第七章房房地產(chǎn)物物業(yè)管理教學(xué)目的和和要求：通過(guò)本章的的學(xué)習(xí)，使使學(xué)生對(duì)房房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理的知知識(shí)有所了了解。重點(diǎn)：難點(diǎn)：第一節(jié)物物業(yè)業(yè)管理概述述一、物業(yè)管管理二、物業(yè)管管理與傳統(tǒng)統(tǒng)房管的區(qū)區(qū)別三、物業(yè)管管理的業(yè)務(wù)務(wù)范圍四、物業(yè)管管理的產(chǎn)生生與發(fā)展一、物業(yè)管管理1.物業(yè)的涵義義：“物業(yè)”一一詞源于我我國(guó)香港特特別行政區(qū)區(qū)以及東南南亞一帶的的地區(qū)和國(guó)國(guó)家。自20世紀(jì)80年代引入我我國(guó)內(nèi)地，，其涵義應(yīng)應(yīng)經(jīng)日益明明確。物業(yè)業(yè)是指已建建成并投入入使用的各各類房屋及及與之相配配套的設(shè)備備、設(shè)施和和相關(guān)的場(chǎng)場(chǎng)地。物業(yè)不同于于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是專門門從事房地地產(chǎn)的獨(dú)立立產(chǎn)業(yè)，包包括房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管理理和服務(wù)的的全過(guò)程。。物業(yè)是指指進(jìn)入消費(fèi)費(fèi)領(lǐng)域的房房地產(chǎn)品，，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)費(fèi)領(lǐng)域的延延伸。2.物業(yè)管理的的涵義是指物業(yè)管管理經(jīng)營(yíng)人人受物業(yè)所所有人的委委托，依照照國(guó)家有關(guān)關(guān)法律規(guī)定定，按照合合同或契約約行使管理理權(quán)，運(yùn)用用現(xiàn)代管理理科學(xué)和先先進(jìn)的維修修養(yǎng)護(hù)技術(shù)術(shù)，以經(jīng)濟(jì)濟(jì)手段對(duì)物物業(yè)實(shí)施多多功能全方方位的統(tǒng)一一管理，同同時(shí)對(duì)物業(yè)業(yè)周圍的環(huán)環(huán)境、清潔潔衛(wèi)生、安安全保衛(wèi)、、公共綠化化、道路養(yǎng)養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一一實(shí)施專業(yè)業(yè)化管理，，并為物業(yè)業(yè)所有人和和使用人提提供多方面面的綜合服服務(wù)，使物物業(yè)發(fā)揮最最大的使用用價(jià)值和經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。。注意：物業(yè)業(yè)管理經(jīng)營(yíng)營(yíng)人就是物物業(yè)管理的的企業(yè)或組組織。物業(yè)業(yè)所有人就就是業(yè)主。。3.物業(yè)管理的的主要特點(diǎn)點(diǎn)物業(yè)管理的的社會(huì)化物業(yè)管理的的專業(yè)化物業(yè)管理的的企業(yè)化物業(yè)業(yè)管管理理的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)化化物業(yè)業(yè)管管理理形形式式的的規(guī)規(guī)范范化化二、、物物業(yè)業(yè)管管理理與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房管管的的區(qū)區(qū)別別物業(yè)業(yè)管管理理是是傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房屋屋管管理理體體制制的的革革新新，，是是我我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展和和房房屋屋商商品品化化的的必必然然結(jié)結(jié)果果，，他他們們之之間間區(qū)區(qū)別別為為：：第一一，，從從管管理理體體制制看看。。傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的房房屋屋管管理理是是計(jì)計(jì)劃劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管管理理模模式式下下的的行行政政性性管管理理，，管管理理主主體體包包括括政政府府、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位，，采采用用的的行行政政手手段段，，屬屬于于行行政政性性封封閉閉式式管管理理，，帶帶有有福福利利特特點(diǎn)點(diǎn)；；物物業(yè)業(yè)管管理理是是市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管管理理模模式式下下的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性的的管管理理，，實(shí)實(shí)施施管管理理的的主主體體是是具具有有法法人人資資格格的的專專業(yè)業(yè)公公司司，，是是用用經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)手手段段進(jìn)進(jìn)行行的的具具有有社社會(huì)會(huì)化化管管理理特特點(diǎn)點(diǎn)的的有有償償服服務(wù)務(wù)。。