灞橋區(qū)土地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強灞橋區(qū)土地管理，保護土地資源，合理利用土地，切實維護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)土地的規(guī)劃、保護、開發(fā)、利用和監(jiān)督管理等活動。（三）基本原則1.嚴(yán)格保護耕地原則。確保耕地總量不減少，質(zhì)量不降低，用途不改變，實行最嚴(yán)格的耕地保護制度。2.節(jié)約集約用地原則。鼓勵合理、高效、節(jié)約利用土地，提高土地利用效率，促進土地資源優(yōu)化配置。3.統(tǒng)一規(guī)劃原則。土地利用必須符合區(qū)域總體規(guī)劃，堅持科學(xué)規(guī)劃、合理布局，保障各項建設(shè)協(xié)調(diào)有序進行。4.依法管理原則。嚴(yán)格依照法律法規(guī)規(guī)定，規(guī)范土地管理行為，確保土地管理工作依法、公正、透明。二、土地規(guī)劃與用途管制（一）土地利用總體規(guī)劃1.編制與審批區(qū)政府組織編制灞橋區(qū)土地利用總體規(guī)劃，報上級政府批準(zhǔn)。規(guī)劃應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求進行編制，確保土地利用與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)。2.規(guī)劃內(nèi)容土地利用總體規(guī)劃應(yīng)明確土地利用的目標(biāo)和任務(wù)，劃分土地用途區(qū)，確定土地利用結(jié)構(gòu)和布局，安排各類用地規(guī)模和布局等內(nèi)容。同時，應(yīng)劃定基本農(nóng)田保護區(qū)、建設(shè)用地管制區(qū)、生態(tài)保護紅線等區(qū)域，實行差別化管理。（二）土地用途管制制度1.用途分類土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。2.用途管制措施嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。建設(shè)項目需要使用土地的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變土地用途。三、土地權(quán)屬管理（一）土地所有權(quán)登記1.登記主體灞橋區(qū)范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定進行登記。集體土地所有權(quán)由區(qū)政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，具體登記工作按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.登記程序土地所有權(quán)登記申請人應(yīng)當(dāng)向土地所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出申請，并提交土地權(quán)屬來源證明等相關(guān)材料。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對申請材料進行審核，符合登記條件的，予以登記并頒發(fā)證書。（二）土地使用權(quán)登記1.登記類型土地使用權(quán)登記包括國有土地使用權(quán)登記和集體土地使用權(quán)登記。國有土地使用權(quán)登記包括出讓、劃撥、租賃等方式取得的土地使用權(quán)登記；集體土地使用權(quán)登記包括宅基地使用權(quán)登記、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)登記等。2.登記程序土地使用權(quán)登記申請人應(yīng)當(dāng)向土地所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出申請，并提交土地權(quán)屬來源證明、地上建筑物等附著物合法產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)材料。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對申請材料進行審核，符合登記條件的，予以登記并頒發(fā)證書。（三）土地權(quán)屬爭議處理1.爭議處理原則土地權(quán)屬爭議處理應(yīng)當(dāng)遵循依法、公正、及時的原則，以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，尊重歷史，面對現(xiàn)實，妥善解決爭議。2.爭議處理程序土地權(quán)屬爭議發(fā)生后，當(dāng)事人可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府自然資源主管部門提出處理申請。當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。四、耕地保護（一）基本農(nóng)田保護1.劃定與保護區(qū)政府按照國家規(guī)定劃定基本農(nóng)田保護區(qū)，將一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)耕地依法劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，實行特殊保護?；巨r(nóng)田保護區(qū)劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。2.保護措施加強基本農(nóng)田質(zhì)量建設(shè)，采取綜合措施提高基本農(nóng)田地力，確?；巨r(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低。建立基本農(nóng)田保護責(zé)任制度，明確各級政府和相關(guān)部門的保護責(zé)任，對基本農(nóng)田保護情況進行監(jiān)督檢查。（二）耕地占補平衡1.占用耕地補償非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。2.補充耕地質(zhì)量驗收補充耕地項目完成后，由區(qū)政府自然資源主管部門會同農(nóng)業(yè)農(nóng)村等部門按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行質(zhì)量驗收，確保補充耕地質(zhì)量達到規(guī)定要求。五、建設(shè)用地管理（一）建設(shè)用地審批1.審批權(quán)限建設(shè)項目需要使用土地的，按照國家規(guī)定的審批權(quán)限進行審批。具體審批權(quán)限根據(jù)建設(shè)項目的性質(zhì)、規(guī)模等因素確定。2.