)費(fèi)。

15.哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押？

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。

（四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

（五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事

人辦理了抵押物登記以后可以抵押。

（六）借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必需將住房?jī)r(jià)值全額用

于貸款抵押。

16.哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？

不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);

依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。

17.哪些權(quán)利可以質(zhì)押？

（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；

（2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；

（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán);

18.什么是轉(zhuǎn)按揭？

"轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延

長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人

住房款變革期限,變革借款人或變革抵押物的貸款。變革借款人的簡(jiǎn)稱"轉(zhuǎn)

按"，延長(zhǎng)原借款期限的稱為“加按〃，變革抵押物稱為"換按〃。

19.什么樣的房子要評(píng)估？

商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評(píng)估的其他房屋。

經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。

20.什么是組合貸款？

組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資

金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即

在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率

高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀

行貸款利率二者之間。

21.售樓廣告上的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開(kāi)發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如

果廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫入合同中，即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)

商一般也不會(huì)因此而承當(dāng)責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商在這些資料上寫得非常明確具

體，內(nèi)容確定，如"送多少錢的精裝修〃，"綠化面積到達(dá)多少平方米”等等,

這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容

沒(méi)有寫入合同，開(kāi)發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保留好,

如果將來(lái)發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若

干問(wèn)題的解釋》第三條

22.房地產(chǎn)商承當(dāng)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？

（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的

或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀成心所為。這是房地產(chǎn)商承

當(dāng)責(zé)任的前提。（2）購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾嚕ㄌ摷伲?/p>

廣告，對(duì)該廣告許諾的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)置房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。

如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與

虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。（3）購(gòu)房者的合法權(quán)益

受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包含財(cái)產(chǎn)

的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說(shuō),

是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V

告與損害之間有因果關(guān)系。

參考法條：《廣告法》第三十七條

23.《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一般包含哪些內(nèi)容？

《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的內(nèi)容包含：①房號(hào)及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋

的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購(gòu)房的日期。⑤在一方不履行的處理問(wèn)

題。⑥開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題

的解釋》、第一百一十五條《合同法》第一百一十五條

24.什么是建筑面積？

建筑面積包含兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒?/p>

筑面積。它的計(jì)算公式是：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ?/p>

積。

參考法規(guī)：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

25.什么是套內(nèi)建筑面積？

套內(nèi)建筑面積包含三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面

積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)

建筑面積。

26.什么是個(gè)人住房貼息貸款？

所謂個(gè)人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中

心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購(gòu)房

人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交

兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間，可能由以前的幾

個(gè)月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住

房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。

27.申請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是什么？

（1）申請(qǐng)人必需是住房公積金的繳存人，截至申請(qǐng)日為止，申請(qǐng)人持續(xù)

繳存住房公積金6個(gè)月以上，或累計(jì)繳存12個(gè)月以上，當(dāng)前為正常的繳

存狀態(tài)。（2）提供符合要求的擔(dān)保方式。（3）夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房

貸款貼息。（4）同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件。

28.什么是住房補(bǔ)助？

住房補(bǔ)助是單位停止實(shí)物分房后，國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)助

資助，采取貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資金。即將單

位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)助，分次（如按月）或一次性地發(fā)

給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)置或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)

題。住房補(bǔ)助的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均

工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。

29.住房補(bǔ)助隨人走嗎？

職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變開(kāi)工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)助

賬戶時(shí)，應(yīng)將其原住房補(bǔ)助賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)助賬戶。

單位因職工停薪、離職、調(diào)開(kāi)工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)助，在

未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)助時(shí)，職

工住房補(bǔ)助資金結(jié)余本息應(yīng)暫時(shí)封存在原單位住房補(bǔ)助賬戶下。住房補(bǔ)助

資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。此外，單位和職工持有效證件可以查問(wèn)本單

位或個(gè)人住房補(bǔ)助賬戶有關(guān)信息。

30.什么是一表？

一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收存案表》。

31.什么是兩書(shū)？

兩書(shū)是指：《住宅質(zhì)量保障書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

32.收房時(shí)還查看哪些文件？

《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)講演書(shū)》、《物業(yè)管理公約》。

33.室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)講演一般由開(kāi)發(fā)商提供嗎？

2002年7月1日以后開(kāi)工的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必需提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)講演。