第二二，，從從管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容上上看看。。傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的房房屋屋管管理理以以單單一一的的““收收租租養(yǎng)養(yǎng)房房””為為主主要要內(nèi)內(nèi)容容，，房房管管部部門門主主要要承承擔(dān)擔(dān)房房屋屋及及其其設(shè)設(shè)備備的的維維修修和和養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)，，管管理理內(nèi)內(nèi)容容單單一一；；物物業(yè)業(yè)管管理理是是對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)等等實(shí)實(shí)行行全全方方位位、、多多功功能能的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、管管理理服服務(wù)務(wù)，，它它既既管管房房又又要要以以人人為為核核心心提提供供物物質(zhì)質(zhì)和和精精神神兩兩個(gè)個(gè)方方面面的的服服務(wù)務(wù)。。提提供供有有償償服服務(wù)務(wù)，，執(zhí)執(zhí)行行““以以業(yè)業(yè)養(yǎng)養(yǎng)房房””的的方方針針，，管管理理經(jīng)經(jīng)費(fèi)費(fèi)除除自自籌籌以以外外，，還還包包括括收收取取管管理理費(fèi)費(fèi)、、服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)等等。。第三三，，從從管管理理機(jī)機(jī)制制上上看看。。傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的房房屋屋管管理理是是房房管管部部門門代代表表國(guó)國(guó)家家采采用用行行政政手手段段管管理理房房產(chǎn)產(chǎn)，，管管房房單單位位以以自自身身意意志志去去管管理理住住戶戶，，住住戶戶無(wú)無(wú)法法選選擇擇房房管管單單位位；；物物業(yè)業(yè)管管理理是是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人和和使使用用人人通通過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)選選聘聘物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司可可以以接接受受或或不不接接受受，，雙雙方方在在平平等等的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，通通過(guò)過(guò)雙雙向向選選擇擇簽簽訂訂合合同同，，明明確確各各自自的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)。。第四四，，從從管管理理對(duì)對(duì)象象的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)關(guān)系系看看，，傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的房房屋屋管管理理，，其其房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)都都是是公公有有，，包包括括國(guó)國(guó)家家所所有有和和集集體體所所有有；；物物業(yè)業(yè)管管理理對(duì)對(duì)象象的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)有有的的屬屬于于個(gè)個(gè)人人，，有有的的屬屬于于集集體體，，有有的的屬屬于于國(guó)國(guó)家家，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)格格局局多多元元化化。。第五五，，從從管管理理單單位位與與住住戶戶關(guān)關(guān)系系看看，，傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的房房屋屋管管理理其其房房管管部部門門與與住住戶戶的的關(guān)關(guān)系系是是管管理理與與被被管管理理關(guān)關(guān)系系。。物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)和和住住戶戶關(guān)關(guān)系系是是服服務(wù)務(wù)與與被被服服務(wù)務(wù)關(guān)關(guān)系系。。三、、物物業(yè)業(yè)管管理理的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)范范圍圍物業(yè)業(yè)管管理理的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)范范圍圍主主要要涉涉及及以以下下四四類類：：1.物業(yè)業(yè)管管理理的的基基本本業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)管管理理的的基基本本任任務(wù)務(wù)就就是是對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行日日常常維維修修保保養(yǎng)養(yǎng)和和計(jì)計(jì)劃劃修修理理工工作作。。