煙臺(tái)商業(yè)調(diào)研

PART01城市概況煙臺(tái)印象“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”“全國(guó)文明城市”“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”“最佳中國(guó)魅力城市”“中國(guó)最美麗的城市”亞洲唯一的“國(guó)際葡萄·葡萄酒城”中國(guó)古代早期文化發(fā)祥地之一海上“絲綢之路”的起點(diǎn)之一城市區(qū)位介紹煙臺(tái)市地處山東半島東部，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要位置。——東連威?！鹘訛H坊——南鄰青島——北瀕渤海、黃?！c遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶?！h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈璀璨之星——東亞地區(qū)國(guó)際性港城、商城、旅游之城5在2010年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）4358億元，位列山東省第二位，在全國(guó)排名第20位，綜合競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升城市發(fā)展6房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速——2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成383.12億元，比上年增長(zhǎng)41.3%國(guó)內(nèi)貿(mào)易經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展

——2010年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1378.35億元，比上年增長(zhǎng)18.8%。居民收入增加，人民生活水平提高社會(huì)進(jìn)步

PART02煙臺(tái)開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介二十幾年風(fēng)雨歷程，二十幾年春華秋實(shí)?！畮啄昀?，煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，先后吸納了數(shù)十家“世界500強(qiáng)”企業(yè)落戶，經(jīng)濟(jì)總量以兩年翻一番的速度快速增長(zhǎng)……

短短二十幾年，開發(fā)區(qū)已由一個(gè)人煙稀少的荒沙灘脫胎換骨成一座現(xiàn)代化的新城。

——2010年，完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值791億元、工業(yè)總產(chǎn)值2450億元；進(jìn)出口總額287億美元，其中出口159億美元，占全市2/3、全省1/6。開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極融入環(huán)渤海和東北亞一體化發(fā)展，吸引大量大型企業(yè)進(jìn)駐；2009年，區(qū)內(nèi)5家企業(yè)產(chǎn)值過百億元，100家企業(yè)產(chǎn)值過億元，高新技術(shù)占工業(yè)經(jīng)濟(jì)比重接近80%；天然濱海優(yōu)勢(shì)明顯，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展蓬勃，吸引大量市民前來開發(fā)區(qū)定居。開發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)10煙臺(tái)開發(fā)區(qū)“十二五規(guī)劃”：全方位推動(dòng)打造成為宜居、宜業(yè)、宜商、宜游的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城——意味著開發(fā)區(qū)不僅僅是工業(yè)城區(qū)的代表，而是一個(gè)綜合城區(qū)。八角港口、煙大輪渡、龍煙鐵路、繞城高速、沈海高速、煙濰高速、206國(guó)道、疏港北路、疏港南路——開發(fā)區(qū)成為真正意義上全國(guó)高速公路網(wǎng)中的一個(gè)主樞紐點(diǎn)煙臺(tái)1、3號(hào)地鐵線龍煙鐵路潮水國(guó)際機(jī)場(chǎng)…開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃

PART03煙臺(tái)商業(yè)現(xiàn)狀介紹煙臺(tái)商業(yè)發(fā)展歷程供銷社式的煙臺(tái)百貨大樓時(shí)期上世紀(jì)70~80年代，煙臺(tái)商業(yè)的最初標(biāo)志振華商廈綜合百貨大樓上世紀(jì)90年代至今的城市商業(yè)名片商圈分布煙臺(tái)市商圈分布圖市級(jí)商圈：

芝罘區(qū)海港路-南大街商圈區(qū)域性商圈：芝罘區(qū)幸福商圈萊山區(qū)迎春大道商圈

開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路商圈商圈介紹芝罘區(qū)海港路-南大街市級(jí)商圈青年路海港路勝利路解放路南大街振華商廈陽光100五星電器沃爾瑪振華國(guó)際百盛購物中心大潤(rùn)發(fā)國(guó)美電器大商電器三聯(lián)家電五房韓國(guó)城振華購物中心南大街購物城商圈介紹萊山區(qū)迎春大街區(qū)域商圈觀海路佳世客購物中心煙臺(tái)大學(xué)山東工商學(xué)院山東銀座商城煙臺(tái)市政府迎春大街新天地都市廣場(chǎng)（在建）煙臺(tái)萬象城（在建）商圈介紹開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路區(qū)域商圈大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)振華商廈、彩云城、德勝商城、家家悅超市、頤高數(shù)碼城經(jīng)營(yíng)檔次中低檔為主經(jīng)營(yíng)種類百貨、餐飲、數(shù)碼家電、娛樂等租金長(zhǎng)江路500—4000元/㎡/年德勝彩云城二線餐飲，437-600元/㎡/年其它，500-2500元/㎡/年商家簡(jiǎn)介本土商業(yè)龍頭百貨商廈核心業(yè)務(wù)共28家，其中煙臺(tái)當(dāng)?shù)?1家共17家，其中煙臺(tái)當(dāng)?shù)?1家共52家，其中煙臺(tái)當(dāng)?shù)?2家

