“鐵機(jī)工程〞簡(jiǎn)略提案城市概況武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況工程區(qū)域市場(chǎng)分析目錄工程建議工程形象建議城市概況武漢位于中國(guó)中部，是湖北省省會(huì)和政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心，同時(shí)也是長(zhǎng)江中游的商貿(mào)金融中心，數(shù)度被評(píng)為“21世紀(jì)最具開(kāi)展?jié)摿Τ鞘楔曋?。得中的地理?yōu)勢(shì)，被不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家譽(yù)為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的中心〞。交通四通八達(dá)，歷來(lái)有“九省通衢〞之稱(chēng)，東去上海、西抵重慶、南下廣州、北上京城，距離均在1000公里左右。武漢地位與開(kāi)展武漢市面積8466平方公里，三環(huán)以?xún)?nèi)主城區(qū)面積684平方公里，2021年武漢常住人口達(dá)978萬(wàn)，城區(qū)面積和常住人口都排在全國(guó)前列。武漢人口與面積*武漢是全國(guó)鐵路主樞紐之一，位于多條鐵路交匯處，新開(kāi)通的武廣高鐵進(jìn)一步提升武漢的客運(yùn)能力。*多條國(guó)道及高速公路聚集于武漢。*武漢是華中地區(qū)航空中心，有武漢天河機(jī)場(chǎng)，武漢航空客運(yùn)量居全國(guó)第9位。*武漢港是我國(guó)內(nèi)河最大的港口之一，貨運(yùn)量居長(zhǎng)江內(nèi)河港口第3位，客運(yùn)量居首位。武漢交通環(huán)境武漢經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)濃郁的商業(yè)氣氛，成熟的城市規(guī)劃，將促進(jìn)武漢商貿(mào)業(yè)大開(kāi)展，帶動(dòng)住房需求。城市規(guī)劃開(kāi)展契機(jī)2025/7/10城市規(guī)劃開(kāi)展契機(jī)完善的城市軌道交通規(guī)劃，將緩解城市擁堵，節(jié)省武漢市民大量通勤時(shí)間，積極帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，縮小區(qū)域價(jià)值的差異。數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站單位：億元27.46%28.3425.630.7529.9733.2625.06近幾年武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持15%以上的速度快速增長(zhǎng)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)武漢2021年GDP達(dá)5515億元。武漢歷年生產(chǎn)總值及增幅16.318.9115.5721.2726.0415.1420.94數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)武漢市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)開(kāi)展有所減緩，第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅猛。說(shuō)明城市工商業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展穩(wěn)定，初步顯現(xiàn)向商貿(mào)化城市轉(zhuǎn)型勢(shì)頭。數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站武漢市人民生活概況武漢居民的月收入和消費(fèi)支出穩(wěn)步上升，武漢整體經(jīng)濟(jì)水平上升，居民消費(fèi)能力提升。但食品消費(fèi)性支出占比幾乎維持在40%，說(shuō)明武漢市民生活并未能獲得很大改善。居民月消費(fèi)支出消費(fèi)支出〔元〕城市居民月人均可支配收入1733元，比上年增長(zhǎng)13%人均月消費(fèi)支出1191元，增長(zhǎng)12.5%城市居民月可支配收入城市居民月可支配收入〔元〕數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站碼頭文化帶來(lái)的特質(zhì)，具有開(kāi)放意識(shí)，過(guò)客心態(tài)，自我心態(tài)，人口流動(dòng)性大，小吃業(yè)興旺，飲食文化、閑暇文化、生活自我。