2002年7月1日以前開(kāi)工的項(xiàng)目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)

合格為交付條件的，開(kāi)發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)講演。

34.開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候算交房？

當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且到達(dá)交付使用條件以后，開(kāi)發(fā)商會(huì)書(shū)面通知購(gòu)房

者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要提供一表兩書(shū)、《商品房

面積實(shí)測(cè)技術(shù)講演書(shū)》、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)講演和《物業(yè)管理公約》。當(dāng)購(gòu)房者

認(rèn)為房屋符合約定，并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開(kāi)發(fā)商就完

成了房屋的交付。如果開(kāi)發(fā)商提供的文件不全,購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋,

由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商來(lái)承當(dāng)。

35.何種質(zhì)量問(wèn)題可以退房？

經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后，確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重

影響房屋正常使用的情況，購(gòu)房者可以要求退房，同時(shí)可以要求開(kāi)發(fā)商承

當(dāng)違約責(zé)任。

36.房屋損毀、滅失誰(shuí)來(lái)賠？

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)。在房子交付使用

以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承當(dāng)。購(gòu)房者簽了《房屋驗(yàn)收交接單》

以后，房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒(méi)有正當(dāng)理由不接收房子的，視為

開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交付。

37.“不交費(fèi)就不給鑰匙”合法嗎？

有些購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)遇到這種情況,開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙之前還

要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購(gòu)房者要清楚，有

些費(fèi)用不是由開(kāi)發(fā)商來(lái)收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時(shí)由購(gòu)

房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。如果購(gòu)房者沒(méi)有委托開(kāi)發(fā)商代辦，開(kāi)發(fā)商就不能

代為收取。②公共維修基金：此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)

施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開(kāi)發(fā)商代收，但是開(kāi)發(fā)商

把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒(méi)有法律依據(jù)的。③面積測(cè)

繪費(fèi)收取原則為"誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)〃，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供

面積丈量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。

38.辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？

不是。只有經(jīng)過(guò)登記以后，取得了個(gè)人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正

屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的維護(hù)。

39."鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買嗎?

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開(kāi)

發(fā)商如果沒(méi)有對(duì)土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，不能用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。鄉(xiāng)一

級(jí)政府無(wú)權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人一旦購(gòu)置了這種房屋，不但無(wú)法取得

國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購(gòu)房人的合法權(quán)益也無(wú)法獲

得相應(yīng)的保障。

40.一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？

購(gòu)房者可以委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證,也可以自己辦理。如果購(gòu)置的是現(xiàn)房,

購(gòu)房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購(gòu)置的是期房，

購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

41.沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)

與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律維護(hù)的。以沒(méi)有

房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審

法庭爭(zhēng)辯結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效

的。

42.什么人可以申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用住房?

(1)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕差D條件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政

府確定的供給對(duì)象。

(2)無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。

(3)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。

(4)市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原則性的規(guī)

定，具體購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的條件還要參見(jiàn)各地的規(guī)定和政策。

43.預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？

可以。預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房，但受讓

人必需已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格,并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手

續(xù)。

44.原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？

對(duì)于以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房人，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)

后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易管理部分出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置

單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房，可憑證明到北

京市建委開(kāi)發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置資格的審核手續(xù)。

45.哪些公房不能上市交易？

(1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)置并且沒(méi)有依照規(guī)定補(bǔ)

足房屋價(jià)款的公房。

(2)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。

(3)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。

(4)有所有權(quán)糾紛的公房。

(5)已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的公房。

(6)上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。

(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。

(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。

參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理方法》第

五條

46.已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰(shuí)定？

已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變革登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部分應(yīng)當(dāng)

對(duì)買賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。申報(bào)的買賣成交價(jià)格明

顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘

察和評(píng)估，并依照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。

買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書(shū)之日起

15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)

自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。

參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理方法》第

十三條

47.沒(méi)有《房屋租賃許可證》可能會(huì)產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃

許可證》？

如果沒(méi)有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，

以下兩類承租人如果沒(méi)有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是

對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃許可證》可以

作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合合法的憑證。二是對(duì)于租房用于居住的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋

租賃許可證》是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。

如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部分辦理。

如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部分委

托的機(jī)構(gòu)辦理。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第十六條、第十七條。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎?