煙臺(tái)市振華百貨集團(tuán)股份有限公司是1994年經(jīng)山東省政府批準(zhǔn)成立的股份制企業(yè)，系全國(guó)大型百貨零售企業(yè)貿(mào)易聯(lián)合會(huì)成員單位、山東省重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)。振華集團(tuán)現(xiàn)擁有28家百貨連鎖企業(yè)、38家超市連鎖門店、1家三星級(jí)大酒店和3家房地產(chǎn)公司，成為集購物、餐飲、娛樂、商住、服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)等多功能、多業(yè)態(tài)為一體的大型企業(yè)集團(tuán)，2010年實(shí)現(xiàn)銷售收入149.6億元，實(shí)現(xiàn)利稅7.7億元，分別比同期增長(zhǎng)30.14％和37.64％，2011年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售180億。商家簡(jiǎn)介山東省商業(yè)龍頭

山東銀座商城股份有限公司是一家跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的大型連鎖商業(yè)企業(yè)，山東省商貿(mào)流通領(lǐng)域重點(diǎn)骨干企業(yè)，省政府重點(diǎn)扶持的大型零售集團(tuán)。截止目前，公司已擁有92家大型現(xiàn)代化商場(chǎng)、140多家便民連鎖超市，經(jīng)營(yíng)面積260多萬平方米。

經(jīng)營(yíng)方式涉及現(xiàn)代百貨、大型綜合超市、家居、便利店、購物中心等多種業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)分布在山東省、河北省石家莊市、邢臺(tái)市及河南濮陽、洛陽等地。多年來，公司一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，每年都以30%以上的速度遞增，2010年公司實(shí)現(xiàn)銷售245億元,企業(yè)規(guī)模和效益水平一直穩(wěn)居省內(nèi)同行業(yè)的龍頭地位，連續(xù)多年位列全國(guó)百貨業(yè)“十強(qiáng)”。位置：開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路商圈開業(yè)時(shí)間：2001年2月規(guī)模：30000m2業(yè)態(tài)組合：超市+電影城、KTV+個(gè)體商鋪?zhàn)饨鹚剑翰惋?6-50元/㎡·月，其它40-200元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：購物中心主要靠負(fù)一層超市和五層KTV帶動(dòng)人流/其余樓層基本空置，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。業(yè)態(tài)分析購物中心業(yè)態(tài)彩云城購物中心業(yè)態(tài)分析購物中心業(yè)態(tài)百盛購物中心位置：芝罘區(qū)南大街商圈開業(yè)時(shí)間：2004年12月規(guī)模：70000m2主力商家：百盛/大潤(rùn)發(fā)超市/國(guó)美電器/新世紀(jì)電影城/屈臣氏/KFC/必勝客租金水平：220-300元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：百盛購物中心周邊毗鄰多個(gè)大型綜合批發(fā)市場(chǎng)和火車站，人流量大，消費(fèi)力較低。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是通過大潤(rùn)發(fā)超市和小食街吸引購物中心客流，

