名流公館工程前期定位思路報(bào)告提綱地塊概況目前我們所獲得的資料和實(shí)地了解的情況。市場調(diào)研工程簡析工程定位地塊概況平面示意地塊概況——項(xiàng)目根本信息目前所獲得的資料如下：區(qū)位：北臨南三環(huán)，東/南兩項(xiàng)為規(guī)劃路，西側(cè)為新開門南路；預(yù)計(jì)2021年6月交地。規(guī)劃用地面積：18.77萬平米容積率區(qū)間：3.0~3.5按容積率3.5計(jì)，總建面：70.70萬平米其中地上建面：65.70萬平米地下建面：5.0萬平米工程西向?yàn)橹泻５貕K，約為300畝左右。工程南向?yàn)楹忘S地塊，約為300畝左右。注：圖中中海、和黃地塊僅為示意位置。地塊概況——地塊交通現(xiàn)狀本工程地塊為春臨村所在，根據(jù)實(shí)地了解，目前的交通狀況如下圖：1、紅色路段為繞城高速2、藍(lán)色路段為南三環(huán)。目前在本地塊范圍內(nèi)，南三環(huán)分外兩半，西去方向沿北側(cè)行，而東去方向那么沿南側(cè)行。3、黃色路段為連接本地塊的道路，A路段目前稱之為雁引路〔就是規(guī)劃的新開門南路〕B路段是簡易道路〔目前通行715路小公交車〕小結(jié)通過實(shí)地了解，對工程地塊的現(xiàn)狀小結(jié)如下：1、春臨村還未拆遷，受限于實(shí)地狀況，較難觀察本工程的地塊范圍；2、南三環(huán)在此處的通路指示不夠明顯清晰，目前從曲江進(jìn)入工程地塊的交通并不算方便。3、因雁引路目前為低等級道路，加之繞城高速為封閉路段，本區(qū)域目前帶給人的印象根本是無法與曲江連為一體。

平面示意報(bào)告提綱市場調(diào)研工程周邊樓盤的根本信息。市場調(diào)研工程簡析工程定位地塊概況市場調(diào)研——本案輻射區(qū)域圖市場調(diào)研——調(diào)研項(xiàng)目序號樓盤位置1萬科金域曲江三環(huán)內(nèi)，新開門南路附近2曲江諸子階三環(huán)內(nèi)，新開門南路附近3紫薇曲江意境三環(huán)內(nèi)，新開門南路附近4鐵建梧桐苑三環(huán)內(nèi)，新開門南路附近5曲江城市花園三環(huán)內(nèi)，芙蓉南路附近6曲江觀唐三環(huán)內(nèi)，雁塔南路附近7融僑曲江觀邸三環(huán)內(nèi)，雁塔南路附近8大華曲江公園三環(huán)外，航天產(chǎn)業(yè)區(qū)9曲江觀山悅?cè)h(huán)外，雁塔南路附近10曲江千林郡三環(huán)外，雁塔南路附近11富力城三環(huán)外，航天產(chǎn)業(yè)區(qū)1-萬科金域曲江基本指標(biāo)占地229畝，總建面積38萬平米容積率：2.53綠化率：35%建筑特征高層、小高層目前均價(jià)9000-12000元/㎡開發(fā)商西安萬科愷洲置業(yè)項(xiàng)目地址曲江池南路與寒窯路交界處銷售情況2010年8月份開盤，1期房源目前已基本售罄，2期房源現(xiàn)正在排號，估計(jì)11月份開盤。項(xiàng)目現(xiàn)狀正做地基處理，1期預(yù)計(jì)2012年10月交房入住。戶型