如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就說(shuō)明該房屋是共有房屋,

這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的書(shū)面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱?/p>

共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。

49.被抵押的房屋可以出租嗎？

如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同

意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的

產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說(shuō)明該房屋已被抵押的，承租人就必需在看

到抵押權(quán)人的書(shū)面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租？

沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證

就無(wú)法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒(méi)有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；共有的房

屋未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭(zhēng)議的，屬于違法

建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、

環(huán)保、衛(wèi)生等主管部分的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未

經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如

果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)

權(quán)利的，同樣不能出租。

此外，還有需要注意的問(wèn)題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。有的開(kāi)

發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部分驗(yàn)收的房屋出租給

承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方保險(xiǎn)造成威脅。對(duì)于房

屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承

過(guò)戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第六條。

51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？

租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃

合同無(wú)效，承租人也因此無(wú)法追究出租人的違約責(zé)任。但這個(gè)時(shí)候承租人

可以要求出租人退還房租，如果出租人有過(guò)錯(cuò)的話，還可要求出租人賠償

損失。如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律禁止出租的房

屋，承租人還可以撤銷合同，要求對(duì)方賠償損失。如果房屋不符合保險(xiǎn)標(biāo)

準(zhǔn)，危及承租人保險(xiǎn)健康，承租人即使在租賃的時(shí)候知道這種情況，也可

以隨時(shí)解除合同。

參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。

52.房屋租賃合同一定要以書(shū)面形式訂立嗎？

根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。為有效維護(hù)自

己的利益,應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿糠滞瞥龅氖痉段谋居?/p>

立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，

但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎

么樣的，從而就難以維護(hù)雙方的利益了。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第九條?！逗贤ā返诙?/p>

—h五條。

53.房屋租賃合同必需要存案嗎？

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō)，簽訂、變革、終止房屋租賃合同，出租人和承租人

一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)資料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部分辦理登記存

案手續(xù)。而住宅用房，暫可不存案，但為有效維護(hù)承租人的權(quán)益，最好還

是登記存案，否則就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況；同樣,

出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。在北京的出租人得注

意了，但凡在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房

屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記存案

手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出

租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局存案了。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第十三條。

54.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部分登記存案？沒(méi)有登記存案的租賃合同有

效嗎？

雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部分辦理登記

存案手續(xù)。

房屋租賃合同登記存案主要是為了便于管理，同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)

被租出去了。雖然沒(méi)有登記存案，合同還是合法有效的，雙方必需依照合

同的規(guī)定履行。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第十四條。

55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有？

承租人必需在得到出租人的書(shū)面同意后才干裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而

且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，撤除承重墻。如果承租人沒(méi)

有得到出租人的書(shū)面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài)，還要

賠償出租人的損失。

經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有?？梢栽诔鲎馊?/p>

同意的情況下，將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。

參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第

八十六條。

56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？

承租人必需依照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需

要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書(shū)面同意。如果法律對(duì)該出租房屋

有特別要求的話，還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第二十四條。

57.在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)賠償？

及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由

承租人來(lái)承當(dāng)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保障房屋符

合合同規(guī)定的用途。

對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修。

如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒(méi)有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)

致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故,并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來(lái)?yè)p失

的，出租人就應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

參考法條：《合同法》第二百二十條。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》

第十九條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第二十一條、第二十三條。

58.在什么情況下，出租人可以不負(fù)責(zé)任？

如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊?/p>

素造成，或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。

但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修義務(wù),

使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞

的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過(guò)錯(cuò)水平承當(dāng)一定責(zé)任。

如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，對(duì)該

房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因

此完全免責(zé)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第二十三條?！逗贤ā返?/p>

二百二十二條。

59.房屋拆遷后，原來(lái)的租賃合同還有效嗎？

房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)依照租賃合同繼續(xù)履行,

出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被撤除了，所以

承租人可以住在彌補(bǔ)安頓的房屋里。

如果彌補(bǔ)安頓的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況

調(diào)整租金。如果不符合原來(lái)的用途，承租人也可以解除合同。

參考法條：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。

60.承租人可以獲得拆遷彌補(bǔ)嗎?

