代建行業(yè)發(fā)展分析報告2021年9月3代建行業(yè)發(fā)展迅速房地產(chǎn)代建是房地產(chǎn)項目所有人將房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部或部分設(shè)計、開發(fā)、建造、管理或其他職能委托給具有房地產(chǎn)開發(fā)能力并且擅長開發(fā)的代建公司，代建公司享有該項目開發(fā)的部分收益。代建行業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展背景下應(yīng)運而生。我國房地產(chǎn)代建行業(yè)開始于二十世紀九十年代的政府代建，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由追求規(guī)模向追求實力轉(zhuǎn)型，而代建行業(yè)逐漸由狹義的房地產(chǎn)代建向廣義的服務(wù)管理轉(zhuǎn)型。同時，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭加劇，根據(jù)2020年中國百強房地產(chǎn)企業(yè)的研究報告，2020年百強房地產(chǎn)企業(yè)所占市場銷售額的63.2%，中小企業(yè)生存難度加大，由于開發(fā)成本高昂，產(chǎn)品能力薄弱以及品牌知名度低，市場競爭激烈，中小企業(yè)壓力提升。在毛利率下行的背景下，開發(fā)商從開發(fā)過程中獲取土地增值溢價的難度提升。房地產(chǎn)代建一方面幫助中小型房企提高市場知名度，提升市場競爭力，另一方面具有品牌知名度的代建公司有助于開發(fā)商項目的融資和銷售。1.1.我國代建行業(yè)發(fā)展歷程我國的代建行業(yè)最初興起于政府代建，主要有政府代建制度改革和住房制度改革兩條主線。從政府代建制度看，我國政府投資項目實行代建制管理起步于福建省廈門市。1993年廈門市政府通過采用直接委托或招標等方式，將非經(jīng)營性政府投資項目委托給一些專業(yè)項目管理公司進行建設(shè)管理，并不斷完善和規(guī)范，而后逐步發(fā)展成為現(xiàn)在的政府投資項目代建制。2002年國家開始組織有關(guān)部門對“政府投資項目管理方式改革”進行課題研究，隨后兩年時間里北京、貴州、重慶開始就一些項目進行代建制建設(shè)試點，隨后代建制在全國范圍內(nèi)全面鋪開，目前代建制管理建設(shè)仍在不斷完善之中。從住房制度改革主線來看，房地產(chǎn)代建主要分為房地產(chǎn)市場化改制之前和市場化改制之后兩個階段。市場化改制前，由于存在公有住房實物分配制度，城鎮(zhèn)居民的住房主要由單位解決，各級政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設(shè)投資計劃進行住房建設(shè)。1978-1993年我國進行福利分房制度改革，個人購房與售房得到允許，房地產(chǎn)代建主要由國有或計提建筑公司承建，承建安居保障社區(qū)工程、集體住房等。1994-1998年住房實物分配向住房市場化改革過渡，政府代建中民資逐漸進入招標范圍?！?8”房改后，民資和市場化的代建委托逐漸出現(xiàn)，商業(yè)代建逐漸成形。1999-2004年，商品房市場逐步進入市場化全面推進階段，2005年政府開始進行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)代建已經(jīng)由單一的建筑環(huán)節(jié)向全產(chǎn)業(yè)鏈拓展，參與代建的主體由建筑公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)變，或者由各開發(fā)環(huán)節(jié)的專業(yè)化公司接受委托方統(tǒng)一管理與合作。2008年開始，“地王”潮推動房企成本壓力升高，行業(yè)利潤空間受到擠壓。為了緩和成本壓力，承接保障性住房融資成本低，兩方面因素導(dǎo)致部分房企紛紛承接政府保障房項目代建。近年來，房企希望在保證規(guī)模的同時提升品牌影響力，進而保證收入和盈利水平；市場對于房產(chǎn)品質(zhì)和行業(yè)服務(wù)的訴求提升，行業(yè)專業(yè)化程度有待繼續(xù)增強。在行業(yè)政策趨嚴的背景下，房企和市場需求側(cè)的訴求促進行業(yè)提升專業(yè)程度，代建行業(yè)得以順勢發(fā)展。