76-126平米的兩室三室，180平米復(fù)式。項(xiàng)目簡介金域曲江由小高層和26層、33層、34層的高層組成，戶型面積以76-126平米的2房、3房和170-250平米的3房、4房以及復(fù)式為主。項(xiàng)目全部是精裝修房源，社區(qū)內(nèi)部設(shè)有雙會(huì)所，并建有約2500平方米幼兒園以及社區(qū)臨街商業(yè)；社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)西安首家泰式園林社區(qū)，運(yùn)用水系、景墻、藝術(shù)雕塑和泰式亭廊等打造充滿現(xiàn)代風(fēng)情的東南亞風(fēng)情。2-曲江諸子階基本指標(biāo)占地面積135畝，總建面積25萬平米容積率：2.36綠化率：49%建筑特征多層、小高層目前均價(jià)9000元/㎡開發(fā)商西安浩華置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址城南曲江池遺址公園正東（雁南三路與芙蓉東路交匯處）銷售情況近期推出48套房源，97、130、160三種戶型正排號期，11月初開盤。項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)已蓋至地上四層，2012年上半年正式交房入住。戶型87-250平米，主力戶型為87-138平米的兩室和三室項(xiàng)目簡介曲江諸子階分3期開發(fā)，1期是由11層、18層的板式小高層及6層和9層的多層組成。1期共推出的6棟房源，其中1號樓為11層小高層，2號樓2、3單元為6層，3號樓2、3單元均為9層，1單元為18層，17、18、19號樓為18層；戶型面積為89-110平米兩房、105-144平米三房和186平米的四房；戶車比例為1：1，地下停車位為1892個(gè)，總戶數(shù)708戶。供水：市政供水，供暖：市政集中供暖、地輻熱采暖3-紫薇曲江意境基本指標(biāo)占地137.1畝，總建面積33萬平米容積率：3.7綠化率：40%建筑特征高層目前均價(jià)6500-8000元/㎡開發(fā)商陜西紫薇投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址城南曲江池遺址公園東側(cè)銷售情況現(xiàn)前期咨詢中，前期的團(tuán)購活動(dòng)由中行內(nèi)部員工優(yōu)先，下個(gè)月將還有一次團(tuán)購活動(dòng)，戶型區(qū)間在94-170平米之間。預(yù)計(jì)到明年3、4月份開盤。項(xiàng)目現(xiàn)狀土地平整階段，預(yù)計(jì)2012年底入住。戶型面積50-220平米，1室到5室戶型，主力戶型145-155三室。項(xiàng)目簡介紫薇曲江意境由16棟18~32層的高層組成，面積50平米-220平米，總戶數(shù)為2500戶。項(xiàng)目建筑為點(diǎn)板結(jié)合，社區(qū)規(guī)劃有沿街商業(yè)和幼兒園。預(yù)計(jì)2012年入住。供暖：集中供暖，供水：市政供水4-鐵建梧桐苑指標(biāo)占地面積126畝，總建面積25萬平米容積率：2.9綠化率：42%建筑特征高層、小高層、多層目前均價(jià)小高層12000元/㎡，花園洋房14000元/㎡開發(fā)商中鐵二十一局集團(tuán)德盛和置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址曲江池東側(cè)，寒窯路北側(cè)、新開門南路西側(cè)銷售情況10月13日開盤銷售，僅剩下170-215平米的大戶型，年后再放出新房源。2期高層近期開始前期咨詢，正發(fā)放VIP卡活動(dòng)。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目一期施工已出正負(fù)零，部分蓋至地上3層，預(yù)計(jì)2012年初交房。戶型面積區(qū)間在100-200平米，主力戶型：三室至四室143-188平米項(xiàng)目簡介梧桐苑分兩期開發(fā)，一期為多層花園洋房、小高層，二期為北區(qū)的高層。項(xiàng)目1期為9棟住宅1棟會(huì)所，其中5棟為小高層，4棟為花園洋房。項(xiàng)目建筑密度僅23%，樓間距較寬。配套服務(wù)的商業(yè)面積約為8500平方米，總戶數(shù)為1511戶，車位配比達(dá)到1:1.5。供水：市政供水，未透露供熱系統(tǒng)。5-曲江城市花園2期基本指標(biāo)占地40畝，總建面積10萬平米

容積率：3.3綠化率：40%建筑特征

高層、小高層、多層目前均價(jià)7000元/㎡開發(fā)商西安合能房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址西安曲江新區(qū)芙蓉西路6號

