第四章商圈及城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃主要內(nèi)容：商圈的含義影響商圈的因素現(xiàn)代商圈的特點商圈理論商圈測定的方法城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的原那么和重點培訓(xùn)專用學(xué)習(xí)重點：商圈理論、商圈測定的方法。培訓(xùn)專用第一節(jié)商圈劃定一、商圈的含義及結(jié)構(gòu)商圈是指零售企業(yè)經(jīng)營形式和效勞能力所形成的銷售范圍。商圈既是地理概念，也是經(jīng)營概念。作為地理概念，指一定距離內(nèi)顧客積聚的程度，即人流狀況，完全取決于區(qū)域的選擇，所以也叫區(qū)域定位法；作為經(jīng)營概念，即取決于業(yè)態(tài)種類和經(jīng)營能力所煥發(fā)的內(nèi)聚力和輻射力大小作為劃分商圈的依據(jù)。培訓(xùn)專用商圈結(jié)構(gòu)根底商圈邊緣商圈異地商圈培訓(xùn)專用觀點對照：商圈的層次商圈可分為三個層次：核心商圈次級商圈邊緣商圈培訓(xùn)專用是指最接近店鋪的區(qū)域，在這個區(qū)域內(nèi)顧客來店購物最方便。一般來說，小型店鋪的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)。大型店鋪的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具，顧客來店時間在20分鐘以內(nèi)。核心商圈的顧客大約占55%-70%。核心商圈培訓(xùn)專用是指核心商圈的外圍區(qū)域，在這個區(qū)域內(nèi)顧客來店購物比較方便。一般來說，小型店鋪的次級商圈在1.5公里以內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型店鋪的次級商圈在8公里以內(nèi)，不管使用何種交通工具，顧客來店都不超過40分鐘。次級商圈的顧客大約占15%-25%。次級商圈培訓(xùn)專用是指次級商圈以外的區(qū)域，在這個區(qū)域內(nèi)顧客來店購物不夠方便。一般來說，小型店鋪的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型店鋪的邊緣商圈在8公里以外，不管使用何種交通工具，顧客來店都要在40分鐘以上。邊緣商圈的顧客大約占10%。邊緣商圈培訓(xùn)專用商圈層次距離時間顧客比例小型店鋪大型店鋪小型店鋪大型店鋪核心商圈0.8km以內(nèi)5km以內(nèi)10分鐘以內(nèi)20分鐘以內(nèi)55%-70%次級商圈1.5km以內(nèi)8km以內(nèi)20分鐘以內(nèi)40分鐘以內(nèi)15%-25%邊緣商圈1.5km以外8km以外20分鐘以上40分鐘以上約10%培訓(xùn)專用區(qū)位特點業(yè)態(tài)選擇經(jīng)營品種經(jīng)營規(guī)模競爭店鋪的位置顧客的流動性交通地理條件店鋪的促銷手段商業(yè)信譽二、影響商圈的因素培訓(xùn)專用電子商務(wù)條件零售業(yè)商圈：地理因素的影響大大降低；對零售企業(yè)的配送能力要求提高。培訓(xùn)專用三、零售商圈的測定方法〔一〕零售引力法那么〔雷利法那么〕雷利認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購置，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。培訓(xùn)專用第一，兩個競爭的城市〔A城與B城〕在公路上有同等程度的靠近性；第二，兩城市可被利用的商品或者效勞的多少以城市人口的多少為標(biāo)志；第三，顧客只到一個城市購物。雷利法那么的假設(shè)根底：培訓(xùn)專用ｄＤab＝───────１＋√Ｐb/Ｐa

Ｄab:表示Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度〔以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量〕Ｐa:表示Ａ城鎮(zhèn)人口Ｐb:表示Ｂ城鎮(zhèn)人口ｄ:城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離培訓(xùn)專用案例:

假設(shè)：Ａ城鎮(zhèn)人口9萬人，Ｂ城鎮(zhèn)人口1萬人，Ａ距Ｂ20公里。20Ｄab＝──────＝15(公里)1＋√1/920Ｄba＝──────＝5(公里)1＋√9/115(公里)5(公里)Ａ***Ｂ中介點培訓(xùn)專用圖：A地區(qū)大概的商圈培訓(xùn)專用雷利法那么的另一種數(shù)學(xué)等式：式中：Ba是A都市從中間地C都市吸引來的銷售額；Bb是B都市從中間地C都市吸引來的銷售額；Pa是A都市的人口；Pb是B都市的人口；Da是A都市與C都市的距離；Db是B都市與C都市的距離；N=1,n=2舉例培訓(xùn)專用該法那么的優(yōu)點：計算簡便；缺點：考慮的是兩地的里程距離；忽略了經(jīng)營能力及商品本身的影響。所以該法那么早期測定商圈的方法，雷利法那么只適用于計算選購品的商圈分界點，而不太適用于計算方便品的商圈分界點。培訓(xùn)專用〔二〕阿普波姆法那么Da為A都市到分界點的時間距離；Dab為A都市到B都市之間的時間距離；Pa為A都市的銷售場地面積；Pb為都市的銷售場地面積。培訓(xùn)專用〔三〕伽薩法那么A店是位于A都市的商店；B店是位于B都市的商店；培訓(xùn)專用〔四〕赫夫法那么赫夫法那么是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發(fā)，來對一個商業(yè)區(qū)或商店的商圈進行分析。Sj/TλijPij=n∑Sj/Tλijj=1式中：Pij：i地區(qū)的消費者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率；Sj：j商店的規(guī)模〔營業(yè)面積〕或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積；Tij：i地區(qū)的消費者到j(luò)商店的時間距離或空間距離；λ：通過實際調(diào)研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或空間距離敏感性的參數(shù)；Sj/Tλij：j商店或j商業(yè)區(qū)對i地區(qū)消費者的吸引力；∑：同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。培訓(xùn)專用案例:一個消費者有時機在同一區(qū)域內(nèi)3個超市中任何一個超市購物，這3個超市的規(guī)模和3個超市與該消費者居住點的時間距離如表所示。

