江寧拆遷管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)江寧區(qū)拆遷管理，規(guī)范拆遷行為，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)政策，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于江寧區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷及其相關(guān)活動(dòng)。（三）基本原則1.依法拆遷原則嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)定的程序和要求進(jìn)行拆遷，確保拆遷行為合法合規(guī)。2.公平公正原則保障拆遷當(dāng)事人在拆遷過(guò)程中的平等地位，公平合理地確定拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，公正處理拆遷糾紛。3.妥善安置原則優(yōu)先考慮被拆遷人的居住需求，提供多種安置方式，確保被拆遷人得到妥善安置。4.合理補(bǔ)償原則根據(jù)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值和實(shí)際情況，給予合理的補(bǔ)償，保障被拆遷人的合法權(quán)益。二、拆遷管理部門及職責(zé)（一）拆遷管理部門江寧區(qū)人民政府設(shè)立專門的拆遷管理部門，負(fù)責(zé)全區(qū)拆遷工作的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。（二）職責(zé)分工1.拆遷管理部門貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)拆遷的法律法規(guī)和政策。制定拆遷計(jì)劃和年度拆遷項(xiàng)目實(shí)施方案。審核拆遷申請(qǐng)，發(fā)放拆遷許可證。監(jiān)督拆遷實(shí)施單位的拆遷行為，調(diào)解拆遷糾紛。負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管。2.其他相關(guān)部門規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)提供拆遷范圍內(nèi)的規(guī)劃資料，審核拆遷規(guī)劃方案。國(guó)土部門：負(fù)責(zé)辦理土地征收、出讓等相關(guān)手續(xù)，提供土地權(quán)屬資料。建設(shè)部門：負(fù)責(zé)對(duì)拆遷安置房建設(shè)進(jìn)行監(jiān)管，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。財(cái)政部門：負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置資金的籌集、撥付和監(jiān)管。公安部門：負(fù)責(zé)維護(hù)拆遷現(xiàn)場(chǎng)秩序，保障拆遷工作順利進(jìn)行。司法部門：負(fù)責(zé)為拆遷工作提供法律咨詢和司法保障，處理拆遷糾紛的司法裁決。三、拆遷程序（一）前期準(zhǔn)備1.項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)單位向有關(guān)部門申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)，取得項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。2.規(guī)劃選址建設(shè)單位向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃選址，取得規(guī)劃選址意見書。3.土地預(yù)審建設(shè)單位向國(guó)土部門申請(qǐng)土地預(yù)審，取得土地預(yù)審意見。4.拆遷計(jì)劃和方案制定拆遷實(shí)施單位根據(jù)項(xiàng)目情況，制定拆遷計(jì)劃和拆遷方案，報(bào)拆遷管理部門審核。拆遷計(jì)劃應(yīng)包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償安置資金預(yù)算等內(nèi)容。拆遷方案應(yīng)包括拆遷工作流程、拆遷工作人員安排、拆遷宣傳方案、拆遷糾紛處理預(yù)案等內(nèi)容。（二）拆遷申請(qǐng)拆遷實(shí)施單位持下列資料向拆遷管理部門提出拆遷申請(qǐng)：1.拆遷申請(qǐng)書；2.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；3.規(guī)劃選址意見書；4.土地預(yù)審意見；5.拆遷計(jì)劃和拆遷方案；6.拆遷補(bǔ)償安置資金證明。拆遷管理部門對(duì)拆遷申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合條件的，發(fā)放拆遷許可證，并將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)予以公告。（三）拆遷公告拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時(shí)，將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式在拆遷范圍內(nèi)予以公告。拆遷公告應(yīng)當(dāng)張貼在拆遷范圍內(nèi)的顯著位置，并通過(guò)報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體進(jìn)行廣泛宣傳。（四）調(diào)查登記拆遷實(shí)施單位在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的權(quán)屬、面積、用途等情況進(jìn)行調(diào)查登記，并將調(diào)查結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)予以公布。被拆遷人應(yīng)當(dāng)配合拆遷實(shí)施單位的調(diào)查登記工作，如實(shí)提供有關(guān)情況和資料。（五）評(píng)估拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)送達(dá)被拆遷人。被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核評(píng)估結(jié)果仍有異議的，可以在規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。（六）補(bǔ)償安置協(xié)商拆遷實(shí)施單位根據(jù)評(píng)估結(jié)果，與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償安置事宜進(jìn)行協(xié)商。協(xié)商內(nèi)容包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等。拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)向被拆遷人提供多種補(bǔ)償安置方式供其選擇，并就每種補(bǔ)償安置方式的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷人進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。在協(xié)商過(guò)程中，拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)充分聽取被拆遷人的意見和要求，保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)。經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致的，拆遷實(shí)施單位與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及拆遷補(bǔ)償安置的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。（七）拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)管拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定，將拆遷補(bǔ)償安置資金足額存入拆遷管理部門指定的銀行賬戶，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩２疬w管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保資金用于拆遷補(bǔ)償安置工作。（八）拆遷實(shí)施拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實(shí)施拆遷。在拆遷過(guò)程中，拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守拆遷程序和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，文明拆遷，不得采取暴力、威脅等非法手段強(qiáng)迫被拆遷人搬遷。拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置明顯的拆遷標(biāo)志，公布拆遷工作流程、拆遷工作人員名單和監(jiān)督舉報(bào)電話，接受社會(huì)監(jiān)督。拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)做好拆遷現(xiàn)場(chǎng)的安全防護(hù)工作，確保拆遷工作安全進(jìn)行。在拆遷過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)有文物古跡、古樹名木等需要保護(hù)的對(duì)象，拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行保護(hù)。（九）搬遷過(guò)渡拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由拆遷管理部門根據(jù)實(shí)際情況制定。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)被拆遷房屋的面積和安置方式等因素確定。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定的過(guò)渡期限支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)，拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限；因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。