4圖1：住房制度改革帶來的代建行業(yè)發(fā)展時間圖資料來源：《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》，市場研究部1.2.代建行業(yè)發(fā)展空間大我國房地產(chǎn)代建市場規(guī)模大。根據(jù)中指院報告，2020年全國房地產(chǎn)代建行業(yè)的新簽合約項目建筑面積為8060萬平方米。從2010年至2020年，中國房地產(chǎn)代建行業(yè)市場新簽約項目的數(shù)量及建筑面積的CAGR分別為24.6%、24.4%。根據(jù)中指院預(yù)測，截至2025年新簽約建面有望達到23160萬平方米。圖2：新簽約項目建面（百萬平方米）圖3：預(yù)期新簽約項目建面（百萬平方米）90250231.780.6807068.6200187.66054.5151.85015012339.94099.6302910080.62621209.112508.38.410002020年2021年2022年2023年2024年2025年資料來源：中指研究院、市場研究部資料來源：中指研究院、市場研究部2020年我國房地產(chǎn)代建的潛在市場預(yù)期為68440萬平方米，是當年新簽約項目建筑面積的8.5倍。2025年，我國房地產(chǎn)代建潛在市場預(yù)期有望達到91110萬平方米，是2020年5的1.3倍，行業(yè)空間大。圖4：2020年潛在新簽約建面與實際新簽約建面（百萬平方米）圖5：潛在代建行業(yè)總建面（百萬平方米）8001000911.1684.4900849.1700794.4749.5600800714.2684.470050060040050030040030020020010080.610000新簽合約項目建筑面積（百萬平方米）2020年2021年2022年2023年2024年2025年潛在新簽合約建筑面積（百萬平方米）資料來源：中指研究院、市場研究部資料來源：中指研究院、市場研究部行業(yè)整體規(guī)模雖然相對較小，但發(fā)展迅速。2018-2020年累計簽約建筑面積為20370萬平方米，相當于房地產(chǎn)代建行業(yè)2010-2020年合計的累計簽約建筑面積的57%。2019年房地產(chǎn)代建行業(yè)總收入為91億元，2015年-2019年的收入CAGR為34.9%；根據(jù)中指院預(yù)測，2025年行業(yè)收入有望達到317億元，2019-2025年CAGR達到23.2%。2019年房地產(chǎn)代建行業(yè)凈利潤23.3億元，2015-2019年的凈利潤CAGR為37.8%。圖6：代建行業(yè)收入（億元）圖7：代建行業(yè)凈利潤（億元）350316.72523.3300256.42018.4250207.62001514.4168.1150136.110.9110.21090.610072.56.55544.25027.45002015年2016年2017年2018年2019年資料來源：中指研究院、市場研究部資料來源：中指研究院、市場研究部注：2020-2025年為預(yù)測值行業(yè)競爭格局良好。在2019年收入的基礎(chǔ)上，CR5的收入占比為55.3%，CR10的收入占比為75.7%。從2020年代建新簽約項目的建筑面積看，CR5占比達到59.4%，代建行業(yè)的市場集中度較高，龍頭公司主要為綠城管理控股、中原建業(yè)等公司。6圖8：市場收入、規(guī)模前5名所占份額明細90%80%3.20%8.80%70%60%12%6.20%4.30%7.70%6.40%50%6.20%8.40%40%10.10%11.40%9.50%30%28.60%10.30%11.60%10.60%20%10%29.20%22%23.10%28%0%2020年銷售建面份額2019年收入市場份額2020年新簽約建面2018-2020年累計新簽約建面第1名 第2名 第3名 第4名 第5名資料來源：中指研究院、市場研究部注：不同指標下的名次對應(yīng)的公司會有所不同圖9：市場CR5和CR10變化趨勢100%88.40%92.40%90.40%85.50%90%80%75.70%70%77.70%80.10%60%66.00%71.20%50%55.30%40%30%20%10%0%2015年2016年2017年2018年2019年CR5CR10資料來源：中指研究院、市場研究部7輕資產(chǎn)運營，逆周期高盈利代建業(yè)務(wù)通常為輕資產(chǎn)運營模式。