表：三個超市的規(guī)模和與該消費者居住點的時間距離商店時間距離（分鐘）規(guī)模（平方米）A4050000B6070000C3040000培訓(xùn)專用如果λ=1，每個超市對這個消費者的吸引力是：A的吸引力是：50000/40=1250B的吸引力是：70000/60=1166.67C的吸引力是：40000/30=1333.33該消費者到每個超市購物的概率分別是：到A的概率=1250/〔1250+1166.67+1333.33〕=0.333到B的概率=1166.67/〔1250+1166.67+1333.33〕=0.311到C的概率=1333.33/〔1250+1166.67+1333.33〕=0.356培訓(xùn)專用Eij=Pij*CiE〔Aij〕=Pij*BiEij—i地區(qū)的消費者到j(luò)商店人數(shù)的期望值；Ci—i地區(qū)的消費者人口數(shù)；E〔Aij〕--i地區(qū)的消費者在j商店購物〔銷售額〕的期望值；Bi—i地區(qū)的消費者平均沒人在j商店的購物金額。培訓(xùn)專用〔五〕實驗法?實地調(diào)查?詢問?郵寄問卷?提供效勞培訓(xùn)專用〔六〕商圈飽和度式中：C為某地區(qū)購置某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購置額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。培訓(xùn)專用

飽和度實際上是單位商業(yè)面積平均營業(yè)額。飽和度計算必須基于同一個產(chǎn)品市場或者替代性很大的產(chǎn)品市場。不同產(chǎn)品的飽和度不具有可比性。培訓(xùn)專用四、現(xiàn)代商圈的特點開放性層次性交叉性培訓(xùn)專用五、現(xiàn)代商圈理論〔一〕集聚理論商圈的大小取決于商業(yè)業(yè)態(tài)和功能的積聚程度。包括功能的積聚和同業(yè)種的積聚。培訓(xùn)專用〔二〕規(guī)模理論商圈的大小還取決于它的經(jīng)營規(guī)模的大小。銷售總量=商圈人口×可投入購置力可投入購置力=收入水平×消費系數(shù)規(guī)模=銷售總量/保本銷售額培訓(xùn)專用〔三〕層次理論多業(yè)態(tài)在地區(qū)的積聚就構(gòu)成該地區(qū)商圈的多層次。計算根本商圈的購置力水平時，要研究對邊緣商圈、異地商圈的吸納能力。培訓(xùn)專用〔四〕碰撞理論培訓(xùn)專用第二節(jié)城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是指在充分反映城市商業(yè)開展規(guī)律的根底上，對城市商業(yè)開展的總量、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局進行宏觀指導(dǎo)和引導(dǎo)，以到達(dá)促進城市社會和經(jīng)濟協(xié)調(diào)開展的目的。培訓(xùn)專用一、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的目的保護商業(yè)資源，合理開發(fā)，有效利用；轉(zhuǎn)變商業(yè)管理職能，標(biāo)準(zhǔn)政府管理行為；發(fā)揮城市優(yōu)勢，突出特色經(jīng)營；完善商業(yè)功能，營造更佳的居住環(huán)境和環(huán)境；發(fā)揮流通產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)作用，貫徹和落實商業(yè)科學(xué)開展觀。培訓(xùn)專用二、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的原那么商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與城市規(guī)劃相結(jié)合；商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟開展水平相結(jié)合；商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化相結(jié)合；大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)和中小商店的生存開展相結(jié)合；規(guī)劃的調(diào)節(jié)功能與市場機制的根底作用相結(jié)合。培訓(xùn)專用三、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的重點我國的?城市商業(yè)網(wǎng)點條例?從四個方面對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進行規(guī)劃。首先是控制總量，即一個城市的商業(yè)網(wǎng)點比例及規(guī)模要依據(jù)當(dāng)?shù)刭徶昧?、人口及?jīng)濟開展設(shè)定；第二是規(guī)劃增量，一些新開發(fā)的工程位置設(shè)在城市中心或是郊區(qū)、社區(qū)及新開發(fā)區(qū)，需要進行科學(xué)論證。培訓(xùn)專用第三那么是調(diào)節(jié)存量。?條例?會對現(xiàn)有的商業(yè)面積及商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的商業(yè)工程進行調(diào)整，包括一些汽車市場、農(nóng)貿(mào)市場及小商品市場進行搬遷或農(nóng)改超。第四是優(yōu)化質(zhì)量。培訓(xùn)專用規(guī)劃重點：市級商業(yè)中心；社區(qū)商業(yè)；商業(yè)街；專業(yè)市場；大型零售業(yè)培訓(xùn)專用謝謝觀看/歡送下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAIT