基于灰色關聯法的中國區(qū)域房地產市場影響因素分析

區(qū)域房地產市場需求包含諸多因素。由于多種因素的共同作用，該系統(tǒng)的發(fā)展趨勢明確，但我們經常討論的問題是，什么是主要因素，什么是次要因素。我們選取灰色關聯法,分別以區(qū)和縣作為區(qū)域的樣本,分析影響房地產市場需求的因素。1房地產市場供需新需求影響房地產市場需求的因素就目前的研究而言，通常分為三種形式：其一為：D=f(m,n,x,y,R,r,s)式中D為住房需求量；m為人口數量；n為住房總數；x為居民收入，y為居民儲蓄，R為住房租金；r為整體經濟發(fā)展速度；s為各種政策法規(guī)。其二為：Qd=f(P,I,N,E,w)式中Qd為一定時期房地產市場的需求量；P為商品房價格；I為消費者收入；N為人口數量；E為房地產預期價格變化；w為政策因素和其他因素。其三為為將房地產本身的價格、消費者收入水平和消費結構、城市化水平、消費者對未來的預期、國民經濟發(fā)展水平、國家有關部門經濟政策作為影響房地產市場需求的主要因素。通過對上述三種表示方法的歸納、綜合和演繹，并且考慮到指標量化難易程度，選取商品房價格、居民人均收入、城鎮(zhèn)人口數量、國民經濟發(fā)展水平、城鎮(zhèn)人均居住面積5個代表性因素對其進行分析，用商品房實際銷售量代表居民對商品房的實際需求。(1)商品房價格。商品房價格一直是影響居民購房的主導因素，需求者對價格的敏感程度比較明顯。(2)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。購買行為是購買欲望和購買能力的統(tǒng)一體，人均可支配收入體現了居民的實際購買力。隨著消費結構的逐漸改變以及福利分房制度的取消，居民在住房方面的投資越來越大，對居住需求越來越高，因而居民可支配收入以購買力的形式直接影響居民的需求能否實現。(3)城鎮(zhèn)人口總數。即使在人均居住面積不變的情況下，人口的增加也會增大對住房總量的需求。(4)國內生產總值。每年國內生產總值完成額代表一個地區(qū)國民經濟發(fā)展水平，從總體上體現了該地區(qū)的經濟發(fā)展態(tài)勢。(5)城鎮(zhèn)人均居住面積。在具備購買能力的前提下，假設人口不變，人均居住面積的提高必然會增大對住房的需求。2房地產需求因子的相關性分析2.1確定灰色相關行為序列1)設X為系統(tǒng)因素，其中序號K上的觀測數據為Xi(k)(k=1,2，……n)，則稱Xi=(xi(1),xi(2)，……，xi(n))為因素的行為序列；2)灰色絕對關聯度的計算。3)灰色相對關聯度的計算。4)綜合關聯度的計算。設θ∈(0,1)，則稱ρθi=θε0i+(1-θ)R0i為X0與Xi的灰色綜合關聯度。一般可以取θ=0.5，如果對絕對量之間的關系比較關心，θ可以取大一些；反之，若看重變化的速度，θ可以取小一些。2.2房地產需求主要影響因素在用灰色關聯分析法對庫區(qū)房地產市場需求影響因素進行分析時，我們選取重慶市涪陵區(qū)作為區(qū)的代表,重慶市忠縣作為縣的代表進行分析，找出影響房地產需求的主要因素。1選擇因素根據上面的分析，涪陵區(qū)房地產需求系統(tǒng)影響因素Xi如下表（表1):22絕對相關性設行為序列Xi(1),Xi(2),Xi(3),Xi(4)的始點零化像為式中i=0,1,2，…，532相對關系度為X0與Xi的灰色相對關聯度，計算得：4確定灰色綜合關聯度設θ∈(0,1)，則稱ρθi=θε0i+(1-θ)R0i為X0與Xi的灰色綜合關聯度。一般可以取θ=0.5，如果對絕對量之間的關系比較關心，θ可以取大一些；反之，θ對變化的速率看重，可以取小一些。在這里取θ=0.5,由稱ρθi=0.5ε0i+0.5R0i(i=0,1，…，5）得：5影響實際銷售的因素由上面分析結果可知：綜合關聯度ρθ4>ρθ3>ρθ5>ρθ1>ρθ2，即影響涪陵區(qū)商品房實際銷售量的各因素的重要性依次為。就X4>X3>X5>X1>X2是說，城鎮(zhèn)人口、人均居住面積對涪陵區(qū)商品房實際銷售量影響很大，其他的因素由影響大小分別為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積和涪陵區(qū)GDP。可見，城鎮(zhèn)化水平帶動了涪陵區(qū)房地產市場需求。同理，我們得出影響忠縣商品房實際銷售量的各因素的重要性依次為忠縣GDP、城鎮(zhèn)人口、人均居住面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品房銷售價格。可見經濟的快速發(fā)展帶動了忠縣的房地產需求，忠縣經濟發(fā)展對房地產需求的影響至關重大，同時，城鎮(zhèn)化水平的提高也推動了房地產市場的發(fā)展。3旅游地產的深度發(fā)展策略對策一：據上面分析,萬州、涪陵、長壽三個區(qū)，城鎮(zhèn)人口、人均居住面積對區(qū)的商品房實際銷售量影響很大，因此，拉動房地產持續(xù)發(fā)展的重點是城鎮(zhèn)化率，2003年城鎮(zhèn)化率分別為：43.5%,46.2%和40.3%。盡管在庫區(qū)處于前三位，按重慶市總體進程，2010年要達到50%,2020年達到65%。按人均22㎡的基本需求量計算，涪陵、萬州、長壽城鎮(zhèn)化的影響如下表（表2，表3）。可見，城鎮(zhèn)化是從根本上解決庫區(qū)空置的對策。對策二：據上面分析,影響忠縣商品房實際銷售量的最重要的因素是GDP。因此忠縣作為庫區(qū)的縣域的代表，經濟發(fā)展促進房地產發(fā)展應該是關鍵。2003年三峽庫區(qū)人均生產總值及GDP構成見下表（表4，表5）?？梢姡洕l(fā)展與三峽庫區(qū)平均水平、渝西走廊等有較大差距，并且影響重慶市的平均水平。庫區(qū)縣域經濟發(fā)展的方向主要是第三產業(yè)。從2003年GDP構成可見，第三產業(yè)所占比重最大，也是經濟發(fā)展的方向，庫區(qū)旅游業(yè)應該是經濟發(fā)展的重點。對策三：結合庫區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，庫區(qū)縣域應從以下四方面進行旅游地產的深度發(fā)展：第一類是旅游景點地產，主要指在旅游區(qū)內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的房產；第二類是旅游商務地產，主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城建筑物及關聯空間；第三類是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產，如度假村、產權酒店等；第四類是旅游住宅地產，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。稱為X0與Xi的灰色絕對關聯度；稱為X0與Xi的灰色相對關聯度；Xi0=(Xi(1)-Xi(1),Xi(2)-Xi(1),Xi(3)-Xi(1),Xi(4)-Xi(1))則X00=(0,0.26,-1.72,-0.78)X10=(0,7.27,15.76,28.50)X20=(0,13