吳中區(qū)拆遷管理辦法細(xì)則一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)吳中區(qū)拆遷管理，規(guī)范拆遷行為，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)公共利益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本細(xì)則。（二）適用范圍本細(xì)則適用于吳中區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷及其相關(guān)管理活動(dòng)。集體土地上房屋拆遷管理可參照本細(xì)則執(zhí)行，并依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及政策另行制定具體辦法。（三）基本原則1.依法拆遷原則：拆遷活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行相關(guān)程序，確保拆遷行為合法合規(guī)。2.公平公正原則：拆遷過(guò)程中應(yīng)保障被拆遷人合法權(quán)益，遵循公平、公正、公開(kāi)原則，合理補(bǔ)償安置，杜絕不合理差別對(duì)待。3.先補(bǔ)償后搬遷原則：拆遷人應(yīng)在對(duì)被拆遷人給予充分補(bǔ)償安置后，方可組織實(shí)施搬遷工作，切實(shí)保障被拆遷人生活居住權(quán)益。4.妥善安置原則：通過(guò)多種安置方式，保障被拆遷人得到妥善安置，確保其居住條件不降低，生活水平不下降，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。二、拆遷管理部門(mén)及職責(zé)（一）區(qū)拆遷管理部門(mén)區(qū)政府設(shè)立專門(mén)的拆遷管理部門(mén)，負(fù)責(zé)全區(qū)拆遷工作的綜合管理與協(xié)調(diào)指導(dǎo)。其主要職責(zé)包括：1.貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)拆遷管理的法律法規(guī)及政策。2.制定本區(qū)拆遷管理的具體實(shí)施辦法和工作規(guī)范。3.審核拆遷項(xiàng)目，發(fā)放拆遷許可證，并對(duì)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)督管理。4.協(xié)調(diào)處理拆遷過(guò)程中的重大糾紛和突發(fā)事件，維護(hù)拆遷秩序。5.負(fù)責(zé)對(duì)拆遷工作人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核，規(guī)范拆遷行為。（二）相關(guān)部門(mén)職責(zé)1.規(guī)劃部門(mén)：負(fù)責(zé)提供拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)的規(guī)劃選址、用地規(guī)劃等相關(guān)資料，參與拆遷方案的審核，確保拆遷項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求。2.國(guó)土部門(mén)：負(fù)責(zé)辦理拆遷項(xiàng)目涉及的土地征收、出讓等相關(guān)手續(xù)，提供土地權(quán)屬等資料，協(xié)助做好拆遷補(bǔ)償安置中的土地相關(guān)工作。3.建設(shè)部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)拆遷安置房建設(shè)工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督管理，確保安置房建設(shè)質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。4.財(cái)政部門(mén)：負(fù)責(zé)籌集、管理和監(jiān)督拆遷補(bǔ)償安置資金，保障資金?？顚Ｓ茫_保拆遷補(bǔ)償安置工作順利進(jìn)行。5.公安部門(mén)：負(fù)責(zé)維護(hù)拆遷現(xiàn)場(chǎng)秩序，依法處理拆遷過(guò)程中的治安問(wèn)題，保障拆遷工作安全有序進(jìn)行。6.城管部門(mén)：協(xié)助做好拆遷區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)查處工作，配合拆遷實(shí)施單位開(kāi)展拆遷相關(guān)工作。7.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）：作為拆遷工作的具體實(shí)施主體，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)的拆遷工作，做好宣傳動(dòng)員、調(diào)查摸底、協(xié)議簽訂、搬遷安置等具體工作，并及時(shí)向區(qū)拆遷管理部門(mén)報(bào)告工作進(jìn)展情況。三、拆遷程序（一）項(xiàng)目啟動(dòng)1.建設(shè)單位或相關(guān)部門(mén)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃和發(fā)展需要，提出拆遷項(xiàng)目申請(qǐng)，并提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、用地預(yù)審意見(jiàn)等相關(guān)材料。2.區(qū)拆遷管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以受理，并確定拆遷范圍。（二）調(diào)查登記1.拆遷實(shí)施單位在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布拆遷公告，告知被拆遷人拆遷范圍、拆遷期限等相關(guān)事項(xiàng)。2.組織對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的權(quán)屬、面積、用途等情況進(jìn)行調(diào)查登記，并由被拆遷人簽字確認(rèn)。調(diào)查結(jié)果應(yīng)在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。（三）制定拆遷補(bǔ)償安置方案1.拆遷實(shí)施單位根據(jù)調(diào)查登記情況，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，制定拆遷補(bǔ)償安置方案。方案應(yīng)包括拆遷范圍、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點(diǎn)、安置方式、搬遷期限等內(nèi)容。2.拆遷補(bǔ)償安置方案報(bào)區(qū)拆遷管理部門(mén)審核，經(jīng)審核通過(guò)后，在拆遷范圍內(nèi)公示不少于7日。公示期間，被拆遷人如有異議，可向區(qū)拆遷管理部門(mén)提出，拆遷管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)組織調(diào)查核實(shí)，并根據(jù)核實(shí)情況進(jìn)行調(diào)整。（四）申請(qǐng)拆遷許可證拆遷實(shí)施單位持下列材料向區(qū)拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取拆遷許可證：1.建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3.國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。4.拆遷補(bǔ)償安置方案。5.辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。6.其他相關(guān)材料。區(qū)拆遷管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，符合條件的，頒發(fā)拆遷許可證；不符合條件的，書(shū)面告知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。