鹽城天和廣場工程定位報(bào)告ProjectRecommendationPart1工程概況工程概況銷售概況經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：108674平方米總建筑面積：120265.5平方米地上建筑面積：109999.5平方米其中，商業(yè)區(qū)：50011.3平方米酒店，辦公區(qū)：59988.2平方米其中，酒店：29887.9平方米酒店式公寓：10866.4平方米辦公：19233.9平方米地下建筑面積：10266平方米容積率：1.01建筑密度：30.26%綠化率：30.83%機(jī)動車停車位：433輛其中，地面停車：256輛地下停車：177輛非機(jī)動車停車位：457輛本案規(guī)劃有五星級酒店及辦公樓，高度約100米。整體商業(yè)定位于城南科教城

大學(xué)生客源的休閑娛樂廣場

酒店式公寓目前尚未定性。2#1#3#4#S工程概況▏根本數(shù)據(jù)本案青年路物流中心行政中心居住中心休閑、文化中心以中南世紀(jì)城為首的居住區(qū)人口導(dǎo)入屬于起步階段，預(yù)計(jì)在2-3年左右寶龍廣場、文化建筑目前寶龍廣場以完全運(yùn)營，城市副中心概念已完全形成市政府、醫(yī)院等行政配套均已落實(shí)城南新城規(guī)劃的文化、行政、居住三大板塊均以落實(shí)完畢，城市擴(kuò)容明顯。本案所處的科教城板塊仍處于起步階段N工程概況▏地理區(qū)位3#樓根本情況總面積：11253㎡主力面積：62—93㎡套數(shù)：130套2#樓根本情況總面積：7287㎡主力面積：58㎡、67㎡套數(shù)：98套4#樓根本情況總面積：5769㎡主力面積：51㎡、90㎡套數(shù)：61套1#樓根本情況總面積：6643㎡主力面積：59.49㎡套數(shù)：72套2#1#3#4#S已推出1#2#3#4#號樓,合計(jì)30952