項目所有人負責(zé)項目開發(fā)及建設(shè)所需資金，與之合作的房地產(chǎn)代建公司是項目的服務(wù)供應(yīng)商，代建公司負責(zé)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)項目代建，并有權(quán)參與決策流程，如確定第三方承包商、設(shè)計公司、供應(yīng)商等。相關(guān)建造成本由項目所有人承擔(dān)，代建公司無需承擔(dān)這部分成本。代建模式通過對土地、資金兩個核心資源以及行業(yè)業(yè)務(wù)鏈條上的開發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)管理等的專業(yè)化分工，逐漸將房地產(chǎn)行業(yè)進一步細分化。優(yōu)秀的代建公司具備卓越運營和管理能力，它們對資源和資金的依賴較傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)小，有望通過自身強勁的軟實力發(fā)展。以中原建業(yè)為例，作為輕資產(chǎn)模式運營的代建公司，公司代建流程如下：代建服務(wù)從識別項目及項目所有人開始，隨后進行銷售及推廣，并簽立房地產(chǎn)代建協(xié)議（涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)過程各階段的項目管理及執(zhí)行），通常公司后續(xù)會與項目所有人尋找新的項目合作機會。圖10：中原建業(yè)代建流程資料來源：中原建業(yè)招股說明書、市場研究部憑借著管理輸出的業(yè)務(wù)模式，我們認為代建行業(yè)具有如下三個特點1）輕資產(chǎn)運營、2）受周期影響小、3）盈利能力強。2.1.輕資產(chǎn)運營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)通常需要購置土地，進而實現(xiàn)房屋銷售，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)需要大規(guī)模的資本開支，開發(fā)商為了提高投資回報率，通常會加大杠桿。2020-2021年，三道紅線和集中供地政策的出臺，一方面嚴厲控制房企的杠桿率，另一方面提高房企投資土地投入資金門檻。2016年以來開發(fā)企業(yè)的整體凈負債率和剔除合同負債后的資產(chǎn)負債率均高于三道紅線的要求，開發(fā)行業(yè)整體的杠桿率高。近年來國家頻繁出臺的房地產(chǎn)融資相關(guān)的政策主要限制房企的擴張模式和速度，這提高了對房企的在手現(xiàn)金量的門檻。8圖11：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市公司凈負債率圖12：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市公司剔除合同負債后的資產(chǎn)負債率160%76%75.17%139.23%137.71%75%74.70%74.38%140%133.16%128.87%74.14%74.26%120.82%122.36%74%73.72%74.66%120%109.83%129.11%125.24%74.13%73%72.17%100%72%80%71%60%70%69.40%69%69.47%40%68%20%67%0%66%資料來源：wind、市場研究部 資料來源：wind、市場研究部我國房地產(chǎn)行業(yè)的粗獷式增長逐漸結(jié)束，行業(yè)有望迎來格局重構(gòu)，行業(yè)的增長進程由最初的“土地紅利”向“金融紅利”過渡，在政策端不斷收緊的調(diào)控下，繼續(xù)向“管理紅利”進步。代建公司業(yè)務(wù)模式有助于維持低杠桿。代建業(yè)務(wù)主要包括1）提供管理咨詢服務(wù)，管理項目開發(fā)并收取管理費用，2）小額資本投資，代建公司以少數(shù)權(quán)益模式進行資本投資，獲取代建管理服務(wù)費并獲取投資回報，3）引入房地產(chǎn)基金投資開發(fā)項目分散自身信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)基金得以獲取項目溢價帶來的收益。