銷售情況10月2日開盤銷售1、2號樓，面積94-200平米，兩梯三戶，房源不多，尾盤階段。項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)已蓋至地上四層，預(yù)計(jì)2012年4月正式交房入住。戶型86-147平米，其中一居86平米二居82-117平米三居90-129平米四居147平米。項(xiàng)目簡介曲江城市花園二期譽(yù)峰由6棟花園洋房、小高層、高層組成，共計(jì)895戶，分為花園洋房、小高層、高層三種物業(yè)形態(tài)。供水：市政供水，供暖：地輻熱。6-曲江觀唐基本指標(biāo)占地面積50畝，總建面積10萬平米容積率：3綠化率：50%建筑特征高層目前均價(jià)7000元/㎡開發(fā)商陜西萬眾地產(chǎn)項(xiàng)目地址城南曲江水廠南側(cè)銷售情況2010年5月開盤，在售共2棟四個(gè)單元，房源全部對外銷售，僅剩20%房源。項(xiàng)目現(xiàn)狀準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，2011年5月交房。戶型面積80-160平米。其中面積90、103、105平米為兩室戶型，面積138、140、147平米為三室戶型。項(xiàng)目簡介規(guī)劃建設(shè)2棟共8個(gè)單元的32層高層。1－2層為部分架空立體景觀，局部為物業(yè)辦公室、配套用房；3層及以上部分為住宅，總套數(shù)880套，共有停車位600個(gè)。供熱系統(tǒng):市政，地輻熱，供水系統(tǒng):市政。7-曲江融僑觀邸基本指標(biāo)占地223畝，總建面47萬平米容積率：2.5綠化率：40%建筑特征高層、小高層目前均價(jià)8000-10000元/㎡開發(fā)商西安融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址雁塔南路與雁南五路交匯處東南角銷售情況10月25日推出一批新房源，現(xiàn)銷售階段。面積區(qū)間在89-230平米均有。項(xiàng)目現(xiàn)狀已出地面，2012年8月交房。戶型區(qū)間89-180平米項(xiàng)目簡介項(xiàng)目由33棟純板小高層、高層組成，采用半圍合和自由式相結(jié)合的組團(tuán)布置方式，使得樓間距較寬；戶型方正，陽臺(tái)贈(zèng)一半面積，戶戶新風(fēng)系統(tǒng)、智能系統(tǒng)等科技的運(yùn)用，讓客戶感到實(shí)惠。8-大華曲江公園基本指標(biāo)占地1000畝，總建面積102萬平米容積率：1.59綠化率：42%建筑特征高層、小高層、多層目前均價(jià)小高層均價(jià)6300-8800元/㎡

開發(fā)商西安合能房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址西安曲江新區(qū)芙蓉西路6號銷售情況10月新開一棟樓，在售16、18層高的小高層和少量花園洋房，在售房源為60-160平米戶型。項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)已蓋至地上四層，預(yù)計(jì)2011年9月正式交房入住。戶型56-240平米，主力戶型：98-150㎡，洋房424平米項(xiàng)目簡介大華·曲江公園項(xiàng)目分5期開發(fā)，預(yù)計(jì)8年內(nèi)開發(fā)完成，共27棟建筑，總戶數(shù)達(dá)8684戶。項(xiàng)目有花園洋房、聯(lián)排大宅、院落式獨(dú)棟別院、小高層、街區(qū)商業(yè)等多種產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成。大華曲江公園世家社區(qū)內(nèi)配套幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)商業(yè)街等，一南一北兩大社區(qū)公園。供水：市政供水，供暖：集中供暖（暖氣片）9-曲江觀山悅基本指標(biāo)占地286畝總建面積50萬平米容積率：2.6綠化率：44%建筑特征小高層、高層目前均價(jià)

未放出開發(fā)商陜西地方電力房地產(chǎn)有限責(zé)任公司項(xiàng)目地址城南雁塔南路與杜陵東路交匯十字東北角銷售情況前期形象展示階段項(xiàng)目現(xiàn)狀地基處理，預(yù)計(jì)2013入住。戶型區(qū)間95—200平米。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目共分四期開發(fā)，一期由22棟小高層、高層構(gòu)建成的高檔建筑群體，其規(guī)劃由一條坡地景觀軸劃分為兩部分，形成東南、西北景觀帶，中部17至18層圍合景觀帶布置樓王，外圍布置25至32層高層住宅。10-曲江千林郡基本指標(biāo)占地面積205畝總建面積50萬平米容積率：3.6綠化率：35%建筑特征高層、小高層目前均價(jià)

