謹呈：榮盛地產(chǎn)中原地產(chǎn)華北營銷中心2021.12滄州榮盛國際購物廣場工程投標報告絕對保密內(nèi)容

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本體屬性及目標梳理工程資源盤點工程根本屬性工程目標梳理滄州整體經(jīng)濟運營良好，經(jīng)濟開展穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)步入高速開展階段萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展工程根本屬性——城市宏觀經(jīng)濟增速與房地產(chǎn)業(yè)關系8000-20000800-4000美元啟動期生存需求超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展期生存、改善需求兼有以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重穩(wěn)定發(fā)展期改善需求為主以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重穩(wěn)定發(fā)展期改善需求為主綜合發(fā)展型人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關系0-800美元滄州階段4000-8000美元滄州階段區(qū)域規(guī)劃：一軸三線四片區(qū)的開展規(guī)劃，西部片區(qū)將致力打造一個新興的商務商業(yè)區(qū)域。西部新城:主要是以行政辦公、教育、體育、住宅為主的新城區(qū)，以高起點打造城市功能，聚集了城市的最優(yōu)勢資源。工程根本屬性——城市本案位處滄州城西新區(qū)核心位置，借勢西部新城規(guī)劃及高鐵利好，依托龐大居住社區(qū)規(guī)模及周邊濃厚人文環(huán)境和高品質(zhì)的居住人群，凸顯片區(qū)稀缺商業(yè)價值，未來開展看好。本案工程根本屬性——區(qū)域區(qū)域未來住宅開發(fā)量大，未來聚集約12萬中高端人口貽成御景國際皇家壹里金鼎領域天成郡府榮盛阿爾卡迪亞佳苑領域孔雀城萬潤六佰鋪建設御河新城塞納左岸天成明月洲榮盛蘭亭序世貿(mào)國際金城華域金域華庭本案住宅小區(qū)帶有底商的住宅小區(qū)商業(yè)綜合體名稱建筑面積預計人數(shù)金鼎領域28萬㎡4906天成郡府70萬㎡12800皇家壹里41.6萬㎡10720天成&明月洲58萬㎡12000鳳凰城51萬㎡12346御景國際36萬㎡8486塞納左岸30萬㎡7680阿爾卡迪亞70萬㎡22400錦繡天地35萬㎡9658天成首府1.3萬㎡2068佳苑領域10.2萬㎡3000榮盛蘭亭苑20萬㎡2394金域華庭32.4萬㎡9600陽光國際16.8萬㎡-世貿(mào)國際6萬㎡1800榮盛阿爾卡迪亞本案解放西路黃河西路國際會展中心鯨川路御河路工程地塊三面臨街，主干道開元大道和黃河路為工程提供良好展示面工程四至：東部緊挨開元南大道，西臨迎賓大道，北靠黃河路，南部規(guī)劃鯨川路。配套環(huán)境：北部為滄州中西醫(yī)結合醫(yī)院和滄州國際會展中心；北方西是“名人植物園〞和各政府辦公部門；東北方向是阿爾卡迪亞國際酒店；西南方向是“高新教育園區(qū)〞。工程配套完善。工程根本屬性——自身工程根本屬性——自身品牌房企位于規(guī)劃利好的滄州西部新區(qū)前瞻性把握商業(yè)價值符合商業(yè)市場開展趨勢大規(guī)模、全業(yè)態(tài)、一站式購物中心

工程屬性界定——工程資源盤點工程根本屬性工程目標梳理PART