2009年?duì)I業(yè)收入2.1億元。業(yè)態(tài)分析購物中心業(yè)態(tài)佳世客購物中心位置：萊山區(qū)迎春大街商圈開業(yè)時(shí)間：2008年7月規(guī)模：68000m2主力商家：佳世客（吉之島）超市/佳世客百貨/餐飲/青春樂園電玩城租金水平：83-250元/㎡·月經(jīng)營(yíng)情況：超市檔次為煙臺(tái)最高/百貨區(qū)為賣場(chǎng)式檔次較低/租賃區(qū)餐飲和服裝品牌經(jīng)營(yíng)情況較好，自營(yíng)部分2009年銷售1.9億元。業(yè)態(tài)分析購物中心業(yè)態(tài)振華購物中心位置：芝罘區(qū)南大街商圈開業(yè)時(shí)間：2003年10月規(guī)模：90000m2主力商家：振華百貨/振華量販經(jīng)營(yíng)情況：振華購物中心是從原來的單體百貨大樓與毗鄰的銀都財(cái)富大廈連廊相接后擴(kuò)建而成的，業(yè)態(tài)組合類型只有百貨+超市，缺乏餐飲、娛樂等生活休閑元素。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是通過提高超市的檔次和中高檔百貨吸引煙臺(tái)市中心的公務(wù)員、中高收入家庭人群的日常消費(fèi)，年銷售額達(dá)10億元。業(yè)態(tài)分析購物中心業(yè)態(tài)小結(jié)：

目前煙臺(tái)市零售業(yè)態(tài)仍以綜合百貨為主，并沒有真正意義上輻射全市，多種業(yè)態(tài)互相組合，具有購物、休閑、娛樂、文化教育多功能，滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)的時(shí)尚購物中心。業(yè)態(tài)分析綜合百貨業(yè)態(tài)振華商廈位置：芝罘區(qū)南大街商圈開業(yè)時(shí)間：1996年規(guī)模：60000m2主力商家：振華百貨/振華量販經(jīng)營(yíng)情況：振華集團(tuán)麾下旗艦店，是煙臺(tái)地區(qū)購買高端消費(fèi)品的唯一選擇。樓層品類主力品牌-1F超市振華量販1F國(guó)際品牌/化妝卡地亞、萬寶龍、伯爵萊利、威圖、斯華諾世奇2F女士正裝圣諾蘭、恩裳、卡利亞里、馬克張、韻魅、朗姿3F少淑女裝艾維、芭蒂娜、純粹、凱迪米拉、歐時(shí)力、安瑞井4F男士服裝法蘭詩頓、BOSSSUNWEN、凱撒5F男女鞋法國(guó)都彭、德國(guó)布蘭施、法國(guó)DV、德國(guó)嘉寶、百麗國(guó)際6F運(yùn)動(dòng)休閑/家居/兒童精典泰迪、圣寶度倫、米奇、7F數(shù)碼電器/工藝品業(yè)態(tài)分析綜合百貨業(yè)態(tài)山東銀座商城位置：芝罘區(qū)南大街商圈開業(yè)時(shí)間：2010年規(guī)模：66500m2經(jīng)營(yíng)情況：選址萊山新城區(qū)，避開振華正面競(jìng)爭(zhēng)，負(fù)一層自營(yíng)生活超市，是輻射萊山區(qū)的區(qū)域性百貨。樓層品類主力品牌-1F超市銀座生活超市1F珠寶/化妝/男女鞋玉蘭油、美寶蓮、天梭、梅華、英納格2F少淑女裝歐時(shí)力、拉夏貝爾、伊可愛3F女士正裝敦奴4F男裝/皮件/包箱皮爾卡丹、喬頓、杰克瓊斯5F運(yùn)動(dòng)休閑/兒童阿迪達(dá)斯、耐克、好孩子6F數(shù)碼電器/家居/針寢鄂爾多斯、波蒂曼業(yè)態(tài)分析綜合百貨業(yè)態(tài)開發(fā)區(qū)振華商廈位置：開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路商圈開業(yè)時(shí)間：2006年規(guī)模：23000m2經(jīng)營(yíng)情況：商品經(jīng)營(yíng)以中高檔為主，突出品牌化、系列化、潮流化，是開發(fā)區(qū)唯一綜合百貨店，年銷售達(dá)4.2億樓層品類經(jīng)營(yíng)面積（m2）專柜數(shù)客單價(jià)/代表品牌負(fù)一層超市賣場(chǎng)4000超外專柜10個(gè)閑日50-80元/次節(jié)假日60-90元/次首層化妝品50016玉蘭油、高絲（國(guó)產(chǎn)）、美寶蓮、歐萊雅、蘭蔻（非專柜）珠寶10008老鳳祥、周大生名表5008浪琴、雷達(dá)、英納格鞋200027萊爾斯丹、百麗、達(dá)芙妮二層男士服飾380053花花公子、金利來、鱷魚、九牧王、鐵獅丹頓皮包2008金利來三層女士正裝380058凱撒、娜爾斯、水虹、紅蜘蛛、影兒、韓菲妮、江南布衣女士?jī)?nèi)衣2005四層少淑服裝200012歌莉婭、衣戀、艾格、VEROMODA運(yùn)動(dòng)休閑200022NIKE、adidas、卡帕、李寧、阿森納、361、佐丹奴五層童服玩具120014麗嬰房、圣寶度倫、史努比保暖內(nèi)衣80011鄂爾多斯、鹿王床品10004富安娜合計(jì)23000234業(yè)態(tài)分析綜合百貨業(yè)態(tài)小結(jié)：