6000-8000元/㎡開發(fā)商陜西英泰置業(yè)有限公司地址城南雁塔南路南段，南三環(huán)向南500米銷售情況內(nèi)部認(rèn)購階段，目前推出純板式高層、小高層，面積83-179平米。處在排號階段，預(yù)計(jì)月底將開盤。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目做地基處理，2012年10月即可入住。戶型區(qū)間83-179平米項(xiàng)目簡介項(xiàng)目由板式小高層和高層組成，層高18-33層；社區(qū)內(nèi)建設(shè)5000平米星級會(huì)所，配有恒溫泳池，寬熒幕放映大廳等娛樂設(shè)施。共計(jì)4000戶供水：市政供水，供暖：市政供暖（地輻熱）11-富力城基本指標(biāo)占地面積198畝總建面積30萬平米容積率：2.26綠化率：36%建筑特征小高層、高層目前均價(jià)7200元/㎡開發(fā)商西安濱湖花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址雁塔南路南端向東800米銷售情況現(xiàn)在排號階段，80-164純板房源，該組團(tuán)11月開盤。項(xiàng)目現(xiàn)狀已出地面，2011年下半年入住。戶型89-168平米，二居78-89平方米三居122-141平方米四居177-185平方米。項(xiàng)目簡介富力城3期，位于整個(gè)項(xiàng)目的南區(qū)，湖域面積比北區(qū)擴(kuò)大了2/3，正對南區(qū)中軸景觀；89—168㎡的豐富產(chǎn)品線，純南向戶型，多露臺(tái)、飄窗的設(shè)計(jì)；項(xiàng)目全部精裝，設(shè)置了步入式整體衣櫥和獨(dú)立玄關(guān)衣柜。供暖：市政供暖，供水：市政供水。市場調(diào)研——調(diào)研工程數(shù)據(jù)總覽樓盤占地面積總建面容積率建筑形式1萬科金域曲江229畝38萬平米2.53小高層、高層2曲江諸子階135畝25萬平米2.36多層、小高層3紫薇曲江意境137畝33萬平米3.70高層4鐵建梧桐苑126畝25萬平米2.90多層、小高層、高層5曲江城市花園40畝10萬平米3.30小高層、高層6曲江觀唐50畝10萬平米3.00高層7融僑曲江觀邸223畝47萬平米2.50小高層、高層8大華曲江公園1000畝102萬平米1.59別墅、多層、小高層9曲江觀山悅286畝50萬平米2.60小高層、高層10曲江千林郡205畝50萬平米3.60小高層、高層11富力城198畝30萬平米2.26小高層、高層市場調(diào)研——調(diào)研工程數(shù)據(jù)總覽樓盤面積區(qū)間主力戶型均價(jià)備注1萬科金域曲江76-180119㎡三室、126~187㎡四室9000-12000元/㎡精裝2曲江諸子階87-25098~111㎡二室124~130㎡三室、188㎡四室9000元/㎡3紫薇曲江意境50-220104~115㎡二室