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本體屬性及目標梳理招商先行，為工程奠定良好的銷售根底，華潤萬家，銀座等知名意向主力店，提升工程品質(zhì)建筑本體：地上六層、地下兩層的建筑物。業(yè)態(tài)分布：地下二層車庫；地下一層超市；首層主力店和家電建材；二層和三層主力店、建材和商業(yè)步行街；四層主力店、電玩城、餐飲商鋪和品牌餐飲；五層在四層的根底上多一個影院；六層為早教、健身和酒樓。招商情況：已經(jīng)完成一大局部，其中包括家樂福、華潤萬家和銀座等世界知名企業(yè)。工程進展情況及招商情況工程資源盤點11依照中原理解，按照回款及銷售均價指標，粗略估算，本工程需要銷售8.2萬平米純商業(yè)局部工程銷售總任務為10-11億元，按照10.5億元計算：預計精裝公寓銷售均價6200元/平米計算，貨值約2.3億元；如實現(xiàn)整體銷售任務，那么需要從商鋪得到8.2億元回款。按照商業(yè)10000元/平米銷售均價，〔暫不考慮價格逐漸提升〕那么需要銷售82000平米地上商業(yè)面積?？墒鄄糠志唧w數(shù)據(jù)集中式商業(yè)地上約17萬建筑面積，地上共6層公寓2棟，共計3.71萬平米確定工程可售資源和貨值——工程資源盤點工程資源盤點工程根本屬性工程目標梳理PART

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本體屬性及目標梳理目標梳理——我們的開發(fā)目標是什么？為榮盛探索商業(yè)開發(fā)模式積累經(jīng)驗快速回籠資金，建立轟動效應.2021年底實現(xiàn)回款8億，2021年實現(xiàn)回款2-3億穩(wěn)固和提升榮盛在滄州市場的品牌影響力持續(xù)熱銷，實現(xiàn)利潤最大化1432工程目標梳理目標梳理——實現(xiàn)第一個目標是當前工作的重點2021-2021年回款10億多持續(xù)旺銷，利潤最大化提升和穩(wěn)固企業(yè)品牌探索新模式，積累經(jīng)驗重要&緊迫實現(xiàn)后的結果1432重要結果工程目標梳理本工程目標梳理——2021年底回款8億，2021年回款2-3億元，這意味著什么？商鋪銷售40％以上

公寓銷售100％本報告重點解決商業(yè)的銷售考慮到銷售均價穩(wěn)步提升Mission工程目標梳理PART2工程操作時機點分析商業(yè)市場認知商業(yè)現(xiàn)狀分析目標客戶分析結論從開展規(guī)律——滄州商業(yè)開展處于由單一業(yè)態(tài)向豐富業(yè)態(tài)開展的階段1717滄州人均GDP已近5000美元，消費者對商品需求逐漸從低價向高品質(zhì)轉(zhuǎn)變，商業(yè)處于市場細分階段商業(yè)市場認知商圈現(xiàn)狀——18滄州市區(qū)現(xiàn)有主、次兩個商圈，主商圈以小南門為中心，包括華北商廈〔新華路店〕、滄州商城、頤和商城、金寶地下商業(yè)街、建新大廈、鹽百購物中心、信譽樓等；次商圈以頤和新天地為中心，包括同天購物中心、頤和新天地、華北商廈〔解放西路店〕等。商業(yè)現(xiàn)狀分析小南門商圈——分布圖19華北商廈國貿(mào)商都報業(yè)大廈金寶地下商業(yè)街鹽百大廈頤和商城滄州商城信譽樓商廈新華東路清池北大道建新大廈廣場街上海街南門小吃城商業(yè)現(xiàn)狀分析商場業(yè)態(tài)經(jīng)營方式華北商廈負一層：茶葉、禮品、醫(yī)藥保健、超市；一層：珠寶首飾、金鉆飾品、翡翠飾品、化妝用品、鐘表眼鏡；二層：名牌服裝、運動休閑裝、針織/婦女用品、羊絨衫、內(nèi)衣；三層：精品家電、音響視聽、數(shù)碼器材、廚衛(wèi)用品、家居飾品；四層：東區(qū)/精品男裝

西區(qū)/淑女裝、休閑服飾；五層：精品女裝、職業(yè)女裝、時尚女裝、裙褲女裝；六層：東區(qū)/體服廣場，西區(qū)/名牌童裝，童車玩具，羽絨服飾；七層：餐飲、體育健康、影院、游戲廳、會所；八層：服務區(qū)、健身樂園、會所、動感影院自營+招商滄州商城負一層：超市；一層：小商品；二層：女裝；三層：服裝自營+租賃頤和商城負一層：吉利鞋業(yè)廣場；一層：珠寶、服飾、眼鏡；二層：淑女裝、時尚休閑、運動休閑；三層：時裝、皮草；四層：好媽媽生活館、男裝、女裝；五層：Happy新天地（現(xiàn)被整體收購）出售鹽百購物中心負一層：超市、電器、食品；一層：珠寶、化妝品、鞋；二層：男裝、童裝、針紡、床上用品、小電子、體育；三層：女裝、休閑裝、中老年服飾、毛衫、褲子、羽絨服、皮衣出售建新大廈建新步行街商廈負1層：鞋類、超市；商廈1層：化妝品、鞋、包、皮具；商廈2層：服裝；步行街：品牌服飾+餐飲自營+租賃金寶地下商街女裝、男裝、外貿(mào)、飾品、通訊出售國貿(mào)商都1-4層：服裝、化妝品、皮包；5-6層：餐飲、娛樂、休閑自持+出售上海廣場步行街服飾、餐飲、休閑出售信譽樓商廈負一層：超市、電子、餐飲、煙酒糖茶、圖書、健身器材、文體、廚具；一層：鐘表、飾品、鞋、箱包皮具、休閑運動、工藝品、化妝品、花卉；二層：男裝、女裝、內(nèi)衣、床品、孕嬰用品出售小南門商圈——各商場業(yè)態(tài)及經(jīng)營方式商業(yè)現(xiàn)狀分析小南門商圈分析——小南門商圈的整體經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾為主，餐飲、休閑、娛樂比例非常小，業(yè)態(tài)比例失調(diào)。劉先生〔國貿(mào)尚街保安〕我們五樓的運動健身館和六樓的休閑娛樂場所很受歡送，人特別多，尤其是年輕人，有些幾乎每天都會來這里玩兒。商業(yè)現(xiàn)狀分析同天商圈——分布圖同天商廈B座同天商廈A座華北商廈三期營業(yè)中頤和國際A座滿租頤和國際B座滿租頤和國際C座滿租頤和新天地東商城二三層整頓待業(yè)中頤和神話KTV獅城商廈解放西路朝陽街同天商廈A座同天華北步行街華北商廈三期同天華北步行街商業(yè)現(xiàn)狀分析同天商圈——各商場的業(yè)態(tài)及經(jīng)營方式商場業(yè)態(tài)經(jīng)營方式華北商廈三期負一層：食品超市；一層：超市，煙酒，藥品，化妝品，KFC；二層：珠寶，鞋，箱包，眼鏡，女裝；三層：男裝，兒童裝，運動裝，養(yǎng)生器材；四層：女裝，內(nèi)衣，女包；五層：兒童主題樂園，家具，家居用品，美容店；自營同天商廈A座一層：電器，內(nèi)衣，化妝品店；二、三層超市；四層：鞋；自營同天商廈B座一層：珠寶玉石，手表，化妝品；二層：內(nèi)衣，睡衣，襯衣，家紡；三層：男裝，女裝；四層：女裝；五層：兒童服裝自營頤和國際A、B、C座寫字樓已全部出售現(xiàn)租金水平：1元/平米-天231、同天商圈整體業(yè)態(tài)以服裝、飾品為主，休閑餐飲類比例很小，兒童娛樂非常受歡送；2、頤和國際是目前滄州市檔次較高的寫字樓，現(xiàn)已全部出售，租金為1元/平米-天。商業(yè)現(xiàn)狀分析小結1、滄州主要商圈均集中在城市中心區(qū)域，但隨著滄州高鐵規(guī)劃，城西規(guī)劃開展以行政辦公、教育、體育、住宅為主，真正意義上的市中心正向西移動；2、目前商圈業(yè)態(tài)以服飾為主，休閑、餐飲類業(yè)態(tài)占比極小，而消費需求較大，存在市場時機；3、商圈內(nèi)運營商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局不合理，引入知名品牌有限，檔次不高，存在超越空間。4、滄州現(xiàn)在還沒出現(xiàn)集合“吃喝玩樂購〞為一體，注重休閑感受的商業(yè)。商業(yè)現(xiàn)狀分析從商業(yè)現(xiàn)狀看——傳統(tǒng)商圈仍以百貨為主，但整體缺乏特色，滄州現(xiàn)在還沒出現(xiàn)集合“吃喝玩樂購〞為一體，注重休閑感受的商業(yè)。25小結名稱建筑面積售價金鼎領域28萬㎡（商業(yè)9萬㎡）8000元/㎡御河新城80萬㎡（商業(yè)10萬㎡）16000-18000元/㎡萬潤六佰鋪商業(yè)8萬㎡14000元/㎡天成郡府70萬㎡（0.8萬㎡）14000元/㎡皇家壹里41.6萬㎡（商業(yè)0.6萬㎡）15000元/㎡天成&明月洲58萬㎡-------御景國際36萬㎡（商業(yè)0.9萬平米）10000元/㎡阿爾卡迪亞36萬㎡10000元/㎡佳苑領域10.2萬㎡（商業(yè)3萬㎡）9000元/㎡世貿(mào)國際6萬㎡(商業(yè)1.5萬㎡）15000元/㎡天成首府1.3萬㎡8000元/㎡典型工程1——泰大國際：以紅星美凱龍為主力店，定位家具專業(yè)市場。典型工程2——泛海國際：純商業(yè)8萬平米，20%銷售，與樂購簽訂合同后暫無進展從待售工程看——城市及區(qū)域未來暫未出現(xiàn)集合多業(yè)態(tài)，同時注重休閑感受工程小結市場小結——總結一：滄州商業(yè)開展處于由單一業(yè)態(tài)向豐富業(yè)態(tài)開展的階段?？偨Y二：傳統(tǒng)商圈仍以百貨為主，但整體缺乏特色，滄州現(xiàn)在還沒出現(xiàn)集合“吃喝玩樂購〞為一體，注重休閑感受的商業(yè)。滄州商業(yè)亟待升級，但市場上暫未出現(xiàn)滿足滄州商業(yè)開展趨勢下的綜合性、復合商業(yè)小結PART2工程操作時機點分析商業(yè)市場認知商業(yè)現(xiàn)狀分析目標客戶分析結論客戶分析原那么——基于銷售任務量導向，對購置客戶進行分析客戶研究解決的關鍵問題：——本工程的客戶是誰？——客戶為什么買商鋪？——客戶根據(jù)什么判斷商鋪價值？——客戶如何做出購置決策？本次報告重點解決商業(yè)銷售問題，從而客戶研究以銷售為導向，一切從客戶需求出發(fā)。開發(fā)目標回憶——目標客戶分析30目標客戶分析31目標客戶分析汽車配件客戶描摹3——滄州石油開采、汽車配件、管道裝備制造等產(chǎn)業(yè)迅速

開展，誕生許多產(chǎn)業(yè)財富人群2021年滄州各下縣GDP〔單位：億元〕滄州市下縣現(xiàn)已形成許多支柱產(chǎn)業(yè)，誕生了許多相關產(chǎn)業(yè)資源財富客戶。石油開采目標客戶分析客戶描摹3——周邊下縣：關注回報期限，品牌開發(fā)商及整體商業(yè)發(fā)

展?jié)摿χ脴I(yè)關注點回報期升值潛能租賃難易程度目標客戶分析——本工程的客戶是誰？Q:A：公務員、私營業(yè)主及下縣老板區(qū)域開展?jié)摿?、品牌開發(fā)商等資產(chǎn)保值和升值目標客戶分析——客戶為什么買商鋪？——影響客戶購置的關鍵因素？——客戶根據(jù)什么判斷商鋪價值？Q:A：Q:A：Q:A：客戶根本屬性——主要來源客戶分布：滄州市內(nèi)行業(yè)特征：各行業(yè)私營業(yè)主客戶分布：滄州市內(nèi)行業(yè)特征：政府官員客戶分布：滄州市外行業(yè)特征：下縣產(chǎn)業(yè)客群他們是滄州市財富客戶目標客戶分析——小結投資能力

用途出處主要需求購鋪決策視角千萬級-接近億投資投資機構/大型私營業(yè)主獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風險保障增值性、長期性百萬級近千萬自用或投資中等私營業(yè)主獲得資產(chǎn)沉淀，風險保障回報率、增值性、長期性數(shù)百萬投資小型私營業(yè)主/高級公務員/企業(yè)高級管理層獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、長期性過百萬自用小型私營業(yè)主/個體經(jīng)營者/中高級公務員/企業(yè)中級管理層風險保障回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性目標客戶分析——小結PART2工程操作時機點分析商業(yè)市場認知商業(yè)現(xiàn)狀分析目標客戶分析結論本案屬性——品牌房企于規(guī)劃利好的西部新區(qū)前瞻性把握商業(yè)價值，定位市場開展趨勢打造的大規(guī)模、全業(yè)態(tài)、一站式購物中心市場時機——滄州商業(yè)亟待升級；傳統(tǒng)商圈以及在售工程無法拉動滄州商業(yè)；結論高租金物業(yè)升值身份象征工程開展方向研判——本案帶來前瞻性優(yōu)質(zhì)物業(yè)可持續(xù)的投資回報運營投資回報預期客戶需求潮流人流消遣消費炫動心動品牌品味上映上癮滿足結論商場人氣、名氣自用客戶結論工程銷售建議工程運營建議PART3工程運營及銷售建議對標工程借鑒六佰本——根本情況工程位置：北京市朝陽區(qū)望京區(qū)域開發(fā)商：中弘集團建筑面積：約10萬平方米工程定位：六佰本商業(yè)街工程定位是“望京隨便消費區(qū)〞。