（五）發(fā)布拆遷公告區(qū)拆遷管理部門(mén)在發(fā)放拆遷許可證的同時(shí)，將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)以公告形式在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布，并在當(dāng)?shù)刂饕襟w上公告。拆遷公告應(yīng)明確告知被拆遷人拆遷相關(guān)事宜及權(quán)利義務(wù)。（六）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議1.拆遷實(shí)施單位與被拆遷人按照拆遷補(bǔ)償安置方案，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置房屋面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過(guò)渡方式、過(guò)渡期限等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。2.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)采用書(shū)面形式，明確雙方權(quán)利義務(wù)，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)。協(xié)議簽訂后，拆遷實(shí)施單位應(yīng)向被拆遷人提供協(xié)議副本。3.對(duì)于拆遷范圍內(nèi)涉及的公有房屋、宗教房產(chǎn)、軍事設(shè)施等特殊房屋，拆遷實(shí)施單位應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，與相關(guān)產(chǎn)權(quán)單位或管理部門(mén)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。（七）實(shí)施拆遷1.拆遷實(shí)施單位按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的時(shí)間和方式，組織被拆遷人搬遷。被拆遷人應(yīng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，并將房屋及附屬物交付拆遷實(shí)施單位拆除。2.拆遷實(shí)施單位在實(shí)施拆遷過(guò)程中，應(yīng)采取必要的安全防護(hù)措施，確保拆遷工作安全進(jìn)行。同時(shí)，要做好環(huán)境保護(hù)工作，減少拆遷對(duì)周邊環(huán)境的影響。3.被拆遷人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院提起訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。（八）拆遷補(bǔ)償安置資金管理與使用1.拆遷補(bǔ)償安置資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩２疬w實(shí)施單位應(yīng)在辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶，并將拆遷補(bǔ)償安置資金足額存入該賬戶。2.拆遷補(bǔ)償安置資金的使用應(yīng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定進(jìn)行，由拆遷實(shí)施單位提出用款計(jì)劃，經(jīng)區(qū)拆遷管理部門(mén)審核后，從專用賬戶中支付。3.區(qū)拆遷管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金使用情況的監(jiān)督檢查，確保資金使用安全、合理、合規(guī)。（九）拆遷檔案管理1.拆遷實(shí)施單位應(yīng)建立健全拆遷檔案管理制度，對(duì)拆遷過(guò)程中形成的各類文件、資料進(jìn)行整理、歸檔，妥善保管。2.拆遷檔案應(yīng)包括拆遷項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、拆遷許可證、拆遷補(bǔ)償安置方案、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、房屋調(diào)查登記資料、評(píng)估報(bào)告、資金使用記錄等相關(guān)材料。3.拆遷檔案保存期限不得少于20年，以備查閱和審計(jì)。四、拆遷補(bǔ)償與安置（一）補(bǔ)償方式1.貨幣補(bǔ)償：拆遷人按照被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，以貨幣形式對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。被拆遷人可以根據(jù)自身需求，自主選擇購(gòu)買(mǎi)住房等。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換，并按照規(guī)定結(jié)算差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積、戶型等應(yīng)符合拆遷補(bǔ)償安置方案的規(guī)定。（二）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.房屋補(bǔ)償被拆遷房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)公開(kāi)抽簽等方式確定，并在拆遷范圍內(nèi)公示。對(duì)于住宅房屋，應(yīng)按照房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)、裝修等因素進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。對(duì)于非住宅房屋，還應(yīng)考慮其經(jīng)營(yíng)用途、停產(chǎn)停業(yè)損失等因素進(jìn)行綜合補(bǔ)償。2.附屬物補(bǔ)償：拆遷范圍內(nèi)的附屬物，如圍墻、門(mén)樓、水井、化糞池、爐灶等，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。3.搬遷補(bǔ)助費(fèi)：對(duì)被拆遷人因搬遷產(chǎn)生的費(fèi)用給予補(bǔ)助。搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照房屋建筑面積計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況制定并公布。4.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：在過(guò)渡期限內(nèi)，對(duì)自行安排住處的被拆遷人，拆遷人應(yīng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照被拆遷房屋的建筑面積計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況制定并公布。過(guò)渡期限應(yīng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中明確約定，一般不超過(guò)36個(gè)月。5.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：對(duì)因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的非住宅房屋，拆遷人應(yīng)給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法由區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況制定并公布。（三）安置房源1.拆遷安置房應(yīng)優(yōu)先建設(shè)在交通便利、配套設(shè)施完善的區(qū)域。安置房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定，確保房屋質(zhì)量安全。2.