、128~146㎡三室6500-8000元/㎡4梧桐苑100-200141~178㎡三室、194㎡四室小高層12000元/㎡花園洋房14000元/㎡5曲江城市花園86-14791㎡二室、124㎡三室7000元/㎡6曲江觀唐80-16078~86㎡二室、120~140㎡70007融僑觀邸89-180118~152㎡三室、183㎡四室8000-10000元/㎡8大華曲江公園56-24087㎡二室、130~154㎡三室、224~306㎡四室6300-8800元/㎡9曲江觀山悅95—200未放出暫無10曲江千林郡83-17983㎡二室、127~140㎡三室、148㎡四室6000-8000元/㎡11富力城89-16488㎡二室、121~140㎡三室、164㎡四室7200元/㎡精裝市場調(diào)研——小結(jié)通過對周邊樓盤的調(diào)研，以上表來看，可以發(fā)現(xiàn)：1、比照調(diào)研的工程，三環(huán)內(nèi)外的價(jià)格差距十清楚顯。三環(huán)內(nèi)工程的底線都在7000多，而金域曲江和融僑觀邸已經(jīng)過萬。而三環(huán)外的工程，近期價(jià)格沒有超過7000的〔富力城為精裝產(chǎn)品〕。以此可見，三環(huán)道路對于空間的區(qū)隔所帶來的影響值得我們關(guān)注。2、調(diào)研工程的體量大都屬適中，建筑形式多數(shù)為高層加小高層。3、整體而言，戶型面積區(qū)間跨度比較大，從50多平米的小戶型到250平米的大戶型，形式多樣化。但也可以看出，主力戶型的面積根本在100~160平米，符合曲江區(qū)域所追求的享受型產(chǎn)品的價(jià)值層次。報(bào)告提綱工程簡析工程定位地塊概況市場調(diào)研平面示意

工程簡析-市場狀況

1月2月3月4月5月6月7月8月9月100.856.08102.64141.96100.2184.8785.94115.88130.55西安市2021年月度銷售面積〔萬平米〕工程簡析-市場狀況數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心西安市2021年月度普通商品房銷售均價(jià)〔元/平米〕1月2月3月4月5月6月7月8月9月城南58935781592274256174510062997292

6280全市497853175481599456475398591760586486工程簡析-曲江二期進(jìn)程

根據(jù)曲江新區(qū)的工作報(bào)告，在今年上半年，曲江二期的征地拆遷和規(guī)劃建設(shè)各項(xiàng)工作中，金泘沱村征地拆遷已全面完成，黃渠頭村征地拆遷全面啟動(dòng)，裴家崆村等村征地拆遷完成前期根底資料的調(diào)查摸底工作。杜陵萬畝生態(tài)林土地流轉(zhuǎn)已完成全部管理移交工作，土地流轉(zhuǎn)協(xié)議簽訂即將開始；三兆公墓征地拆遷已經(jīng)啟動(dòng)；完成曲江二期總體規(guī)劃編制和規(guī)劃范圍內(nèi)的地籍調(diào)查工作；二期根底道路建設(shè)正在推進(jìn)中。而按方案，在下半年曲江二期要完成黃渠頭村、裴家崆村、羊頭鎮(zhèn)村、春臨村、繆家寨村的整村征地拆遷任務(wù)，完成杜陵生態(tài)林土地流轉(zhuǎn)協(xié)議的簽訂。做好曲江二期總體規(guī)劃、杜陵遺址公園總體規(guī)劃工作。完成雁翔路、杜陵邑南路道路建設(shè)工程，以及雁塔南路、三環(huán)路曲江段南側(cè)綠化景觀建設(shè)。工程簡析-地塊SWOT簡析

優(yōu)勢〔Strength〕▼地處曲江二期區(qū)域，比照曲江這些年的開展態(tài)勢，區(qū)域遠(yuǎn)景看好；▼距離曲江核心的景觀和居住板塊——南湖、新建的寒窯遺址公園和秦二世陵遺址公園非常近，易借助成熟的景觀資源獲得客戶認(rèn)可；▼工程體量適中，便于進(jìn)行合理的整體規(guī)劃。工程簡析-地塊SWOT簡析

劣勢〔Weakness〕▼工程處于南三環(huán)外，在西安人慣有概念中屬于長安區(qū)范疇，有一定的抗性；▼區(qū)域大配套短期內(nèi)難以完善成形，居住氣氛缺乏；▼受制于兩條封閉高速包夾，假設(shè)無新的道路規(guī)劃，那么只能依賴新開門南路與曲江連接，交通條件短期內(nèi)略顯缺乏；▼地塊貼近繞城高速，受噪音、浮塵影響；▼貴司目前在本地市場的品牌效應(yīng)缺乏，工程號召力會(huì)受到影響。工程簡析-地塊SWOT簡析

時(shí)機(jī)〔Opportunity〕▼根據(jù)曲江二期的規(guī)劃，在本案東側(cè)有高爾夫球場，南側(cè)有東西走向的帶狀景觀湖，在建成后將增強(qiáng)區(qū)域景觀效果，提高產(chǎn)品附加值；▼與中海、和黃兩家著名品牌的地塊相連，且與萬科金域曲江及榮和曲池東岸一路之隔，可借助集團(tuán)式炒作宣傳和開發(fā)建設(shè)增強(qiáng)本區(qū)域的認(rèn)知度，提升區(qū)域價(jià)值，形成市場熱點(diǎn)，增強(qiáng)客戶對本案的期望值和認(rèn)可度；工程簡析-地塊SWOT簡析

工程簡析-小結(jié)本案面臨著不大不小的挑戰(zhàn)！THREAT！工程簡析-小結(jié)

THREAT2： 地處“長安區(qū)〞的挑戰(zhàn)！THREAT3：

三大著名鄰居的挑戰(zhàn)！THREAT4：

怎么找準(zhǔn)自我位置的挑戰(zhàn)！報(bào)告提綱工程定位根據(jù)目前所掌握資料，從工程的目標(biāo)客群、市場形象、產(chǎn)品規(guī)劃、推廣表現(xiàn)方面予以定位建議。工程簡析工程定位地塊概況市場調(diào)研平面示意工程定位-思考工程的核心競爭力在哪里？面對挑戰(zhàn)工程定位-思考天時(shí)？工程定位-思考 ——地處曲江二期區(qū)域，說起來確實(shí)是地利。 可曲江二期的建設(shè)是龐大的工程，實(shí)際進(jìn)程受限于政府具體舉措。在相關(guān)配套沒有完善前，以西安人長久以來的心理認(rèn)知，過了三環(huán)，那就是“長安縣〞。要與大家已經(jīng)看到的曲江掛鉤，盡管有預(yù)期，但同時(shí)也有一定的心理抗性。 通過前面的市調(diào)數(shù)據(jù)也可以看出，即便現(xiàn)在穿過三環(huán)的雁塔南路周邊已經(jīng)比較成熟，可因?yàn)橐粭l三環(huán)路，就把南北兩側(cè)的價(jià)錢拉開了。地利？工程定位-思考 ——目前本工程地塊西側(cè)和南側(cè)分別是中海與和黃兩家的工程，隔著三環(huán)北側(cè)還有萬科。有這三個(gè)地產(chǎn)界的大鱷在一旁，本已是壓力倍增，加上貴司目前在西安市場的品牌號召力仍顯缺乏，可想而知假設(shè)拼人氣，我們已經(jīng)是底氣缺乏。 另外，從體量上講是適中。既不能形成規(guī)模效應(yīng)而吸引眼球、影響市場，也不是小打小鬧，簡單利用價(jià)格優(yōu)勢走個(gè)快速去化的路子。

人和？工程定位-思考

天時(shí)，地利，人和本案都沒有優(yōu)勢那么，該怎么辦？工程定位-思考

塑造形象修煉內(nèi)功，創(chuàng)造價(jià)值亮點(diǎn)磨煉產(chǎn)品盯準(zhǔn)客戶工程定位

目標(biāo)客群工程定位-客群定位問題：在曲江二期區(qū)域置業(yè)的理由？在曲江二期還沒有開展起來，相關(guān)配套仍欠缺的狀態(tài)下，在此區(qū)域置業(yè)的理由是什么？答案就是——地段論看中區(qū)域開展前景，認(rèn)可曲江開展態(tài)勢。在早期錯(cuò)過了曲江一期低價(jià)入手的時(shí)機(jī)后，只能看著現(xiàn)如今的曲江房價(jià)隨著開展態(tài)勢節(jié)節(jié)攀高。在曲江二期開始后，希望抓住時(shí)機(jī)置業(yè)，并期望或說相信二期會(huì)入現(xiàn)在的曲江核心區(qū)域一樣，成為生態(tài)環(huán)境良好，居住價(jià)值和升值潛力高的區(qū)域。工程定位-客群定位研判：在曲江二期區(qū)域置業(yè)的客群工程定位-客群定位結(jié)論：本工程的目標(biāo)客群1、城南的學(xué)校教師、科研企事業(yè)單位的研究人員、中層及私營業(yè)主。目標(biāo)客戶描繪：處于事業(yè)成熟期，方案改善居住條件，受曲江良好生態(tài)環(huán)境吸引，但無法承受曲江核心區(qū)域的價(jià)格，故而從長遠(yuǎn)角度而考慮選擇。2、航天院所的科研、管理人員和長安區(qū)局部中高收入人群。目標(biāo)客戶描繪：工作穩(wěn)定，生活狀態(tài)平穩(wěn)，但對長安區(qū)的生活氣氛不滿意，有意在居住方面“脫離長安縣，進(jìn)入西安市〞。認(rèn)可曲江的開展和氣氛，加之距離工作地點(diǎn)較近，作為置業(yè)改善的首選。工程定位-目標(biāo)客戶觀察結(jié)論：本工程的目標(biāo)客群工程定位