以上方式均無需購置土地，前期投入成本低，可以維持較低杠桿，對于外部融資需求低。2.2.受周期影響小從代建行業(yè)需求看，在房地產(chǎn)市場下行周期時中小房企對于代建的需求較大，在上行周期時行業(yè)有望借助旺盛的需求快速發(fā)展。在房地產(chǎn)市場下行周期時，現(xiàn)金流量和市場去化率較低，中小房企會采用降價、降低品質(zhì)等方式去緩和維持自身流動性。由于資本規(guī)模相對較小，運營規(guī)模周轉(zhuǎn)效率受到影響，抵擋市場不景氣的能力較差，中小型房企傾向于采用代建服務(wù)以應(yīng)對行業(yè)下行風(fēng)險，在保證利潤率的同時提升去化率，縮短投資周期，代建業(yè)務(wù)規(guī)模進而得以擴張：1）增加去化率可以緩解流動性壓力；2）代建提升產(chǎn)品質(zhì)量增加產(chǎn)品吸引力，產(chǎn)品溢價提升利潤率；3）代建的優(yōu)質(zhì)資質(zhì)背書，開發(fā)商有望更容易獲得金融市場認可，可獲得更多的投資方、更廣泛的融資渠道和更低的融資成本；4）代建公司管理效率高，提升周轉(zhuǎn)速度，另外規(guī)模采購降低項目成本。在房地產(chǎn)上升周期時，房地產(chǎn)建造的需求大，代建業(yè)務(wù)有望得以支撐。1）代建品牌和管理有望提升代建企業(yè)的品牌影響力，公司的出貨速度有望提升，項目有望獲得溢價；2）輕資產(chǎn)的模式下，自身資本投入小，開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險被稀釋，在市場需求旺盛時擴大規(guī)模。就中小企業(yè)而言，代建公司具備執(zhí)行能力、品牌知名度和專業(yè)能力，中小房企可以增強市場知名度、市場競爭力，有助于融資和銷售。在此基礎(chǔ)上，代建業(yè)務(wù)滲透率有望進一步提升，代建行業(yè)發(fā)展也將體現(xiàn)出更好的抗周期性。92.3.盈利能力強代建可充分發(fā)揮輕資產(chǎn)模式及品牌授權(quán)的優(yōu)勢，自2016-2019年，代建行業(yè)凈利率穩(wěn)定增長。2015-2019年，代建業(yè)務(wù)的凈利潤率超過開發(fā)業(yè)務(wù)10%-15%。代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式有望受益于規(guī)模經(jīng)濟，成本效應(yīng)有望使得利潤率進一步提高。標準化產(chǎn)品和運營均有助于代建公司樹立自己的品牌，提升行業(yè)地位，一方面提升項目溢價能力，另一方面提升公司的管理效率，進一步提升盈利能力。代建行業(yè)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)凈利潤率水平和物管行業(yè)凈利率水平，根據(jù)中指院，2017年以來代建業(yè)務(wù)的凈利率高于25%，房地產(chǎn)的凈利率水平維持在13-15%，物業(yè)管理行業(yè)凈利率水平為10%以內(nèi)。圖13：2017年代建、地產(chǎn)、物業(yè)等行業(yè)凈利率30%25.10%26.20%26.00%25.40%25%20%15%13.40%14.70%14.60%14.50%10%5%7.70%8.20%8.80%8.90%0%2017年2018年2019年2020年代建房地產(chǎn)物業(yè)資料來源：《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》，市場研究部圖14：2020年代建公司和龍頭房企凈利率水平70%60%59.13%50%40%30%25.50%23.06%20%18.89%18.22%16.97%16.47%15.60%14.36%14.15%13.05%11.67%11.32%10.37%10.30%10.17%9.85%8.70%10%6.16%4.64%0%資料來源：wind、市場研究部10起源于政府代建，商業(yè)代建逐步興起根據(jù)房地產(chǎn)項目所有人的身份及性質(zhì)，我國房地產(chǎn)代建主要分為三類：房地產(chǎn)政府代建、房地產(chǎn)商業(yè)代建和房地產(chǎn)資本代建。3.1.政府代建顧名思義，項目所有人為政府機構(gòu)，政府發(fā)起相關(guān)項目，但不直接參與項目的建設(shè)及管理。