曲靖物業(yè)收費管理辦法一、總則（一）目的為加強曲靖市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》等法律法規(guī)及相關政策規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于曲靖市行政區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序并收取物業(yè)服務費用的活動。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。二、物業(yè)服務收費的定價形式（一）政府指導價1.對普通住宅（含保障性住房）物業(yè)服務收費實行政府指導價。2.政府指導價的基準價及其浮動幅度，由市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業(yè)服務等級標準等因素，制定并向社會公布。3.物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價規(guī)定的基準價及其浮動幅度內，與業(yè)主協(xié)商確定具體的物業(yè)服務收費標準。（二）市場調節(jié)價1.非普通住宅以及業(yè)主委員會成立之后與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準的普通住宅，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。2.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。三、物業(yè)服務收費的構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：（一）人員費用1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)服務企業(yè)項目經理的酬金。（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；2.物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域內的清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護費用；5.辦公費用；6.物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；7.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；8.經業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。四、物業(yè)服務收費標準的制定與調整（一）政府指導價標準的制定1.制定物業(yè)服務收費政府指導價標準，應當以物業(yè)的服務成本、法定稅費和合理利潤為基礎，并結合本地區(qū)經濟發(fā)展水平、社會承受能力以及物業(yè)服務市場情況等因素。2.物業(yè)服務等級標準由市、縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門會同價格主管部門根據物業(yè)管理服務的不同標準和要求，制定相應的等級標準，向社會公布。3.物業(yè)服務收費政府指導價標準應當根據經濟社會發(fā)展狀況適時進行調整。調整時，由市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同房地產行政主管部門，按照規(guī)定的定價程序進行，并向社會公布。（二）市場調節(jié)價標準的確定與調整1.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務內容、服務標準、服務質量等因素，在物業(yè)服務合同中約定收費標準。2.物業(yè)服務合同履行期間，物業(yè)服務企業(yè)因服務成本變化、物價指數變動等原因，需要調整物業(yè)服務收費標準的，應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。3.業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)服務質量不滿意或者認為物業(yè)服務收費標準過高的，可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法通過仲裁或者訴訟等方式解決。五、物業(yè)服務收費的計費方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。（二）酬金制1.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。4.業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。六、物業(yè)服務收費的收取與繳納（一）收取方式1.物業(yè)服務收費可以采取預收、托收、現(xiàn)金收取等方式。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的收費標準和收費方式收取物業(yè)服務費用，不得擅自提高收費標準或者改變收費方式。（二）繳納義務1.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。3.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位繳納。（三）欠費處理1.業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主不得以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕繳納物業(yè)服務費用。3.物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務進行抗辯的，人民法院不予支持。七、物業(yè)服務收費的明碼標價（一）標價要求1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況進行公示。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在其服務區(qū)域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、物業(yè)服務企業(yè)名稱及資質等級、價格舉報電話等信息。3.物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定實行明碼標價，不得在標價之外加價收費，不得收取任何未予標明的費用。（二）標價內容1.物業(yè)服務收費明碼標價的內容應當包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等。2.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，還應當同時標明基準價及其浮動幅度、實際收費標準。3.實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)，應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務資金年度預決算、物業(yè)服務資金的收支情況等進行公示。八、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理（一）價格主管部門職責1.市、縣（市、區(qū)）價格主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，依法查處價格違法行為。2.價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)服務收費投訴舉報制度，及時受理和處理業(yè)主、物業(yè)使用人關于物業(yè)服務收費的投訴舉報。（二）房地產行政主管部門職責1.市、縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)管理工作，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供服務，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)服務行為。2.房地產行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務企業(yè)的收費行為進行規(guī)范和指導。（三）其他部門職責其他有關部門按照各自職責，做好物業(yè)服務收費的相關監(jiān)督管理工作。九、法律責任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費用的，應當按照合同約定承擔違約責任。2.業(yè)主、物業(yè)使用人以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。（二）物業(yè)服務企業(yè)的法律責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；不按照規(guī)定明碼標價的；采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；強制或者變相強制服務并收費的；其他價格違法行為。2.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務合同約定提供服務的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改；逾期不整改或者整改后仍不符合要求的，業(yè)主有權解除物業(yè)服務合同，并要求物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的違約責任。（三