精明理智，求自身經(jīng)濟(jì)效益最大碼頭文化市民文化“俗〞中有情“俗〞中有雅“俗〞中有韻親民、道德的約束、固定的人際網(wǎng)絡(luò)高校文化與“光谷文化〞。閑暇文化以俗為時(shí)尚就是武漢市民文化的特點(diǎn)武漢文化小結(jié)武漢整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展穩(wěn)健。武漢市工商業(yè)開(kāi)展迅猛，城市化開(kāi)展穩(wěn)健。8+1城市規(guī)劃利好，城市范圍擴(kuò)大增容，將積極帶動(dòng)武漢工商業(yè)的開(kāi)展，帶動(dòng)住房需求。軌道交通的規(guī)劃建設(shè)將積極帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的全面開(kāi)展，縮小各區(qū)域的價(jià)值差異。武漢市人均收入穩(wěn)步提高，但受食品價(jià)格上漲影響，武漢市民消費(fèi)能力并未獲得很大提升。武漢市民的以自我為中心，追求實(shí)惠和自身利益最大化的文化習(xí)慣，延緩了武漢的開(kāi)展。2025/7/10武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況武漢2021年土地市場(chǎng)情況2021年全年共掛牌171宗土地，成交168宗，成交率高達(dá)98.25%，招標(biāo)8宗土地，合計(jì)成交176宗土地，總成交土地面積1449.27公頃，成交總樓面面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米，容積率水平為2.85。土地成交總金額為779.84億元，平均樓面地價(jià)1888.13元/平方米，平均每宗土地超過(guò)4.43億。2021年全年地方財(cái)政收入超過(guò)800億元，財(cái)政收入與土地成交比為10:9.7，土地成交異?；顫?，為歷年以來(lái)放量最大的一年。按土地用途來(lái)看，住宅、商業(yè)混合用地累計(jì)成交498.7公頃，占全部成交的34.41%，居首位；純住宅用地累計(jì)成交460.46公頃，占全部成交的31.77%。大量的土地成交，結(jié)合政府對(duì)土地閑置、囤積的清查，預(yù)計(jì)在2021～2021年之間，武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。資料來(lái)源：大楚網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)容積率辦公工業(yè)公用商業(yè)住宅住宅、公用住宅、商業(yè)合計(jì)小于10060.0559.82000119.871-1.5（不含1.5）00076.2412.9200.9390.091.5-2（不含2）014.91031.6273.71069.73189.972-3（不含3）00095.2128.217.0572.92303.383-5（不含5）1.490029.63119.538.62146.04335.285以上0.430048.03120.0733.06209.08410.671.9214.9160.05340.54454.4178.73498.71449.26容積率統(tǒng)計(jì)表〔單位：公頃〕武漢2021年土地市場(chǎng)情況純住宅用地、“住宅、公用〞與“住宅、商業(yè)〞呈現(xiàn)明顯的高密度化結(jié)構(gòu)，土地資源緊缺是推動(dòng)容積率走高的主要因素，在不影響設(shè)計(jì)、工程施工的前提下，高密度化還將持續(xù)。資料來(lái)源：大楚網(wǎng)

區(qū)域成交樓面面積（平方米）成交土地面積（公頃）平均容積率成交樓面面積占比成交土地面積占比主城區(qū)江漢區(qū)5495636123.314.4613.29%8.51%洪山區(qū)5286689160.83.2912.78%11.09%漢陽(yáng)區(qū)6009899196.23.0614.53%13.54%武昌區(qū)434644480.475.410.51%5.55%橋口區(qū)230749070.073.295.58%4.83%江岸區(qū)215506758.573.685.21%4.04%青山區(qū)715653.342.140.17%0.23%近郊區(qū)江夏區(qū)3333960155.542.148.06%10.73%蔡甸區(qū)1620776190.80.853.92%13.16%東湖開(kāi)發(fā)區(qū)130956269.871.873.17%4.82%東西湖區(qū)260310284.583.086.29%5.84%漢南區(qū)3589778135.832.648.68%9.37%黃陂區(qū)269058495.692.816.50%6.60%新洲區(qū)54251824.422.221.31%1.68%