㎡現(xiàn)持有剩余19059

㎡商業(yè)工程概況▏商業(yè)現(xiàn)狀樓棟總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)余量主力面積1#7266627-302#98435631-383#1309040624#61223951、137合計(jì)3611612001#樓2#樓3#樓4#樓各樓棟去化統(tǒng)計(jì)表2#1#3#去化特征分析1#樓整體去化最少，去化主要集中在內(nèi)沿街區(qū)域。2#樓去化主要集中在東面內(nèi)鋪，三層無去化量，面積大小上無明顯特征。3#樓整體去化最好。其中二、三樓根本去化完畢，一樓余量主要集中在臨湖面區(qū)域。4#樓余量主要集中在西面雙排商鋪，余量中二樓均為15㎡的小面積商鋪。4#S商業(yè)街共361套，去化161套，去化率45%。工程概況▏銷售去化Part2破冰戰(zhàn)略工程分析競爭比較案例借鑒未來客群競爭格局寶龍城市廣場中鷹龍湖1號鳳凰匯中南世紀(jì)城老城新城交界線區(qū)位選擇：城南新城板塊，整體區(qū)位屬性相類似，具備可借鑒意義工程選擇：在售帶商業(yè)工程，或未來有商業(yè)體量推出屬性選擇：相對較為成功個案，對工程提供借鑒方向競爭格局▏個案位置工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局本工程處于城南最邊緣項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)面積銷售情況概況寶龍城市廣場住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓總面積：48萬方商業(yè)面積：20萬幾近售罄含15萬平高檔住宅，5萬平米的特色商業(yè)街，6.5萬平米的國際公寓，1.5萬平米的四星級酒店、15萬平米國際化大型商業(yè)街（包括五星級國際影城、百貨、超市}等金鷹龍湖1號購物、娛樂、餐飲總面積：48萬方商業(yè)面積：6.4萬共85套，銷售率97%，月均去化套數(shù)20套濱湖街區(qū)式商鋪，以購物、娛樂、餐飲為一體的大型商業(yè)中心，地上兩層地下一層，1F層高5米，2F層高6米。目前金鷹奧萊城（國際名品折扣城）已率先入駐鳳凰匯住宅、酒店式公寓、商業(yè)辦公總面積：商業(yè)面積：3.5萬2012年底開盤商業(yè)屬于集中性商業(yè)方式，整體業(yè)態(tài)定位于休閑娛樂、服飾餐飲為主導(dǎo)中南世紀(jì)城酒店式公寓、公寓式辦公、餐飲、專業(yè)市場、hoppingMall總面積：280萬商業(yè)面積：70萬2013年開盤引進(jìn)歐尚、UME影院等主力店競爭格局▏個案介紹工程分析競爭比較案例分析競爭格局目前商鋪存量較少，可售量根本集中在明年入市工程短期之內(nèi)處于競爭空白時期一層商鋪售價周邊住宅單價月均去化套數(shù)去化率寶龍國際廣場24000-360005000-550032套目前只有2套，去化率超過98%金鷹龍湖1號沿街25000-30000內(nèi)街2000020套僅剩2套，95%以上鳳凰匯未知，預(yù)計(jì)在20000左右//中南世紀(jì)城未知，預(yù)計(jì)20000-25000//商鋪與普通住宅價值比超過4:1，商鋪價值得到完全認(rèn)可在售商鋪去化速率較快在高價值比的前提下，商鋪依然保持較好去化，產(chǎn)品與價格均受市場認(rèn)可目前商業(yè)仍然銷售勢頭良好工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局辨析競爭優(yōu)劣明晰工程缺乏尋求突破與機(jī)遇現(xiàn)象本工程處于城南最邊緣工程短期之內(nèi)處于競爭空白時期目前商業(yè)仍然銷售勢頭良好尚余200套存量商鋪房源需去化鹽城高等師范學(xué)校學(xué)校創(chuàng)立于1941年共121個班級，6500名學(xué)生.目前是江蘇省規(guī)模最大、專業(yè)最多的一所師范學(xué)校鹽城交通技師學(xué)院創(chuàng)辦于1978年，規(guī)劃總建筑面積19萬平方米。近期生源目標(biāo)：全日制在校生達(dá)4000人，年培訓(xùn)成人繼續(xù)教育專業(yè)人才1000人，培訓(xùn)汽車駕駛員1萬人。主入口S在建體育館工程分析▏工程區(qū)位其他工程根本處于住宅區(qū)內(nèi),而工程雖然缺乏居住氣氛,但周邊八所高學(xué)府約8萬師生，其中工程四有4所,約師生3萬人,人文氣氛濃郁在建體育館未來將帶來更多階段性人流

