珠海房地產(chǎn)管理辦法細則?一、引言隨著珠海經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和城市化進程的加速，房地產(chǎn)市場在城市建設(shè)和經(jīng)濟增長中扮演著愈發(fā)重要的角色。為了加強對珠海房地產(chǎn)市場的有效管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)的行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標準，結(jié)合珠海本地實際情況，特制定本房地產(chǎn)管理辦法細則。二、適用范圍與管理原則（一）適用范圍本細則適用于珠海市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理以及相關(guān)的監(jiān)督管理活動。涵蓋了各類住宅、商業(yè)用房、辦公用房等房地產(chǎn)項目。（二）管理原則1.依法管理原則：嚴格依據(jù)國家和地方的法律法規(guī)進行房地產(chǎn)管理活動，確保管理行為的合法性和權(quán)威性。2.公平公正原則：在房地產(chǎn)市場準入、交易規(guī)則、權(quán)益保護等方面，對所有市場參與者一視同仁，營造公平競爭的市場環(huán)境。3.科學規(guī)劃原則：房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，實現(xiàn)資源的合理配置和可持續(xù)發(fā)展。4.綜合管理原則：對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全面、系統(tǒng)的管理，形成有效的管理合力。三、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級劃分根據(jù)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，結(jié)合珠海實際，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)。不同等級的企業(yè)在注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、開發(fā)業(yè)績等方面有不同的要求。2.資質(zhì)申請與審批企業(yè)申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，應(yīng)向市房地產(chǎn)行政管理部門提交相關(guān)材料，包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公司章程、專業(yè)技術(shù)人員資格證書、業(yè)績證明等。市房地產(chǎn)行政管理部門在收到申請材料后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)進行審核，符合條件的予以頒發(fā)資質(zhì)證書。3.資質(zhì)年檢與動態(tài)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。市房地產(chǎn)行政管理部門每年對企業(yè)的經(jīng)營狀況、開發(fā)項目質(zhì)量、誠信記錄等進行檢查。對不符合資質(zhì)條件或存在違法違規(guī)行為的企業(yè)，視情節(jié)輕重給予警告、降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書等處理。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理1.項目立項與規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，應(yīng)向發(fā)展改革部門辦理項目立項手續(xù)，并向規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.項目建設(shè)管理開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)劃和設(shè)計要求進行項目建設(shè)，確保工程質(zhì)量和施工安全。建設(shè)過程中，應(yīng)嚴格執(zhí)行工程建設(shè)強制性標準，接受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督檢查。同時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定及時辦理工程竣工驗收備案手續(xù)。3.項目交付使用管理房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)單位進行竣工驗收。經(jīng)驗收合格的項目，方可交付使用。開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按照合同約定承擔保修責任。四、房地產(chǎn)交易管理（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理1.轉(zhuǎn)讓條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定的條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.轉(zhuǎn)讓程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后三十日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政管理部門提出申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。3.轉(zhuǎn)讓價格管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格由當事人協(xié)商議定，但不得低于國家規(guī)定的最低限價。市房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的監(jiān)測和調(diào)控，防止價格異常波動。（二）房地產(chǎn)抵押管理1.抵押設(shè)定房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂書面抵押合同，并向市房地產(chǎn)行政管理部門辦理抵押登記手續(xù)。抵押合同應(yīng)包括被擔保的主債權(quán)種類、數(shù)額，債務(wù)人履行債務(wù)的期限，抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬等內(nèi)容。2.抵押效力房地產(chǎn)抵押后，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。3.抵押權(quán)實現(xiàn)債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。（三）房屋租賃管理1.租賃合同登記備案房屋租賃雙方應(yīng)簽訂書面租賃合同，并在合同簽訂后三十日內(nèi)，持租賃合同、房屋權(quán)屬證書、當事人的合法證明等有關(guān)文件向市房地產(chǎn)行政管理部門辦理租賃合同登記備案手續(xù)。2.租賃當事人的權(quán)利和義務(wù)出租人應(yīng)按照合同約定將房屋交付承租人使用，并保證房屋的正常使用功能。承租人應(yīng)按照合同約定支付租金，并合理使用房屋。未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋。3.房屋租賃市場監(jiān)管市房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)加強對房屋租賃市場的監(jiān)管，規(guī)范租賃行為，維護租賃市場秩序。