從物理上說：“隨便消費區(qū)〞是“空間隨便、動線隨便、業(yè)態(tài)隨便〞的開放、半開放式的新概念的消費場所，是由六佰本的物理建筑形態(tài)所支持的；從心理上說：“隨便消費區(qū)〞代表了包容、全面、率性的消費態(tài)度，是由望京年輕化的消費人群所支持的。定價策略：六佰本的大體量以及吸引注意力的產(chǎn)品外觀和獨特的商業(yè)主題都是競爭者無法比較的，因此在價格方面采取的是望京區(qū)域最高定價原那么。六佰本對標工程借鑒六佰本——營銷推廣策略推廣策略：差異化的推廣策略：首先表達在特色鮮明的推廣主題，“望京隨便消費區(qū)〞根據(jù)工程定位確定了“隨便消費〞的推廣主題，并產(chǎn)生了“六佰本〞案名、“每個商鋪都臨街〞等獨具特色的推廣語；其次表達在圍繞“隨便消費〞主題的體驗式推廣方式和內(nèi)容，如2006年9月16日六佰本南區(qū)開盤公關活動——名為“激醒〞的感官派對，激醒了數(shù)十萬望京人和更多的“隨便消費者〞?！皬V〞與“高〞相結合的推廣策略：“廣〞就是知名度，“高〞就是獨一無二的、入人心的價值觀主張。有了獨特和深入人心的“隨便消費〞的價值觀主張，使發(fā)布量上的廣具備一定深度，從而使六佰本到達一定的市場知名度；同時充分的“曝光量〞和“知名度〞，使“隨便消費〞價值主張高得起來。營銷手段：平面報廣、雜志專刊、電視媒體、播送媒體、網(wǎng)絡媒體、公關活動、戶外廣告、DM直投、短信等?！皬V〞與“高〞相結合的推廣策略：同時打造“知名度〞與“價值觀〞。多手段、多渠道推廣，1年銷售6億元。對標工程借鑒工程銷售建議工程運營建議PART3工程運營及銷售建議對標工程借鑒工程運營關鍵動作——工程運營建議通過合理的業(yè)態(tài)比例，主力店布局和租售策略，配合招商工作，作工程整體操作思路，引入能夠集聚客戶的主力店，保證后期；配合工程及銷售節(jié)點，組織工程操作思路主軸。運營建議1——業(yè)態(tài)比例：參照滄州現(xiàn)有商業(yè)中餐飲和休閑業(yè)態(tài)占比過低，借鑒優(yōu)秀商業(yè)成功案例業(yè)態(tài)比例，建議本案提升能夠迅速帶來人氣的“餐飲〞及“休閑娛樂〞業(yè)態(tài)比例購物中心業(yè)態(tài)業(yè)種配置比例參考數(shù)據(jù)名稱零售餐飲休閑娛樂配套商業(yè)港匯廣場65%22%11%2%萬達廣場54%25%17%4%大悅城48%41%7%4%上海大寧國際43%30%20%7%百聯(lián)南方79%17%3%1%50-60%20%-30%10-30%建議本工程主要業(yè)態(tài)比例：零售：餐飲：休閑娛樂約為5：3：2.工程運營建議運營建議1——業(yè)態(tài)落位建議：為保障后期運營各層人流，建議本工程四層AB區(qū)域〔KTV和餐飲〕與六層家具區(qū)域進行置換，盡量利用主力店將人流引入各層和每層的各個角落零售、餐飲和休閑三大業(yè)態(tài)關鍵業(yè)態(tài)落位建議：1：零售類的百貨類大主力店縱向分布，將人流盡可能引入不同層2：零售類的日常超市租金較低，但能吸引大量人流，布置在地下3：高樓層引入餐飲和影院等能夠集聚人流的業(yè)態(tài)，在首層設置獨立直梯和入口，但不設立直接出口，引導人流從頂層逐漸流向底層。本方案建議：將四層A區(qū)域KTV和B區(qū)域的品牌餐飲與六層家居進行位置置換。