（十）拆遷驗(yàn)收拆遷工作完成后，拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)向拆遷管理部門申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收。拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門對(duì)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收內(nèi)容包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補(bǔ)償安置情況、房屋拆除情況等。經(jīng)驗(yàn)收合格的，拆遷管理部門出具拆遷驗(yàn)收合格證明；驗(yàn)收不合格的，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令拆遷實(shí)施單位限期整改，整改合格后重新申請(qǐng)驗(yàn)收。四、拆遷補(bǔ)償安置（一）補(bǔ)償方式拆遷補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。被拆遷人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇其中一種補(bǔ)償方式。1.貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償是指拆遷人按照被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，向被拆遷人支付貨幣補(bǔ)償金。貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換，并按照被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)值與調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值結(jié)算差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積、戶型等應(yīng)當(dāng)符合拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定。（二）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.房屋補(bǔ)償被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證或其他合法產(chǎn)權(quán)證明記載的面積為準(zhǔn)。被拆遷房屋的用途按照房屋所有權(quán)證或其他合法產(chǎn)權(quán)證明記載的用途確定；房屋所有權(quán)證或其他合法產(chǎn)權(quán)證明未記載用途的，按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的用途確定。被拆遷房屋的補(bǔ)償金額按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算。2.附屬物補(bǔ)償拆遷范圍內(nèi)的附屬物，如圍墻、門樓、水井、廁所、樹木等，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的價(jià)值給予補(bǔ)償。3.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償對(duì)因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋被拆遷前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素，給予適當(dāng)?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由拆遷管理部門根據(jù)實(shí)際情況制定。（三）安置標(biāo)準(zhǔn)1.安置用房面積拆遷人應(yīng)當(dāng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定，為被拆遷人提供安置用房。安置用房面積應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的面積和安置人口等因素確定。2.安置地點(diǎn)安置用房地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè)需要確定，并在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中明確約定。安置用房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)房屋質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。（四）特殊情況處理1.房屋產(chǎn)權(quán)不明晰對(duì)產(chǎn)權(quán)不明晰的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。2.共有房屋對(duì)共有房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與全體共有人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。共有人對(duì)補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂有爭(zhēng)議的，按照有關(guān)法律規(guī)定處理。3.設(shè)有抵押權(quán)的房屋對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。五、拆遷糾紛處理（一）協(xié)商解決拆遷當(dāng)事人之間發(fā)生拆遷糾紛的，可以首先通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商解決應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、合法的原則，雙方應(yīng)當(dāng)充分溝通，互諒互讓，達(dá)成一致意見。（二）行政裁決拆遷當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，可以向拆遷管理部門申請(qǐng)行政裁決。拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出行政裁決。行政裁決應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷法律法規(guī)和政策的規(guī)定，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、搬遷期限等事項(xiàng)作出明確決定。拆遷當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。（三）司法訴訟拆遷當(dāng)事人對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟；拆遷當(dāng)事人也可以直接向人民法院提起民事訴訟，通過(guò)司法途徑解決拆遷糾紛。在訴訟過(guò)程中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供充分的證據(jù)，證明自己的主張和訴求。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)和事實(shí)，公正、公平地作出判決。六、法律責(zé)任（一）拆遷人責(zé)任1.拆遷人未按照本辦法規(guī)定取得拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。2.拆遷人以欺騙手段取得拆遷許可證的，由拆遷管理部門吊銷拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。3.拆遷人有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷拆遷許可證：未按拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定支付拆遷補(bǔ)償安置資金的；未按規(guī)定期限實(shí)施拆遷的；擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限的；擅自改變拆遷范圍的。4.拆遷人采取暴力、威脅等非法手段強(qiáng)迫被拆遷人搬遷的，由拆遷管理部門責(zé)令停止違法行為，給予警告，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷拆遷許可證；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）被拆遷人責(zé)任被拆遷人在拆遷過(guò)程中，有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款：1.偽造、涂改、買賣、租借房屋權(quán)屬證書、土地使用證等有關(guān)證件的；2.未經(jīng)拆遷管理部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)、面積等的；3.拒絕配合拆遷實(shí)施單位進(jìn)行調(diào)查登記的；4.拒絕按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定搬遷的。（三）拆遷實(shí)施單位責(zé)任拆遷實(shí)施單位有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷拆遷資質(zhì)證書：1.未按照拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實(shí)施拆遷的；2.未按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定支付拆遷補(bǔ)償安置資金的；3.擅自改變拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的；4.采取暴力、威脅等非法手段強(qiáng)迫被拆遷人搬遷的。（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)責(zé)任評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在拆遷評(píng)估過(guò)程中，有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告，可以并處評(píng)估費(fèi)用1倍以上3倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷評(píng)估資質(zhì)證書：1.故意壓低或者抬高被拆遷房