北京住宅銷(xiāo)售管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)北京住宅銷(xiāo)售管理，規(guī)范住宅銷(xiāo)售行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上新建商品住宅和存量住宅的銷(xiāo)售活動(dòng)及其相關(guān)管理。（三）基本原則住宅銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)信的原則，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。二、銷(xiāo)售主體管理（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求1.從事新建商品住宅銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并按照資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和信用記錄，近三年內(nèi)無(wú)重大違法違規(guī)行為。（二）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案與監(jiān)管1.從事存量住宅銷(xiāo)售的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法辦理備案手續(xù)，并在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明等相關(guān)信息。2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)和管理，規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為。3.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的監(jiān)督檢查，對(duì)違法違規(guī)行為依法予以處罰。三、銷(xiāo)售條件與程序（一）新建商品住宅銷(xiāo)售條件1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并經(jīng)驗(yàn)收合格。2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收備案。3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃要求建設(shè)完成，并滿足使用條件。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)已按照規(guī)定繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。（二）新建商品住宅銷(xiāo)售程序1.開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案后，方可進(jìn)行住宅銷(xiāo)售。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公示以下內(nèi)容：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案證明等相關(guān)文件。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、配套設(shè)施建設(shè)情況等。住宅的戶(hù)型、面積、價(jià)格、優(yōu)惠措施等銷(xiāo)售信息。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，并按照合同約定履行義務(wù)。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將買(mǎi)賣(mài)合同報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。（三）存量住宅銷(xiāo)售程序1.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托銷(xiāo)售存量住宅的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書(shū)面委托合同，并明確委托事項(xiàng)、委托期限、傭金標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)擬銷(xiāo)售的住宅進(jìn)行實(shí)地查看，核實(shí)房屋的權(quán)屬狀況、抵押情況、查封情況等，并如實(shí)向購(gòu)房人告知。3.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成交易的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向委托人收取傭金，并與購(gòu)房人簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同。4.存量房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的示范文本，并在合同中明確房屋的基本情況、成交價(jià)格、付款方式、交房時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。5.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并按照規(guī)定將買(mǎi)賣(mài)合同報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。四、銷(xiāo)售價(jià)格管理（一）價(jià)格申報(bào)與公示1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案后，按照規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申報(bào)銷(xiāo)售價(jià)格，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公示。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)當(dāng)合理，不得高于周邊同類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)提前十五日向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公示。（二）價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)1.開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公示住宅的銷(xiāo)售價(jià)格、價(jià)格構(gòu)成、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息。2.明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全、標(biāo)價(jià)內(nèi)容真實(shí)明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目，并不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品或者收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。（三）價(jià)格違法行為查處1.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅銷(xiāo)售價(jià)格的監(jiān)督檢查，對(duì)違反價(jià)格管理規(guī)定的行為依法予以查處。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：未按照規(guī)定申報(bào)銷(xiāo)售價(jià)格的。未按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的。采取虛假或者其他不正當(dāng)手段哄抬價(jià)格，推動(dòng)商品價(jià)格過(guò)高上漲的。利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易的。五、銷(xiāo)售合同管理（一）合同示范文本1.新建商品住宅和存量住宅的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一的示范文本。2.示范文本應(yīng)當(dāng)包括合同當(dāng)事人的基本信息、房屋基本情況、商品房?jī)r(jià)款、付款方式及期限、交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭(zhēng)議的方法、違約責(zé)任等內(nèi)容。（二）合同簽訂與履行1.開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)購(gòu)房人仔細(xì)閱讀合同條款，如實(shí)、準(zhǔn)確填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容，并對(duì)合同條款的含義、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行充分說(shuō)明。2.購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，按時(shí)支付購(gòu)房款，配合開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)交付房屋，并保證房屋質(zhì)量符合國(guó)家和本市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。4.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行居間服務(wù)義務(wù)，協(xié)助雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等相關(guān)事宜。