辦公室小物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強本公司辦公室區(qū)域的物業(yè)管理，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的辦公環(huán)境，保障公司各項工作的順利進行，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司辦公區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，包括辦公大樓、附屬設(shè)施、公共區(qū)域等。（三）管理原則1.依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標準，確保物業(yè)管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以滿足公司員工辦公需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、貼心的物業(yè)服務(wù)。3.統(tǒng)一管理原則：對辦公區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一實施管理。4.責任到人原則：明確各崗位人員的職責，確保物業(yè)管理工作事事有人管，人人有責任。二、管理機構(gòu)與職責（一）物業(yè)管理部門設(shè)立專門的物業(yè)管理部門，負責辦公室區(qū)域物業(yè)管理的整體規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。其主要職責包括：1.制定和完善辦公室小物業(yè)管理的各項規(guī)章制度、工作流程和服務(wù)標準。2.根據(jù)公司需求，合理安排物業(yè)人員的工作崗位和工作任務(wù)，明確各崗位的職責和工作要求。3.負責與外部相關(guān)單位（如保潔公司、安保公司、設(shè)備維修公司等）的溝通與協(xié)調(diào)，簽訂服務(wù)合同，監(jiān)督其服務(wù)質(zhì)量。4.定期對物業(yè)人員進行培訓(xùn)和考核，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。5.負責物業(yè)管理費用的預(yù)算編制、成本控制和費用結(jié)算工作。6.處理業(yè)主（公司員工）的投訴和建議，及時解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題。（二）物業(yè)人員崗位職責1.項目經(jīng)理全面負責辦公室區(qū)域物業(yè)管理工作的組織、實施和監(jiān)督，確保各項管理服務(wù)工作達到規(guī)定標準。制定物業(yè)管理工作計劃和目標，并組織實施，定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報工作進展情況。協(xié)調(diào)與公司內(nèi)部各部門以及外部相關(guān)單位的關(guān)系，及時解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題。負責物業(yè)人員的日常管理和培訓(xùn)工作，提高團隊整體素質(zhì)和服務(wù)水平。審核物業(yè)管理費用的收支情況，嚴格控制成本支出，確保物業(yè)管理工作的經(jīng)濟效益。2.安保人員負責辦公區(qū)域的安全保衛(wèi)工作，包括門禁管理、巡邏檢查、監(jiān)控值班等，確保辦公區(qū)域人員和財產(chǎn)的安全。嚴格執(zhí)行門禁制度，對進出人員和車輛進行登記和檢查，嚴禁無關(guān)人員和車輛進入辦公區(qū)域。定時進行巡邏，檢查辦公區(qū)域內(nèi)的門窗、水電設(shè)施等是否安全完好，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并采取相應(yīng)措施。負責監(jiān)控系統(tǒng)的日常維護和管理，確保監(jiān)控設(shè)備正常運行，能夠及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。協(xié)助處理各類突發(fā)事件，維護辦公秩序。3.保潔人員負責辦公區(qū)域公共部位的環(huán)境衛(wèi)生清潔工作，包括走廊、樓梯、衛(wèi)生間、會議室等，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。按照規(guī)定的頻次和標準進行清掃、拖地、擦拭等工作，及時清理垃圾和雜物，確保垃圾日產(chǎn)日清。定期對衛(wèi)生間進行消毒處理，保持衛(wèi)生間無異味、清潔衛(wèi)生。負責辦公區(qū)域內(nèi)綠植的養(yǎng)護工作，定期澆水、施肥、修剪，確保綠植生長良好。愛護清潔工具和設(shè)備，定期進行維護和保養(yǎng)，確保其正常使用。4.設(shè)備維修人員負責辦公區(qū)域內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備的日常維護、保養(yǎng)和維修工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。