原因：六層無大主力店，對人流集聚能力低的缺點，容易造成家居類死鋪；同時將休閑類向高樓層，將人流引入高樓層6F5F4F3F2F1F-1超市百貨類縱向分布餐飲和影院工程運營建議工程整體銷售任務為10-11億元，,如實現(xiàn)整體銷售任務，按照商業(yè)均價10000元/平米，公寓6200元/平米估算，需要集中式商業(yè)有8.2萬平米用于銷售，占地上17萬平米的48%左右。運營建議2——租售策略：根據(jù)銷售任務倒推及成功案例借鑒，建議本案自持與銷售比例不小于1：1項目名稱營業(yè)面積主力店次主力店主力店占比（營業(yè)面積）租售方式華潤萬象城13萬4940%只租不售保利文化廣場8.52453%只售街鋪五洲風情mall11萬2459%30%返租銷售根據(jù)專家驗證，購物中心主力店前期均自持，比例超過50%的運營都比較成功，為保障商業(yè)良好運營，從而促進銷售，建議工程前期至少自持50%營業(yè)面積。工程運營建議1249工程運營建議整體操作思路西城規(guī)劃利好高端人士聚集區(qū)域滄州首個全業(yè)態(tài)大型綜合體體驗式商業(yè)休閑廣場榮盛開發(fā)，信心保證專業(yè)代理，您的“資金”經(jīng)理項目價值長期回報客戶需求安全/穩(wěn)定升值前景美好錢景保障系統(tǒng)品牌主力店進駐，帶旺人氣客戶需求工程運營建議工程價值回憶整體操作思路——結合工程銷售目標及運營思路，配合工程及招商節(jié)點，組織工程操作思路主軸512021-42021-62021-92021-22021-52021-12招商線2021-22021-52021-82021-102021-122021-3銷售線2021-22021-102021-122021-1工程線銷售進場第一次開盤任務額：3.0億元二次開盤任務額：2.7億元三次開盤任務額：1.8億元四次開盤任務額：3.1億元百貨及超市兩大主力店意向簽約商業(yè)整體20%招商整體招商70%-80%2021-5電玩休閑意向簽約整體招商50%餐飲/數(shù)碼廣場意向整體招商60%施工期交付開業(yè)工程運營建議2021年2021年工程銷售建議工程運營建議PART3工程運營及銷售建議對標工程借鑒營銷目標——銷售任務：兩棟公寓+集中式商業(yè)可售面積40%左右銷售周期：2021.3—2021銷售進度：2021年，完成8億元目標2021年，完成2-3億元目標實現(xiàn)均價：商業(yè)銷售均價10000元/㎡工程銷售建議54高舉高打深挖客源逐點爆破工程銷售建議營銷策略——營銷節(jié)奏——55工程第一次開盤任務額：3.0億元30000平米鋪位二次開盤任務額：2.7億元1棟公寓+15000平米鋪位三次開盤任務額：1.8億元15000平米鋪位四次開盤任務額：3.1億元1棟公寓+15000平米鋪位銷售線推廣線工程官網(wǎng)網(wǎng)絡詳情頁關系戶及業(yè)內(nèi)客戶少量市場客戶市場客戶老帶新客戶市場客戶老帶新客戶關系客戶人員招聘團隊進場接待中心開放商業(yè)開展頂峰論壇主力店簽約啟動圈層推廣現(xiàn)場銷售中心開放工程區(qū)域巡展老業(yè)主推介老業(yè)主短信發(fā)送每周10萬條紙媒軟文炒作新浪、搜房、焦點網(wǎng)絡打包占位短信全城覆蓋，10萬條/天持續(xù)段信、報廣，力度減弱，老帶新為主全城工程監(jiān)督活動縣市售樓點開放商業(yè)運營團隊進駐亮相客戶線52021.2-35122021.3711698104各個縣市高端客戶鋪王拍賣圈層推廣工程亮相期二次強銷期持續(xù)熱銷期工程收官期工程銷售建議56第1階段2021年3月-2021年6月目標實現(xiàn)階段銷售額3.0億元渠道受眾高度認知工程價值營銷關鍵點能量積聚，借開盤之勢，高舉高打，全面覆蓋；高調(diào)樹立工程品牌、市場形象，工程價值無限擴展。推廣時間短，蓄客時間緊湊，需要我們深挖客戶資源，廣泛擴大客戶基數(shù)，確保首批開放房源蓄客量；形象導入工程銷售建議階段主題——3月：企業(yè)品牌形象工程如何在市場上亮相，選擇什么樣的形式進入市場，成為工程前期推廣的關鍵。