政府實際通過邀請、公開招標、制定或其他招標方式委聘代建供應(yīng)商，代建公司管理相關(guān)開發(fā)項目的整個建設(shè)過程。在完成建設(shè)工程后，項目將移交給相關(guān)政府機構(gòu)使用，通常不涉及銷售活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目種類主要包括公共住房物業(yè)開發(fā)項目，公共基礎(chǔ)設(shè)施（學(xué)校、博物館、體育設(shè)施等）。表1：我國代建行業(yè)發(fā)展歷程時間發(fā)展歷程1993年起廈門市開始針對市級財政性投融項目進行委托代建試點，拉開了代建制序幕2001年7月廈門市開始在重點工程項目全面實施項目代建制，制定《廈門市重點工程建設(shè)項目代建管理暫行辦法》，開始了代建制實務(wù)的探討2001年上海市發(fā)布《上海市市政工程建設(shè)管理代建制試行規(guī)定》，在高速公路建設(shè)中強制實行代建制；同年，上海市市政局發(fā)布《關(guān)于本市市政行業(yè)開展代建制試點方案》2002年3月廈門市制訂《廈門市市級財政性投資融資社會事業(yè)建設(shè)項目代建管理試行辦法》，開始在土建投資1500萬以上的公益性項目實施代建2002年5月24日寧波市發(fā)布并實施《寧波市關(guān)于政府投資項目代建制的暫行規(guī)定》，規(guī)定凡建安工程投資在200萬元以上，建設(shè)單位不具備自行管理條件的建設(shè)項目，都應(yīng)實行代建制2002年10月北京開始對回龍觀醫(yī)院病房項目推行代建制試點工作2003年2月重慶市發(fā)改委出臺《政府公益性項目建設(shè)管理代理制暫行辦法》2003年下半年貴州省政府起草《貴州省政府投資工程項目代建制實施辦法》、《貴州省市政府投資工程項目代建協(xié)議》并報省政府成立“貴州省省級政府投資工程項目代建中心”2003年底國務(wù)院常務(wù)原則通過《投資體制改革方案》規(guī)定更要在全國范圍內(nèi)力推“代建制”2004年3月北京市發(fā)布《北京市政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法（試行）》，并對代建單位的資質(zhì)進行了規(guī)定2004年江蘇發(fā)改委擬定《關(guān)于政府投資項實行代建制的暫行規(guī)定》，并選擇其中若干重大項目進行試點2004年7月國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》規(guī)定在全國范圍對非經(jīng)營政府投資項目實行代建制，并對代建制下了初步定義2004年11月建設(shè)部發(fā)布《建設(shè)工程項目管理試行辦法》，規(guī)范代建制運作和操作2005年以后重慶、河南、深圳、山西、江西等各地都對代建制進行試點，并形成具有地方特色的代建操作模式資料來源：《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》，市場研究部政府代建成為政府增加住房供應(yīng)的重要舉措，同時也是平衡住房市場價格的手段。根據(jù)中國指數(shù)研究院，2011年政府對公共基礎(chǔ)設(shè)施投資總額為51060億元，2018年該數(shù)值增加至145325億元，CAGR為16.1%；我國需要重建的老舊都市住宅區(qū)可能涉及上百萬戶家庭，市場空間大。11圖15：政府投資額（億元）1600001453251400001200001000008000060000 51060400002000002011年 2018年資料來源：綠城管理控股招股說明書、中國指數(shù)研究院、市場研究部根據(jù)中指院預(yù)測，2020年我國房地產(chǎn)政府代建潛在新簽約建面為33450萬平方米；2021年政府代建新簽約建面3390萬平方米，2025年政府代建新簽約建面有望達到7880萬平方米，CAGR為23.48%。圖16：政府代建預(yù)測新簽約建面（百萬平方米）9078.8807063.86051.65041.833.902021年 2022年 2023年 2024年 2025年資料來源：中指研究院、市場研究部政府對于參加代建的企業(yè)要求較高，在公司規(guī)模、資金背景、施工業(yè)績等方面進行考核。以杭州為例，2010年頒布的《杭州市拆遷安置房項目代建制實施細則》，要求開發(fā)商注冊資金部分超過人民幣1億元等。