因因此此，，維維修修、、維維護(hù)護(hù)、、保保養(yǎng)養(yǎng)是是物物業(yè)業(yè)管管理理最最基基本本業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。2.物業(yè)業(yè)管管理理的的專專項(xiàng)項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)包括括：：（1）治治安安保保衛(wèi)衛(wèi)（2）環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生（3）消消防防安安全全（4）園園林林綠綠化化（5）日日常常修修理理（6）車車輛輛交交通通3.物業(yè)業(yè)管管理理的的特特色色業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)包括括：：（1）特特約約服服務(wù)務(wù)主要要是是接接受受業(yè)業(yè)主主委委托托，，提提供供諸諸如如車車輛輛保保管管、、房房屋屋代代管管、、室室內(nèi)內(nèi)清清潔潔、、家家電電維維修修等等服服務(wù)務(wù)。。（2）便便民民服服務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)和和社社會(huì)會(huì)聯(lián)聯(lián)合合舉舉辦辦的的項(xiàng)項(xiàng)目目：：商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、、文文體體娛娛樂(lè)樂(lè)、、教教育育衛(wèi)衛(wèi)生生、、交交通通網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)等等。。4.物業(yè)管理的多多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)目前，物業(yè)管管理企業(yè)舉辦辦的多種經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)，包括括：投資咨詢?cè)?、中介、住住房交換等。。四、物業(yè)管理理的產(chǎn)生與發(fā)發(fā)展1981年3月10日，深圳市第第一家涉外商商品房地產(chǎn)管管理專業(yè)公司司—深圳市物業(yè)管管理公司成立立，從現(xiàn)有的的材料看，這這是我國(guó)最早早的成立的專專業(yè)化物業(yè)管管理公司，該該公司隸屬于于深圳經(jīng)濟(jì)特特區(qū)房地產(chǎn)公公司，從開(kāi)始始成立，便在在經(jīng)濟(jì)上以““獨(dú)立核算，，自負(fù)盈虧，，自我運(yùn)轉(zhuǎn)””國(guó)有企業(yè)面面貌出現(xiàn)。隨后，在南方方的一些沿海海城市，參照照深圳新的房房產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，也相繼成成立了一些物物業(yè)管理公司司，進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)管理試點(diǎn)。。廣東省廣州州東華實(shí)業(yè)股股份有限公司司1984年征地開(kāi)發(fā)五五羊村，1986年第一批住戶戶入住，五羊羊村就成立了了專業(yè)物業(yè)管管理公司-廣州東華物業(yè)業(yè)管理公司。。廣州東華物業(yè)業(yè)管理公司在在實(shí)踐中，注注意不斷結(jié)合合當(dāng)?shù)貙?shí)際，，正確的處理理好各種關(guān)系系，最明顯有有兩點(diǎn)：（1）理順行政管管理和物業(yè)管管理的關(guān)系。。（2）小區(qū)管理委委員會(huì)為決策策層，形成調(diào)調(diào)動(dòng)各方面力力量的民主管管理新機(jī)制。。東華物業(yè)管理理模式得到了了社會(huì)和居民民的好評(píng)，1990年被建設(shè)部列列為國(guó)家級(jí)文文明小區(qū)試點(diǎn)點(diǎn)單位。1993年6月30日，深圳市物物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)成立，表明明我國(guó)物業(yè)管管理進(jìn)入新的的階段。據(jù)不不完全統(tǒng)計(jì)，，1999年底，全國(guó)物物業(yè)管理公司司有8000多家，從業(yè)人人員有近百萬(wàn)萬(wàn)。物業(yè)管理理真正成為了了一個(gè)行業(yè)。。第二節(jié)物物業(yè)管理的原原則、職能與與作用物業(yè)管理的基基本原則物業(yè)管理的職職能物業(yè)管理的作作用物業(yè)管理的基基本原則（1）業(yè)主自治管管理與專業(yè)管管理相結(jié)合的的原則該原則要求業(yè)業(yè)主在物業(yè)管管理中應(yīng)處于于主導(dǎo)地位，，即在物業(yè)轄轄區(qū)內(nèi)成立業(yè)業(yè)主管理委員員會(huì)，以業(yè)主主管理委員會(huì)會(huì)為權(quán)利核心心，有其聘請(qǐng)請(qǐng)物業(yè)管理公公司進(jìn)行管理理。業(yè)主自治同時(shí)時(shí)也體現(xiàn)在對(duì)對(duì)重大問(wèn)題進(jìn)進(jìn)行決策和對(duì)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督上。。