制定設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃，并按照計劃進行定期巡檢和維護，及時發(fā)現(xiàn)和排除設(shè)備故障隱患。對突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障進行及時維修，確保不影響公司正常辦公。負責設(shè)施設(shè)備維修所需材料和零部件的采購、庫存管理工作，確保維修工作的順利進行。協(xié)助新辦公區(qū)域的裝修工作，提供相關(guān)的技術(shù)支持和建議。三、辦公區(qū)域安全管理（一）門禁管理1.辦公區(qū)域?qū)嵭虚T禁制度，員工憑有效證件刷卡進入。嚴禁將門禁卡轉(zhuǎn)借他人使用。2.外來人員進入辦公區(qū)域，需提前與被訪人員聯(lián)系，經(jīng)同意后，在門衛(wèi)處登記，領(lǐng)取臨時出入證，并在規(guī)定時間內(nèi)離開。3.加強門禁設(shè)備的日常維護和管理，確保門禁系統(tǒng)正常運行。如發(fā)現(xiàn)門禁設(shè)備故障，應(yīng)及時報修。（二）巡邏管理1.安保人員應(yīng)按照規(guī)定的巡邏路線和時間進行巡邏，巡邏時要保持警惕，注意觀察周圍情況。2.巡邏內(nèi)容包括辦公區(qū)域的門窗、水電設(shè)施、消防器材等是否完好，有無異常聲響、氣味等。3.發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時記錄，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，采取相應(yīng)措施進行處理。（三）監(jiān)控管理1.監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)24小時不間斷運行，確保能夠?qū)崟r監(jiān)控辦公區(qū)域的情況。2.定期對監(jiān)控設(shè)備進行檢查和維護，保證監(jiān)控畫面清晰、存儲數(shù)據(jù)完整。3.嚴格控制監(jiān)控資料的查閱權(quán)限，未經(jīng)授權(quán)人員不得查閱監(jiān)控資料。因工作需要查閱監(jiān)控資料的，應(yīng)經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準，并做好記錄。（四）消防安全管理1.建立健全消防安全管理制度，明確各部門和人員的消防安全職責。2.定期組織員工進行消防安全培訓(xùn)和演練，提高員工的消防安全意識和應(yīng)急處置能力。3.確保辦公區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備完好有效，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等，定期進行檢查和維護。4.嚴禁在辦公區(qū)域內(nèi)吸煙和使用明火，如需進行動火作業(yè)，必須辦理動火審批手續(xù)，并采取相應(yīng)的防火措施。5.保持疏散通道和安全出口暢通無阻，嚴禁在疏散通道和安全出口堆放雜物。四、辦公區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域清潔1.保潔人員應(yīng)按照規(guī)定的頻次和標準對辦公區(qū)域公共部位進行清潔，包括走廊、樓梯、電梯廳、衛(wèi)生間等。2.走廊、樓梯每天至少清掃一次，擦拭扶手一次；電梯廳每天定時清掃，保持地面干凈整潔，電梯轎廂每天擦拭消毒。3.衛(wèi)生間每天定時清掃、消毒，保持無異味、無污漬，衛(wèi)生紙、洗手液等用品及時補充。（二）垃圾分類管理1.在辦公區(qū)域設(shè)置分類垃圾桶，分別投放可回收物、有害垃圾、廚余垃圾和其他垃圾。2.加強對員工的垃圾分類宣傳教育，引導(dǎo)員工正確分類投放垃圾。3.保潔人員應(yīng)及時清理各類垃圾，確保垃圾不堆積、不散發(fā)異味。對于可回收物，應(yīng)定期進行回收處理。（三）綠植養(yǎng)護1.根據(jù)辦公區(qū)域的布局和需求，合理擺放綠植。2.保潔人員負責綠植的日常養(yǎng)護工作，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠植生長良好，美觀整潔。3.定期對綠植進行更換和調(diào)整，保持辦公區(qū)域的綠化景觀效果。五、辦公區(qū)域設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃1.設(shè)備維修人員應(yīng)根據(jù)辦公區(qū)域設(shè)施設(shè)備的實際情況，制定詳細的維護保養(yǎng)計劃，明確維護保養(yǎng)的內(nèi)容、周期和責任人。2.維護保養(yǎng)計劃應(yīng)涵蓋辦公區(qū)域內(nèi)的各類設(shè)施設(shè)備，如電梯、空調(diào)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。（二）設(shè)施設(shè)備巡檢1.