對存在違法違規(guī)行為的租賃當事人，依法予以處理。五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類與范圍1.種類房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、抵押登記、注銷登記等。2.范圍凡在珠海市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)，其權(quán)利人應(yīng)按照規(guī)定向市房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理權(quán)屬登記。（二）登記程序與要求1.申請房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政管理部門提交相關(guān)材料，申請辦理權(quán)屬登記。申請材料包括申請書、申請人身份證明、房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)合同、證明文件等。2.受理與審核市房地產(chǎn)行政管理部門在收到申請材料后，應(yīng)進行受理和審核。對符合登記條件的，予以登記；對不符合登記條件的，應(yīng)書面通知申請人并說明理由。3.發(fā)證經(jīng)審核符合登記條件的，市房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。（三）權(quán)屬證書管理1.證書的頒發(fā)與換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房地產(chǎn)權(quán)利的合法憑證。市房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)按照規(guī)定的格式和內(nèi)容頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)權(quán)屬證書破損、遺失的，權(quán)利人可以申請換發(fā)、補發(fā)。2.證書的查驗與使用房地產(chǎn)交易、抵押等活動中，當事人應(yīng)查驗對方的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)建立房地產(chǎn)權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)，為社會公眾提供查詢服務(wù)。六、物業(yè)管理（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級劃分物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為一級、二級、三級。不同等級的企業(yè)在注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、管理業(yè)績等方面有不同的要求。2.資質(zhì)申請與審批企業(yè)申請物業(yè)管理資質(zhì)，應(yīng)向市房地產(chǎn)行政管理部門提交相關(guān)材料，包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公司章程、專業(yè)技術(shù)人員資格證書、業(yè)績證明等。市房地產(chǎn)行政管理部門在收到申請材料后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)進行審核，符合條件的予以頒發(fā)資質(zhì)證書。3.資質(zhì)年檢與動態(tài)管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。市房地產(chǎn)行政管理部門每年對企業(yè)的經(jīng)營狀況、服務(wù)質(zhì)量、誠信記錄等進行檢查。對不符合資質(zhì)條件或存在違法違規(guī)行為的企業(yè)，視情節(jié)輕重給予警告、降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書等處理。（二）物業(yè)管理服務(wù)與收費1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護、安全防范等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)應(yīng)符合國家和地方規(guī)定的標準。2.物業(yè)服務(wù)收費管理物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照價格主管部門和房地產(chǎn)行政管理部門的規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)收費標準，并向業(yè)主公示。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。（三）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會的成立與職責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)，行使制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉和更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等職責。2.業(yè)主委員會的產(chǎn)生與職責業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)履行召集業(yè)主大會會議、代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量等職責。七、房地產(chǎn)市場監(jiān)督與執(zhí)法（一）監(jiān)督管理部門職責市房地產(chǎn)行政管理部門是本市房地產(chǎn)市場的主管部門，負責對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理等活動進行監(jiān)督管理。同時，發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、國土資源、工商、稅務(wù)等部門應(yīng)按照各自的職責，協(xié)同做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.日常巡查市房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)建立日常巡查制度，對房地產(chǎn)開發(fā)項目、交易場所、物業(yè)管理區(qū)域等進行定期巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。2.專項檢查根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際情況，市房地產(chǎn)行政管理部門可以組織開展專項檢查，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)專項檢查、房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪巍⑽飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查等。3.投訴舉報處理市房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)設(shè)立投訴舉報電話和信箱，接受社會公眾對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為的投訴舉報。對投訴舉報案件，應(yīng)及時進行調(diào)查處理，并