綜合性百貨是目前當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的主流業(yè)態(tài)，其中振華集團(tuán)是煙臺(tái)的百貨零售業(yè)龍頭企業(yè)。由于地方保護(hù)主義等因素，振華集團(tuán)基本上空置了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)資源，外來商業(yè)一直難以插足煙臺(tái)。隨著近年來煙臺(tái)城市規(guī)劃的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，百盛、山東銀座等百貨品牌才得以進(jìn)入煙臺(tái)市場(chǎng)，但其商品資源受到振華集團(tuán)的打壓，經(jīng)營(yíng)狀況不夠理想。超市業(yè)態(tài)小結(jié)：

超市業(yè)態(tài)的整體市場(chǎng)需求旺盛，所以引得眾多品牌商家的加入。同時(shí)，我們也看到了兩種市場(chǎng)表現(xiàn)：一是百貨商場(chǎng)、購物中心人氣較淡，以振華商廈的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最為突出，其余商場(chǎng)則經(jīng)營(yíng)情況一般；二是超市經(jīng)營(yíng)旺盛，人流量大，不論是大潤(rùn)發(fā)，還是吉之島，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)均人聲鼎沸。業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分析電器業(yè)態(tài)小結(jié)：

煙臺(tái)的電器業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)相似，中高端品牌資源集中在振華手中，不同的是，整體商品檔次較低，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的提升，未來對(duì)中高端時(shí)尚電器生活館概念專業(yè)店的發(fā)展空間較大。

PART04項(xiàng)目考察小結(jié)長(zhǎng)江路開發(fā)區(qū)管委會(huì)家家悅超市宏錦數(shù)碼城頤高數(shù)碼城蘇寧電器家家悅超市振華商廈開發(fā)區(qū)店振華量販美特好超市彩云城購物中心振華量販德勝商城開發(fā)區(qū)商圈介紹1號(hào)地塊2號(hào)地塊

1號(hào)地塊介紹項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)，北面臨長(zhǎng)江路、開發(fā)區(qū)檢察院，向東鄰近華山路。橫跨約165米，進(jìn)深約149米，占地面積約2.45萬平方米，與開發(fā)區(qū)商圈相距約2公里。目前未掌握地塊的所有權(quán)人信息及相關(guān)用地性質(zhì)、開發(fā)指標(biāo)。

2號(hào)地塊介紹

項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路于香山路交匯處的東南角，向北面臨長(zhǎng)江路跨度約113米，向西面臨香山路進(jìn)深約150米。地塊地處開發(fā)區(qū)商圈的西面，鄰近開發(fā)區(qū)管委會(huì)、天地廣場(chǎng)以及振華商廈等地標(biāo)，周邊商業(yè)氣氛成熟。項(xiàng)目占地3.6萬平方米，其中B座部分商鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)出售，開發(fā)商擬出資，由政府出面進(jìn)行拆遷收回地塊使用權(quán)。項(xiàng)目名稱指標(biāo)華新集團(tuán)推薦（1號(hào)地塊）天馬大廈（2號(hào)地塊）占地面積（m2）2450036000地塊形狀矩形不規(guī)則五邊形臨街面北面：165米北面：113米西面150米地塊產(chǎn)權(quán)未知天馬集團(tuán)（部分商鋪產(chǎn)權(quán)已售）地塊現(xiàn)狀三通一平天馬大廈（須推倒重建）地塊信息匯總項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

