煙臺(tái)征收管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)煙臺(tái)市征收管理工作，規(guī)范征收行為，保障公共利益，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在確保征收活動(dòng)依法、有序進(jìn)行，促進(jìn)城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。通過(guò)明確征收管理的各項(xiàng)規(guī)定，為征收工作提供全面、系統(tǒng)的指導(dǎo)，保障征收活動(dòng)在法律框架內(nèi)公平、公正、公開(kāi)地開(kāi)展。（二）適用范圍本辦法適用于煙臺(tái)市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收與集體土地征收及相關(guān)補(bǔ)償安置活動(dòng)。國(guó)有土地上房屋征收涵蓋因公共利益需要進(jìn)行的房屋征收項(xiàng)目，包括但不限于保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建、公共事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。集體土地征收主要涉及因城市建設(shè)、工業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要征收農(nóng)村集體土地的情況。（三）基本原則1.合法性原則征收活動(dòng)必須嚴(yán)格依照國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的程序和條件進(jìn)行，確保征收行為的合法性。征收決定的作出、征收補(bǔ)償方案的制定、征收實(shí)施過(guò)程等各個(gè)環(huán)節(jié)都要符合法律要求，避免違法征收行為的發(fā)生。2.公平公正原則保障被征收人在征收過(guò)程中享有公平的待遇，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公平合理，不得偏袒任何一方。對(duì)于被征收人的合法權(quán)益，要給予充分尊重和保護(hù)，確保征收補(bǔ)償結(jié)果公正透明。3.公開(kāi)透明原則征收信息應(yīng)當(dāng)全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地向社會(huì)公開(kāi)，包括征收項(xiàng)目的基本情況、征收補(bǔ)償方案、征收實(shí)施進(jìn)度等，接受社會(huì)監(jiān)督。通過(guò)公開(kāi)透明的征收程序，增強(qiáng)公眾對(duì)征收工作的信任，保障征收工作的順利進(jìn)行。4.妥善安置原則以保障被征收人的居住條件和生活水平不降低為出發(fā)點(diǎn)，采取多種安置方式，確保被征收人得到妥善安置。安置方式包括貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等，應(yīng)根據(jù)被征收人的意愿和實(shí)際情況合理選擇，為被征收人提供便利和保障。二、征收決定（一）征收主體與權(quán)限煙臺(tái)市人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收與集體土地征收工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和組織實(shí)施。市、區(qū)（縣）人民政府房屋征收部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，并對(duì)征收工作進(jìn)行監(jiān)督管理。集體土地征收由土地所在地的區(qū)（縣）人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施，相關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)同做好征收工作。（二）征收條件與程序1.公共利益界定因下列公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、區(qū)（縣）人民政府作出房屋征收決定：國(guó)防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。集體土地征收需符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目用地，方可啟動(dòng)征收程序。2.征收申請(qǐng)與審核建設(shè)單位或相關(guān)部門向房屋征收部門或區(qū)（縣）人民政府提出征收申請(qǐng)，并提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃選址意見(jiàn)書、土地預(yù)審意見(jiàn)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告等相關(guān)材料。房屋征收部門或區(qū)（縣）人民政府對(duì)征收申請(qǐng)進(jìn)行審核，核實(shí)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、完整性和合法性。對(duì)于符合征收條件的項(xiàng)目，予以受理；不符合條件的，書面告知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。3.征收范圍確定房屋征收部門根據(jù)審核通過(guò)的征收申請(qǐng)，擬定征收范圍，并報(bào)市、區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。征收范圍確定后，不得在征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。集體土地征收范圍由土地管理部門會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目用地需求確定，并予以公告。4.征收補(bǔ)償方案制定房屋征收部門根據(jù)征收項(xiàng)目的實(shí)際情況，組織擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、區(qū)（縣）人民政府。征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收目的、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等內(nèi)容。集體土地征收補(bǔ)償方案由區(qū)（縣）人民政府土地管理部門會(huì)同相關(guān)部門制定，主要內(nèi)容包括土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、失地農(nóng)民社會(huì)保障等。征收補(bǔ)償方案需征求被征收人、利害關(guān)系人的意見(jiàn)，期限不得少于30日。根據(jù)公眾意見(jiàn)，對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改完善。5.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估房屋征收部門或區(qū)（縣）人民政府組織對(duì)征收項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容包括征收項(xiàng)目的合法性、合理性、可行性和可控性等方面。根據(jù)評(píng)估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施。集體土地征收同樣要進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確保征收工作平穩(wěn)推進(jìn)，避免引發(fā)社會(huì)矛盾。6.征收決定作出市、區(qū)（縣）人民政府根據(jù)征收補(bǔ)償方案、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告等，作出房屋征收決定或集體土地征收決定，并及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收目的、征收范圍、征收補(bǔ)償方案、行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。（三）征收公告征收決定作出后，市、區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)及相關(guān)媒體上發(fā)布征收公告。征收公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.征收決定的文號(hào)、作出日期和征收范圍明確征收決定的具體文號(hào)和作出時(shí)間，準(zhǔn)確界定征收范圍，使被征收人清楚了解征收項(xiàng)目的基本信息。2.征收目的說(shuō)明征收項(xiàng)目是為了滿足何種公共利益需求，如保障性安居工程建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，讓被征收人明白征收的必要性。3.征收補(bǔ)償方案詳細(xì)介紹征收補(bǔ)償方案的主要內(nèi)容，包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點(diǎn)等，為被征收人提供具體的補(bǔ)償依據(jù)。4.行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利告知被征收人對(duì)征收決定不服時(shí)，有權(quán)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的途徑和期限，保障被征收人的合法權(quán)益。征收公告發(fā)布后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織工作人員對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋等進(jìn)行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查登記內(nèi)容包括房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況，為后續(xù)的征收補(bǔ)償工作提供準(zhǔn)確依據(jù)。