株洲垃圾房產(chǎn)管理辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)株洲市房產(chǎn)管理，規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于株洲市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記、交易、租賃、抵押、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)及其相關(guān)管理。基本原則房產(chǎn)管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開(kāi)、便民的原則，保障房產(chǎn)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，促進(jìn)房產(chǎn)資源的合理配置和有效利用。產(chǎn)權(quán)登記管理登記范圍與類(lèi)型1.登記范圍：本市行政區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房屋及其附屬設(shè)施、土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。2.登記類(lèi)型：包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷(xiāo)登記、預(yù)告登記、異議登記等。登記程序1.申請(qǐng)：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)書(shū)、身份證明、房產(chǎn)來(lái)源證明等相關(guān)材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。2.受理：房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合受理?xiàng)l件的申請(qǐng)予以受理，并出具受理憑證；對(duì)不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的理由。3.審核：房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，必要時(shí)可以進(jìn)行實(shí)地查看、調(diào)查核實(shí)等。4.記載于登記簿：經(jīng)審核符合登記條件的，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房產(chǎn)登記簿，并向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。5.發(fā)證：申請(qǐng)人憑受理憑證和身份證明領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。登記時(shí)限房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并記載于登記簿；因特殊情況需要延長(zhǎng)的，經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)[X]個(gè)工作日，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。登記錯(cuò)誤的更正與賠償1.更正登記：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。2.異議登記：利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。3.賠償責(zé)任：因房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽、故意或者重大過(guò)失導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，給當(dāng)事人造成損失的，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的工作人員追償。房產(chǎn)交易管理交易主體資格1.賣(mài)方資格：房屋所有權(quán)人有權(quán)依法處分其房屋。共有的房屋，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，不得轉(zhuǎn)讓。2.買(mǎi)方資格：具有完全民事行為能力的自然人、法人或者其他組織可以購(gòu)買(mǎi)房屋。境外個(gè)人在本市購(gòu)買(mǎi)房屋的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定。交易程序1.簽訂合同：房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃等交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。2.合同備案：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案手續(xù)。房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查，符合備案條件的，予以備案，并出具備案證明。3.資金監(jiān)管：房屋交易實(shí)行資金監(jiān)管制度。交易雙方應(yīng)當(dāng)將交易資金存入房產(chǎn)管理部門(mén)指定的監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管賬戶銀行按照規(guī)定進(jìn)行資金監(jiān)管。房屋交易完成后，監(jiān)管賬戶銀行按照合同約定將資金劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方賬戶。交易稅費(fèi)1.稅費(fèi)種類(lèi)：房屋交易涉及的稅費(fèi)包括契稅、個(gè)人所得稅、增值稅、印花稅、土地增值稅等。具體稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.稅費(fèi)繳納：房屋交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法征收稅費(fèi)，并為納稅人提供便利服務(wù)。禁止交易行為1.違法建筑：禁止買(mǎi)賣(mài)、租賃違法建筑。違法建筑的認(rèn)定和處理按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋不得進(jìn)行交易，待爭(zhēng)議解決后，方可按照規(guī)定進(jìn)行交易。3.被依法查封、抵押等限制交易的房屋：被依法查封、抵押等限制交易的房屋，未經(jīng)解除限制不得進(jìn)行交易。房屋租賃管理租賃合同1.合同簽訂：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋基本情況、租賃期限、租金及支付方式、房屋維修責(zé)任、違約責(zé)任等條款。2.合同備案：房屋租賃合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案手續(xù)。房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查，符合備案條件的，予以備案，并出具備案證明。租賃登記1.登記申請(qǐng)：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂之日起[X]日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理租賃登記備案手續(xù)，并提交租賃合同、房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明、當(dāng)事人身份證明等材料。2.登記審核：房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃登記備案申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合登記條件的，予以登記，并頒發(fā)房屋租賃登記備案證明。租金管理1.租金標(biāo)準(zhǔn)：房屋租金標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。