承租人是否可以獲得拆遷彌補(bǔ)這一規(guī)定，我國(guó)各地的情況都不太一樣。在

北京，拆遷人必需對(duì)被拆遷人予以彌補(bǔ)，這個(gè)被拆遷人就包含承租人，但

是承租人必需具有北京市常住戶口，依照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房屋,

而且必需是長(zhǎng)期居住才干獲得拆遷彌補(bǔ)。

參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理方法》第二十七條。

61.承租人可以購(gòu)置承租的房子嗎？

如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。如果想購(gòu)置房子的人給出

的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫

作"優(yōu)先購(gòu)置權(quán)〃。當(dāng)然，如果承租人出的價(jià)格比別人低，出租人就可以把

房子賣給別人了。

參考法條：《合同法》第二百三十條。

62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？

如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，

還是可以依照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒(méi)有權(quán)利讓承租

人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃〃。

因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的,承租人應(yīng)向老房東履

行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人

向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變革合同之前，承

租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。

參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。

63.出租人依法終止合同，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？

如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合

同也隨之終止。

被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承當(dāng)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任,如果出租人也參加了

增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承當(dāng)一部分責(zé)任。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第三十一條。

64.轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長(zhǎng)嗎？

轉(zhuǎn)租期限一般不能超過(guò)原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人

簽訂了相應(yīng)的彌補(bǔ)協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第二十九條。

65.承租人能提前退租嗎？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出租

人？

如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒(méi)有對(duì)提前退租問(wèn)題作出特別規(guī)定的

話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承當(dāng)違約責(zé)任。承租人提前

退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。

合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒(méi)有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來(lái)定,

通常是一個(gè)月。

66.租房期滿未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？

租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼

續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但

此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但

出租人解除合同時(shí)，應(yīng)在合理期限前通知承租人。

參考法條：《合同法》第二百三十六條。

67.承租人在什么情況下可以解除合同？

在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：

(1)出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。

(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)

現(xiàn)房屋租賃的目的。

(3)出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人保險(xiǎn)或健康的。

(4)出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人保險(xiǎn)或健康的。

參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。

68.什么叫做廉租住房？誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房？

城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭,

而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租

住房。

申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主依照規(guī)定

程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書(shū)面申請(qǐng)，然

后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部分審核，公告登記后，才干輪

候配租。收到房租補(bǔ)助(或分配廉租住房)后，每年還要接受家庭人口與

收入狀況定期審核。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)

配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是:

(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本

市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部分認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭。

(2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行

方法實(shí)施意見(jiàn)》第一條第一款。北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城

鎮(zhèn)廉租住房管理試行方法》第一條。

69.廉租住房的租金如何確定？

城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補(bǔ)助和實(shí)物配租,

其中以租金補(bǔ)助為主。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積

（包含原住房面積），每平方米補(bǔ)助25元。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行

方法》第三條。建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城

鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法》第五條。

70.在哪些情況下，政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)助？

如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個(gè)月

以上沒(méi)有在廉租房里居住，政府就會(huì)收回廉租房，或者停發(fā)租賃補(bǔ)助。

參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)

最低收入家庭廉租住房管理方法》第十九條。

71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓?

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部

轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃

合同，這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。

承租人首先要征得出租人的書(shū)面同意，然后和受讓人簽訂"房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)

讓合同〃，最后由承租人和受讓人簽訂"租賃主體變革合同〃，變革承租人,

由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記存案，那么

還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記存案手續(xù)。

參考法條：《合同法》第八十八條。

72.按揭房屋能出租嗎？

以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對(duì)

房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果

出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后出租該房屋。

73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)

過(guò)單位同意嗎？

對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人

就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)依照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。

如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需經(jīng)過(guò)單位同意，而

單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)

關(guān)申報(bào)。

74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴嗎？

對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單

位（房屋的所有權(quán)人）的同意，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支

付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒(méi)有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租,

那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無(wú)效，然后要求承租人搬出，并支付

房屋的使用費(fèi)了。

對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)置的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥耍?，他?dāng)然