（2）社會(huì)化管理理、企業(yè)化經(jīng)經(jīng)營(yíng)的原則有物業(yè)管理公公司統(tǒng)一實(shí)行行專業(yè)化管理理。物業(yè)管理理公司是具有有中介性質(zhì)的的執(zhí)行信托職職能的服務(wù)型型法人企業(yè)，，是自主經(jīng)營(yíng)營(yíng)、自負(fù)盈虧虧、自我約束束、自我發(fā)展展的經(jīng)濟(jì)實(shí)體體。（3）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、、綜合管理的的原則一方面，一項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)往往有有多個(gè)產(chǎn)權(quán)單單位或個(gè)人；；另一方面，，一項(xiàng)物業(yè)整整體結(jié)構(gòu)相連連，其供電、、供暖等設(shè)施施無(wú)法分割，，具有整體性性。這些特點(diǎn)點(diǎn)就決定物業(yè)業(yè)管理公司要要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、、綜合管理。。（4）合理競(jìng)爭(zhēng)的的原則現(xiàn)在，已經(jīng)有有許多新建小小區(qū)的物業(yè)管管理引進(jìn)招投投標(biāo)制，一方方面使業(yè)主有有權(quán)選擇優(yōu)秀秀物業(yè)管理公公司，另一方方面，可以促促使物業(yè)管理理公司，改善善經(jīng)營(yíng)方法，，提高服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。（5）服務(wù)第一，，為業(yè)主著想想的原則物業(yè)管理具有有長(zhǎng)期性的特特點(diǎn)，服務(wù)面面對(duì)的具有不不同的需求、、不同職業(yè)、、不同年齡、、不同文化層層次的各類人人員，因此，，物業(yè)管理具具有具有群眾眾性和多樣性性的特點(diǎn)。二、物業(yè)管理理的職能（1）決策與計(jì)劃劃職能（2）組織職能（3）指揮職能（4）控制職能（5）協(xié)調(diào)職能（1）決策與計(jì)劃劃職能物業(yè)管理首先先必須做出正正確的決策，，有了正確的的決策，還必必須有科學(xué)的的計(jì)劃，即把把決策的目標(biāo)標(biāo)具體化。（2）組織職能組織就是根據(jù)據(jù)已確定的計(jì)計(jì)劃和提高管管理效率的原原則，把物業(yè)業(yè)管理的各個(gè)個(gè)要素、各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)個(gè)方面，從管管理的分工協(xié)協(xié)作上，從上上下左右關(guān)系系上，從時(shí)間間和空間的聯(lián)聯(lián)系上合理組組織，形成一一個(gè)有機(jī)結(jié)合合的整體。（3）指揮職能指揮就是根據(jù)據(jù)計(jì)劃，對(duì)整整個(gè)物業(yè)管理理活動(dòng)進(jìn)行領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和督促。。（4）控制職能控制也叫監(jiān)督督，是指物業(yè)業(yè)管理在執(zhí)行行計(jì)劃過(guò)程中中，必須經(jīng)常常控制監(jiān)督計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行情情況，把實(shí)際際情況和計(jì)劃劃進(jìn)行對(duì)照，，找出差異，，分析原因，，以推動(dòng)物業(yè)業(yè)的管理不斷斷完善。（5）協(xié)調(diào)職能協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)節(jié)，就是協(xié)調(diào)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)內(nèi)外各方面的的活動(dòng)，使它它們建立起良良好的協(xié)作配配合關(guān)系，不不至于發(fā)生矛矛盾，以有效效的實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)管理的決策策計(jì)劃目標(biāo)。。三、物業(yè)管理理的作用（1）有利于提高高物業(yè)的使用用效益、節(jié)約約大量的資金金。（2）有利于深化化改革，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)和加快房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。（3）樹(shù)立城市形形象，完善城城市功能（4）推動(dòng)外向型型房地產(chǎn)和涉涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展。第三節(jié)物物業(yè)管理機(jī)構(gòu)構(gòu)一、物業(yè)管理理公司二、業(yè)主管理理委員會(huì)一、物業(yè)管理理公司1.物業(yè)管理公司司的組織機(jī)構(gòu)構(gòu)物業(yè)管理的組組織機(jī)構(gòu)一般般由經(jīng)理室及及下屬五部一一室組成。