按照維護保養(yǎng)計劃，定期對設(shè)施設(shè)備進行巡檢，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行中的問題和隱患。2.巡檢內(nèi)容包括設(shè)備的運行狀況、外觀是否正常、零部件是否松動、潤滑情況等。3.對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時記錄，并根據(jù)問題的嚴重程度采取相應(yīng)的措施進行處理。對于一般性問題，應(yīng)及時維修；對于嚴重問題，應(yīng)立即停止設(shè)備運行，并向上級報告，組織專業(yè)人員進行搶修。（三）設(shè)施設(shè)備維修1.當設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障時，使用部門應(yīng)及時通知設(shè)備維修人員進行維修。設(shè)備維修人員應(yīng)在接到通知后盡快到達現(xiàn)場，進行故障診斷和維修。2.維修工作應(yīng)嚴格按照操作規(guī)程進行，確保維修質(zhì)量。維修完成后，應(yīng)進行試運轉(zhuǎn)，確認設(shè)備正常運行后，方可交付使用部門。3.建立設(shè)施設(shè)備維修檔案，記錄設(shè)備的維修情況，包括故障原因、維修時間、維修內(nèi)容、更換的零部件等，以便于對設(shè)備的運行狀況進行分析和總結(jié)。六、費用管理（一）費用預(yù)算編制1.物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)公司辦公區(qū)域的實際情況和物業(yè)管理需求，編制年度物業(yè)管理費用預(yù)算。2.預(yù)算內(nèi)容包括人員費用、保潔用品費用、安保器材費用、設(shè)備維修費用、水電費、綠化養(yǎng)護費用等各項費用支出。3.費用預(yù)算應(yīng)充分考慮物價上漲、服務(wù)標準調(diào)整等因素，確保預(yù)算的合理性和準確性。（二）費用收取與結(jié)算1.按照公司規(guī)定的收費標準，及時收取物業(yè)管理費用。收費方式可采用銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金繳納等方式。2.定期與公司財務(wù)部門進行費用結(jié)算，核對費用收支情況，確保賬目清晰、準確。3.對于費用支出，應(yīng)嚴格按照財務(wù)制度進行審批和報銷，確保費用使用合理合規(guī)。（三）費用控制1.加強對物業(yè)管理費用的控制，嚴格執(zhí)行預(yù)算管理制度，確保各項費用支出不超出預(yù)算范圍。2.定期對費用支出情況進行分析和評估，查找費用控制中的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效措施進行改進。3.在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，合理優(yōu)化資源配置，降低運營成本，提高物業(yè)管理的經(jīng)濟效益。七、投訴處理與溝通協(xié)調(diào)（一）投訴處理1.設(shè)立投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，方便公司員工反映物業(yè)管理中存在的問題。2.接到投訴后，物業(yè)管理部門應(yīng)及時進行記錄，并安排專人進行調(diào)查處理。對于一般性投訴，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)給予回復(fù)和解決；對于復(fù)雜投訴，應(yīng)及時向上級報告，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同處理，確保投訴得到妥善解決。3.對投訴處理情況進行跟蹤和回訪，了解業(yè)主（公司員工）對處理結(jié)果的滿意度，不斷改進物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。（二）溝通協(xié)調(diào)1.加強與公司內(nèi)部各部門的溝通協(xié)調(diào)，及時了解員工的需求和意見，為員工提供更好的服務(wù)。2.定期組織召開物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)會，與公司各部門負責人進行溝通交流，共同解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題。3.積極與外部相關(guān)單位進行溝通協(xié)調(diào)，如保潔公司、安保公司、設(shè)備維修公司等，確保其服務(wù)質(zhì)量符合合同要求，保障物業(yè)管理工作的順利進行。八、考核與獎懲（一）考核標準1.制定詳細的物業(yè)人員考核標準，從工作態(tài)度、工作質(zhì)量、工作效率、團隊協(xié)作等方面對物業(yè)人員進行全面考核。2.考核標準應(yīng)明確具體的考核指標和評分細則，確保考核結(jié)果客觀、公正、準確。（二）考核方式1.考核方式采用定期考核與不定期考核相結(jié)合的方式。定期考核每月進行一次，不定期考核根據(jù)實際工作情況隨時進行。2.考核由物業(yè)管理部門