總計(jì)413630701449.492.85100.00%100.00%武漢2021年土地市場(chǎng)情況土地供給分析7個(gè)傳統(tǒng)主城區(qū)土地供給區(qū)域總量〔按成交樓面面積計(jì)算〕占總供給量62.07%，武昌區(qū)供給量較大，且容積率最高，說(shuō)明大局部住宅附帶商業(yè)配套。資料來(lái)源：大楚網(wǎng)武漢2021年商品房成交情況商品房成交量走勢(shì)分析成交量的放大反映出真實(shí)需求的擴(kuò)大，也說(shuō)明2004年-2021年三個(gè)臺(tái)階的房?jī)r(jià)上漲具備市場(chǎng)根底，未來(lái)武漢新房房?jī)r(jià)還將有上漲空間。年度年度銷(xiāo)售量（萬(wàn)套）階梯水平線2004年5.25.32005年5.45.32006年8.392007年9.792008年6.86.82009年10.410.82010年11.210.8資料來(lái)源：大楚網(wǎng)武漢2021年商品房成交情況商品房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)分析從備案價(jià)格分析，武漢新房住宅2021年全年均價(jià)震蕩走高〔其中7月、8月是由于經(jīng)濟(jì)適用房集中備案、武重職工住房——谷尚居工程出現(xiàn)備案均價(jià)大幅下滑〕及全年各月度成交量穩(wěn)定，說(shuō)明武漢新房市場(chǎng)存在較大的需求空間。商品房月度成交價(jià)格走勢(shì)資料來(lái)源：大楚網(wǎng)武漢2021年商品房成交情況不同面積商品房成交情況從2021年全年不同面積商品住房量數(shù)據(jù)看，90-120平方米占比接近40%，是武漢商品住房的成交主體，說(shuō)明市場(chǎng)承接能力尚可。資料來(lái)源：大楚網(wǎng)2021-02-102021-05-212021-05-252021-05-272021-10-162021-12-92021-12-142021-12-172021-1-102021-3-182021-4-142021-4-18行政手段發(fā)改委擬研究開(kāi)征物業(yè)稅。住建部發(fā)布可將50%以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。五部委將開(kāi)發(fā)商拿地的首付比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原那么上不超過(guò)一年。2021-6-30武房規(guī)〔2021〕2號(hào)。關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善商品房預(yù)售管理工作的通知。新國(guó)八條。2021-1-26房產(chǎn)稅。銀行針對(duì)房貸的相關(guān)調(diào)整，對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求客戶(hù)群體起到了直接抑制性作用，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量將呈現(xiàn)更為明顯的下跌，銷(xiāo)售壓力和競(jìng)爭(zhēng)壓力同步加劇。江城半數(shù)銀行停貸局部銀行“一貸〞提至四成資料來(lái)源：武漢商報(bào)〔5月4日〕2021年武漢商品房走勢(shì)2021年1-5月武漢商品住宅走勢(shì)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)成交量說(shuō)明：4月，武漢商品住房賣(mài)出6597套，比上月減少32.59%，比去年同期減少52.62%。其中，90㎡以下的商品住房銷(xiāo)量明顯增加，共賣(mài)出2783套，占商品住房總銷(xiāo)售量的42.19%，較上月上升了7個(gè)百分點(diǎn)。武漢2021年商品住房新房供求分析2021年在售新房庫(kù)存統(tǒng)計(jì)我們通過(guò)比照庫(kù)存量和區(qū)域每月平均去化數(shù)據(jù)〔月度平均銷(xiāo)量〕，可以發(fā)現(xiàn)，共有洪山區(qū)、青山區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、硚口區(qū)4個(gè)區(qū)去化周期超過(guò)1年，區(qū)域銷(xiāo)售壓力比較明顯。

在售新房住宅庫(kù)存量2010年月度平均銷(xiāo)量去化周期（月）江岸漢區(qū)81848239硚口區(qū)586543813漢陽(yáng)區(qū)739154813青山區(qū)12086917洪山區(qū)1657068024武昌區(qū)830570911東湖高新955115566黃陂區(qū)867211357江夏區(qū)64307628經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)8882503東西湖10547101410數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)信息網(wǎng)武漢2021年商品住房新房供求分析婚房需求統(tǒng)計(jì)我們將男性22歲-32歲，女性20-30歲定義為適婚年齡，2021年-2021年，適婚人口還將有所增加，婚房需求還將進(jìn)一步擴(kuò)大。自2021年到2021年，適婚人口將加速回落，將直接導(dǎo)致新房住宅需求大幅萎縮，樓市將進(jìn)入平臺(tái)整理階段。年男女當(dāng)年適婚男女合計(jì)環(huán)比20047034226932751396697