房產(chǎn)管理部門(mén)可以定期發(fā)布房屋租金參考價(jià)格，引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。2.租金支付：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式支付租金。承租人無(wú)正當(dāng)理由未按照約定支付租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，并要求承租人支付拖欠的租金及違約金。房屋使用與維修1.房屋使用：承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途。承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意，不得將房屋轉(zhuǎn)租給他人。2.房屋維修：房屋維修責(zé)任按照租賃合同約定執(zhí)行。出租人應(yīng)當(dāng)履行房屋維修義務(wù)，確保房屋安全使用。承租人在租賃期間發(fā)現(xiàn)房屋需要維修的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。因承租人使用不當(dāng)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。房產(chǎn)抵押管理抵押登記1.抵押申請(qǐng)：以房屋設(shè)定抵押的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)抵押登記。抵押合同應(yīng)當(dāng)包括被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額、債務(wù)人履行債務(wù)的期限、抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬、擔(dān)保的范圍等條款。2.登記審核：房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押登記申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合登記條件的，予以登記，并頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。抵押效力1.抵押權(quán)的設(shè)立：抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。2.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等條款。2.合同備案：物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案手續(xù)。房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查，符合備案條件的，予以備案，并出具備案證明。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；綠化養(yǎng)護(hù)；秩序維護(hù)；車(chē)輛停放管理等服務(wù)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級(jí)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接不同規(guī)模和類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2.資質(zhì)申請(qǐng)與審批：物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)提交相關(guān)材料。房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合資質(zhì)條件的，予以批準(zhǔn)，并頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)。監(jiān)督管理監(jiān)督檢查1.檢查主體：房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違法行為。2.檢查內(nèi)容：監(jiān)督檢查的內(nèi)容包括房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、交易、租賃、抵押、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)是否符合法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，以及相關(guān)合同的簽訂、履行情況等。3.檢查方式：房產(chǎn)管理部門(mén)可以采取現(xiàn)場(chǎng)檢查、查閱資料、調(diào)查詢問(wèn)等方式進(jìn)行監(jiān)督檢查。被檢查單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)配合房產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督檢查，如實(shí)提供有關(guān)情況和資料。投訴處理1.投訴渠道：房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、信箱等投訴渠道，接受房產(chǎn)市場(chǎng)主體和社會(huì)公眾的投訴舉報(bào)。2.投訴處理程序：房產(chǎn)管理部門(mén)接到投訴舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并按照規(guī)定處理。對(duì)經(jīng)查實(shí)的違法行為，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰；對(duì)不屬于本部門(mén)職責(zé)范圍的投訴舉報(bào)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移送有關(guān)部門(mén)處理。信用管理1.信用檔案建立：房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立房產(chǎn)市場(chǎng)主體信用檔案，記錄其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、違法違規(guī)行為等信息。2.信用評(píng)價(jià)：房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)信用檔案記錄，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)主體進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布信用評(píng)價(jià)結(jié)果。3.信用獎(jiǎng)懲：對(duì)信用良好的房產(chǎn)市場(chǎng)主體，房產(chǎn)管理部門(mén)可以給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)等激勵(lì)措施；對(duì)信用不良的房產(chǎn)市場(chǎng)主體，房產(chǎn)管理部門(mén)可以采取限制市場(chǎng)準(zhǔn)入、加強(qiáng)監(jiān)督檢查等懲戒措施。法律責(zé)任違法行為的界定1.違反產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的行為：包括提供虛假材料申請(qǐng)登記、隱瞞真實(shí)情況騙取登記、未按照規(guī)定辦理登記等。2.違反房產(chǎn)交易規(guī)定的行為：包括買(mǎi)賣(mài)違法建筑、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋、被依法查封等限制交易的房屋，以及未按照規(guī)定簽訂合同、辦理合同備案、繳納稅費(fèi)等。3.違反房屋租賃規(guī)定的行為：包括未簽訂書(shū)面租賃合同、未辦理租賃登記備案、擅自改變房屋用途、拖欠租金等。4.違反房產(chǎn)抵押規(guī)定的行為：包括未簽訂書(shū)面抵押合同、未辦理抵押登記、未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)等。5.違反物業(yè)服務(wù)管理規(guī)定的行為：包括未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)、擅自