產(chǎn)品定位工程定位-產(chǎn)品定位從前面的樓盤調(diào)查可以看出：1、戶型絕大多數(shù)都是90㎡以上，最大到達(dá)250㎡；2、主力戶型根本都是100~160㎡。這符合目前曲江區(qū)域物業(yè)作為享受型產(chǎn)品的價(jià)值層次，也是目前在曲江能夠較為順利地被客戶接納的主流方案。

但我們也需要分析，曲江的物業(yè)是伴隨著核心的南北湖生態(tài)景觀資源的建設(shè)完善而開展變化的?，F(xiàn)如今核心區(qū)域的產(chǎn)品，根本都是因生態(tài)景觀環(huán)境成熟，自然而然順應(yīng)市場需要而形成以享受型大戶型為主流。工程定位-產(chǎn)品定位故而，參照曲江一期的開展歷程，在目前二期剛剛開始建設(shè)，缺乏完善的資源、配套情況下，我們認(rèn)為：1、在產(chǎn)品規(guī)劃方面，本案應(yīng)該是從中小戶型起步。2、結(jié)合曲江二期的建設(shè)進(jìn)程，在本案各個(gè)開發(fā)周期來規(guī)劃、配置具體的戶型。前期以中小戶型主打，中后期那么可適當(dāng)甚至是較大比例的推出大戶型。另一方面，結(jié)合本區(qū)域的現(xiàn)狀，為了增加工程亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品附加值，我們建議本案做精裝修，來創(chuàng)造高性價(jià)比的產(chǎn)品。

工程定位-產(chǎn)品定位就本案所處位置，按照65萬平米的體量考慮，我們建議分3~4期來進(jìn)行開發(fā)。鑒于目前曲江二期正在建設(shè)中，且本案北側(cè)臨近繞城高速和三環(huán)，故而建議將鄰路的區(qū)域作為工程一期〔圖中黃色區(qū)塊示意〕，體量控制在15~20萬平米。工程一期區(qū)域受噪聲、浮塵等環(huán)境影響較大，先行開發(fā)能以相對低價(jià)入市，吸引客戶聚集人氣，又能作為后續(xù)開發(fā)的屏障，強(qiáng)化內(nèi)部環(huán)境，拉高價(jià)格。工程定位-產(chǎn)品定位在前述根底上，根據(jù)目前的容積率，我們建議一期開發(fā)的產(chǎn)品為高層建筑，以中小戶型為主打。鑒于時(shí)間緊迫，加之掌握的資料有限，本次提報(bào)在具體的戶型方面就不做細(xì)節(jié)建議。對一期開發(fā)，我們初步建議戶型配比方下：戶型面積（㎡）比例一室60左右10%二室90~11050%三室120~14040%注：盡力做到壓低公攤，并做適當(dāng)?shù)拿娣e贈(zèng)送，以便適應(yīng)市場。工程定位-產(chǎn)品定位通過前文對市場、工程的研判，我們對于產(chǎn)品功能定位如下：高性價(jià)比的悠享型住宅工程定位