200572380772447014482773.69%200676071876622615269445.43%200780549482224616277406.60%200886265887702617396846.88%200993382493157318653977.23%2010100011096430719644175.31%2011106063597927720399123.84%2012109535896905620644141.20%201311090739404552049528-0.72%201410972059056422002847-2.28%201510658718587111924582-3.91%201610288877294631758350-8.64%20179772326417051618937-7.93%20188298265532061383032-14.57%20197306704651131195783-13.54%數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市民政局全國(guó)商品住房需求調(diào)查分析Q友住房需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)通過(guò)2021年底千萬(wàn)Q友調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，剛性需求中適婚年齡住房需求是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體〔婚房、根本住房需求，占比達(dá)66.67%〕。數(shù)據(jù)來(lái)源：大楚網(wǎng)小結(jié)受訪客戶(hù)數(shù)量統(tǒng)計(jì)區(qū)域江漢路步行街漢正街武廣商圈王家灣商圈中南商圈街道口商圈徐東商圈光谷商圈江夏老城合計(jì)有效問(wèn)卷94981312814322352023192292021無(wú)效問(wèn)卷96587927442285014398按受訪商圈分類(lèi)武昌：54%江夏：11%漢口：23%漢陽(yáng)：13%調(diào)查綜述：本次市場(chǎng)調(diào)研共分9個(gè)區(qū)域，問(wèn)卷總量為2419份，各區(qū)域調(diào)研比例相對(duì)平均，武昌各區(qū)域調(diào)研相對(duì)偏多，主要考慮本工程區(qū)域未來(lái)的住宅客戶(hù)群體的構(gòu)成及本工程的輻射能力。說(shuō)明：無(wú)效問(wèn)卷之確定：整份問(wèn)卷空置答案超過(guò)3題，且抽查與問(wèn)卷不符的。問(wèn)卷總量〔商業(yè)、住宅2份問(wèn)卷合計(jì)1份〕市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析按居住區(qū)域分類(lèi)：武昌1068武昌451漢口521江漢區(qū)261洪山356江岸區(qū)121青山43硚口102東湖54東西湖37江夏164漢陽(yáng)167漢陽(yáng)區(qū)117遠(yuǎn)城45新洲13沌口19黃陂25蔡甸31漢南7受訪客戶(hù)分類(lèi)統(tǒng)計(jì)考慮工程的地理位置因素，本次市場(chǎng)調(diào)研的重心以武昌為主。市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析受訪客戶(hù)身份統(tǒng)計(jì)：本次采訪男女比例相對(duì)均等，受訪群眾以普通工人、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)為主，均擁有一定的消費(fèi)能力，可以起到代表的作用。對(duì)數(shù)據(jù)的可參考性，提供了保障。受訪客戶(hù)分類(lèi)統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析受訪客戶(hù)經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)：如下圖：此次調(diào)研對(duì)象的家庭平均月收入水平根本維持在1500-6000元之間，6000元以上的收入占比僅為12%。整體家庭收入水平以中低收入為主，其中以1500-3500元占比最大，約54%。受訪客戶(hù)經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析住宅客戶(hù)群體分析受訪客戶(hù)置業(yè)關(guān)注因素統(tǒng)計(jì)：如下圖：影響武漢市民購(gòu)置住宅的主要因素是價(jià)格、交通，其次才是區(qū)域位置，對(duì)風(fēng)水影響不太重視。基于價(jià)格的考慮以中低樓層住宅為武漢市民的置業(yè)首選。市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析受訪客戶(hù)住房情況統(tǒng)計(jì)從采訪統(tǒng)計(jì)的住房情況分析，武漢目前的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)存在較大的租賃需求，說(shuō)明普通住房存在較大的開(kāi)展空間。市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析受訪群眾根本住房需求統(tǒng)計(jì)受訪群眾在解決根本住房面積方面主要選擇70平方米左右的二房為主，認(rèn)為最容易接受的總價(jià)在50萬(wàn)以?xún)?nèi)，其中接受總價(jià)20-40萬(wàn)之間的占60%以上。市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析左岸美鄰成交統(tǒng)計(jì)面積房型套數(shù)比例59.92/63.491*1*12317%842*1*12720%913*1*13627%1243*2*2129%1203*2*2107.5%973*2*11813.5%1293*2*254%1063*2*132%在售工程銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)分析通過(guò)以上2個(gè)工程來(lái)電、來(lái)訪及成交統(tǒng)計(jì)，目前武漢市場(chǎng)需求以2房和3房2廳1衛(wèi)為主，且同樣戶(hù)型以小面積成交為主，說(shuō)明武漢市民住房消費(fèi)需求以功能型低總價(jià)住宅為主。小結(jié)武漢市民普通工薪階層收入水平較低，承接能力有限；價(jià)格、交通、區(qū)位、戶(hù)型是武漢市民置業(yè)的四大關(guān)注要素；武漢市民解決根本住房需求以70平方米左右二房為主；武漢住宅市場(chǎng)在售工程以2房及3房2廳1衛(wèi)最受客戶(hù)親睞，且在相同戶(hù)型中小面積更容易實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。2025/7/10工程區(qū)域市場(chǎng)分析2025/7/10區(qū)域內(nèi)供給競(jìng)爭(zhēng)分析1-2年新增供應(yīng)>250萬(wàn)m21-2年新增供應(yīng)>181.50萬(wàn)m2區(qū)域內(nèi)土地成交活潑，未來(lái)1-2年內(nèi)商業(yè)、住宅均將集中放量，競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。同時(shí)，隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的減少，區(qū)域價(jià)值及樓價(jià)都將獲得提升。未來(lái)供給>608萬(wàn)m2美林青城梧桐道水岸星城G53福星惠譽(yù)國(guó)際城愛(ài)尚東亭東湖春樹(shù)里都市經(jīng)典優(yōu)活城積玉橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)歐林灣融僑華府金地國(guó)際花園興華嘉天下中建金象廣場(chǎng)統(tǒng)建錦繡江南四期萬(wàn)科金域華府復(fù)地東湖國(guó)際東湖壹號(hào)二期愛(ài)家國(guó)際華城（皇家公館）新安金沙豪庭安順家園京都漢宮漢宮銀座中環(huán)線內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域價(jià)格區(qū)間差異不大，均維持在8400-12000元之間；各區(qū)域內(nèi)單個(gè)樓盤(pán)工程由于地理位置、規(guī)模配套、園林及戶(hù)型規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀、開(kāi)發(fā)品牌等因素的不同，存在一定的價(jià)格差異。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域價(jià)格分析開(kāi)發(fā)商湖北福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司位置武昌區(qū)徐東大街28號(hào)汪家墩規(guī)模590000平方米產(chǎn)品形式寫(xiě)字樓、商業(yè)、高層戶(hù)型一期：