（三）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或者解除合同。變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.因不可抗力或者一方當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法避免、無(wú)法克服的其他原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行或者部分無(wú)法履行的，可以根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。3.一方當(dāng)事人擅自變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。六、銷(xiāo)售行為規(guī)范（一）禁止捂盤(pán)惜售開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取捂盤(pán)惜售、囤積房源等方式限制房屋銷(xiāo)售，不得通過(guò)簽訂虛假買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張的假象。（二）禁止虛假宣傳1.開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得對(duì)住宅的質(zhì)量、性能、周邊環(huán)境等進(jìn)行虛假宣傳，不得欺騙和誤導(dǎo)購(gòu)房人。2.宣傳資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有夸大、虛假、誤導(dǎo)性?xún)?nèi)容。（三）禁止強(qiáng)制搭售開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得在銷(xiāo)售過(guò)程中強(qiáng)制購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、裝修等商品或者服務(wù)，不得附加不合理的條件。（四）禁止惡意競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得采取惡意降價(jià)、詆毀同行等不正當(dāng)手段進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，擾亂市場(chǎng)秩序。七、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶(hù)設(shè)立1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在商業(yè)銀行設(shè)立新建商品住宅預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，用于預(yù)售資金的收存、支出和使用管理。2.監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)的其他賬戶(hù)分開(kāi)設(shè)立，專(zhuān)款專(zhuān)用。（二）資金繳存1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可規(guī)模將預(yù)售資金足額繳存至監(jiān)管賬戶(hù)。2.預(yù)售資金繳存比例按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分階段予以控制，具體繳存比例由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目情況確定。（三）資金使用1.開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)證明材料。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的申請(qǐng)進(jìn)行審核，對(duì)符合規(guī)定的予以撥付。3.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。（四）監(jiān)督管理1.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)的監(jiān)督檢查，確保預(yù)售資金的安全和合理使用。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其網(wǎng)簽資格：未按照規(guī)定設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)的。未按照規(guī)定繳存預(yù)售資金的。未按照規(guī)定使用預(yù)售資金的。八、信息公開(kāi)與查詢(xún)（一）信息公開(kāi)內(nèi)容1.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全住宅銷(xiāo)售信息公開(kāi)制度，及時(shí)公開(kāi)以下信息：新建商品住宅和存量住宅的預(yù)售許可、現(xiàn)售備案信息。開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本情況、信用信息。住宅銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況等市場(chǎng)信息。投訴舉報(bào)渠道及處理結(jié)果。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)公開(kāi)住宅銷(xiāo)售相關(guān)信息，接受社會(huì)監(jiān)督。（二）信息查詢(xún)方式1.購(gòu)房人可以通過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)網(wǎng)站、銷(xiāo)售場(chǎng)所公示欄等方式查詢(xún)住宅銷(xiāo)售相關(guān)信息。2.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供便捷的信息查詢(xún)服務(wù)，方便購(gòu)房人了解相關(guān)情況。九、投訴處理與監(jiān)督檢查（一）投訴處理1.購(gòu)房人認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)或者經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在住宅銷(xiāo)售過(guò)程中存在違法違規(guī)行為的，可以向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他相關(guān)部門(mén)投訴舉報(bào)。2.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理投訴舉報(bào)，并按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)查處理。3.對(duì)經(jīng)查實(shí)的違法違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給投訴舉報(bào)人。（二）監(jiān)督檢查1.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅銷(xiāo)售活動(dòng)的監(jiān)督檢查，定期對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行巡查。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容包括銷(xiāo)售主體資格、銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售程序、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售合同、銷(xiāo)售行為等方面。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督檢查，如實(shí)提供相關(guān)資料和情況。十、法律責(zé)任（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)法律責(zé)任1.開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他相關(guān)部門(mén)依照法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以罰款：未取得預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案擅自銷(xiāo)售的。未按照規(guī)定公示相關(guān)信息的。未按照合同約定履行義務(wù)的。采取捂盤(pán)惜售、虛假宣傳、強(qiáng)制搭售等不正當(dāng)手段銷(xiāo)售的。未按照規(guī)定繳存預(yù)售資金或者挪用預(yù)售資金的。（二）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)法律責(zé)任1.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他相關(guān)部門(mén)依照法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以罰款：未辦理備案手續(xù)擅自從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的。未按照規(guī)定公示相關(guān)信息的。未按照合同約定履行義務(wù)的。采取虛假宣傳、惡意競(jìng)爭(zhēng)等不正當(dāng)手段從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的。泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息和商業(yè)秘密的。（三）其