工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局工程分析▏工程產(chǎn)品1#\2#\3#\4#1-3層全6米挑高工程,高附加值產(chǎn)品特性尤為突出引入外部活水水源，工程內(nèi)打造強(qiáng)勢水景景觀獨(dú)特步入式步行街設(shè)置，商鋪獨(dú)立但又相互聯(lián)系，富有情趣純水景步行商業(yè)街，獨(dú)特的商業(yè)業(yè)態(tài)為未來商業(yè)增加情趣.工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局工程分析▏主力店家肯德雞面積一般在200平米-300平米,面對整體50000平米的商業(yè)而言,顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)缺乏.工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局工程分析▏營銷展示市區(qū)售樓處人流無法到達(dá),缺乏聚客地點(diǎn).目前戶外只有一塊,工程信息難以傳達(dá)本案市區(qū)售樓處被建軍路道路圍墻完全包圍，展示效果根本無法到達(dá)工程現(xiàn)場包裝較為簡單，臨路兩側(cè)設(shè)置高圍墻，其余均為2米圍墻，局部區(qū)域沒有圍墻樓體廣告與道旗廣告均缺失現(xiàn)場包裝無法展示工程商業(yè)成熟氣氛和潛力前景,無法形成購置沖動.缺乏適度引導(dǎo)和現(xiàn)場銷售氣氛營造,導(dǎo)致整體展示性和昭示性效果較弱工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局工程分析▏客群定位以中南世紀(jì)城為主導(dǎo)的住宅客群，保守估計(jì)體量超過500萬方，未來將導(dǎo)入10萬住戶，預(yù)測2021年人口導(dǎo)入完成住宅客戶大學(xué)園區(qū)工程四至包圍學(xué)校生源超過3萬人，周圍8所高校生源超過8萬人學(xué)校教師集中在工程北側(cè)的專家公寓內(nèi)，人群體量接近5000人西側(cè)的物流中心產(chǎn)業(yè)人員，客群體量到達(dá)1.5萬左右基于本案的獨(dú)特地理區(qū)位，未來客群構(gòu)成較為豐富，涵蓋高中低三個層級工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局距離工程最近，且目前已經(jīng)形成穩(wěn)定規(guī)模數(shù)量，可直接被天和廣場所利用核心客源重要客源偶得客源尚未成規(guī)模，但隨著3年的商業(yè)培育，住宅客群也隨之龐大，雖然距離工程一定距離，但可通過引導(dǎo)而被本案利用學(xué)生及教師客群周邊住宅客群物流區(qū)客群目的性消費(fèi)將被本案所吸引，屬于偶得性客源顯而易見，現(xiàn)在的學(xué)生教師客源及未來的住宅客源將構(gòu)本錢案的核心客源工程分析▏客群定位先天條件較優(yōu)，教育人文氣氛,具備先機(jī)優(yōu)勢后期運(yùn)營存在假設(shè)干缺乏，導(dǎo)致銷售滯緩現(xiàn)象商業(yè)體量：20萬方銷售情況：售完業(yè)種：集中性商業(yè)+休閑式步行街業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、休閑娛樂、賣場超市寶龍國際廣場金鷹龍湖1號商業(yè)體量：6.4萬方銷售情況：僅剩2套業(yè)種：集中性商業(yè)+商業(yè)街業(yè)態(tài)：購物、娛樂、餐飲商業(yè)體量：3.5萬方銷售情況：未開，年底出售業(yè)種：集中性商業(yè)業(yè)態(tài)：目的性商業(yè)，以休閑娛樂與餐飲為主導(dǎo)商業(yè)體量：71萬方銷售情況：2021年出售業(yè)種：集中性商業(yè)、沿街商業(yè)、社區(qū)底商、業(yè)態(tài)：餐飲、專業(yè)市場、ShoppingMall鳳凰匯中南世紀(jì)城寶龍及金鷹已售商業(yè)主要是BLOCK街鋪后續(xù)鳳凰匯及中南商業(yè)供給主要以集中性商業(yè)為主，含少量住宅底商本工程濱水步行街形式具有更多風(fēng)情化打造地空間競爭比較▏競爭產(chǎn)品工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局所引進(jìn)的主力店品牌距離輻射范圍寶龍國際廣場自住經(jīng)營SHOOPINGMALL，大量品牌主力店聚集成為新城核心商業(yè)，輻射10公里范圍生活圈金鷹龍湖1號金鷹奧萊城依托奧萊城快速去化其他商鋪，輻射5公里生活圈鳳凰匯未知/未知，依據(jù)業(yè)態(tài)體量決定中南世紀(jì)城歐尚、UME影院利用商業(yè)帶動快速去化住宅項(xiàng)目，成為區(qū)域標(biāo)桿，符合3公里生活圈寶龍、金鷹、中南工程依托強(qiáng)勢商業(yè)主力店，成功襯托整體工程價值，對周邊業(yè)態(tài)帶來一定的價值認(rèn)知，從而快速去化相關(guān)物業(yè)寶龍、金鷹、中南工程依托強(qiáng)勢商業(yè)主力店，成功襯托整體工程價值，對周邊業(yè)態(tài)帶來一定的價值認(rèn)知，從而快速去化相關(guān)物業(yè),競爭工程主力店無論是輻射范圍還規(guī)模皆在本工程之上,本工程在未來競爭中勝出需升級主力店,形成聚集效應(yīng)競爭比較▏主力店家工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局2F：5米1F：6米金鷹龍湖1號寶龍國際廣場3F：3.9米2F：3.9米1F：3.9米鳳凰匯2F：4.2米1F：4.2米中南世紀(jì)城2F：4.2米1F：4.2米在售產(chǎn)品中，帶挑高工程不多，僅金鷹龍湖1號一個個案層高較高且僅為一層挑高本工程1-3層全六米挑高獨(dú)一無二競爭比較▏競爭產(chǎn)品工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局項(xiàng)目投資回報(bào)率寶龍國際廣場第一期小部分帶三年回報(bào)8%，后續(xù)沿街商鋪不帶租金回報(bào)銷售金鷹龍湖1號不帶投資回報(bào)率鳳凰匯未售，但基本不會采用投資回報(bào)率中南世紀(jì)城明確未來將不帶投資回報(bào)率競爭比較▏銷售模式工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局競爭比較本案情況區(qū)位基本處于住宅區(qū)內(nèi)，客群相對固定處于城南最大居住開發(fā)區(qū)內(nèi)，且四周被大學(xué)包圍，客源相對豐富商鋪受歡迎程度寶龍與金鷹去化較快，市場接受度較高口碑良好商鋪價格認(rèn)知區(qū)域內(nèi)住宅價格在25000上下浮動，本案一層折后價在14000左右商鋪形態(tài)集中性商業(yè)為主導(dǎo)，部分輔以沿街商業(yè)步行商業(yè)街，且內(nèi)部帶強(qiáng)勢水景資源商鋪層高基本為標(biāo)準(zhǔn)層高，僅金鷹一個個案一層6米，兩層5米一二三層全為6米挑高層高經(jīng)營形態(tài)以主力店為品牌號召力，不帶投資回報(bào)，去化良好僅一家主力店，帶24%投資回報(bào)率營銷包裝/本案的項(xiàng)目包裝整體較弱通過競爭個案點(diǎn)對點(diǎn)分析與自身工程比較，得出工程時機(jī)點(diǎn)與突破點(diǎn)工程突破點(diǎn)：工程分析競爭比較案例借鑒競爭格局工程商業(yè)定位以及景觀定位參考相似點(diǎn)：濱水商業(yè)街道位于科教城周邊新建社區(qū)相似點(diǎn)：景觀公園臨近體育館,靠近國際學(xué)校常州國際創(chuàng)新基地商業(yè)碧云國際社區(qū)商業(yè)相似點(diǎn)：沿街步行式商業(yè)街LOFT挑高商鋪接近商業(yè)體量相似點(diǎn)：同屬于高校園區(qū)內(nèi)沿街商業(yè)步行街接近的商業(yè)體量海上海商業(yè)創(chuàng)智天地商業(yè)工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例參考項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒▏碧云國際社區(qū)HotTip根本介紹項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒▏碧云國際社區(qū)大型生活配套碧云體育公園碧云體育休閑中心大賣場碧云國際社區(qū)中的商業(yè)核心區(qū)域西起云山路，東至藍(lán)桉路，北起藍(lán)天路，南至碧云路。核心局部共分四個區(qū)域-大型生活配套、大賣場、碧云體育休閑中心、碧云體育公園。其中碧云體育休閑中心為中高檔餐飲、零售、休閑場所，深受外籍人士及具有消費(fèi)能力的中青年人群青睞。