兩室兩廳

91.77-93.05㎡兩室兩廳

95.36-95.42㎡兩室兩廳

95.26-95.42㎡兩室兩廳

91.49-93.01㎡三室兩廳

126.08㎡三室兩廳

136.11㎡寫(xiě)字樓：自由組合135-860㎡價(jià)格在售35-85平精裝小戶(hù)型，均價(jià)12000元/平；住宅毛坯房源均價(jià)10000元/平；商業(yè)：2億元整體出售。福星惠譽(yù)國(guó)際城區(qū)域在售工程分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解1、無(wú)公共生活陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：1、二改三，實(shí)惠；2、交通面積過(guò)多91m295m293m2戶(hù)型問(wèn)題：福星惠譽(yù)國(guó)際城陽(yáng)臺(tái)改房間陽(yáng)臺(tái)改房間交通過(guò)道交通過(guò)道無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)布局不規(guī)那么，交通過(guò)道多。2025/7/10開(kāi)發(fā)商寶業(yè)集團(tuán)湖北省建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置武昌徐東大街徐東路23號(hào)規(guī)模31000平方米產(chǎn)品形式高層戶(hù)型一室兩廳

73.43㎡二室兩廳

79.82—89.89㎡價(jià)格目前均價(jià)9800元/㎡賣(mài)點(diǎn)戶(hù)型寶業(yè)徐東雅苑區(qū)域在售工程分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解寶業(yè)徐東雅苑89.89m273.43m2無(wú)公共生活陽(yáng)臺(tái)，采光差戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：一房變二房，二房變?nèi)?，?shí)惠戶(hù)型問(wèn)題：2025/7/10開(kāi)發(fā)商武漢山水美城置業(yè)有限公司位置武昌區(qū)徐東大街1號(hào)規(guī)模75983平方米（2期約44000平）產(chǎn)品形式高層平面、復(fù)式、LFOT、C-HOUSE戶(hù)型

二房變五房85㎡二房變?nèi)?0-92㎡

三房二廳二衛(wèi)118—128㎡價(jià)格均價(jià)10800元/㎡，總價(jià)額外優(yōu)惠6000元賣(mài)點(diǎn)品牌、地段、戶(hù)型優(yōu)活城區(qū)域在售工程分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解優(yōu)活城戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：二房變?nèi)炕蛩姆?衛(wèi)85m285m22025/7/10開(kāi)發(fā)商武漢國(guó)浩置業(yè)有限公司位置武昌區(qū)友誼大道與才茂街交匯處規(guī)模200000平方米產(chǎn)品形式高層商住、公寓、寫(xiě)字樓戶(hù)型