三、征收補(bǔ)償（一）補(bǔ)償原則與方式1.補(bǔ)償原則征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理的原則，保障被征收人的合法權(quán)益。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。集體土地征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)保障被征地農(nóng)民的生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不下降、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。2.補(bǔ)償方式國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償是指房屋征收部門按照被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，以貨幣形式給予被征收人補(bǔ)償。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。集體土地征收補(bǔ)償方式主要包括土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償?shù)?，同時(shí)要落實(shí)失地農(nóng)民社會(huì)保障政策。（二）國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.被征收房屋價(jià)值評(píng)估房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)向被征收人公示。被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和鑒定。2.貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值確定。市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)綜合考慮房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等因素。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估確定的貨幣補(bǔ)償金額，向被征收人支付補(bǔ)償款。被征收人取得補(bǔ)償款后，自行解決居住問(wèn)題。3.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，并具備合法產(chǎn)權(quán)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積應(yīng)當(dāng)按照被征收房屋的建筑面積計(jì)算。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供多種戶型供其選擇，并按照規(guī)定安排安置地點(diǎn)。在過(guò)渡期限內(nèi)，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向自行安排住處的被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)；提供周轉(zhuǎn)用房的，不再支付臨時(shí)安置費(fèi)。因房屋征收部門的原因延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被征收人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)用房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起支付臨時(shí)安置費(fèi)。（三）集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.土地補(bǔ)償征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。2.安置補(bǔ)助費(fèi)征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。3.地上附著物和青苗補(bǔ)償?shù)厣细街锖颓嗝绲难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)地上附著物和青苗進(jìn)行補(bǔ)償。4.失地農(nóng)民社會(huì)保障區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，為被征地農(nóng)民建立社會(huì)保障制度，落實(shí)社會(huì)保障費(fèi)用。社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。（四）補(bǔ)償協(xié)議簽訂與履行房屋征收部門或區(qū)（縣）人民政府土地管理部門與被征收人應(yīng)當(dāng)在征收公告規(guī)定的期限內(nèi)，就征收補(bǔ)償事宜簽訂補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。被征收人應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償協(xié)議約定的內(nèi)容履行義務(wù)，按時(shí)搬遷。房屋征收部門或區(qū)（縣）人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償協(xié)議約定的時(shí)間和方式支付補(bǔ)償款或交付安置房屋等。在征收補(bǔ)償過(guò)程中，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)當(dāng)首先通過(guò)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。四、征收實(shí)施（一）實(shí)施主體與職責(zé)國(guó)有土地上房屋征收由房屋征收部門組織實(shí)施，房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的，其行為后果由房屋征收部門承擔(dān)。集體土地征收由區(qū)（縣）人民政府組織相關(guān)部門具體實(shí)施，土地管理部門負(fù)責(zé)土地征收的具體業(yè)務(wù)工作，其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)同做好征收工作，如負(fù)責(zé)地上附著物和青苗補(bǔ)償?shù)恼J(rèn)定、失地農(nóng)民社會(huì)保障的落實(shí)等。（二）征收實(shí)施程序1.宣傳動(dòng)員房屋征收部門或區(qū)（縣）人民政府組織開(kāi)展征收宣傳動(dòng)員工作，向被征收人宣傳征收政策、補(bǔ)償方案等內(nèi)容，解答被征收人的疑問(wèn)，爭(zhēng)取被征收人的理解和支持。2.搬遷安置房屋征收部門或區(qū)（縣）人民政府土地管理部門按照補(bǔ)償協(xié)議的約定，組織被征收人進(jìn)行搬遷安置。對(duì)于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖耍Ц堆a(bǔ)償款后，協(xié)助其辦理相關(guān)手續(xù)；對(duì)于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，按照規(guī)定交付安置房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。在搬遷過(guò)程中，房屋征收部門或區(qū)（縣）人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助和服務(wù)，確保搬遷工作順利進(jìn)行。3.房屋拆除被征收人完成搬遷后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定組織對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行拆除。拆除工作應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拆除單位進(jìn)行，拆除過(guò)程中要確保安全，避免對(duì)周邊環(huán)境造成影響。（三）監(jiān)督管理市、區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收工作的監(jiān)督管理，建立健全監(jiān)督檢查制度。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)征收實(shí)施情況進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，確保征收補(bǔ)償費(fèi)用?？顚Ｓ茫侠硎褂?。任何單位和個(gè)人有權(quán)對(duì)征收工作中的違法行為進(jìn)行舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理并依法處理。五、法律責(zé)任（一）征收部門及相關(guān)人員責(zé)任房屋征收部門及其工作人員在征收工作中，有下列行為之一的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：1.不依法履行征收職責(zé)，擅自改變征收范圍、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等；2.貪污、挪用、私分、截留征收補(bǔ)償費(fèi)用；3.采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷；4.對(duì)不符合征收條件的項(xiàng)目作出征收決定；5.其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。區(qū)（縣）人民政府土地管理部門及相關(guān)部門工作人員在集體土地征收工作中，存在類似違法行為的，同樣要依法追究責(zé)任。（二）被征收人責(zé)任被征收人在征收過(guò)程中，有下列行為之一的，由房屋征收部門或區(qū)（縣）人民政府土地管理部門責(zé)令改正，拒不改正的，依法予以處理：1.偽造、變?cè)旆课輽?quán)屬證書等證