項(xiàng)目名稱

優(yōu)劣勢(shì)分析華新集團(tuán)推薦（1號(hào)地塊）天馬大廈（2號(hào)地塊）優(yōu)勢(shì)地塊已三通一平，做好圍蔽，無須拆遷位于商圈內(nèi)的西面，鄰近多個(gè)開發(fā)區(qū)地標(biāo)（天地廣場(chǎng)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)），商業(yè)氣氛較好；交通便利，處于開發(fā)區(qū)內(nèi)主干道長(zhǎng)江路與香山路的交匯處劣勢(shì)偏離商圈約2公里，周邊商業(yè)氣氛較差；現(xiàn)場(chǎng)考察項(xiàng)目只有北側(cè)臨主干道長(zhǎng)江路。項(xiàng)目為現(xiàn)有建筑，需要拆遷重建，同時(shí)存在產(chǎn)權(quán)分散的問題

PART05市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)

整體總結(jié)和評(píng)價(jià)山東是國(guó)內(nèi)人口與經(jīng)濟(jì)大?。喝丝谖痪尤珖?guó)省份排名第二位（僅次于廣東），經(jīng)濟(jì)位居全國(guó)省份排名第三位（僅次于廣東與江蘇）。煙臺(tái)市的人口數(shù)量（697萬人，排名第七）、經(jīng)濟(jì)【GDP總量排名第二、人均GDP以6.25萬元/人排名第五，相當(dāng)于介于佛山（7.84）與中山（5.85）之間】、社會(huì)零售消費(fèi)總額（排名第三）、城鎮(zhèn)人均可支配收入（排名第三）等指標(biāo)均處于山東省前列。

城市商業(yè)格局

1.零售業(yè)態(tài)仍以綜合百貨為主，并沒有真正意義上輻射全市，多種業(yè)態(tài)互相組合，具有購物、休閑、娛樂、文化教育多功能，滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)的時(shí)尚購物中心。2.據(jù)實(shí)地調(diào)研與行業(yè)內(nèi)資訊顯示，包括大商、萬達(dá)、樂天百貨、中糧集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、歐尚等在內(nèi)的行業(yè)知名企業(yè)均開始涉足煙臺(tái)市場(chǎng)，這部分項(xiàng)目主要集中于芝罘區(qū)與萊山區(qū)，且體量較大。開發(fā)區(qū)市調(diào)分析處于城市中心區(qū)西側(cè)，地理位置與交通情況優(yōu)越，區(qū)內(nèi)擁有大型海港及空港，是大眾型企業(yè)工業(yè)集中地，連年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)、房地產(chǎn)、公共配套和人口等方面發(fā)展迅猛。積極融入環(huán)渤海和東北亞一體化發(fā)展，吸引大量大型企業(yè)進(jìn)駐；2009年，區(qū)內(nèi)5家企業(yè)產(chǎn)值過百億元，100家企業(yè)產(chǎn)值過億元，高新技術(shù)占工業(yè)經(jīng)濟(jì)比重接近80%

區(qū)內(nèi)人口

但經(jīng)過調(diào)研團(tuán)隊(duì)實(shí)地日夜考察，并結(jié)合當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已有調(diào)研資料計(jì)算，初步顯示“東部中心區(qū)”實(shí)際居住人口約13萬人（目前未有明確的人口數(shù)據(jù)差額原因，初步估計(jì)與區(qū)域內(nèi)新建樓盤入住率不足和統(tǒng)計(jì)口徑不一致有關(guān)）。隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展、新建樓盤入住率的提高以及新樓盤的落成，未來4-5年，“開發(fā)區(qū)東部中心區(qū)”常住住人口將有望增加至近27萬人，使區(qū)內(nèi)有效消費(fèi)人群數(shù)量和整體消費(fèi)能力得到提升。目標(biāo)人群分析<20003000-50005000-1000010000-20000>20000廠區(qū)基層員工外來務(wù)工人員企業(yè)中級(jí)白領(lǐng)企業(yè)中高層核心客群消費(fèi)客層月收入消費(fèi)力水平原居民項(xiàng)目對(duì)比分析

雖然2個(gè)項(xiàng)目地塊都位于開發(fā)區(qū)“東部中心區(qū)”的中軸線-長(zhǎng)江路上，但對(duì)比分析，華信集團(tuán)地塊相對(duì)偏離開發(fā)區(qū)核心商圈與居住中心區(qū)。而天馬大廈處于商圈焦點(diǎn)范圍內(nèi)和兩條主干道的交匯處，周邊不僅