三期主推：55㎡精裝二房

價(jià)格均價(jià)13000元/㎡賣(mài)點(diǎn)品牌、規(guī)模、園林、戶(hù)型萬(wàn)科金域華府區(qū)域在售工程分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解萬(wàn)科金域華府戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：緊湊型經(jīng)濟(jì)小二房戶(hù)型劣勢(shì)：無(wú)陽(yáng)臺(tái)，開(kāi)放式廚房。55m22025/7/10開(kāi)發(fā)商武漢市柴林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置武昌區(qū)友誼大道與才盛街交匯處規(guī)模132110平方米產(chǎn)品形式多層、小高層、高層戶(hù)型87-90㎡二房改三房115-122㎡三房二廳170㎡四房+1工人房?jī)r(jià)格均價(jià)9000元/㎡賣(mài)點(diǎn)規(guī)模、園林、戶(hù)型保利才盛景苑區(qū)域在售工程分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解保利才盛景苑戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：二房雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、中庭花園設(shè)計(jì)可改三房；四房加設(shè)工人房，主臥套房設(shè)計(jì)、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。戶(hù)型劣勢(shì)：二房公共區(qū)域不方正；四房景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)置在主臥。87m2170m2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：分區(qū)合理，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)戶(hù)型劣勢(shì)：走到空間浪費(fèi)保利才盛景苑119m2115m22025/7/10開(kāi)發(fā)商武漢愛(ài)家房地產(chǎn)有限公司位置武昌徐東武情四干道臨28號(hào)規(guī)模700000平方米產(chǎn)品形式高層戶(hù)型一房一廳47-53㎡二房二廳68-112㎡三房二廳116-138㎡價(jià)格均價(jià)9800元/㎡，起價(jià)8900元/㎡賣(mài)點(diǎn)規(guī)模愛(ài)華國(guó)際華城區(qū)域在售工程分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：戶(hù)型緊湊，分區(qū)合理戶(hù)型劣勢(shì)：陽(yáng)臺(tái)設(shè)立在主臥愛(ài)家國(guó)際華城68m278m22025/7/10開(kāi)發(fā)商武漢道博物業(yè)發(fā)展有限公司位置武昌區(qū)中北路148號(hào)規(guī)模189400平方米（二期133000平）產(chǎn)品形式小高層、高層、超高層、花園洋房戶(hù)型118-138㎡三房二廳139-240㎡四房二廳價(jià)格待定賣(mài)點(diǎn)規(guī)模、園林、環(huán)境、戶(hù)型東湖1號(hào)區(qū)域在售工程分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，中庭花園設(shè)計(jì)戶(hù)型劣勢(shì)：客廳不方正東湖1號(hào)118m2129m22025/7/10開(kāi)發(fā)商武漢復(fù)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置武昌區(qū)武昌中北路147號(hào)規(guī)模1300000平方米產(chǎn)品形式多層、小高層、高層戶(hù)型三房二廳97㎡（實(shí)得105㎡）四房二廳128㎡（實(shí)得150㎡）價(jià)格均價(jià)13000元/㎡賣(mài)點(diǎn)品牌、規(guī)模、園林、戶(hù)型東湖國(guó)際區(qū)域在售工程分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：二房變?nèi)?