擁有豐富的工程經(jīng)驗、全方位的企業(yè)資質(zhì)的大型開發(fā)商有望在工程建設(shè)過程中能夠勝任代建任務(wù)。12政府代建的優(yōu)點在于1）項目體量大，涉及群體廣泛，利于打造口碑，推動市場效應(yīng)，有助于樹立品牌；2）開發(fā)商利用管理優(yōu)勢和項目經(jīng)驗積累上下游資源，從而有效控制成本。但政府代建的利潤率較低，這主要由于保障性住房的代建參與程度較高，該類住房受價格限制，開發(fā)企業(yè)利潤大約在3%左右，利潤率較低導(dǎo)致房企參與代建工程的積極性較低。代建參與者主要以國企和大型房企為主，如萬科、綠城、首開、遠洋、雅居樂等企業(yè)。以綠城管理控股為例，政府項目公開招標篩選第三方代建公司，中標公司（綠城）與政府項目所有人簽立一份由項目所有人制定的標準管理協(xié)議，綠城據(jù)此提供服務(wù)，包括設(shè)計、建筑成本管理服務(wù)、監(jiān)督和驗收。項目收入=項目總投資金額（即項目開發(fā)總預(yù)算）*固定百分比（通常2.5%-5%），其中項目所有人不使用“綠城”代建公司品牌。通常按照工程進度收取費用，進度款通常在完成相關(guān)進度后一定期間內(nèi)支付。由于代建公司參與的政府代建項目以經(jīng)濟適用房、安置房、拆遷房為主，考慮到社會福利性質(zhì)，施工、分銷等過程均受項目所有人控制，政府代建的利潤率通常略低于商業(yè)代建。3.2.商業(yè)代建商業(yè)代建是近年來代建行業(yè)的主流。商業(yè)代建的項目所有人主要是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商。根據(jù)開發(fā)商與代建公司之間訂立的代建安排，代建公司主導(dǎo)項目的設(shè)計、建造、管理、銷售等，為項目所有人創(chuàng)造價值、產(chǎn)生收益。通常代建項目包括住宅、辦公樓、商業(yè)綜合體。根據(jù)中指院，2020年，我國商業(yè)代建市場規(guī)模為34990萬平方米，其中26570萬平方米為住宅物業(yè)；2025年商業(yè)代建市場規(guī)模有望達到61790萬平方米，2020-2025年的CAGR為12%，其中總規(guī)模中的48690萬平方米為住宅。從占比看，商業(yè)代建的占比有望逐年升高，2020年商業(yè)代建市場規(guī)模占總市場規(guī)模的51%，2025年有望達到68%。圖17：商業(yè)代建預(yù)測市場規(guī)模（百萬平方米）圖18：商業(yè)代建規(guī)模占代建行業(yè)比例70080%617.967.82%70%64.41%600546.960.78%57.36%482.860%50054.10%429.951.13%50%386.4400349.940%30030%20020%10010%00%2020年2021年2022年2023年2024年2025年2020年2021年2022年2023年2024年2025年資料來源：中指研究院、市場研究部資料來源：中指研究院、市場研究部根據(jù)中指院預(yù)測，2021年我國房地產(chǎn)商業(yè)代建新簽約建面有望達到6570萬平方米，2025年該數(shù)值有望達到15290萬平方米，占2025年總新簽約建面的66%。13圖19：商業(yè)代建預(yù)測新簽約建面（百萬平方米）圖20：商業(yè)代建預(yù)測新簽約建面占行業(yè)新簽約建面比例18066.03%160152.966.02%66.02%66.01%66.01%140123.866.00%12065.99%65.99%100.265.99%10081.265.98%8065.765.97%65.96%6065.96%4065.95%2065.94%065.93%2021年2022年2023年2024年2025年2021年2022年2023年2024年2025年資料來源：中指研究院、市場研究部資料來源：中指研究院、市場研究部以綠城管理控股為例，商業(yè)項目所有人負責(zé)項目投資，決定產(chǎn)品定位、設(shè)計調(diào)整、預(yù)算、物業(yè)價格、銷售與營銷策略，代建公司負責(zé)為項目創(chuàng)建管理團隊，監(jiān)察項目各個方面。代建公司可能會推薦相關(guān)第三方承包商及供應(yīng)商，項目所有人會分別與供應(yīng)商訂立承包和供應(yīng)協(xié)議。