建議以“商業(yè)地產(chǎn)頂峰論壇〞形式進行亮相?；顒訒r間：2021年3月5日滄州城市及商業(yè)開展方向頂峰研討會——十年造城，財富盛宴滄州缺什么中心區(qū)西移，城市資源即將全面整合，誰來顛覆一個城市的商業(yè)？以軟文的手筆描述滄州在迅速開展的今天，市民的生活質(zhì)量也需要得到全面的提升，殘舊的商業(yè)格局已無法滿足城市的需要。政府在新區(qū)的大量規(guī)劃力造城市新中心區(qū)，整個城市缺乏一個資源整合體。通過與政府聯(lián)辦的商業(yè)研討會，引出“城市經(jīng)濟整合運營體〞這一全新商業(yè)概念。工程銷售建議頂峰論壇前〔連續(xù)1周〕進行戶外、紙媒等多途徑炒作頂峰研討會后〔連續(xù)12天〕研討會第二天開始系列的新聞報導

報道主題圍繞——榮盛與滄州十年，榮盛商業(yè)開展理念，阿爾卡迪亞酒店模式，滄州城市開展新中心，城市新坐標……等進行企業(yè)及工程品牌形象導入階段主題——企業(yè)品牌形象工程銷售建議階段主題——4月：顛覆傳統(tǒng)商業(yè)，城市整合運營體通過前期近半個月媒體和戶外炒作，形成探討熱潮，借勢輿論，進行企業(yè)形象和工程形象的升級活動時間：2021年3月25日榮盛國際購物廣場，滄州經(jīng)濟整合運營體——十年造城，財富盛宴滄州人，久等了顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，縮短滄州與世界的距離！城市經(jīng)濟整合運營體，改變了城市，改變了你！該階段主要炒作新商業(yè)模式和城市經(jīng)濟整合運營體的概念，通過對工程價值梳理，進行工程形象的塑造。同時，通過能夠引起轟動的大主力店簽約儀式，進行炒作，引爆市場。工程銷售建議一個滄州一個新中心一個銀座/沃爾瑪一個國際購物廣場！延伸前期規(guī)劃炒作點，回到工程將知名主力店進駐及工程形象定位全力推出。階段活動支持——主力店簽約儀式，即售樓處開放儀式本案的銷售中心將是全市獨一無二，本身就是一個營銷亮點，借助認籌，將銷售中心正式對外開放體驗，讓全市人民來現(xiàn)場通過模型、3D影片、推薦講座來感受工程的未來前景，并贈送精美禮品。在工程一面市便引起市場關注，同時增強工程在人群傳播中的美譽度。在滄州最知名的報紙做售樓處倒計時預計在每次新聞稿的頁腳下連續(xù)倒計時顛覆一座城市的商業(yè)還剩12天、11天、10天、9天、1天第一輪引爆工程滄州商業(yè)12級地震，商業(yè)巨艦震撼上市榮盛國際購物廣場重塑滄州商業(yè)元素，滄州財富中央正在改變工程銷售建議61配合動作：短信、業(yè)主DM直投、圈層活動等地點:阿爾卡迪亞酒店時間:預計2021年2月啟動，向客戶發(fā)出邀請，配合3月份工程亮相，活動于3月底舉行目的:增進業(yè)主感情，充分利用已有資源主題：老客戶答謝，新品內(nèi)部認購榮盛集團工程銷售建議挖客策略——短信、DM直投多管齊下，全面釋放工程信息，挖掘客戶戶外媒體的攔截、電梯轎廂、業(yè)主短信DM直投極具視覺沖擊力戶外電子屏廣告工程銷售建議63第2階段2021年7月-2021年9月目標實現(xiàn)階段銷售額2.7億元工程價值進一步提升，實現(xiàn)快速銷售營銷關鍵點深入挖掘客戶，進行外拓動作；大力宣傳，提高工程知名度，更精準地定位工程的價值點；招商與銷售并舉，以招商進展拉動成交量。二次強銷工程銷售建議階段主題——英雄所見略同工程銷售建議階段活動支持——影院、KFC、休閑娛樂主力店簽約儀式招商進度通

報會