經(jīng)理室辦公室開(kāi)發(fā)部財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營(yíng)服務(wù)部其中，經(jīng)理室室是物業(yè)管理理公司的決策策機(jī)構(gòu)，一般般設(shè)經(jīng)理一名名，副經(jīng)理若若干名。辦公室是經(jīng)理理領(lǐng)導(dǎo)下的綜綜合行政管理理部門，負(fù)責(zé)責(zé)人事、人員員培訓(xùn)、負(fù)責(zé)責(zé)文件、圖紙紙、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍籍、檔案管理理等。開(kāi)發(fā)部是在專專職于物業(yè)管管理業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)發(fā)的部門，其其主要職責(zé)是是確定目標(biāo)、、選擇物業(yè)，，進(jìn)行投標(biāo)，，參與市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。財(cái)務(wù)部是經(jīng)理理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理部門門，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)經(jīng)濟(jì)核算和各各類收費(fèi)等活活動(dòng)。業(yè)務(wù)管理部是是專職于環(huán)境境衛(wèi)生、園林林綠化、治安安消防、車輛輛道路等管理理的部門，負(fù)負(fù)責(zé)處理停水水、停電、停停煤氣等應(yīng)急急業(yè)務(wù)并接受受業(yè)主的投訴訴。工程部是技術(shù)術(shù)管理部門，，主要負(fù)責(zé)工工程預(yù)算、負(fù)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)設(shè)備及公共設(shè)設(shè)施的管理和和維修。經(jīng)營(yíng)服務(wù)部是是為業(yè)主提供供各種綜合服服務(wù)和代辦業(yè)業(yè)務(wù)的部門。。2.物業(yè)管理公司司的權(quán)利和義義務(wù)權(quán)利：（1）根據(jù)國(guó)家和和地方有關(guān)法法律、規(guī)定和和政策，結(jié)合合物業(yè)實(shí)際情情況，制定物物業(yè)管理辦法法。（2）依照物業(yè)管管理合同和管管理辦法對(duì)住住宅小區(qū)實(shí)施施管理。（3）選聘專業(yè)公公司承擔(dān)專向向管理業(yè)務(wù)。。（4）依照物業(yè)管管理合同和有有關(guān)物價(jià)管理理規(guī)定收取管管理費(fèi)用。（5）制止違反規(guī)規(guī)章制度的行行為。（6）可以實(shí)行多多種經(jīng)營(yíng)，以以其收益補(bǔ)充充物業(yè)管理經(jīng)經(jīng)費(fèi)。（7）要求管委會(huì)會(huì)協(xié)助管理。。義務(wù)：（1）以為業(yè)主和和住戶服務(wù)為為宗旨，擺正正物業(yè)管理公公司和業(yè)主、、住戶的關(guān)系系。（2）根據(jù)政府主主管部門的各各種規(guī)定，履履行物業(yè)管理理合同，依法法經(jīng)營(yíng)。（3）接受物業(yè)所所在地人民政政府、房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門及有關(guān)行行政主管部門門的監(jiān)督指導(dǎo)導(dǎo)。（4）組織或協(xié)助助有關(guān)部門組組織社區(qū)生活活服務(wù)，開(kāi)展展社區(qū)文化活活動(dòng)。（5）重大的管理理措施應(yīng)當(dāng)提提交管委會(huì)審審議，并經(jīng)管管委會(huì)認(rèn)可，，并接受業(yè)主主監(jiān)督。二、業(yè)主管理理委員會(huì)1.業(yè)主管理委員員會(huì)的成立業(yè)主自治管理理是以業(yè)主大大會(huì)為最高權(quán)權(quán)力機(jī)構(gòu)，以以物業(yè)管理委委員會(huì)為核心心，代表業(yè)主主對(duì)轄區(qū)內(nèi)物物業(yè)實(shí)行自治治管理。（1）業(yè)主（代表表）大會(huì)根據(jù)一般慣例例，一個(gè)物業(yè)業(yè)轄區(qū)內(nèi)入住住率超過(guò)50%時(shí)，房地產(chǎn)地地方行政管理理部門應(yīng)會(huì)同同開(kāi)發(fā)商與業(yè)業(yè)主協(xié)商及時(shí)時(shí)召開(kāi)第一次次業(yè)主大會(huì)，，制訂并通過(guò)過(guò)業(yè)主管理委委員會(huì)章程，，選舉產(chǎn)生業(yè)業(yè)主管理委員員會(huì)。（2）組建業(yè)主管管理委員會(huì)業(yè)主管理委員員會(huì)由業(yè)主大大會(huì)在業(yè)主中中選舉產(chǎn)生。。業(yè)主管理委委員會(huì)委員的的名額一般為為11-17人，最低不少少于5人。業(yè)主管理理委員會(huì)設(shè)主主任1名，副主任1-2名。業(yè)主管理理委員會(huì)主任任和委員可以以兼職或?qū)Ｂ毬殹?.業(yè)主管理委員員會(huì)的權(quán)利和和義務(wù)權(quán)利：（1）召集和主持持業(yè)主（代表表）大會(huì)。（2）制定管委會(huì)會(huì)章程，代表表業(yè)主和使用用人，維護(hù)業(yè)業(yè)主和使用人人的合法權(quán)利利。