拆遷實(shí)施單位應(yīng)根據(jù)拆遷項(xiàng)目的實(shí)際需求，合理安排安置房源。安置房源可以是已建成的現(xiàn)房，也可以是在建的期房。對(duì)于期房安置，應(yīng)明確交房時(shí)間，并在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定。3.安置房屋的戶型應(yīng)多樣化，滿足不同被拆遷人的需求。安置房屋的面積應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的面積及實(shí)際需求進(jìn)行合理配置，原則上不低于被拆遷房屋的建筑面積。（四）安置方式1.原地安置：在拆遷原址附近建設(shè)安置房，對(duì)被拆遷人進(jìn)行原地安置。原地安置應(yīng)符合城市規(guī)劃要求，且具備建設(shè)條件。2.異地安置：根據(jù)實(shí)際情況，在其他合適的區(qū)域建設(shè)安置房，對(duì)被拆遷人進(jìn)行異地安置。異地安置應(yīng)充分考慮被拆遷人的生活便利性，提供必要的交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施。3.貨幣安置：被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人按照貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償款后，被拆遷人可自主購(gòu)買(mǎi)住房等。五、拆遷評(píng)估（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇1.拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)公開(kāi)抽簽等方式確定。拆遷管理部門(mén)應(yīng)提供不少于3家具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)供被拆遷人選擇。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，拆遷實(shí)施單位應(yīng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估合同，明確評(píng)估范圍、評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估費(fèi)用、評(píng)估期限等事項(xiàng)。（二）評(píng)估程序1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照房屋征收評(píng)估辦法的規(guī)定，對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，收集相關(guān)資料，并由被拆遷人簽字確認(rèn)。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)地查勘情況和收集的資料，結(jié)合市場(chǎng)行情，對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括房屋基本情況、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果等內(nèi)容。3.評(píng)估報(bào)告應(yīng)在拆遷范圍內(nèi)公示不少于7日，接受被拆遷人及社會(huì)公眾的監(jiān)督。被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在公示期內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核申請(qǐng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到申請(qǐng)后10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)核結(jié)果書(shū)面告知被拆遷人。被拆遷人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。（三）評(píng)估費(fèi)用拆遷評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。評(píng)估費(fèi)用應(yīng)按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付給評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得惡意壓低評(píng)估費(fèi)用或要求評(píng)估機(jī)構(gòu)出具不實(shí)評(píng)估報(bào)告。六、法律責(zé)任（一）拆遷人責(zé)任1.拆遷人未按照本細(xì)則規(guī)定的程序?qū)嵤┎疬w的，由區(qū)拆遷管理部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷拆遷許可證。2.拆遷人未按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定支付補(bǔ)償款、安置房屋或提供過(guò)渡用房的，由區(qū)拆遷管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依法承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)拆遷人處以應(yīng)支付金額5%以上10%以下的罰款。3.拆遷人采取暴力、威脅等非法方式迫使被拆遷人搬遷的，由區(qū)拆遷管理部門(mén)責(zé)令停止違法行為，給予警告，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷拆遷許可證；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）被拆遷人責(zé)任1.被拆遷人偽造、涂改權(quán)屬證明文件或提供虛假資料騙取拆遷補(bǔ)償安置的，由區(qū)拆遷管理部門(mén)責(zé)令退還已領(lǐng)取的拆遷補(bǔ)償安置款，并處騙取金額1倍以上3倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.被拆遷人在拆遷過(guò)程中阻礙拆遷工作正常進(jìn)行，違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）拆遷實(shí)施單位責(zé)任1.拆遷實(shí)施單位未按照本細(xì)則規(guī)定履行職責(zé)，導(dǎo)致拆遷工作出現(xiàn)問(wèn)題的，由區(qū)拆遷管理部門(mén)責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其拆遷實(shí)施資格，并依法追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。2.拆遷實(shí)施單位在拆遷過(guò)程中擅自提高或降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大或縮小補(bǔ)償范圍的，由區(qū)拆遷管理部門(mén)責(zé)令改正，退還多支付的補(bǔ)償款或補(bǔ)足少支付的補(bǔ)償款，并對(duì)拆遷實(shí)施單位處以多支付或少支付金額1倍以上3倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其拆遷實(shí)施資格。（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)責(zé)任1.評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中違反房屋征收評(píng)估辦法規(guī)定，出具不實(shí)評(píng)估報(bào)告的，由區(qū)拆遷管理部門(mén)責(zé)令改正，并處評(píng)估費(fèi)用1倍以上3倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷評(píng)估資質(zhì)證書(shū)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害