根據(jù)代建公司是否在管理項目中持有股權(quán)，商業(yè)代建可進一步分為純服務(wù)模式和少數(shù)股權(quán)模式（小股操盤）兩種模式。1）在純服務(wù)模式下，代建方與已經(jīng)取得標的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承擔(dān)全部或部分資金，代建方?jīng)]有任何股權(quán)投入，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議形式項目操盤權(quán)，承擔(dān)工程管理和銷售任務(wù)。代建公司使用自身品牌于開發(fā)過程中提供服務(wù)，并根據(jù)預(yù)先協(xié)定的費率及項目節(jié)點獎勵機制收取管理服務(wù)費。圖21：商業(yè)代建模式圖資料來源：《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》，市場研究部純服務(wù)模式的好處在于代建方無需大量資本支出，僅就相應(yīng)項目進行管理，在輕資產(chǎn)的模式下進行品牌輸出，同時中小房企在拿地難度大、融資壓力大的情況下，代建可幫助中小房企提升產(chǎn)品競爭力和市場知名度。2）在少數(shù)權(quán)益模式下，代建公司在各自項目公司中通過持有少數(shù)權(quán)益的方式加強與委托方合作中的信任關(guān)系，同時憑借小股操盤，在除了收取管理服務(wù)費外，可分享項目竣工后物業(yè)銷售的收益。持股比例通常受品牌實力等因素影響，目前代建方股權(quán)占比基本低于10%。14采用這種模式的好處在于代建公司可以結(jié)合資本回報和房地產(chǎn)代建費用，一方面享受項目銷售溢價帶來的潛在收入，但代建公司同時承擔(dān)了開發(fā)風(fēng)險；另一方面這種方式通常從某種程度上增厚代建公司的資產(chǎn)負債表。以綠城管理為例，公司的管理咨詢費用一般基于以下方法收?。?）開發(fā)物業(yè)銷售價值百分比；2）項目總建筑面積*協(xié)定的每平方米費用；3）項目利潤等。代建公司通常根據(jù)項目開發(fā)進度或銷售所得款項付款安排（月度或季度）收取管理費進度款。表2：純服務(wù)模式和少數(shù)權(quán)益模式代建特點純服務(wù)模式少數(shù)權(quán)益模式合作方式無股權(quán)投入，代建方僅提供服務(wù)通常為10%以內(nèi)股權(quán)投入，代建方除提供服務(wù)還占有項目股權(quán)合作要求對代建方品牌要求高，項目管理能雙方就品牌實力、風(fēng)險、服務(wù)模式等商榷力強、經(jīng)驗豐富獲取收益代建服務(wù)費代建服務(wù)費、股權(quán)收益、項目溢價部分費率較高低于純服務(wù)模式好處無需大量資本支出，管理輸出，利銷售溢價帶來潛在收入，某種程度上增厚用品牌效應(yīng)代建方資產(chǎn)負債表資料來源：《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》、市場研究部政府代建和商業(yè)代建是目前代建領(lǐng)域最為常見的兩種代建模式，二者分別具有特點：政府代建的項目規(guī)模大，社會影響力廣泛，但項目利潤率低；商業(yè)代建項目規(guī)模相對小，同時代建方涉及的管理業(yè)務(wù)較多，通常涉及到開發(fā)全過程服務(wù)，除了成本管理、工程管理等，還包括項目定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷、品牌管理、交付等影響品牌輸出的業(yè)務(wù)。表3：政府代建VS商業(yè)代建政府代建商業(yè)代建合作方政府房企開發(fā)商等項目所有人項目范疇博物館、體育館、城市廣場、學(xué)校、醫(yī)住宅為主，商業(yè)為輔院、保障性住房合作要求較高較低需要滿足嚴格的資質(zhì)考核主要滿足項目所有人要求，以雙方簽署協(xié)議為準代建服務(wù)范圍不同模式下業(yè)務(wù)范疇不同，主要包含工開發(fā)全工程，如項目定位、規(guī)劃設(shè)計、程、成本等管理工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理優(yōu)點項目規(guī)模大、品牌影響力大利潤率高不足利潤率略低項目規(guī)模相對較小，品牌影響廣泛程度較政府代建低資料來源：《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》、市場研究部3.3.