滄州地價管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強滄州市地價管理，規(guī)范土地市場價格行為，促進(jìn)土地資源的合理配置和節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及國家和地方有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于滄州市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等涉及土地價格的管理活動。集體土地征收、流轉(zhuǎn)過程中涉及的地價管理參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則1.市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控相結(jié)合原則充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的決定性作用，同時加強政府對地價的宏觀調(diào)控，保持地價水平的基本穩(wěn)定，促進(jìn)土地市場健康發(fā)展。2.公平、公正、公開原則確保地價形成過程和結(jié)果公平公正，土地交易信息公開透明，保障土地所有者、使用者的合法權(quán)益。3.節(jié)約集約利用原則鼓勵土地節(jié)約集約利用，通過地價政策引導(dǎo)，提高土地利用效率，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。4.動態(tài)監(jiān)測與適時調(diào)整原則建立地價動態(tài)監(jiān)測體系，及時掌握地價變化情況，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展和土地市場狀況適時調(diào)整地價政策和標(biāo)準(zhǔn)。二、地價管理職責(zé)分工（一）土地管理部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定和組織實施地價管理政策、制度和標(biāo)準(zhǔn)。2.組織開展土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作，定期公布基準(zhǔn)地價等地價信息。3.對土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易價格進(jìn)行審核和監(jiān)管，防止低價出讓、轉(zhuǎn)讓土地等行為。4.建立地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，監(jiān)測地價變化情況，為地價決策提供依據(jù)。5.會同相關(guān)部門處理地價糾紛和違法行為。（二）發(fā)展改革部門職責(zé)1.參與制定地價管理政策，將地價管理納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。2.對重大建設(shè)項目用地地價進(jìn)行評估審核，保障項目用地合理價格。（三）財政部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)土地出讓金等土地收益的征收、管理和監(jiān)督。2.參與地價政策制定，對地價管理工作所需經(jīng)費予以保障。（四）其他相關(guān)部門職責(zé)根據(jù)各自職責(zé)，協(xié)同做好地價管理相關(guān)工作。如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場監(jiān)測與地價關(guān)聯(lián)分析；稅務(wù)部門負(fù)責(zé)土地相關(guān)稅收征管與地價政策協(xié)同；審計部門負(fù)責(zé)對地價管理及土地收益情況進(jìn)行審計監(jiān)督等。三、土地定級與基準(zhǔn)地價（一）土地定級1.土地定級工作按照科學(xué)合理、因地制宜、動態(tài)更新的原則進(jìn)行。根據(jù)土地的自然、經(jīng)濟和社會屬性，綜合考慮土地利用現(xiàn)狀、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等因素，將滄州市土地劃分為不同的級別。2.土地定級采用多因素綜合評價法，通過對影響土地質(zhì)量的因素進(jìn)行量化分析，確定各級土地的級別范圍和質(zhì)量差異。3.定期開展土地定級更新工作，一般每[X]年進(jìn)行一次全面更新，根據(jù)城市發(fā)展、土地利用變化等情況及時調(diào)整土地級別。（二）基準(zhǔn)地價制定與更新1.基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。2.基準(zhǔn)地價制定依據(jù)土地定級成果，結(jié)合市場交易資料和土地收益情況，采用收益還原法、市場比較法等多種方法進(jìn)行評估測算。3.基準(zhǔn)地價更新周期與土地定級更新周期相適應(yīng)，更新時充分考慮土地市場價格變化、城市建設(shè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素，確保基準(zhǔn)地價的科學(xué)性、合理性和時效性。4.基準(zhǔn)地價經(jīng)市政府批準(zhǔn)后向社會公布實施，并定期調(diào)整公布。公布內(nèi)容包括各級別土地的基準(zhǔn)地價、用途分類、設(shè)定條件、估價期日等。四、土地出讓地價管理（一）出讓地價評估1.出讓土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價評估。評估機構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，按照國家和地方有關(guān)地價評估技術(shù)規(guī)范進(jìn)行評估。2.出讓地價評估應(yīng)綜合考慮土地用途、土地級別、土地面積、土地開發(fā)程度、市場供求關(guān)系、土地使用年限等因素。3.土地出讓底價由土地管理部門根據(jù)土地評估結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等集體決策確定。底價不得低于國家規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)。（二）出讓方式與地價確定1.土地出讓可采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。招標(biāo)出讓地價根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定；拍賣出讓地價以最高應(yīng)價者得的原則確定；掛牌出讓地價在掛牌期限截止時最高報價者為競得人，其報價為土地成交價格。2.工業(yè)用地出讓可根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策和土地利用規(guī)劃，采取彈性年期出讓、租賃等方式，并合理確定地價。對符合規(guī)定條件的工業(yè)項目用地，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的[X]%確定出讓底價。3.經(jīng)營性用地出讓必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行，嚴(yán)格按照市場價格確定地價，防止低價出讓。（三）出讓合同地價約定1.土地出讓合同應(yīng)明確約定土地出讓價格、付款方式、付款期限、土地交付條件、開發(fā)建設(shè)期限等內(nèi)容。2.受讓人應(yīng)按照合同約定及時足額支付土地出讓金。對未按時足額繳納土地出讓金的，按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。3.因特殊原因需要調(diào)整土地出讓價格的，應(yīng)按照法定程序進(jìn)行，并簽訂補充合同。五、土地轉(zhuǎn)讓地價管理（一）轉(zhuǎn)讓價格評估1.土地轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)參照市場價格進(jìn)行評估。轉(zhuǎn)讓雙方可自行委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進(jìn)行評估，也可協(xié)商確定轉(zhuǎn)讓價格，但不得低于基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)和土地取得成本。2.評估機構(gòu)應(yīng)根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓時的市場狀況、土地剩余使用年限、土地開發(fā)程度等因素進(jìn)行評估，為轉(zhuǎn)讓雙方提供合理的價格參考。（二）轉(zhuǎn)讓價格審核1.土地轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，應(yīng)將合同及相關(guān)資料報土地管理部門審核。土地管理部門對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，有權(quán)進(jìn)行調(diào)整或不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2.審核時主要審查轉(zhuǎn)讓價格是否符合市場行情、是否存在規(guī)避地價管理規(guī)定等情況。對于以不合理低價轉(zhuǎn)讓土地的，土地管理部門可責(zé)令其補繳地價款或依法處理。（三）轉(zhuǎn)讓價格調(diào)整1.因土地用途改變、土地開發(fā)程度提高等原因?qū)е峦恋貎r值增加的，轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后的轉(zhuǎn)讓價格不得低于按照新用途、新開發(fā)程度評估的地價。2.轉(zhuǎn)讓價格調(diào)整應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，由轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商一致后簽訂補充協(xié)議，并報土地管理部門備案。六、土地租賃地價管理（一）租賃地價評估1.土地租賃價格評估應(yīng)根據(jù)土地用途、租賃期限、土地級別等因素進(jìn)行。評估方法可采用收益還原法、市場比較法等。2.租賃地價評估應(yīng)考慮土地租賃期間的市場變化因素，合理確定租賃價格水平，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益。（二）租賃價格確定1.土地租賃價格可根據(jù)評估結(jié)果，由租賃雙方協(xié)商確定。協(xié)商價格不得低于當(dāng)?shù)赝愅恋刈赓U的市場平均價格。2.工業(yè)用地租賃可根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)實際情況，采取靈活的租賃價格方式，如按年租金、按產(chǎn)品產(chǎn)量或銷售收入一定比例等方式確定租金。（三）租賃期限與地價調(diào)整1.土地租賃期限應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定，一般不超過同類用途土地出讓的最高年期。租賃期限屆滿后，如需續(xù)租，應(yīng)重新評估租賃價格。2.在租賃期限內(nèi)，因市場行情變化等原因需要調(diào)整租賃價格的，租賃雙方可協(xié)商簽訂補充協(xié)議進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后的租賃價格應(yīng)報土地管理部門備案。七、土地抵押地價管理（一）抵押地價評估1.土地抵押時，抵押人應(yīng)委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)對抵押土地進(jìn)行地價評估。評估機構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮土地用途、土地剩余使用年限、土地市場價值等因素進(jìn)行評估。2.抵押地價評估結(jié)果應(yīng)作為確定抵押金額的重要依據(jù)，確保抵押價值合理、準(zhǔn)確。（二）抵押價格審核1.土地管理部門對土地抵押申請及評估報告進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括抵押地價評估是否符合規(guī)定、抵押土地產(chǎn)權(quán)是否清晰、抵押期限是否合理等。