形象定位工程定位-形象定位綜合前面的研判可以發(fā)現(xiàn)，如果僅僅是依托曲江二期的遠(yuǎn)景期待和適合目標(biāo)客群的戶型設(shè)計(jì)，那么本案在面臨挑戰(zhàn)之時(shí)，依然會(huì)在一定程度上陷入同質(zhì)化的泥潭。因?yàn)?，我們擁有的區(qū)位資源，也是中海、和黃，以及未來本區(qū)域其他工程所共享的；而我們在戶型設(shè)計(jì)方面投入的精力和本錢，也未必能趕得上中海、和黃。那么，真正的出路在哪里？我們所能創(chuàng)造的價(jià)值亮點(diǎn)是什么？

工程定位-形象定位正如前文所言，客戶在曲江二期置業(yè)，看中的就是未來會(huì)如現(xiàn)在的曲江核心地帶一樣，有西安其他區(qū)域難以企及的居住氣氛和生活環(huán)境?？蛻粼谄诖磥砬谕晟坪蟮纳顨夥?，這是不遠(yuǎn)的將來必然會(huì)到來的，會(huì)享受到的。那么，我們的工程在缺乏大環(huán)境的實(shí)際支持前，還能帶給客戶什么呢？工程定位-形象定位園林景觀！根據(jù)我們的過往經(jīng)驗(yàn)，初次置業(yè)或改善型客戶，除了戶型外，最為關(guān)注的就是園林景觀。曲江立足中國傳統(tǒng)文化，營造的是帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的大景觀。大雁塔廣場、大唐芙蓉園、寒窯遺址愛情公園等等復(fù)古景觀我們要造的是賦予工程獨(dú)特個(gè)性的社區(qū)園林景觀。在現(xiàn)有的體量條件下，我們要挖掘出一種獨(dú)特的生活情境……工程定位-形象定位就是它了——巴厘島風(fēng)情！用海島風(fēng)情照應(yīng)曲江的內(nèi)陸湖景……用熱帶情調(diào)映襯未來生活的奔放……工程定位-形象定位

那么，對于本案的市場形象定位，可以歸納如下：曲江之上，巴厘島風(fēng)情生活工程定位景觀環(huán)境建議工程的市場形象是用以向客戶傳遞所營造的概念，使其能夠感知和理解所能獲得的一種居住氣氛和生活方式。而居住氣氛和生活方式的營造，除了建筑本身之外，也依賴于產(chǎn)品在景觀、環(huán)境的規(guī)劃。有了一群渴望入住曲江，對未來充滿期待的目標(biāo)客群；有了“高性價(jià)比的舒享型住宅〞的產(chǎn)品定位；有了“曲江之上，巴厘島風(fēng)情生活〞的形象定位；我們就要利用景觀環(huán)境的助力，來更深層次地詮釋和表現(xiàn)，提高產(chǎn)品的附加值。景觀環(huán)境建議-巴厘島風(fēng)情營造1、形成與目標(biāo)客群對接的形象標(biāo)識；2、在區(qū)域樹立本案個(gè)性的鮮明旗幟；3、是提高產(chǎn)品附加值，增加溢價(jià)空間的利器。巴厘島風(fēng)情園林的營造意義讓巴厘島成為本案迎接挑戰(zhàn)的殺手锏！景觀環(huán)境建議-巴厘島風(fēng)情營造景觀環(huán)境建議-巴厘島風(fēng)情營造親水，親自然——巴厘島風(fēng)情的架構(gòu)根底工程定位-景觀環(huán)境建議搬運(yùn)巴厘島巴厘亭，石雕像……在本案的巴厘島風(fēng)情營造過程中，我們建議著力于一種原生化創(chuàng)造的神圣，核心景觀小品全部從巴厘島運(yùn)來。以唯一性、原產(chǎn)地的特質(zhì)，從市場跳脫出來！我司合作公司的外地成功案例證明,在巴厘島定制，再經(jīng)集裝箱海運(yùn)，本錢比在本地采購、制作要低得多！向仿冒者SayNo！——忠于原產(chǎn)地的園林價(jià)值觀!景觀環(huán)境建議-巴厘島風(fēng)情營造七大工具，解讀巴厘島1、道路系統(tǒng)2、景觀小品3、水系營造4、植栽選擇