資本代建和配資代建資本代建是商業(yè)代建逐漸演變而來的。過去，金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)主要是提供流動性的功能，但隨著金融機構(gòu)對于資產(chǎn)管理的專業(yè)度逐漸提升，加之房地產(chǎn)企業(yè)在政策環(huán)境下流動性受一定影響，資本代建運營而生：具有房地產(chǎn)投資能力的金融機構(gòu)出資，委托代建方參與從項目研判、土地獲取到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程服務(wù)的商業(yè)代建服務(wù)。這類金融機構(gòu)缺乏開發(fā)經(jīng)驗以及執(zhí)行團隊。代建公司能夠提供針對性的解決方案，幫助金融機構(gòu)實現(xiàn)投資回報。15圖22：資本代建模式圖資料來源：《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》、市場研究部配資代建是指代建方除了提供代建服務(wù)外，還提供金融功能，例如引入資本，緩解項目所有人的資金壓力，提供具有較低融資成本的資金。優(yōu)秀的代建方具有強大的資金能力，品牌效應(yīng)，開發(fā)能力受認可程度高，在開發(fā)企業(yè)資金短缺的背景下，配資代建主要解決項目所有人的資金問題。代建方會提供流動資金支持、債務(wù)融資或股本投資等解決方案。在這種服務(wù)模式下，代建方會收取代建服務(wù)費、引入資本服務(wù)費等費用。以綠城為例，綠城管理控股會協(xié)助管理項目取得融資，或用公司自身的資本投資到管理項目中。2019年12月31日，綠城為其中一個商業(yè)代建項目的項目擁有人提供本金2000萬元人民幣的短期貸款形式的流動資金支持，該筆資金將為公司貢獻利息收入。這樣的業(yè)務(wù)模式一方面可以培養(yǎng)與項目擁有人的長期合作關(guān)系，另一方面可以增加代建公司的服務(wù)范圍和收入來源。圖23：配資代建模式圖資料來源：《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》、市場研究部資本代建和配資代建的區(qū)別在于1）委托方：資本代建的委托方為金融機構(gòu)，配資代建的委托方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或擁有土地的非金融機構(gòu)；2）資金來源：資本代建的資金來源為委托方（金融機構(gòu)），配資代建的資金來源為代建方或代建方對接的資本方。16表4：資本代建VS配資代建資本代建配資代建委托方金融機構(gòu)非金融機構(gòu)（開發(fā)企業(yè)、土地所有方）資金來源委托方本身金融機構(gòu)代建方或代建方對接的資本方資料來源：《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》、市場研究部行業(yè)需求持續(xù)增長代建行業(yè)空間大。根據(jù)中指院預(yù)測，取新簽約總建面為代建市場規(guī)模計算，目前代建市場規(guī)模占已售商品房建面的3.0%-5.0%。截至2025年，按累計新簽約建面計算的房地產(chǎn)代建市場預(yù)計將達到79000萬平方米，占已售商品房的14.3%。圖24：預(yù)測代建新簽約建面占已售商品房建面比例16%14.30%14%12%11.20%10%8.80%8%7.00%5.60%6%4%2%0%2021年2022年2023年2024年2025年資料來源：中原建業(yè)招股說明書、中國指數(shù)研究院、市場研究部我們認為行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ笾饕醋砸韵滤膫€方面。4.1.項目所有人需求側(cè)中小房企代建需求大。我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的集中度較低，但集中度在逐漸提升。根據(jù)克而瑞權(quán)益銷售榜單，2016年百強房企銷售額占當年行業(yè)銷售額的38.32%，2020年該數(shù)值提升至54.41%。在行業(yè)競爭加劇、政策趨嚴的背景