，功能齊全戶(hù)型劣勢(shì)：分區(qū)不合理，走道面積浪費(fèi)東湖國(guó)際97m297m2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：三房變四房，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，落地飄窗設(shè)計(jì)戶(hù)型劣勢(shì)：客廳無(wú)景觀陽(yáng)臺(tái)東湖國(guó)際128m22025/7/10開(kāi)發(fā)商武漢九坤房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司位置武昌區(qū)徐東秦園路規(guī)模44507平方米產(chǎn)品形式多層、小高層、高層戶(hù)型二房二廳65～87㎡三房二廳100～110㎡價(jià)格待定賣(mài)點(diǎn)戶(hù)型秦南都匯區(qū)域在售工程分析戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：戶(hù)型方正，分區(qū)合理戶(hù)型問(wèn)題：朝向東南、西北，存在少許西曬問(wèn)題。79.96m282.16m2100m2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型了解秦南都匯小結(jié)區(qū)域范圍內(nèi)供給集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；考慮客戶(hù)承接能力與銷(xiāo)售關(guān)系，區(qū)域內(nèi)大局部住宅工程戶(hù)型設(shè)計(jì)均以小面積、功能型、附加價(jià)值贈(zèng)送為賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2025/7/10工程建議重點(diǎn)要素梳理可借助時(shí)機(jī)目標(biāo)客戶(hù)鎖定大環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)需求宏觀市場(chǎng)工程收益實(shí)現(xiàn)點(diǎn)客戶(hù)需求宏觀市場(chǎng)心理需求功能需求性?xún)r(jià)比值小面積住宅……功能型戶(hù)型設(shè)計(jì)、附加價(jià)值表達(dá)……低起點(diǎn)價(jià)格，無(wú)貸款需求……準(zhǔn)入門(mén)檻工程時(shí)機(jī)點(diǎn)工程客戶(hù)需求分析客戶(hù)類(lèi)型活動(dòng)（A）興趣動(dòng)機(jī)（I）觀點(diǎn)（O）房型需求基本住房需求個(gè)人與社會(huì)生活尋求穩(wěn)定，貪圖便宜有屬于自己的房子，小點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系，不用租房住。單身公寓、一房一廳為主或二房需求婚房置業(yè)需求2人生活2人世界，溫馨的家注重家庭發(fā)展功能需求，生活便利。二房及三房家庭居住需求家庭生活，朋友間互相往來(lái)改善生活環(huán)境生活配套齊全三房或以上投資置業(yè)需求到處尋找項(xiàng)目投資輕松賺取良好的回報(bào)投資成本低，投資回報(bào)有保障單身公寓、一房為主，少量二房。AIO因素+房型需求分析工程客戶(hù)心理分析客戶(hù)群體有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的剛需客戶(hù)經(jīng)濟(jì)能力有限的剛需客戶(hù)投資型客戶(hù)已經(jīng)置業(yè)還未置業(yè)，選擇對(duì)比中尋找可以承受的住宅尋找低投入高回報(bào)的物業(yè)性?xún)r(jià)比低總價(jià)低總價(jià)工程準(zhǔn)入線模擬建議市場(chǎng)售價(jià)模擬參考戶(hù)型面積（m2）單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）首付3成（萬(wàn)元）首付4層（萬(wàn)元）1房1廳1衛(wèi)561050058.817.6423.522房2廳1衛(wèi)80100008024363房2廳1衛(wèi)10098009829.439.23房2廳2衛(wèi)120950011434.245.6項(xiàng)目準(zhǔn)入線參考價(jià)值體系快走值保守值工程戶(hù)型面積建議項(xiàng)目售價(jià)與面積轉(zhuǎn)換表快走值推算保守值推算戶(hù)型總價(jià)單價(jià)（元/m2）面積（m2）總價(jià)單價(jià)（元/m2）面積（m2）1房1廳1衛(wèi)17.64520033.923.52520045.22房2廳1衛(wèi)24510047.136510070.63房2廳1衛(wèi)