有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。

參考法條：《合同法》第五十八條。

75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？

屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部分存案。在北京應(yīng)向市房屋

土地管理局房改處提出申請(qǐng)，經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管

理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋"涉外”印章；同時(shí)還要具備涉外保

險(xiǎn)審查批準(zhǔn)文件。

此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒(méi)有在中國(guó)居留的合法證件、身份證

明等。

參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度

及加強(qiáng)租賃登記存案工作的通知》第一條。

76.要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意什

么？

出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承

租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃證》是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)

當(dāng)辦理《房屋租賃證》。

要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進(jìn)行

的是合法經(jīng)營(yíng)。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等

活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第十七條。公安部《租賃房

屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。

77.如果出租人將房屋出租給了無(wú)照經(jīng)營(yíng)者，會(huì)產(chǎn)生什么后果？

如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無(wú)照經(jīng)營(yíng)，

仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受到工商管理部分的行政處分。

參考法條：國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締方法》第十五條。

78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同？

兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房，出租人和承租人雙方對(duì)租

金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。

出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征：

①租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的

約束。

②修繕責(zé)任不同：對(duì)于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維

修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。

79.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必需由出租人繳納嗎？

個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)《北京市個(gè)人出租房屋稅收

征收管理方法》的規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來(lái)人口管理部分、

區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)

的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。

應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)

業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房

地產(chǎn)稅、印花稅?，F(xiàn)在除了個(gè)人所得稅依照現(xiàn)行方法進(jìn)行申報(bào)納稅以外,

其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi)，就無(wú)需繳納此外的其他稅費(fèi)了。

除了合同印花稅，由雙方各自承當(dāng)50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納,

而不可約定由承租人承當(dāng)。

參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理方法》

第三條、第四條。

80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租

人嗎？

出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去,

但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的,他有權(quán)依照自己的需要處置自己的

房屋。

出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的

時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)置承租的

房屋。

參考法條：《合同法》第二百三十條。

81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎?

有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住

在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能歸還債務(wù)，而將房

屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以依照原來(lái)的租賃合同繼續(xù)住在房子

里。

參考法條：《擔(dān)保法》第四十八條。

82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？

有效。在本情景中，雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是因?yàn)?/p>

承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有

權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。

參考法條：《合同法》第二百三十四條。

83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？

承租人死亡，如果該承租人的家人并沒(méi)有和他共同居住，原租賃合同就失

效了。在沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無(wú)權(quán)擅自搬

入出租房屋。

84.如果是出租人死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？

在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當(dāng)出租人的繼承人

繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出

租人的家人無(wú)權(quán)收回房屋。

85.出租人有權(quán)提前收回房屋嗎？

對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合

同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒(méi)有規(guī)定，出租人就必需事先征得承租人同

意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利

用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破

壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久，出租

人就可以提前收回房屋，終止合同了。

參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)

部《城市房屋租賃管理方法》第二十四條。

86.如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？

如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解

除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。

參考法條：《合同法》第二百三十二條。

87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢?

承租人無(wú)正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人依

照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久，出租人可

以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果

承租人還是拒不繳付，出租人就可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其繳納租金了。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理方法》第二十四條。

88.承租人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？

如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物

業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn)，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)

公司還是有權(quán)要求出租人付款的。

也就是說(shuō)承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必需要得到物業(yè)公司確實(shí)

認(rèn)。如果出租人和承租人的這個(gè)約定沒(méi)有得到物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn)，那么

這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力，而對(duì)物業(yè)公司不發(fā)生效力，

出租人必需對(duì)物業(yè)公司承當(dāng)責(zé)任。

參考法條：《合同法》第八十四條。

89.合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪“兩證"？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？

合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證"，也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)

的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營(yíng)

業(yè)許可證。此外，中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必需有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格

證》。

合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)合的顯著位置，同時(shí)還要張貼全

部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。如果沒(méi)有在要求的地方懸掛，則很

有可能存在問(wèn)題，委托人就一定要小心了。

為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看“兩證”原件，最好把注冊(cè)號(hào)記下

來(lái)，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果和中介機(jī)構(gòu)合作，就一

定要簽訂合同。在簽訂合同的時(shí)候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

人的資格證書(shū)。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證