（3）采取公開(kāi)招招標(biāo)或其他方方式，決定選選聘或續(xù)聘物物業(yè)管理公司司對(duì)物業(yè)進(jìn)行行管理。（4）審議物業(yè)管管理公司制訂訂的年度管理理計(jì)劃和物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的重大措施。。（5）審議決定住住宅維修基金金和公用設(shè)施施專用基金的的使用方案。。（6）對(duì)物業(yè)轄區(qū)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施施的興建、更更改、擴(kuò)充、、改善以及房房屋的維修等等與業(yè)主利益益有關(guān)的事宜宜作出決議。。（7）審核物業(yè)管管理公司測(cè)算算出的物業(yè)管管理費(fèi)用。（8）檢查、監(jiān)督督物業(yè)管理公公司義務(wù)：（1）嚴(yán)格履行聘聘用合同，支支持、配合、、監(jiān)督物業(yè)管管理公司正常常管理工作的的開(kāi)展。（2）維護(hù)業(yè)主合合法權(quán)益（3）協(xié)助物業(yè)管管理公司督促促業(yè)主遵守物物業(yè)管理規(guī)章章制度。（4）接受物業(yè)轄轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的的監(jiān)督（5）聽(tīng)取業(yè)主的的意見(jiàn)、建議議和投訴，并并和物業(yè)管理理公司協(xié)商處處理辦法。（6）接受房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門、各有關(guān)關(guān)行政主管及及物業(yè)所在地地人民政府的的監(jiān)督（7）開(kāi)展各種有有益于轄區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主和使用用人身心健康康活動(dòng)。第四節(jié)物物業(yè)管理的程程序及模式比比較一、物業(yè)管理理的程序二、物業(yè)管理理模式一、物業(yè)管理理的程序物業(yè)管理工作作是一項(xiàng)具有有系統(tǒng)工程性性質(zhì)的工作，，應(yīng)引進(jìn)現(xiàn)代代化管理中的的全新思想，，對(duì)物業(yè)實(shí)行行從物業(yè)的規(guī)規(guī)劃到建成投投入使用后““全過(guò)程”管管理。1.物業(yè)前期管理理又稱為物業(yè)的的早期介入，，是指物業(yè)管管理公司在接接管物業(yè)之前前，就參與物物業(yè)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和建設(shè)的的過(guò)程，從業(yè)業(yè)主與使用人人及物業(yè)管理理的角度，就就物業(yè)開(kāi)發(fā)、、建設(shè)和未來(lái)來(lái)管理提出建建議，并對(duì)將將接管的物業(yè)業(yè)從物質(zhì)上和和組織上做好好準(zhǔn)備。2.物業(yè)的驗(yàn)收和和接管物業(yè)驗(yàn)收是指指一個(gè)建筑工工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)過(guò)建筑施工和和設(shè)備安裝之之后，達(dá)到了了該工程項(xiàng)目目設(shè)計(jì)文件所所規(guī)定的要求求，有關(guān)部門門依據(jù)國(guó)家有有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及省市有關(guān)關(guān)工程驗(yàn)收技技術(shù)規(guī)范與質(zhì)質(zhì)量要求，具具備了使用或或投產(chǎn)的條件件，及竣工以以后，承建單單位與開(kāi)發(fā)單單位之間辦理理交接手續(xù)的的過(guò)程。3.建立物業(yè)檔案案資料檔案資料包括括物業(yè)及周圍圍環(huán)境的資料料和物業(yè)業(yè)主主和用戶的資資料。物業(yè)檔檔案資料是物物業(yè)前期建設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)情況的的記載，是物物業(yè)轉(zhuǎn)讓或更更換物業(yè)管理理單位時(shí)必須須移交的內(nèi)容容之一。4.物業(yè)入伙手續(xù)續(xù)的辦理所謂“入伙””就是業(yè)主領(lǐng)領(lǐng)取鑰匙，接接房入住。當(dāng)當(dāng)物業(yè)具備了了入伙條件后后，物業(yè)管理理企業(yè)就應(yīng)按按程序進(jìn)入物物業(yè)的入伙手手續(xù)辦理階段段。物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)及時(shí)時(shí)將入伙通知知書(shū)、入伙手手續(xù)書(shū)、收樓樓須知、收費(fèi)費(fèi)通知書(shū)一并并寄給業(yè)主，，以方便業(yè)主主按時(shí)順利的的辦好手續(xù)。。5.日常管理和維維修養(yǎng)護(hù)為向業(yè)主負(fù)責(zé)責(zé)，就得在業(yè)業(yè)主使用后營(yíng)營(yíng)造一個(gè)能使使他們感到滿滿意舒適的生生活環(huán)境。包包括清潔衛(wèi)生生、室內(nèi)檢查查、治安服務(wù)務(wù)、整治環(huán)境境以及解決施施工建設(shè)中存存在各種遺留留問(wèn)題在內(nèi)