商業(yè)分區(qū)國際學(xué)校碧云體育休閑中心是碧云社區(qū)商業(yè)核心中的核心，設(shè)計(jì)者是澳大利亞的BAUInternational建筑與城市設(shè)計(jì)事務(wù)所〔BAU〕，主體建筑在2004年8約建設(shè)完成。建筑面積1.9萬平方米，由美格菲體育健身中心、迪卡儂體育用品大賣場、室內(nèi)商鋪以及六個形態(tài)別致的獨(dú)立雙層建筑體構(gòu)成，集合了體育健身、特色購物、餐飲休閑等功能，各功能體由一條內(nèi)部商業(yè)街連通，建筑形態(tài)及風(fēng)格獨(dú)樹一幟，多彩的建筑顏色和幾何的建筑構(gòu)成極具現(xiàn)代感，因此深受年輕人和外籍人士喜愛。

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碧云國際社區(qū)|商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育休閑中心常州創(chuàng)研港科技園區(qū)效勞建議書項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒▏碧云國際社區(qū)碧云體育休閑中心內(nèi)分布著兩家大型商家：5000平米的迪卡儂和近10000平米的美格菲健身中心，為熱衷運(yùn)動的人群提供了優(yōu)質(zhì)的購物和健身環(huán)境。

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碧云國際社區(qū)|商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育休閑中心主力店常州創(chuàng)研港科技園區(qū)效勞建議書項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒▏碧云國際社區(qū)碧云體育休閑中心的內(nèi)部商業(yè)街分布著50-300平米不等的商鋪，主要以精品零售，特色餐飲以及養(yǎng)生會所等中高端商戶為主，多家內(nèi)街商戶連通外部體育公園，餐飲購物的同時也能感受到周邊綠色健康的氣氛。

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碧云國際社區(qū)|商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育休閑中心散鋪常州創(chuàng)研港科技園區(qū)效勞建議書項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒▏碧云國際社區(qū)碧云國際社區(qū)中還配備了占地約20000平米的碧云體育公園，為周邊的學(xué)生及熱愛戶外運(yùn)動的人群提供了良好的活動場地。同時因?yàn)榇颂幁h(huán)境清新自然，這里也吸引了不少新婚人士來此拍攝。

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碧云國際社區(qū)|商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育公園碧云體育公園常州創(chuàng)研港科技園區(qū)效勞建議書項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒▏碧云國際社區(qū)碧云國際社區(qū)商業(yè)借鑒項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒▏碧云國際社區(qū)設(shè)立強(qiáng)勢主力店:5000平米的迪卡儂和近10000平米的美格菲健身中心主題\鮮明,聚集熱愛運(yùn)動人士20000平米體育公園環(huán)境幽雅針對周邊學(xué)生和運(yùn)動人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地:散鋪聚集超人氣:50-300平米散鋪經(jīng)營餐飲等特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)效勞項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2S優(yōu)勢W劣勢O機(jī)會T威脅濱水服務(wù)區(qū)（項(xiàng)目所處區(qū)域）企業(yè)創(chuàng)研港商住配套服務(wù)區(qū)國家大學(xué)科技園區(qū)科技企業(yè)加速器案例借鑒▏常州創(chuàng)新基地濱水工程34濱水風(fēng)情街本工程商業(yè)定位首先立足于科教城中的科研人員和周邊學(xué)生，并且考慮到周邊新建社區(qū)居民的配套。本工程商業(yè)定位以“濱水商業(yè)〞為主題，底層打造成時尚休閑的特色風(fēng)情街。在本工程經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，參加區(qū)域內(nèi)比較缺乏的“生活零售〞“特色餐飲〞等，并引入高檔商務(wù)會所、酒吧，以商業(yè)特色吸引區(qū)域內(nèi)外高消費(fèi)人群。運(yùn)動主題館酒吧商務(wù)會所品酒會所特色餐飲濱水風(fēng)情碼頭打造集園區(qū)配套、產(chǎn)品展示、生態(tài)旅游的高端商務(wù)平臺項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒▏常州創(chuàng)新基地濱水工程35運(yùn)動主題館簡述運(yùn)動主題館將包含：運(yùn)動品零售；健身館；養(yǎng)身；沙龍；游泳場；注:健身所需工程條件:小型泳池尺寸:25*16M載重:2M水升,穩(wěn)載1.2噸,活載1.8噸.特色定位項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒▏常州創(chuàng)新基地濱水工程36運(yùn)動主題館配套設(shè)施：健身會所將與戶外運(yùn)動場/開放式的休閑公園有機(jī)融合，成為園區(qū)乃至周邊區(qū)域運(yùn)動配套中心；其中，戶外場地可包含玩沙場地、籃球場地、兒童活動場地，足球場地、以及旱冰、滑板、自行車等極限運(yùn)動場地；案例借鑒▏常州創(chuàng)新基地濱水工程項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局237運(yùn)動主題館形象：健身會所除了包含運(yùn)動零售、健身會所等傳統(tǒng)運(yùn)動業(yè)態(tài)外，還將引入SPA會所，另外，在本主題館中也將放置游泳館，該主題館有利于提高工程整體的形象，更有利于吸引青少年，也更符合為商務(wù)人士效勞的定位；項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒▏常州創(chuàng)新基地濱水工程38

戶外休閑商務(wù)項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒▏常州創(chuàng)新基地濱水工程39本工程的定位為高端，且位置的特殊型，在此根底上，需要打造具有特色的景觀環(huán)景，建議河景與工程的互動及碼頭的利用等；河道及碼頭項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒▏常州創(chuàng)新基地濱水工程常州創(chuàng)新基地濱水商業(yè)借鑒項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒▏常州創(chuàng)新基地濱水商業(yè)設(shè)立強(qiáng)勢主力店:運(yùn)動主題館主題\鮮明,聚集熱愛運(yùn)動人士濱水商業(yè)結(jié)合戶外休閑商務(wù)和河岸景觀針對周邊學(xué)生和運(yùn)動人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地:散鋪聚集超人氣:散鋪經(jīng)營特色餐飲\生活效勞\酒吧點(diǎn)心特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)效勞碧云國際社區(qū)商業(yè)借鑒設(shè)立強(qiáng)勢主力店:5000平米的迪卡儂和近10000平米的美格菲健身中心主題\鮮明,聚集熱愛運(yùn)動人士20000平米體育公園環(huán)境幽雅針對周邊學(xué)生和運(yùn)動人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地:散鋪聚集超人氣:50-300平米散鋪經(jīng)營餐飲等特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)效勞常州創(chuàng)新基地濱水商業(yè)借鑒設(shè)立強(qiáng)勢主力店:運(yùn)動主題館主題\鮮明,聚集熱愛運(yùn)動人士濱水商業(yè)結(jié)合戶外休閑商務(wù)和河岸景觀針對周邊學(xué)生和運(yùn)動人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地:散鋪聚集超人氣:散鋪經(jīng)營特色餐飲\生活效勞\酒吧點(diǎn)心特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)效勞建議本工程原持有商鋪保存一棟引入體育主題館景觀定位:利用湖景景觀成為休閑地散鋪商業(yè)特色化配比根本介紹42緊鄰楊浦區(qū)大學(xué)城的各大名校，人文底蘊(yùn)濃郁案例借鑒▏海上海項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3規(guī)劃點(diǎn)評：獨(dú)特的塊狀步行街設(shè)置，獨(dú)立又不隔斷，客流人氣得到最大程度聚集工程獨(dú)特的內(nèi)街式步行街設(shè)置，充分效勞兩側(cè)物業(yè)兩側(cè)辦公與物業(yè)充分享受內(nèi)街商業(yè)各個商鋪單獨(dú)存在，互相之間又存在一定聯(lián)系，客群容易再次迷失方向，更多的駐留項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3案例借鑒▏海上海獨(dú)特的公共配套設(shè)置，為工程奠定大量的人文積淀海上會館海上會館：展示城市風(fēng)貌的展示館，詮釋海上海建筑原理的展示館海上講堂海上講堂：公共演講中心，作為文化傳播平臺海上劇場海上劇場：小型電影、話劇表演場所，各種視覺活動展示場所案例借鑒▏海上海項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3紅磚院落玻璃院落金屬院落混凝土院落不同區(qū)域的商鋪采用不同立面的方式進(jìn)行區(qū)隔，并通過立面風(fēng)格的營造極大程度的提升工程文化感項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3案例借鑒▏海上海大量硬質(zhì)景觀小品，提升工程檔次的同時，也使得顧客更愿意停留駐足項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3案例借鑒▏海上海65%12%12%12%餐飲：22家，65%零售：4家，12%教育：4家，12%銀行：4家，12%出租率80%最終工程出租率到達(dá)80%，以餐飲為主導(dǎo)項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3案例借鑒▏海上海楊浦高校區(qū)內(nèi)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒▏創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地主要以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為主導(dǎo)，其中的商業(yè)一條街主要效勞兩側(cè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)淞滬路兩側(cè)商業(yè)以及獨(dú)特的建筑形態(tài)，打造新一代的休閑一條街創(chuàng)智天地商業(yè)局部主體以社區(qū)型商業(yè)為主導(dǎo)，分布在辦公樓的底層，以效勞區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒▏創(chuàng)智天地正對江灣體育中心的下沉式廣場。下沉式體育廣場極大的聚攏區(qū)域內(nèi)人氣項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒▏創(chuàng)智天地公共配套建筑極大的貼合創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主題項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒▏創(chuàng)智天地49%6%16%14%16%餐飲：25家，49%娛樂：8家，16%零售：7家，14%教育：8家，16%銀行：3家，6%出租率90%餐飲為主題，娛樂與教育其次，占16%項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒▏創(chuàng)智天地海上海+創(chuàng)智天地本工程整體定位文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主公共空間強(qiáng)力打造1、大學(xué)校區(qū)內(nèi)的文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)街均獲得成功4、商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲為主力，貼合工程定位的主題性商業(yè)比重接近20%2、設(shè)置一定程度的公共空間，通過公共空間成為吸引工程人氣的亮點(diǎn)工程硬質(zhì)小品特點(diǎn)需與工程定位相符Part3工程定位以及名稱建議產(chǎn)品面建議營銷面調(diào)整定位與調(diào)整工程時機(jī)點(diǎn)與突破點(diǎn)案例分析小結(jié)未來客群預(yù)測步行街水景校區(qū)內(nèi)的文化步行街獲得成功未來工程的主力客群來自學(xué)校與老師工程定位：鹽城創(chuàng)意文化水景步行街工程定位▏形象定位中心湖景規(guī)劃BLOCK情景商業(yè)街院校環(huán)繞，人文氣氛本案位于科教城內(nèi)院校環(huán)繞的人文優(yōu)勢，中心湖景規(guī)劃的景觀優(yōu)勢，BLOCK情景商業(yè)街的配套優(yōu)勢建筑與景觀渾然天成，人文與時尚緊密相連，樂活與品位相融共生，案名取“天成〞與“境〞，相對于天和廣場，更突顯工程的人文與景觀優(yōu)勢，傳達(dá)的人文、綠色、樂活新領(lǐng)地的意境更為表達(dá)工程優(yōu)勢建議〞鹽城天和廣場〞調(diào)整為:鹽城天成新境工程定位▏案名調(diào)整秋水尚街釋義：秋水映月，文墨留香之意。秋水〞秋天的江湖水，比喻清朗的氣質(zhì)，同時包含了文墨書香的人文內(nèi)涵。詮釋的是一個清朗、人文與商業(yè)、時尚相融的工程內(nèi)涵。

輔推商業(yè)街案名1:白鹿湖上街〔源自白鹿書院典故〕輔推商業(yè)街案名2:濱水新境界

輔推商業(yè)街案名3:墨灣工程定位▏商街命名工程時機(jī)點(diǎn)與突破點(diǎn)案例分析小結(jié)未來客群預(yù)測休閑式