2.對于抵押價格明顯過高或過低，可能影響抵押權(quán)實現(xiàn)的，土地管理部門可要求評估機構(gòu)重新評估或提出調(diào)整意見。（三）抵押登記與地價監(jiān)管1.經(jīng)審核同意的土地抵押，抵押雙方應(yīng)依法辦理抵押登記手續(xù)。土地管理部門在抵押登記時，應(yīng)注明抵押土地的評估價格、抵押金額等信息。2.在抵押期間，土地管理部門應(yīng)加強對抵押土地的地價監(jiān)管，如發(fā)現(xiàn)地價異常波動可能影響抵押權(quán)實現(xiàn)的，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行處置。八、地價動態(tài)監(jiān)測與信息發(fā)布（一）地價動態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)1.建立健全滄州市地價動態(tài)監(jiān)測體系，選取具有代表性的土地樣本，涵蓋不同區(qū)域、不同用途、不同級別土地。2.監(jiān)測內(nèi)容包括土地交易價格、土地租賃價格、土地抵押價格等市場價格信息，以及土地開發(fā)利用、市場供求變化等相關(guān)影響因素。3.采用定期調(diào)查與不定期抽查相結(jié)合的方式，及時掌握地價動態(tài)變化情況，為地價管理決策提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支持。（二）地價信息采集與分析1.土地管理部門負(fù)責(zé)組織地價信息采集工作，收集土地交易合同、評估報告、租金支付憑證等相關(guān)資料。2.對采集到的地價信息進(jìn)行整理、分析和匯總，運用統(tǒng)計分析方法和數(shù)學(xué)模型，研究地價變化規(guī)律和趨勢，預(yù)測地價走勢。3.定期撰寫地價動態(tài)監(jiān)測分析報告，為政府制定地價政策、調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。（三）地價信息發(fā)布1.定期向社會公布地價信息，包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、土地交易價格指數(shù)、地價動態(tài)監(jiān)測分析報告等。2.地價信息發(fā)布渠道包括政府網(wǎng)站、土地市場交易平臺、新聞媒體等，確保信息公開透明，方便社會公眾查詢和使用。3.通過地價信息發(fā)布，引導(dǎo)土地市場理性交易，促進(jìn)土地資源合理配置。九、地價調(diào)控與政策措施（一）地價調(diào)控目標(biāo)與原則1.根據(jù)滄州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略和土地市場狀況，制定地價調(diào)控目標(biāo)，保持地價水平與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2.地價調(diào)控遵循市場規(guī)律，綜合運用經(jīng)濟、法律和行政手段，實現(xiàn)地價合理波動，防止地價過快上漲或下跌。（二）地價調(diào)控政策措施1.土地供應(yīng)政策根據(jù)土地市場需求和地價走勢，合理調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時序。對房地產(chǎn)市場過熱區(qū)域，適當(dāng)增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定地價；對產(chǎn)業(yè)發(fā)展急需用地的區(qū)域，優(yōu)先保障土地供應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。2.稅收政策利用稅收杠桿調(diào)節(jié)土地市場。對土地增值收益較高的行業(yè)或項目，適當(dāng)提高土地增值稅等相關(guān)稅率；對符合產(chǎn)業(yè)政策的土地交易，給予一定的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)用地成本。3.金融政策加強金融機構(gòu)對土地市場的信貸管理，根據(jù)地價情況合理確定貸款額度和利率。對地價過高、存在泡沫風(fēng)險的區(qū)域，適當(dāng)收緊信貸政策；對合理的土地開發(fā)利用項目，提供必要的信貸支持。4.產(chǎn)業(yè)政策通過產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。鼓勵發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等低能耗、高附加值產(chǎn)業(yè)，對其用地給予地價優(yōu)惠；限制高污染、高能耗、低效益產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高其用地成本。十、地價監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）地價監(jiān)督檢查1.土地管理部門會同相關(guān)部門定期對土地市場地價情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。檢查內(nèi)容包括土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易價格是否符合規(guī)定，地價評估機構(gòu)是否規(guī)范執(zhí)業(yè)，地價政策執(zhí)行情況等。2.建立健全地價舉報制度，接受社會公眾對地價違法行為的舉報。對舉報線索及時進(jìn)行調(diào)查核實，依法處理。3.加強對地價評估機構(gòu)的監(jiān)管，定期對評估機構(gòu)的資質(zhì)、評估業(yè)務(wù)開展情況等進(jìn)行檢查，規(guī)范評估行為，提高評估質(zhì)量。（二）法律責(zé)任1.對違反本辦法規(guī)定，擅自降低地價出讓、轉(zhuǎn)讓土地的，由土地管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并可處以罰款。對直接負(fù)責(zé)的主管人員和