審批程序建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)政府自然資源主管部門提出建設(shè)用地申請，并提交建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件、土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖等相關(guān)材料。區(qū)政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)對申請材料進行審核，符合條件的，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)政府自然資源主管部門辦理建設(shè)用地手續(xù)。（二）國有建設(shè)用地供應(yīng)1.供應(yīng)方式國有建設(shè)用地供應(yīng)方式包括出讓、劃撥、租賃等。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競價的方式出讓；其他建設(shè)用地可以采取劃撥或者協(xié)議出讓等方式供應(yīng)。2.出讓合同管理以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。出讓合同應(yīng)當(dāng)明確出讓土地的位置、面積、用途、使用期限、出讓金等內(nèi)容。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定，按時足額支付土地出讓金，并按照合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限等使用土地。（三）集體建設(shè)用地管理1.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，經(jīng)依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。2.宅基地管理農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。六、土地市場管理（一）土地交易規(guī)則1.交易方式土地交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式進行。土地交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序組織土地交易活動，確保交易過程合法、透明。2.交易信息發(fā)布土地交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時發(fā)布土地交易信息，包括土地位置、面積、用途、規(guī)劃條件、交易起始價等內(nèi)容。土地交易信息應(yīng)當(dāng)在土地交易機構(gòu)指定的場所和相關(guān)媒體上公開披露，接受社會監(jiān)督。（二）土地價格管理1.地價評估土地價格評估應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則，按照國家規(guī)定的地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和方法進行。地價評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，并對評估結(jié)果負(fù)責(zé)。2.地價調(diào)控區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地市場供求狀況、經(jīng)濟社會發(fā)展形勢等因素，適時調(diào)整土地出讓底價和土地交易價格，加強對土地價格的調(diào)控和管理，防止土地價格過快上漲或下跌。（三）土地市場監(jiān)管1.交易行為監(jiān)管加強對土地市場交易行為的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊土地交易中的違法違規(guī)行為，如非法轉(zhuǎn)讓土地、囤積土地、炒賣土地等。對違法違規(guī)行為，依法予以查處，并追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。2.中介機構(gòu)管理規(guī)范土地市場中介機構(gòu)行為，加強對土地評估、經(jīng)紀(jì)等中介機構(gòu)的資質(zhì)審查和監(jiān)督管理。中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠信經(jīng)營，為土地市場交易提供真實、準(zhǔn)確、合法的服務(wù)。七、土地監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查職責(zé)區(qū)政府自然資源主管部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)土地管理情況進行監(jiān)督檢查。其主要職責(zé)包括：監(jiān)督檢查土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計劃的執(zhí)行情況；監(jiān)督檢查土地登記、土地交易等情況；查處土地違法行為等。（二）監(jiān)督檢查措施1.現(xiàn)場檢查自然資源主管部門有權(quán)進入被檢查單位或者個人的土地現(xiàn)場，實地查看土地利用情況，查閱、復(fù)制有關(guān)文件和資料，詢問有關(guān)當(dāng)事人，調(diào)查、核實土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀等情況。2.責(zé)令改正對檢查中發(fā)現(xiàn)的土地違法行為，自然資源主管部門有權(quán)責(zé)令當(dāng)事人停止違法行為，限期改正。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照責(zé)令改正要求，及時采取措施糾正違法行為。（三）違法行為查處1.查處程序自然資源主管部門發(fā)現(xiàn)土地違法行為后，應(yīng)當(dāng)及時立案查處。立案后，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查取證，聽取當(dāng)事人陳述和申辯，制作調(diào)查筆錄等。經(jīng)調(diào)查核實，確屬違法行為的，應(yīng)當(dāng)依法作出行政處罰決定，并送達當(dāng)事人。當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。2.責(zé)任追究對土地違法行為涉及的相關(guān)責(zé)任人，依法給予黨紀(jì)政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。八、法律責(zé)任（一）違反土地管理規(guī)定的法律責(zé)任1.非法占用土地的法律責(zé)任未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.非法轉(zhuǎn)讓土地的法律責(zé)任以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得，可以