工程銷售建議在市內(nèi)14個縣市售樓點同時開放，同時開放這14個銷售點那么使工程形成全面開花的推廣局面，并在在滄州市內(nèi)以及周邊縣市掀起榮盛熱潮。目標客戶：各個縣市政府官員、產(chǎn)業(yè)客戶。任丘市青縣黃驊市滄州市南皮、東光縣泊頭市孟村回民自治縣海興、鹽山縣滄縣河間市東光、吳橋縣工程銷售建議挖客策略——在星級酒店舉行大型推介會，并利用媒體進行炒作67推介會——活動地點：滄州14個縣市的豪華飯店。參與人員：區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)影響者，輿論領袖，榮盛老業(yè)主、榮盛會員、意向客戶、中原高端客戶、媒體。媒體配合：樓市、網(wǎng)站(軟文配合)?；顒幽康模涸跇I(yè)內(nèi)，榮盛會員老業(yè)主中傳播工程內(nèi)涵，小眾帶動群眾，在媒體中宣傳工程典藏優(yōu)勢，制造輿論興奮點?；顒觾?nèi)容：由滄州市規(guī)劃局相關人員、榮盛相關領導介紹產(chǎn)品賣點及核心價值并解答聽眾的相關問題；進行客戶積累，樹立工程高端形象，傳播工程口碑。工程銷售建議挖客策略——相關產(chǎn)業(yè)協(xié)會和高端會所進行推介，挖掘高端客戶68相關產(chǎn)業(yè)協(xié)會——活動地點：相關協(xié)會及會所。參與人員：相關產(chǎn)業(yè)領導者，輿論領袖，相關產(chǎn)業(yè)俱樂部會員、

媒體。3.媒體配合：網(wǎng)站，雜志4.活動目的：在相關業(yè)內(nèi)，通過娛樂活動傳播產(chǎn)品內(nèi)涵，帶動眾人

興趣，以及在價值上的認同，引爆媒體，制造輿論興奮點。工程銷售建議69第3階段2021年9月-2021年12月目標實現(xiàn)階段銷售額1.8億元工程價值持續(xù)提升，實現(xiàn)品牌價值營銷關鍵點引爆媒體輿論，提高知名度，拉升工程形象；展示工程持續(xù)升值潛力；打造階段性賣點，形成價值標竿。持續(xù)熱銷工程銷售建議推廣主題——平安持續(xù)的升值驅(qū)動力一站式購物，吃喝玩樂購，必隆！自主控制產(chǎn)權，統(tǒng)一運營管理，全局在握，必興！得先機者得天下，必利！……該階段主要通過系列推廣，對工程賣點逐一闡述，雖然為實際賣點，但不采用以往的世俗表現(xiàn)手法，尤其在文案的表現(xiàn)上要鏗鏘有力，大氣脫俗中帶出工程實際賣點，既可攻入買家內(nèi)心又可有效擊破市場。工程銷售建議71活動方式：新聞發(fā)布會、大規(guī)模開業(yè)慶典活動目的：引爆媒體輿論，提高知名度，拉升工程形象活動配合：明星、市領導、企業(yè)領導、業(yè)內(nèi)知名人士等工程銷售建議階段活動支持——鋪王拍賣活動日期：2021年10月目的：提升工程形象，形成價值標竿鋪位：選擇1個外街鋪和1個2層大鋪工程銷售建議挖客策略——圈定客戶的消費關注，與高端品牌聯(lián)手定向擊破會館、酒店、高端俱樂部等高檔場所的長期傳播效應工程銷售建議74第4階段2021年1月-2021年6月目標實現(xiàn)階段銷售額3.1億元工程價值進一步提升，實現(xiàn)快速銷售營銷關鍵點擴大工程品牌效應，形成口碑效應；圈層活動，精準定位客戶資源。工程收官工程銷售建議推廣主題——滄州人的商業(yè)驕傲，得先機者得天下滄州人商業(yè)的驕傲！滄州商業(yè)，示范中國，牽手榮盛，續(xù)寫輝煌！該階段將收獲前期猛烈炒作的成果，在市場上樹立工程供不應求的熱銷形象，同時大肆宣揚開展商在銷售中所表達的“責任心〞〔只拿出少數(shù)鋪位銷售，并且都是在主力店旁的鋪位，無須擔憂日后經(jīng)營風險〕。工程銷售建議階段活動支持——工程社會監(jiān)督活動時間：2021年3月內(nèi)容：利用封頂、各層的施工完成、廣場完工、樣板鋪、情景鋪等工程節(jié)點，定期將工程進展在當?shù)刈罹哂绊懥Φ男侣劽襟w上公布，與政府相關部門聯(lián)合邀請全市人民監(jiān)督本工程工程進度上的每一環(huán)節(jié)。參與的市民不但享受認購折扣還可獲得XX購物中心三日游。目的：表達開展商對城市開展的責任心及力造第一商業(yè)的決心，讓市民真正的關心工程、認可工程、期待工程，確立工程口碑，為招商銷售提供價值點。其他主力店簽約儀式時間：2021年4年內(nèi)容：在強推時期，進行與第三批主力店簽約，增強市場信心，輔助銷售招商工程銷售建議階段活動支持——締造百年繁榮成